首席助理房屋司应主席所请，就当局对条例草案的最新立
场向议员作出汇报。他表示，当局已于立法局夏季休假期
间仔细考虑条例草案委员会、地产代理业內人士、有关的
专业团体及公众人士提出的各项意见，并订出可能提出委
员会审议阶段修正案的六个主要范畴。此等范畴包括：为
发展商出售名下物业的发展商附属公司不获纳入条例草案
的适用范围、调查权力、物业资料的提供、地产代理的职
责、转承法律责任及罪行。首席助理房屋司补充，提出上
述修正案的用意，是在不影响监管制度的成效和保障消费
者利益的需要之下，纾减业內人士的疑虑，并使条例草案
的实施方式更为精简。

为发展商出售名下物业的发展商附属公司不获
纳入条例草案的适用范围(草案第2条)

2.首席助理房屋司表示，条例草案的目的是对地产代理活
动作出规管。此等活动泛指进行与为他人取得或处置物业
有关的工作。处置名下物业的业主或发展商并非条例草案
的监管对象，而为发展商出售名下全资或联营物业的发展
商附属公司，亦不在条例草案的监管范围內。为免对上述
商业活动造成不必要的影响，当局准备对条例草案作出修
正，使此等活动免受草案的规限。首席助理房屋司补充，
当局在作出有关修正时，将注意避免造成任何含糊之处，
并会确保所有从事地产代理工作的人士皆获得公平对待。

3.李永达议员认为，个人出售物业与发展商出售物业的情
况大有分别。基于后者的销售方式及其对物业市场的影响
，当局应对后者予以规管。他表示，就发展商透过附属公
司进行的首次销售而言，条例草案并未为消费者提供充分
的保障。部分议员则关注到，有些地产代理可能会凭藉本
身为物业发展商附属公司的关系，规避监管制度。但夏佳
理议员却有不同的看法。他表示，向发展商批地的严格准
则，已为准买家提供所需保障。首席助理房屋司向议员保
证，物业发展商辖下的附属公司若出售其母公司名下物业
以外的其他物业，将受到条例草案的管限。

4.部分议员询问，与香港房屋委员会、香港房屋协会、土
地发展公司、九广铁路公司及地下铁路公司等法定机构携
手进行合资计划的发展商，会否根据草案第2(2)(d)条获得
辖免，尤以地下铁路公司的发展计划为然，因其中涉及的
土地业权不能转让。首席助理房屋司同意有需要清楚订明
在土地业权不能转让的情况下，物业发展商所应担当的角
色。他又答允与律政署制订有关细则。

5.议员要求当局阐释，有关买方在签订买卖协议后迅即放
弃的首次销售物业由物业发展商转售的事宜，有否纳入条
例草案的适用范围，以及从事地产代理工作的银行机构，
应否由地产代理监管局(以下简称「监管局」)或香港金融
管理局管辖。首席助理房屋司向议员保证，监管局将就各
种不同情况制订指引。

调查权力(草案第29及55条)

6.首席助理房屋司表示，鉴于议员关注监管局的调查权力
，当局打算对草案第29及55条內若干规定作出下述修改：
规定监管局及其调查员在进行调查期间遵守保密原则；清
楚界定监管局委任的调查员的身分；以及取消监管局规定
接受调查的人必须作答的权力，即使有关答案可能会导致
作答者入罪。至于需否查证有关人士是否有真正理由作出
投诉，以及投诉人的身分，首席助理房屋司向议员保证，
只有在有理由相信确有违规行为的情况下，监管局才能行
使其调查权力。议员对上述拟议修订表示支持。

物业资料的提供(草案第37条)

7.首席助理房屋司表示，当局的目标一直是让公众人士更
容易取得和物业有关的资料，并已设有多种途径，方便市
民获取物业资料。除土地注册处的资讯系统外，差饷物业
估价署亦将按计划于一九九六年年底推出崭新资讯聆服务
，提供有关住宅物业的实用面积及落成日期等资料。当局
亦会考虑在有关法例中引入「应尽的努力」此一概念，使
已采取一切合理步骤获取和查证所需资料的地产代理不会
受到不合理的惩罚。

8.有关拟议制定与「应尽的努力」此一概念有关的条文一
事是否可行，以及地产代理可如何证明其已尽力获取和查
证所需资料的问题，首席助理房屋司解释，根据拟议条文
，地产代理如已合理地审慎行事以避免触犯有关规定，则
可以此作为免责辩护，尤以关乎从其他来源如卖方或政府
部门所得资料是否准确的情况为然。地产代理若可证明其
有理由信赖此等资料，将被视为已尽应尽的努力。首席助
理房屋司向议员保证，监管局将在这方面制订行事指引，
以消除任何不明朗之处。

