立法局95-96年度第CB(2) 1137号文件
(此份会议纪录的英文本业经当局审阅)
档号：HB/C/11/95
地产代理
条例草案委员会
第六次
会议纪要
| 日 期 | ：一九九六年三月八日(星期五)
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| 时 间 | ：下午四时三十分
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| 地 点 | ：立法局大楼会议室B
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出席者：
郑家富议员(主席)
周梁淑怡议员
何承天议员
夏佳理议员
陈伟业议员
李永达议员
李华明议员
涂谨申议员
陈鉴林议员
陈婉娴议员
罗祥国议员
顏锦全议员
应邀出席者：
- 首席助理房屋司
- 萧伟全先生
- 助理房屋司
- 杜巧贤女士
- 高级助理法律草拟专员
- 莫伟声先生
列席者：
- 助理法律顾问(二)
- 郑洁仪女士
- 条例草案审议委员会秘书
- 总主任(条例草案审议委员会)(三)
- 梁欧阳碧提女士
- 高级主任(条例草案审议委员会)(三)
- 戴燕萍小姐
內部讨论
议员察悉秘书已按照上次会议席上所作决定，拟备条例草
案审议委员会工作计划(已随立法局95-96年度第HB672号文
件送交议员参阅)。在这方面，周梁淑怡议员质疑条例草案
审议委员会是否适宜深入讨论该条例草案。鉴于条例草案
涵盖范围甚广，可能会对地产代理业作出过多规管，她建
议议员先行商讨各项原则问题，以及研究应否把若干规管
措施纳入主体条例內。陈鉴林议员及何承天议员对此亦有
同感，他们表示条例草案的规管范围或有需要收窄。
2.李永达议员及陈伟业议员对上述说法不以为然。他们指
出，各有关方面已同意以规管地产代理业的需要，作为条
例草案的主要原则，故条例草案审议委员会应避免重复爭
论此点。不过，条例草案审议委员会可研究各项富爭议性
的事宜，然后才开始深入讨论每项条文。经商议后，议员
同意条例草案审议委员会应按照立法局参考资料摘要第4
至16段的次序商讨各重要事项，以期就条例草案的整体方
针达成共识，让当局作出回应。议员亦同意条例草案审议
委员会随后商讨重要事项时，可邀请当局代表出席会议并
在有需要时作出回应。
(当局代表获邀加入会议进行讨论。)
地产代理的定义
3.夏佳理议员提到立法局参考资料摘要第4段，该段述明地
产发展商及其职员如出售本身的物业，则不在地产代理的
定义范围內。他指出以草案的草拟方式而言，有关条文未
必可达到此目的。此外，他要求当局研究不把出租本身物
业的地产发展商及代表其处理物业销售事宜的附属或独立
公司纳入地产代理的定义范围內，在技术上是否可行。主
席亦要求当局解答地产发展商的职员会否受条例草案管限
此项问题。
4.陈伟业议员要求当局考虑附属公司代表地产发展商处理
出售停车场或购物商场事宜的工作，应否纳入「地产代理
工作」的定义范围內。
5.李永达议员提及秘书拟备的有关各项条文的意见摘要(已
随立法局95-96年度第HB790号文件送交议员参阅)，并建议
当局回应意见书內所载的各项问题和关注事项。萧伟全先
生就此表示，当局未必能够逐一回应意见书內所载各点。
不过，他答允作出书面答覆，综述当局的整体立场。
发牌制度
6.周梁淑怡议员认为，虽然各有关方面均接受以发牌形式
规管地产代理业，但条例草案包含了过多发牌细则，而这
些细则应由地产代理监管局(以下简称「监管局」)订明。
她认为条例草案应只订立概括性的规管架构，让监管局据
以行事。在这方面，何承天议员认为，以其他专门行业而
言，类似的注册规定均已载入有关的主体条例中。涂谨申
议员对此亦有同感，他指出监管局已获授权透过订立规例
订明各项运作及发牌细则。他又提到草案第21(3)条，该条
文仅规定监管局在决定任何人是否有资格领取营业员牌照
时，必须顾及所订的各种情况。由此可见，监管局已获赋
予足够的酌情决定权。夏佳理议员就此表示，监管局亦可
订立其他发牌条件。主席亦认为主体条例应订有若干指引
，供监管局参照行事。在夏佳理议员建议下，主席要求当
