3. 土地發展公司(以下簡稱「土發公司」)會繼續採取若干短期措施，包括以高於現時巿價的價錢收購物業、在可行情況下安排「以樓換樓」的交換方法及鼓勵業主參與重建計劃，以及在有充分理由時援引《收回官地條例》。為紓解人們對土發公司可能濫用重建計劃的憂慮，當局決定放棄推行以土發公司作為有利的私人發展計劃推動者此項原來建議。當局會加強土發公司與香港房屋協會(以下簡稱「房協」)之間的合作，以解決安置問題。房協會擔任土發公司發展計劃的安置代理，土發公司則集中處理發展計劃的規劃、徵集土地和執行方面的工作。政府在徵得土地委員會的同意後，會以巿價三分之一的價錢向房協批出三幅總面積為兩公頃的土地，用來興建
2 000個單位，安置現時在已規劃的土發公司發展計劃
下受影響的租戶。此外，政府會批地予土發公司進行連繫地盤計劃，在該計劃下，發展政府土地所得的利潤會用作補貼無利可圖的發展計劃，藉以改善居住環境。當局會就此先行推出試驗計劃。

4. 另一方面，當局會要求香港房屋委員會(以下簡稱「房委會」)將受重建影響住戶提前獲編配公屋的時限由6個
月延長至12個月。為受影響商戶提供免息或低息貸款以協助其遷業的建議，則因為成本過高及會帶來沉重的行政負擔而遭否決。

5. 當局的長遠目標是將土發公司提升為具有法定地位的巿區重建局(以下簡稱「巿建局」)。當局會考慮制定新法例，以便收回或出售土地作巿區重建之用；並規定業主作出安排，定期檢查其居住的樓宇，以及糾正樓宇結構上的問題。最後，當局會成立由巿建局管理的巿區環
境美化基金，為業主提供貸款以進行樓宇翻新工程。

6. 在解決巿區重建問題方面，梁先生承認目前並無即時見效的解決良方，但他強調當局決心爭取更多支持和運用所有可用資源來解決此問題，以及平衡各有關方面的利益。他著重指出，用以應付因私人樓宇日趨殘舊而越見嚴重的巿區老化問題的措施實屬重要，並籲請立法局議員支持有關的政策。

7. 梁先生證實總督會同行政局已通過了有關的政策文件，該文件代表了當局在這方面的未來取向。不過，在長遠策略方面，當局仍須再作研究。

討論

8. 議員同意巿區重建是一項持續不斷的工作，而且對於當局的取向普遍表示支持。一位議員對於把載於資料冊的行動計劃製成一覽表，更特別表示讚賞。可是，大部分議員均認為整套計劃仍未足以解決各項重要問題，例如安置受私人機構重建計劃影響而須遷走的租戶，以及為受影響住戶作出同區安置。房協提供的安置單位數目有限，只能稍微改善目前的情況。議員又質疑巿建局的成效，並促請房委會在更大程度上協助處理安置問題。他們認為當局應撥出更多資源，以積極顯示其對進行巿區重建工作的承諾。一位議員告知席上各人其有意提出議員條例草案，促請政府以更有效的方法處理安置問題。

巿區重建局(巿建局)

9. 梁先生回應議員就巿建局職能和權力提出的查詢時表示，巿建局的成立細則仍有待商討，當局會把立法局議員的意見列入考慮範圍。至於巿建局成立後預計會帶來何種改善，梁先生表示，相對於土發公司須經規劃環境地政科提出其計劃此項現行程序，巿建局在成立後，可直接向城巿規劃委員會提交其計劃，因而可加快有關程序。此外，當局會制定法律條文，讓巿建局可加快進行現時由地政總署處理的收地工作。整體而言，巿建局在處理巿區重建計劃方面將享有更大的靈活性。

10. 一位議員對巿建局的權力表示關注，並促請當局為這個新設機構的權力作出清楚的界定，以免出現濫用權力的情況。梁先生表示，當局不可能在該局正式成立前，詳細闡釋其擔任的角色及職責，但他答應向將於規劃環境地政科轄下成立的巿區重建專責組轉達議員的意見，以供考慮，冀能加強統籌工作及監察落實巿區重建新政策及計劃的工作。至於為擬議設立的巿建局提供資源一事，梁先生指出土發公司有足夠的財政資源，當局亦正積極考慮批撥更多資源，協助巿建局解決安置問題，以
及在重建區發展基本設施。

11. 議員憂慮在巿建局正式開始運作前，制定法例、批撥資金及物色行政總監的工作可能需要長達兩年的時間才可完成。梁先生就此解釋，當局需要時間策劃和推行長遠的策略。他向議員保證，在市建局正式成立前，土發公司會繼續運作，並且會加快推行其現有計劃。梁先生估計上述安排，加上當局實施的短期策略，應可即時
加快市區重建的速度。

12. 一位議員留意到，私人發展商進行的重建計劃的比率，可能會因為市建局參與更多私人重建計劃而有所減少，對於此種做法是否恰當，他表示關注。梁先生認為只要發展計劃有利可圖，便應有足夠的吸引力，促使私
人發展商參與重建計劃。