9.议员对在有关法例中引入「应尽的努力」此一概念的做
法表示欣赏。与此同时，他们认为重要的是，当局应让公
众人士更容易取得与物业有关的准确资料。他们又询问拟
议就物业资料设立中央资料库一事的进展及时间安排，以
及可如何确定处所內的搭建物是合法还是非法。首席助理
房屋司强调，就与物业有关的资料设立一个中央资料中心
所费需时，但以此为理由而搁置有关法例的实施工作，却
未免不切实际，因为条例草案所规定获取的资料，大部分
均可从土地注册处或透过差饷物业估价署的崭新资讯聆服
务取得。至于违例搭建物的资料，首席助理房屋司表示，
条例草案仅规定地产代理获取卖方就处所內任何结构上的
增建或改建所作的声明，而并无硬性规定必须聘请专业人
士确定有关物业內是否有违例搭建物。他又强调，一俟在
有关法例中引入「应尽的努力」此一概念，已采取合理步
骤遵照规定行事并知会有关客戶的地产代理即使未能取得
所需资料，亦不会受到不合理的惩罚。首席助理房屋司补
充，当局将考虑分期实施条例草案內各项条文。署理高级
助理法律草拟专员证实，草案第37(2)条赋予监管局行事上
的灵活性，使之可以附属法例的形式，订明地产代理须就
各类物业如海外物业及战前楼宇等，获取何种资料。然而
，夏佳理议员对此做法表示保留，因为对住宅及商业楼宇
作出界定可能会有困难，尤以商业活动或会在住宅楼宇內
进行的情况为然。在议员要求下，首席助理房屋司表示当
局在制定有关规例时，将会就住宅及商业楼宇的定义进行
审慎研究。他又澄清，一九九五年政策大纲內提及的房屋
资讯系统与议员建议设立的中央资料库有所不同。

10.在获取物业资料的费用方面，首席助理房屋司表示，条
例草案并无明文规定追收费用的方式。地产代理可考虑透
过收取佣金或向客戶另行收费，收回有关费用。为更深入
了解各个物业资料系统，包括新的资讯聆服务在內，议员
认为当局有需要详列未能提供的各类与房屋有关的资料，
以及在获取作住宅、商业和工业用途的物业、丁屋及位于
新界的楼宇的有关资料时所遇到的困难。

地产代理的职责(草案第37条)

11.首席助理房屋司表示，由于构成地产代理「公平、公开
和诚实」的行事方式的主要元素，大部分已在草案第37(1)
(a)条內详细述明，因此，当局打算删除草案第37(3)(b)及37
(4)条。议员对拟议删除此等条文的做法表示支持。

转承法律责任(草案第45条)

12.为释业內人士的疑虑，首席助理房屋司表示，根据法律
意见，删除草案第45条不会影响地产代理在普通法下的法
律责任。有见及此，当局打算将此项条文删除。议员对拟
议删除此项条文的做法表示支持。

罪行(草案第56条)

13.首席助理房屋司表示，当局的一贯立场是，对于某些严
重违法行为如蓄意欺骗及盜窃，倘认为施以暂时吊销或撤
销牌照等纪律制裁行动不足以发挥阻吓作用，则须向违法
者提出刑事检控。虽然如此，当局已根据议员的意见及业
內人士的建议，再行研究与罪行有关的条文，并准备按下
列方向简化若干条文，冀能反映所犯罪行的严重程度：

对于轻微的违例事项，例如未有就更改地址
及受雇情况改变等事宜作出申报者，可判处
罚款；
未有履行草案第37条所规定的法定职责，例
如未能提供正确的物业资料者，可予以纪律
制裁；及
修改若干与罪行有关的条文內的用语，以消
除任何可能出现的含糊不清和引起歧义之处
。

夏佳理议员认为上述(a)项的拟议罚则条文，不足以对违法
者产生阻吓作用，因此，当局应在这方面施行较严厉的纪
律处分，例如暂时吊销或撤销牌照。首席助理房屋司答允
考虑议员的建议。

法律改革委员会境外未建成住宅物业售楼说明
报告书

14.议员询问当局会否把报告书所提有关建议纳入条例草案
內，此等建议包括须就出售的物业拟备售楼说明，以及由
本地持牌地产代理处理境外未建成住宅物业的销售事宜等
。作为法律改革委员会辖下小组委员会的成员之一，首席
助理房屋司按其经验告知议员，该会在拟订报告书內各项
建议时，曾参考条例草案的內容。委任本地持牌地产代理
处理日后境外未建成住宅物业的销售事宜，目的在于为准
买家提供保障，使之免受不确的售楼陈述误导。报告书的
咨询期将于一九九六年十一月底结束。首席助理房屋司察
悉议员的意见，但他强调，报告书內各项建议的推行工作
，不会对条例草案的规管架构造成任何影响。

日后工作的取向

15.首席助理房屋司表示，倘议员同意各项建议的整体路向
，当局准备与律政署制订有关细则，然后约于六星期內把
委员会审议阶段修正案拟稿提交条例草案委员会考虑。在
议员要求下，当局答允于一九九六年十月十四日前以书面
详述上文各段所提的六个主要范畴，并与受影响的相关条
文作出对照。主席否决一位议员提出的成立技术小组委员
会的建议，并请各议员于一九九六年十月份內就当局所提
各项建议作出回应。

II.其他事项

16.条例草案委员会随后三次会议的举行日期如下：

--一九九六年十月二十九日(星期二)上午十时四十五分；

--一九九六年十月三十一日(星期四)下午二时三十分；及

--一九九六年十一月六日(星期三)上午十时四十五分。

(会后补注：原定于一九九六年十月二十九日及十一月六
日举行的会议，其后分别改于一九九六年十月三十日及
十一月十三日举行；原定于一九九六年十月三十一日举
行的会议则于其后取消。)

17.议事完毕，会议于上午十时四十分结束。

立法局秘书处
一九九七年一月十六日

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地产代理条例草案委员会会议纪要

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