局证实监管局是否可全权决定各项发牌条件。
7.夏佳理议员提到草案第16(1)(b)条，并要求当局订定明确
的程序及过渡安排，列明任何人可否在获发营业员牌照前
受雇担任营业员。
8.周梁淑怡议员就草案第21(2)(b)(ii)条表示，监管局将须按
条例草案的规定，订明发牌所需的学历。然而，何承天议
员及涂谨申议员对此却有不同看法。助理法律顾问(二)回
应时表示，她较赞同周梁淑怡议员的意见。李永达议员询
问，若条例草案以其现时形式获通过成为法例，监管局可
否订明，在决定某人是否具备领取牌照的资格时，并无关
乎其学历的规定。主席同意采纳助理法律顾问(二)回应其
询问时提出的建议，待当局于会后答覆李议员的查询之后
才审议此点。
9.草案第27条和反对批出牌照有关，夏佳理议员就此要求
当局解释，在其他法例中是否订有类似条文。
地产代理监管局
10.夏佳理议员提到草案第6(2)(a)条，并质疑若监管局代表
第三者进行物业买卖，该局需否申领牌照。主席要求当局
察悉此项关乎监管局一般权力的疑问。
11.周梁淑怡议员认为地产代理并非专门行业，故业內代表
不应在监管局成员中占多数席位。涂谨申议员亦有同感。
周梁淑怡议员又就此询问当局有否制定任何预防措施，确
保监管局公开运作。萧伟全先生应主席之邀解释，条例草
案亦会对《防止贿赂条例》中有关公共机构的附表作出修
订，以便把监管局列为公共机构之一。此外，根据草案第
10条，监管局成员须披露任何与该局工作有关的利害关系
。条例草案亦订有其他条文，确保对监管局作出充分的制
衡，例如设有对监管局的决定提出上诉的途径。虽然如此
，周梁淑怡议员仍认为当局应考虑在这方面作出更大改善
。
12.有关监管局的成员组合，何承天议员提到条例草案附表
第3(1)(c)(ii)(B)段，并质疑该条文的草拟方式未能把有关的
成员类别清楚反映出来。他又指出，「或在其他方面特别
适合获委任为监管局的成员的人士」一语，可能会使总督
有权委任沒有地产代理工作知识的人士为B类别人士。因
此，此语应从上述条文中删除，以反映草拟有关条文的目
的，在于使监管局成员中，有三分之一为业內人士，三分
之一为有关行业的人士，其余则为社会人士。在助理法律
顾问(二)建议下，议员同意待当局对他们的意见作出回应
后，条例草案审议委员会即研究条文的适当草拟方法。在
此方面，罗祥国议员询问当局会否考虑透过业內人士的选
举，委任「A类别人士」。萧伟全先生作出回应时表示，
当局将以个别形式委任「A类别人士」。虽然地产代理界
的业內团体数目众多，但此等团体的成员数目各异，而目
前亦沒有任何团体能够全面代表业內人士的意见。他表示
以个人而非业內团体代表的身分担任监管局成员，是较为
恰当的做法。当局会在可行范围內，确保获委任人士来自
业內不同团体，使监管局达致均衡的成员组合。罗祥国议
员及周梁淑怡议员就此促请当局确保在监管局成员中，亦
有代表小型地产代理公司利益的人士。涂谨申议员则认为
，在条例草案恢复二读辩论时，房屋司可作出承诺，确保
监管局成员比例均衡，足以代表规模不同的地产代理公司
的利益。然而，周梁淑怡议员坚决认为此项规定可在草案
条文中加以订明。主席要求当局察悉议员的意见，并建议
在进行条例草案的逐条审议工作时研究此点。
13.李永达议员就草案第7条询问，房屋司与监管局之间有
否任何明确界定的关系。萧伟全先生回应时表示，监管局
须经房屋司批准始可制定规例。房屋司有责任确保监管局
执行的工作，与成立该局的原来目的相符。有关条文亦赋
权房屋司，如其认为公众利益有此需要，则可就监管局执
行其职能方面，向监管局发出指示。如有需要，房屋司亦
可在可行范围內尽快向监管局发出指示，让该局据以行事
。涂谨申议员表示，让房屋司拥有此等权力，实在事不寻
常。可是，萧先生强调，在财政上自给的监管局可执行本
身的行政职能。除非公众利益受到影响或监管局的行事方
式与其主要职能背道而驰，否则房屋司毋须发出上述指示
。主席就此表示，香港律师会认为条例草案并未赋予监管
局充分的自主权，他要求当局对此项意见作出回应。
14.议员察悉当局将要求立法局财务委员会批准拨款四千万
元，供监管局支付其初步运作的开支。萧先生回应夏佳理
议员所提询问时，答允解释监管局须动用四千万元及聘用
