3. 陳黃穗女士應主席所請，着重闡述席上提交的參考文件所載的重點。消費者委員會(以下簡稱「消委會」)進行的研究所得出的結論是本港新建住宅樓宇市場並不存在高度的競爭，市場結構集中是由多個因素造成，其中尤以土地供應不足為然。消委會建議採取多項措施以改善市場的競爭性及運作情況，此等措施包括減低新公司入市的障礙、增加新建樓宇及二手樓宇市場的相互替代能力、採取措施制止妨礙市場競爭的行為、讓消費者更易取得可靠的物業
資料。

4. 陳黃穗女士亦藉此機會澄清對該報告的若干誤解。香港地產建設商會(以下簡稱「建設商會」)認為以發展管理機制的複雜情況，將對加入物業市場的新公司造成重重障礙，她雖在一定程度上同意此項見解，但卻認為有必要設立此項機制，以便透過遵行諸如消防及樓宇安全法例及其他環境狀況方面的法定規定，對公眾作出保障。至於由政府檢討拍賣政府土地中地段規模的建議，陳黃穗女士澄清，消委會所指的同時包括地段的相對面積及市值。政府所出售地盤的規模必須易於管理，才可吸引小型發展公司參與其中。至於建議在建築規約內加入條款，訂明新建成的樓宇單位必須在某一指定時間內推出市場發售一事，陳黃穗女士解釋，此擧旨在確保市場可及時獲得樓宇單位的供應。她強調，該項建議既不會對發展商構成任何特別困難，亦
不會限制了發展商釐定樓價的自由。

5. 一位議員詢問可否採取管制措施，例如就土地拍賣進行選擇性招標，藉以控制大型發展公司在市場佔有率方面的增長。他又詢問倘全面實施該報告所載建議，預期樓價的跌幅會有多大。陳黃穗女士回答時表示，要求當局採取激烈措施干預市場情況，實非恰當之擧。透過促進競爭、改善市場運作及防止濫用市場力量等途徑改善市場結構，才是符合消費者最佳利益的做法。至於樓價問題，陳黃穗女士強調，在具有競爭威脅的市場中，發展商將感受到更強烈的競爭壓力，因而會盡快確認土地的發展潛力及出售名下單位，導致置業人士有更多選擇，樓價亦會趨於平穩。

6. 議員擔憂購買樓齡十年或以上的物業的人士，在申請物業按揭貸款方面會較購買新建樓宇的人士困難。陳黃穗女士表示，按樓齡明顯區分新建樓宇及二手樓宇市場旳原因，在於舊樓的轉讓潛力較差。在此種情況下，財務機構在評估按揭風險時，傾向採用較有關物業市價為低的估價，並且就舊樓按揭施加更苛刻的條款及條件。為改善此情況，陳黃穗女士歡迎香港金融管理局的建議，以便成立按揭證券公司，鼓勵市民自置居所、促進按揭業務證券化的發展及協助發展二手樓宇按揭市場。陳黃穗女士亦認為，香港測量師學會建議的樓宇質素驗證計劃及建築保養保證計劃，對增進樓宇的長遠銷售價值及轉讓潛力將會有用。

7. 議員要求消委會闡釋擬議的競爭法及該法與羅祥國議員倡議的法例的相似之處。陳黃穗女士表示，消委會仍在研究是否有需要制定競爭法，故並未就此作出決定。

與香港地產建設商會擧行會議

8. 衛少羽先生認為，消委會的研究準確地確立了導致物業市場成功發展的若干因素，例如並未設有妨礙新公司入市的法律障礙。雖則如此，該項研究就新建樓宇及二手樓宇市場所作的分析卻並不準確，因為前者在私人樓宇市場中僅佔約10%，遠較報告中所述的30至40%為低。衛先生對於在建築規約內為樓宇銷售時間設定進一步規限的建議表示了極大的保留，因為此擧會剝奪了商人因應市場情況作
出明智商業決定的機會。

9. 衛先生回應消委會就發展管理機制所作評論時表示，發展商大致上支持該制度，尤其是有關消防及樓宇安全法例及環境狀況方面的規定，但卻認為有需要調整該等程序。衛先生補充，建設商會並不反對檢討拍賣土地中地段規模的建議，但卻憂慮此擧未必符合消費者的最佳利益，因為市民對設計優良、建造質素理想及康樂設施齊備的大型屋邨的需求日趨殷切，規模較小的地段根本不能滿足這方面
的需求。

