ISE07/16-17

• 据政府所表示，最少有3万份新界(包括新九龙)土地契约将于2047年年中期满。^{1注释符号代表请参阅GovHK (2016b)。} 近月，有公众关注政府是否有权为将于2047年年中期满的土地契约续期；若然有权的话，政府会如何为相关土地契约续期。这是由于这项关乎土地租用的不确定因素，或会对物业转让和按揭融资带来中长期影响。
• 本期《资讯述要》简略回顾香港土地租用制度的历史演变，并讨论社会人士就2047年期满的土地契约所提出的关注事项。

土地租用制度在1997年前的历史演变

• 香港的土地差不多全部由政府批租，只有位于中区的圣约翰座堂的一小幅土地除外。^{2注释符号代表圣约翰座堂现址的土地于1847年获批永久业权，条件是该幅土地必须用作教堂之用。请参阅Goo (2010)。} 自1843年起，政府批地的惯常做法都是向使用者批出土地契约，年期大多为75年或99年，但亦有少数土地契约的年期长达999年。批租制度在香港回归后大致维持不变，在1997年年中前批出的契约称为"官契"，其后批出的称为"政府租契"。
• 大体而言，香港在九七回归前批出的土地契约有下列3个常见的年期，当中以75年和99年为主：
  
  

  (a)	75年的契约年期：香港岛于1842年割让予英国政府后，前殖民地政府初期根据英国政府的指示，在批出土地契约时把年期订为75年。1860年，在九龙半岛界限街以南的地区被割让予英国政府后，前殖民地政府继续采用此做法。
  (b)	99年的契约年期：1898年，新界及界限街以北的新九龙以99年期租借予英国政府。自此以后，前殖民地政府向使用者批出的土地契约以99年减3天为期限，而此契约年期后来亦适用于香港其他地区。
  (c)	999年的契约年期：999年的契约年期，属例外情况而非惯例。在1849年至1898年期间，土地拥有人可就土地契约申请999年的契约年期。然而，前殖民地政府于1898年5月后已停止批出这类长年期契约，因为这安排变相令政府失去相关土地的长远控制权及期內的潜在土地收益。目前，只有少数位于香港岛及九龙的土地的契约年期长达999年。3注释符号代表太古城的住宅发展项目的土地契约年期为999年便是其中一个例子。请参阅Swire Properties (2011)。

• 根据于1973年制定的《政府租契条例》(第40章)，凡属本港可续期的土地租契，在续期后均须每年缴纳经重估的租金，金额为相关土地应课差饷租值的3%。此规定亦影响了往后有关土地契约续期(包括沒有续期权的土地契约)的事宜。
• 1980年代初期，由于新界土地的年期即将于1997年届满，其土地契约的不确定因素在香港广受关注。这个不确定因素到1984年12月签订《中英联合声明》时被解除。《联合声明》不仅清楚说明整个香港的主权将于1997年7月1日回归中国，更订明香港土地契约和其他有关事项会按《联合声明》附件三的规定处理。扼要而言，土地事项会按下列原则处理：^{4注释符号代表关于《联合声明》中有关土地契约事宜的概要，请参阅Goo (2014)；原文则请参阅Constitutional and Mainland Affairs Bureau (2007)。}
  
  

  (a)	所有土地契约，包括超越1997年6月30日年期的续期权利，均可延续；
  (b)	凡于1997年6月30日前期满的新界土地契约，均可续期50年，直至2047年6月30日为止；5注释符号代表相关的规管法例为于1988年制定的《新界土地契约(续期)条例》(第150章)。该条例旨在为新界的合资格土地续期至2047年，而无须补缴地价。
  (c)	凡于1997年6月30日前期满而沒有续期权利的香港岛及九龙土地契约，可由政府续期，无须补缴地价，惟须每年缴纳相当于应课差饷租值3%的租金；及
  (d)	政府当局可以批出租期不超过2047年6月30日的新的土地契约。

