2. 布萊博士應主席的邀請，借助附錄所載供陳述用的資料，向議員著重介紹參考文件內的各項要點。他表示就房屋需求量所作的評估，是設定建屋目標時需要考慮的一項重要因素，其他須予考慮的因素包括土地及資本資源和策略性政策決定。房屋需求量會隨著經濟狀況、人口增減以及例如清拆寮屋此類可能帶來房屋需要的政策決定而改變。為方便進行規劃，實有需要制訂一個模式，在該模式下根據一系列預先設定的計算方式，得出日後房屋需求量的估計數字，並將這些數字應用於最新假設、政策及趨勢之上。現時的房屋需求模式以四個步驟為主，用以推算公營與私營房屋的建屋需求量。第一個步驟是計算十年內的整體房屋需要，包括需要適當居所的現有家庭及新家庭數目。第二個步驟是根據一些技術上的假設，特別是和家庭總入息及房屋選擇有關的假設，把整體房屋需要乘以一個「入住公營或私營房屋比率」，藉此劃分公營及私營房屋需要。第三個步驟是把公營與私營房屋需要轉化為房屋需求量。在公營房屋方面，當局假設房屋需要與房屋需求量相同，問題僅在於是否有資源可供運用。可是，私營房屋則不同，因此類房屋的需求量須受到負擔能力所限制。最後，在第四個步驟中，公營與私營房屋需求量會被轉化為建屋需求量。為應付日後可能出現的工程延誤，在制訂公共房屋建設計劃時會加入一項建屋量容差。在私營房屋方面則會加入一項建屋比，以便把用作第二居所或投資用途的單位數目計算在內。布萊博士補充，當局會使用同一模式再次計算房屋需求量的評估數字，藉以把政策或趨勢方面的最新
轉變納入考慮範圍。

模式結構

3. 議員詢問現時的模式與一九八七年長遠房屋策略採用的模式有何不同，布萊博士回答時表示，兩個模式在評估房屋需求量方面採用了類似的推算方法。現時使用的第二型模式與一九八七年採用的第一型模式類同，但卻更為先進及較易使用，即使在根據當局的政策目標、資源供應情況及發展優先次序等因素訂定的不同假設上，亦可靈活應用此模式。現時的模式更可因應可能對房屋需求量構成影響的新政策或急劇轉變作出調整。如無具體統計數據支持某些論點，當局會採納從所知最詳人士搜集所得的總體意見。對於該模式能否有效評估實際的公營房屋需求量，部分議員表示懷疑，並認為當局在一九八七年低估了房屋需要，以致公屋單位的供應量嚴重短缺，亦導致現時輪候公屋的人數眾多。議員要求當局提供更詳細資料，闡釋現時的模式結構與一九八七年所採用的有何差別。

整體房屋需要

4. 議員詢問可否就14個房屋需要類別逐一進行獨立調查，以確定應用於各類房屋需要的入住公營或私營房屋比率是否可靠。布萊博士表示，按該項建議進行獨立調查，是不切實際且耗費不少金錢及時間的做法。藍列群小姐與李震明先生解釋，當局已利用多項統計調查所得的結果，為該房屋需求模式提供各項假設。此外，一項就住屋意願而進行的特別調查亦即將展開，並預計可於一九九七年年初完成。該項調查的結果將用作證實部分
假設的準確性。

5. 議員建議當局應設定更多用以推算房屋需求量及建屋目標的方案，布萊博士證實，當局會設定各種方案，以反映在採取不同政策時的情況，但重要的是，房屋需求量的預測必須與土地供應量及建屋量聯繫起來。

6. 議員要求當局解釋參考文件圖1所載的建屋量容差的計算方法。布萊博士表示，公共房屋建設計劃與新界土地增闢計劃息息相關。他向議員保證，當局已訂有措施，把公營房屋需要與土地供應問題有效地聯繫起來。一般做法是把十年的評估期分為兩段各為時五年的期間，並根據過往趨勢將首五年的建屋量容差定於5％。在顧及例
如資源供應問題、土地供應及清拆問題等情況上的轉變後，預料隨後五年會有較大的建屋量容差。

新的房屋需要

7. 議員認為當局低估了「離婚」類別的實際房屋需求量。參考文件附錄I第3B段提述的27％住戶需要衍生率，是根據在原先的住戶中，只有半數住戶會組成新住戶此項假設推算所得。議員認為此一假設未能反映實際情況，並要求當局澄清以何種方法，按附錄II第3段所述，把入住租住公屋、居屋、私營房屋比率推算為25％：25％：
50％。

8. 李先生解釋，根據一九九一年人口普查，約有54％離婚人士屬單身住戶或未擴展單核心家庭的戶主。當局假設在此類住戶中，有半數由原先的住戶組成，因而不會構成額外的房屋需要。換言之，離婚人士中只有27％會在離婚時有額外的住屋需要。至於有關入住公營或私營房屋比率的第二點，李先生表示，有關方面是根據綜合住戶統計結果，在作出若干調整後得出該比率。舉例而言，部分家庭入息低於申請居屋入息限額的住戶或會選擇購買私人住宅，而部分家庭入息在申請公屋入息限額以下的住戶則可能選擇購買居屋單位。