10. 衛先生評論陳偉業議員提出採取進一步的管制措施此項建議時作出警告，指任何試圖干預現時的物業市場結構的行動，均無可避免會對香港的宏觀經濟構成影響，因為賣地及出售物業的收益已成為政府收入的第二大組成部分，佔總收入約30%。

11. 梁志堅先生回答議員時，認為不宜在現階段對擬議的競爭法作出評論。衛先生則提出警告，指私人物業市場不應受競爭法影響。

與當局擧行會議

12. 華賢仕先生回應主席時表示，當局對該報告內所載建議採取中立的態度。當局會在諮詢期內蒐集公眾意見，並在六個月內就該報告作出正式回應。議員對需時六個月處理此事感到關注，華賢仕先生解釋，由於公眾諮詢工作通常需時兩至三個月進行，加上隨後需要對蒐集所得的意見進行分析，故有必要以六個月時間完成上述工作。華賢仕先生補充，工商司就消委會發表的每一競爭政策研究報告
作出回應時，亦採用相同的標準。

13. 當局在一九九五年政策大綱中，曾承諾於一九九五年四月至二零零一年四月期間提供195 000個私人住宅單位，議員對於達到此項目標一事不表樂觀，因為私人住宅單位的供應量持續低於既定指標。他們詢問單位供應量不足是否由土地供應受到限制所導致，並要求當局澄清其在監察私人房屋單位建屋量方面所擔當的角色。陳偉業議員亦認為當局須改善其在評估房屋需求量及建屋量方面所作的預測。華賢仕先生回應時承認充足的土地供應對私人樓宇極其重要，房屋科正與規劃環境地政科緊密合作，冀能透過闢拓土地或市區重建計劃獲取更多土地。為方便議員了解當局在開發更多新土地方面所作的努力，華賢仕先生答允就此提供資料。蕭偉全先生補充，當局已向中英土地委員會提交增撥住宅用地的申請，以供考慮。房屋工程行動小組亦致力確保盡量以最高效率，將土地轉化成可供出售的房屋單位。至今為止，當局已推行了56個大型私人樓宇建屋計劃，可建成約120 000個私人住宅單位。當局有信心可達到二零零一年的建屋目標。至於當局在監察私人房屋單位建屋量方面所擔當的角色，華賢仕先生表示，由於私人物業市場的運作由市場本身推動，當局不宜對商業決定作出干預。有關私人房屋的估計及實際供應量出現差距一事，華賢仕先生認為是由房屋單位須整批建成所產生的效應而導致，他並答允稍後提供資料，就實際及估計建成的私人房屋單位數目作一比較。至於有關房屋需求量預測的最後一點，華賢仕先生向議員保證，在採用房屋需求模式
後，日後所作預測的準確程度將大有改善。

III. 《根據〈經濟、社會、文化權利國際公約〉第2至16條提交有關香港的第三次定期報告》中有關房屋事務
的事項

14. 議員認為按《根據〈經濟、社會、文化權利國際公約〉第2至16條提交有關香港的第三次定期報告》的內容而言，其在有關房屋事務的事項方面未能反映本港的實際情況。該報告所言不僅過於樂觀，且對出現問題的房屋事務避而不談。議員列述若干與房屋事務有關的較重要事項，這些
在報告中遺漏或歪曲的事項包括：

段落	被遺漏／歪曲的事項
174	居住環境欠佳住戶的實際數目遠超 181 000個之數。
175	在一九九五至二零零一年間興建310 000個公屋單位一事遇上阻延，以及根據長遠房屋策略，實踐在一九九七年年底前為輪候公屋總登記冊所有申請人編配單位的承諾方面亦有延誤，但報告內未有提及。
191	輪候公屋的平均時間實際上是七年，而非報告中所述的兩至七年。
204	報告內並未提及延遲清拆寮屋一事，尤其是建於混合業權官地／私人土地上的寮屋。
210	未有提及須保留13個臨時房屋區一事。
215	報告內並未提述《床位寓所條例》須押後至一九九八年實施。
220	當局承諾會在一九九七年年底前興建足夠的老人住屋，安置該等在一九九三年之前登記的申請人，但報告內並未提及此點。