23名职员执行其工作的理由。鉴于监管局的运作经费将来
自其所收取的牌照费用，周梁淑怡议员亦询问条例草案应
否清楚订明日后如何订定牌照费用的款额。当局答允于稍
后向议员作出回覆。
地产代理的责任
15.夏佳理议员询问，地产代理向客戶提供有关某一物业的
订明资料此项责任，是否适用于包括尚未落成楼宇或土地
在內的任何物业。萧伟全先生指出，草案第2条已述明「
物业」的定义，该定义的涵盖范围包括土地和尚未落成的
楼宇。不过，他会考虑议员的意见，研究需否在有关条文
中加入更详尽的细则。周梁淑怡议员亦质疑，提供此等资
料一事关乎地产代理业的运作，当局应否在主体条例中予
以订明。在这方面，涂谨申议员认为把基本的运作原则纳
入主体条例的做法并不罕见。他建议当局除采取上述办法
外，亦可以附表订明此等要点，或将之列为业务守则。涂
议员又强调，条例草案规定地产代理提供的六项资料，在
物业交易方面皆属基本和重要的资料，因此，他坚持须把
提供此等资料的做法列为法定规定，以保障消费者的利益
。然而，周梁淑怡议员表示，鉴于地产代理在集齐所有资
料方面遇有实际困难，当局应以循序渐进方式处理有关的
规定。
16.罗祥国议员承认在需要保障消费者利益的同时，避免对
地产代理业造成不利影响亦十分重要。他赞同采取较灵活
和循序渐进的方式，规定地产代理提供条例草案所订明的
资料。
17.至于获取物业资料方面，主席表示当局必须提供更多详
细资料，例如中央资料库的落成日期，以便有充分理据支
持当局把地产代理提供条例草案所规定资料的做法列为法
定规定。
18.夏佳理议员提到草案第37(1)(a)(v)条，并质疑为何地产
代理仅须在签订合约处置有关物业前，将与该物业有关的
每项要约通知卖方客戶。他认为此类运作细则不应纳入条
例草案內。
19.鉴于卖方会委托超过一名地产代理出售其物业，夏佳理
议员又询问当局曾否研究规定地产代理提供条例草案订明
的资料所造成的财政影响。萧伟全先生答允于稍后作出回
覆。
20.有关草案第38条规定的会计师报告，主席请当局留意部
分代表团体的意见。此等团体认为会计师报告应在六个月
而非三个月內提交，且只应呈报有关客戶帐目的资料。杜
巧贤女士回应时解释，该项规定旨在确保每名持牌地产代
理均备有妥善而准确的帐目纪录。她又请议员留意草案第
38(4)条，该条文授权监管局订明须载于会计师报告內的资
料，以及给予地产代理豁免权，使之免受有关规定管限。
21.周梁淑怡议员认为任何机构均不应获授权要求私人公司
提交帐目。涂谨申议员亦认为规定地产代理呈报客戶的帐
目资料，已足可保障消费者的利益。议员要求当局解释规
定地产代理呈报公司帐目资料的理据。鉴于监管局大权在
握，但其成员却非透过选举获得委任，主席要求当局解释
为何应该把此等权力授予监管局。
22.周梁淑怡议员又提到草案內规定地产代理须将客戶的款
项存于独立的银行帐戶內，并询问当局可否免却地产代理
提交其银行帐目报告此项规定。夏佳理议员提到一项相关
事宜，并质疑监管局是否有足够人手悉数审核由约4 800名
地产代理提交的会计师报告。他认为具有调查权力的监管
局仅在有需要时才要求地产代理提交此分报告，方属较恰
当之举。萧伟全先生答允考虑议员在这方面的意见。
23.夏佳理议员提及草案第39(3)条，该条文授权监管局将有
关持牌地产代理帐目的资料转交刑事检控专员。他认为当
局有需要就此订立保密条文。涂谨申议员同意周梁淑怡议
员的意见，认为有关方面仅可在非常有限的情况下援引该
条文。议员要求当局察悉上述关注事项。
24.在周梁淑怡议员建议下，议员同意条例草案审议委员会
应讨论地产代理业对调查及纪律制裁方面(草案第IV部)所
表达的关注事项。
日后会议的日期
25.条例草案审议委员会将举行两次会议，商讨立法局参考
资料摘要所载的其余事项及当局所作出的回应，该两次会
议的举行日期及时间为：
- 一九九六年三月十八日(星期一)上午八时三
十分；及
- 一九九六年三月十九日(星期二)下午四时三
十分。
26.议事完毕，会议于下午六时三十五分结束。
立法局秘书处
一九九六年三月十六日
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