遷置

13. 一位議員是土發公司管理局成員，他表示根據過往的統計數字，土發公司只參與約10％的私人發展計劃，其餘計劃均由私人地產發展商負責。對於新訂政策未有顧及私人發展商在安置受影響租戶方面的責任，他感到不滿，並認為有關建議對於現時受重建計劃影響的人士並無幫助。梁先生回應時表示，《業主與租客(綜合)條例》經修訂後已於一九九六年三月二十八日生效，該條例所規定的新補償率使租戶有能力租住居所一段更長時間。在房委會予以合作，提前向已名列輪候公屋登記冊的租戶編配租住公屋單位的情況下，安置問題可望紓緩。他承認當局不一定可以為受影響租戶作出同區安置。議員查詢興建一個租住公屋單位所需的費用，鄔滿海先生回答時表示，如不計算土地成本，有關費用約為300,000
至400,000元。

14. 一位議員認為當局所述的輪候編配租住公屋的時間過於樂觀，作為房委會的委員，他表示名列輪候公屋登記冊的申請人平均需要等候七年，才可獲編配偏遠地區的租住公屋單位。輪候市區公屋單位的時間長達12至15
年，亦屬司空見慣。因此，除非該租戶受到連串清拆行動影響，否則不可能因擬議的優先安置安排而受惠。

15. 議員關注到當局可能誤以為大部分須遷走的租戶均已名列輪候公屋登記冊，他們指出在這些人士當中，部分為新移民，其他則可能並未符合申請公屋的入息準則。梁先生澄清，重建計劃不會把新移民摒諸門外，當局會按照慣常程序在適當時候評核他們的安置資格。

16. 一位議員提述當值議員於一九九六年六月十一日與一個代表團體會晤時所得的意見，並請席上各人留意，現金補償額雖獲提高，但仍未足以彌補居民在最終獲編配租住公屋單位前，須為另覓居所而繳付的高昂租金。該代表團體認為，受私人重建計劃影響而須他遷的租戶，並未獲得和房協或土發公司重建計劃中受影響租戶相同的待遇，實在有欠公平。一位議員批評謂，此種分歧可能會導致社會紛爭，住戶亦寧可接受土發公司提供現金補償或安置安排的重建計劃，而拒絕私人發展商提出的
重建建議。

與香港房屋委員會(房委會)的合作

17. 議員強調在處理市區重建事宜方面，當局有需要加強與房委會之間的合作，因為房委會擁有最龐大的房屋資源。一位議員建議當局向房委會支付和應課差餉租值掛鈎的新訂補償金，以供安置須遷離的租戶，而政府亦應批撥更多土地予房委會，藉以補充其房屋供應量。鄔先生回應時表示，當局是基於公眾利益，在有充分理據支持下收回土地供土發公司進行重建，以及安置受影響租戶入住公共房屋，情況和私人發展商提出的重建計劃有所不同。他認為補償金額與批撥更多土地是兩件不同
事項，必須分開處理。

18. 一位議員建議，既然在任何一段時間內均有約5 000
至10 000個空置的租住公屋單位，何不將之用作安置受市區重建計劃影響而須遷走的租戶。房委會可要求當局增撥額外土地，用以興建和調配作安置房屋數目相同的單位，以作交換。鄔先生回應時表示，這建議並不可行，因為房委會須保留這些單位，以安置受其清拆及重建計劃影響而須遷走的居民。

連繫地盤試驗計劃

19. 一位議員詢問推行連繫地盤試驗計劃的時間表和方案。梁先生回應時表示尚有多項問題需要解決，但當局已在內部擬備計劃藍圖，以便在若干地區優先進行試驗
計劃。

20. 至於披露計劃詳情的時間，梁先生解釋，凍結人口登記是重建計劃中重要的一環。過往經驗顯示，劃定為重建區的地區在出現人口驟增的情況後，往往會在推行有關計劃方面造成嚴重延誤，因此，過早披露重建計劃的資料並不可取。雖然他曾屢次行使其法定權力，指示土發公司進行凍結人口登記，但他並未獲賦予類似的權力，俾能要求房協進行相同的工作。他補充，房協日後將不會參與涉及收購產業的重建計劃。梁先生強調，有關計劃只屬試驗性質，當局須就所得經驗進行檢討。議員促請當局發展那些無須經土地委員會批准的土地，以
加快推行試驗計劃。

土地發展公司(土發公司)面對的困難

21. 一位議員認為新訂政策仍未能解決資料冊第41段所述有關土發公司面對的問題。梁先生承認收回土地的工作，對土發公司而言確特別困難，因其必須透過慣常的商業安排徵收土地。他希望新措施在立法局議員的支持下，將可加快市區重建的進度。他指出根據一項最近提出的建議，在已劃作優先重建的地段方面，佔極大部分業權的業主在小業主的反對下，仍可出售整幅土地，然後將所得收益分發予所有業主。這種在公開市場進行的交易，可確保產業成交價足以反映其當時的市值。至於下落不明的業主，則可以信託形式保管其所得收益。當
局正研究有關的建議。

市區環境美化基金

22. 梁先生在提到上述基金時表示，設立該基金的目的是用以協助私人土地業主重建其物業。他在回應議員時以樓齡已屆30年的中區美利大廈為例，說明翻新工程可把該大廈的使用年期再延長25年。他認為業主務須為
樓宇進行定期的維修。

23. 一位議員詢問，當局是否備有任何數據，列明樓齡過高或已失去重建價值的舊樓的數目。他指出當局可根據這些數據計算設立市區環境美化基金的所需款額。梁先生回應時表示，當局會在數月內在這方面作出評估。

結語

24. 主席就當局代表所作簡介向他們致謝，並強調當局必須提供更多土地，用以興建房屋單位，因為這才是市區重建問題的最終解決辦法。

25. 議事完畢，會議於下午四時結束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 立法局規劃地政及 工程事務委員會 聯席會議紀要

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