9. 鑑於每年從中國來港的合法移民數目逾55 000人，議員認為當局把此類人士可能構成的房屋需要評估為每年
9 125個是不切實際的做法。他們並要求當局闡釋以何
種根據假設在該類移民中，只有17％在抵港後會有房屋需要。藍小姐解釋，上述數字是根據政府統計處提供的數據推算所得。估計在55 000名合法移民中，有9 125
人會成為未擴展單核心家庭的戶主，其中有80％確實會另覓居所。如以每一住戶有3.5名家庭成員計算，每年所涉及的合法移民數目估計為25 500人(9 125乘以0.8
再乘以3.5)。不過，此項估計數字仍未可作實。布萊博士補充，此等數字的計算方法均經過精心設計，以免把某些數字重覆計算。至於那些與親人同住的合法移民住戶的分戶問題，則會在「大家庭分戶」的房屋需要類別
下另行處理。

衍生的房屋需要

10. 議員要求澄清參考文件中提到的房屋需要，是否根據會於隨後十年內悉數清拆所有寮屋的假設推算所得。部分議員認為，一九九一年人口普查中的入息水平調查結果不應用於「清拆臨屋區／平房區／寮屋」此一類別的房屋需要，因為根據現行房屋政策，受整體清拆計劃
影響的住戶無需接受入息審查。

11. 布萊博士回應時表示，房屋署在清拆平房區及寮屋的行動中擔當了政府代理人的角色，官地上寮屋的合法佔用人的房屋需要亦已併入該房屋需求模式內。至於上述第二點，李先生表示，一九九一年人口普查中的入息水平調查結果並未應用於「清拆臨屋區／平房區／寮屋」
類別的房屋需要。

其他房屋需要

12. 布萊博士回應議員時表示，租住公屋共住單位住戶並未獲納入「居住環境欠佳的住戶」的房屋需要類別內。

13. 議員詢問當局以何種理據，為居住環境欠佳的住戶訂定較入住租住公屋單位比率為高的入住居屋單位比率。他們並作出評論，指居住環境欠佳的住戶的實際房屋需求量遠較4％的住戶需要衍生率為高，因此項比率僅屬被壓低的數字。李先生表示，居住環境欠佳的住戶的入住公營或私營房屋比率，是根據一九九一年人口普查結果及按過往趨勢擬定的住戶需要衍生率推算所得，任何房屋政策上的改變都會從房屋需求模式的各項假設反映出來。布萊博士補充，上述比率只是為房屋需求模式提供預測的統計數字，藉以計算該特定類別人士的房屋需
要。

公營與私營房屋需要

14. 議員並不信納入住公營或私營房屋比率應由63％：
37％改為50％：50％，他們確信此項更改會對制訂日
後房屋策略方面造成重大影響，並要求當局澄清作出
是項更改的理據及理由。

15. 李先生表示，議員所指的入住公營或私營房屋比率，是根據綜合住戶統計(一九九四年)資料推算所得，並在考慮到入息較低但希望入住私人樓宇或購買居屋單位的住戶的情況後作出調整。布萊博士補充，抽樣調查的可靠程度，一般會有最多10％的差異。他承認部分假設仍需要統計上的證據作支持，當局行將就住屋意願進行調
查，以證實部分假設是否準確。

16. 議員要求當局澄清25％：25％：50％的入住租住
公屋、居屋、私營房屋比率，是否代表整體情況的數字，或需否對其作出修訂。藍小姐表示，上述數字只供說明某一類別人士房屋需要之用，而非整體數字。

建屋需求量

17. 在提到附錄IV所載的流程圖時，布萊博士表示，當局會比較建屋需求量和現有及計劃中的房屋用地的單位供應潛力，而且須經過數次比較後才可在供求之間達致平衡。議員憂慮在無合適地盤可予提供時，會延長輪候租住公屋的時間。布萊博士強調，當局會盡力增加單位供應量，重要的是加快進行土地闢拓及提供基礎設施的
工程。

18. 布萊博士回答一個相關問題時表示，當局已完成第
一輪基線需求評估，並可就房屋需求與供應進行比較。

19. 議員認為當局應推算未來十年的整體建屋需求量，並在該基礎上評估單位供應量方面可能出現的不足之數，以便制訂相應的政策及計劃。他們又詢問當局會否考慮以公營房屋彌補私營房屋方面的不足。

20. 布萊博士重申，解決房屋供應量不足的最佳方法，是制訂長遠的土地增闢計劃，以增加土地的供應量。有關上述第二點，布萊博士表示，當局於一九五六年修訂《建築物(設計)規例》，容許興建高樓大廈，自此以後，私人機構提供的房屋供應已有所增加。不過，私人機構在參與建屋計劃方面須受到多個因素限制，例如土地供應、能否獲得貸款、混凝土價格等。當局認為可使用社會上每項可應用的資源，應付單位供應量不足的問題。

21. 議員要求當局在可行情況下盡快公布工作小組報告，以便進行公眾諮詢。紀百信先生表示，鑑於各項假設將有更改，當局須在稍後階段制訂擬議的建屋目標。他向議員保證，當局在完成最後報告後會立即將之提交事務委員會審核，然後進行公眾諮詢。

22. 議事完畢，會議於下午五時結束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 特別會議紀要

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