2047年后期满土地契约的相关土地管理政策

• 《基本法》第七条规定，香港境內的土地全部"属于国家所有"，由"香港特别行政区政府负责管理、使用、开发"，以及"出租或批给"土地使用者。^{6注释符号代表《基本法》第七条规定，"香港特别行政区境內的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。"}《基本法》第一百二十条至第一百二十三条亦保证，将沿用现有的土地契约及续期政策。这些条文为回归后的土地政策提供了法律基础。
• 根据政府于1997年7月公布的政策声明，新的土地契约会以50年的年期批出，需补地价，并需每年缴纳相当于该物业当日的应课差饷租值3%的租金。此外，沒有续期权利的契约于期满后可续期50年，惟短期租约及特殊用途契约除外。^{7注释符号代表短期租约的批给年期通常不超过5年，期满后会按月或按季续租。特殊用途契约包括康乐和加油站用途的契约，一般为期21年。} 这两项措施直接影响于2047年期满或年期跨越2047年的土地契约。
• 有鉴市民对2047年期满的土地契约问题的关注，地政总署最近于2016年9月表示，2047年并非"大限"，并重申沒有续期权利的契约"在期满时可由政府全权酌情决定续期50年而无须补缴地价"，惟须每年缴纳租金，款额相当于有关物业应课差饷租值的3%。^{8注释符号代表请参阅GovHK (2016a)。}
• 事实上，回归后根据批地计划批出的新土地契约一般由卖地日期起计为期50年，年期已超越2047年。至于现有土地契约续期至超越2047年的个案，薄扶林花园正是一例。该屋苑原本的土地契约为75年，在2006年年中期满后，获续期50年至2056年，无须补地价。^{9注释符号代表请参阅Development Bureau (2016)。} 另一个近期的例子，则为政府于2016年6月批出为期50年的沙田马场特殊用途契约。^{10注释符号代表请参阅沙田区议会2015年及2016年。沙田马场的土地契约于2012年期满，其后以短期租约形式续租。2016年6月，香港赛马会获政府批出为期50年的特殊用途契约，其中一项租赁条件是该会须负责提供和管理位于马场內的彭福公园的康乐设施，以供公众使用。}
• 即使政府表示具有法律权力处理于2047年期满的土地契约问题，但社会人士对于其执行安排仍有忧虑，现概述如下：
  
  

  (a)	契约续期的酌情权：社会大众对政府如何"全权酌情决定"为土地契约续期至超越2047年，表示关注及疑虑，部份人士亦关注政府的决定能否做到"公平合理"。11注释符号代表请参阅Ejinsight (2016)。
  (b)	相关个案为数众多：据地政总署的资料，最少有3万份新界(包括新九龙)土地契约将于2047年期满，因为在1988年制定的《新界土地契约(续期)条例》(第150章)下，这些土地契约已在1997年自动续期至2047年。12注释符号代表请参阅GovHK (2016b)。 对于社会上关注到地政总署或须动用大量资源处理这些契约，政府已表明，可能会"透过立法方式一次过为大量同时期满的地契续期"，此举应有助释除这方面的疑虑。13注释符号代表请参阅GovHK (2016b)。
  (c)	作出续期决定的所需时间：按现行沒有续期权的土地契约续期政策，承租人通常会在期满日期前两年申请"重批条件"。然而，有社会人士关注到，相关申请应在更早时间提出，因为土地契约若有不确定因素，可能会在物业转让方面造成连锁反应，继而影响相关物业的市值。
  (d)	银行的按揭贷款政策：由于银行的按揭贷款年期可长达30年，有社会人士关注到，距离2047年的时间逐渐缩短，这会否对按揭贷款政策造成影响。香港金融管理局于2016年10月发表声明，向银行保证，银行无须为此调整其按揭政策，因为政府有权为于2047年期满的契约续期。14注释符号代表请参阅《明报》，2016年10月29日。

• 因应社会各界提出的关注，政府重申目前已有清晰明确的政策，处理土地契约于期满时续期的相关事宜。政府当局并表示，会在适当时候作出安排，处理土地契约的续期工作。^{15注释符号代表请参阅GovHK (2016b)。}

立法会秘书处
资讯服务部
资料研究组
蔡筱雯
2016年12月8日