議員亦認為該報告未有同時顧及各項轉變中的社會因素，例如來自中國的合法移民湧入香港的問題。

15. 華賢仕先生察悉議員的意見，但強調在報告內呈述不同的情況時，必須以均衡的手法處理。至於報告中所述數據的可靠程度，華賢仕先生向議員保證，由於該等數字是根據政府統計處提供的資料而得出，故其準確程度甚高。高富思先生補充，該報告只反映截至一九九五年七月的情
況，其後取得的任何進展並未包括在內。

16. 聯合國經濟、社會及文化權利委員會(以下簡稱「該委員會」)在第二次定期報告的審議結論中建議把住屋權併入香港的本土法律中，但當局並未接納此項建議，議員要求當局澄清箇中理據。由於該委員會曾就床位寓所問題表示關注，議員提出警告，指當局在處理該問題方面進度緩慢，在該委員會即將於一九九六年十一月擧行的聽證會上將會受到批評。議員提述該報告第217段，指當局聲稱『港府計劃在一九九七年或之前，為所有「床位寓所住客」提供合適的居所』，並質疑此語的真確性，因為根據現行房屋政策，只有年屆58歲或以上的年老床位住客才可申請安置入住公屋單位，故當局所言實有別於該項政策。議員認為由於不少床位住客均須自行物色居所，故「提供」一詞尤
其富爭議性。

17. 華賢仕先生表示，房屋科正與政務科及衛生福利科合作，就報告所載的床位住客安置計劃提供最新資料。華賢仕先生補充，一如當局在一九九五年政策大綱中所作承諾，為居住於床位寓所的所有高齡人士提供良好居住環境的居所，仍是當局首要目標之一。連輝明先生補充，《床位寓所條例》的目標並非在於淘汰或取締該類居所，而是訂立發牌制度，以便對床位寓所的消防及樓宇安全作出規管。當局已致力確保不會有任何床位住客因實施發牌制度而無家可歸，並已採取所需措施，確保受影響的住客可覓得其他居所。此等措施包括為年屆60歲以上高齡床位住客作出體恤安置，以便入住租住公屋單位，以及安排其他須遷出的床位住客入住單身人士宿舍。然而，當局估計該條例在一九九八年全面實施後，將仍有數百名床位住客須居於持
牌床位寓所。

18. 報告第229段指出，逐步撤銷租金管制將不會為租客帶來太大困難，此外，到了一九九七年，受租金管制樓宇平均月租只會較不受租金管制的樓宇的租金少500元。議員於提述此事時認為上述說法難以接受，並認為當局須就受租金管制樓宇過去數年的租金升幅及租客的負擔能力進行調查，以確定逐步撤銷租金管制將帶來何種影響。報告第
237(a)及(b)段指出，受土地發展公司的市區重建計劃影
響的物業業主，可選擇參加有關的發展計劃，以獲得該計劃帶來的利益，但亦須同時承擔其風險，議員並不信納此種說法。在土地發展公司進行的計劃中，當局只就其中一項計劃考慮提供該項選擇。部分議員亦促請當局就報告第
248及249段有關土地供應的問題提供更多資料。華賢仕先
生察悉議員的意見，並證實可修改報告內的措詞，冀能更
充分反映實際情況。

19. 主席在結束討論前提醒議員，由於立法局將派遣代表團出席一九九六年十一月擧行的聯合國聽證會，議員如對第三次定期報告有任何意見，應向立法局民政事務委員會主席提出，以便將之加以整理，然後提交該委員會研究。

20. 議事完畢，會議於下午六時四十五分結束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事務委員會 特別會議紀要

I. 通過以往會議的紀要及續議事項

II. 消費者委員會競爭政策研究報告 《香港私人住宅物業市場── 安得廣廈千萬間？》

與消費者委員會擧行會議

與香港地產建設商會擧行會議

與當局擧行會議

III. 《根據〈經濟、社會、文化權利 國際公約〉第2至16條提交有關香港 的第三次定期報告》中有關房屋事務 的事項

段落

被遺漏／歪曲的事項

立法局房屋事務委員會
特別會議紀要

II. 消費者委員會競爭政策研究報告《香港私人住宅物業市場──
安得廣廈千萬間？》

III. 《根據〈經濟、社會、文化權利國際公約〉第2至16條提交有關香港的第三次定期報告》中有關房屋事務
的事項