3. 当局在其提交的参考文件第25段中曾提述修改有关罪行的条文一事，关于此事的进展，萧伟全先生向议员保证，当局将根据议员的见解及搜集所得的公众意见，特别是在建议把地产代理的不当经营手法列为刑事罪行方面，研究需否修改上述条文。萧先生又强调，修改条文的目的在于一方面确保消费者获得保障，另一方面则避免对地产代理业造成不必要的干扰。为条例草案引入「应尽的努力」此一概念，是朝著这方向迈进的一项措
施。

4. 议员询问类似罪行是否适用于服务业內存在商戶与客戶关系的其他行业，尤其是有关提供资料方面的罪行。萧先生答允就此作出回应，但却提出警告，指鉴于条例草案的性质前所未见，把有关条文与其他法例直接作出
比较的做法未必恰当。

5. 议员认为在阅读本条文时必须经常对不同的条文作出相互参照，可见本条文的表达方式过于累赘。因此，他们促请当局考虑重新编排条文中各项条款的次序，以便查阅。陈子敏女士表示，在草拟法律时，为求清晰明确而以不同条文订明各项罪行及相关罚则，是常见的做法。为方便议员研究有关条文，助理法律顾问答允就罪行及罚则的规定拟备相关条文对照一览表。

(会后补注：

相关条文对照一览表已随立法局95-96
年度第CB(1)1848号文件送交议员参阅。)

6. 陈女士回应议员时解释，任何人无合理辩解而无牌进
行地产代理工作，即属犯罪。根据第56(3)(a)(i)款，一经
循公诉程序定罪，该人可被判罚款500,000元或监禁两年，
或同时被判罚款500,000元及监禁两年。在第56(3)(a)(ii)款
的规定下，循简易程序定罪的罚则为第六级罚款(100,000
元)或监禁六个月，或同时被判第六级罚款和监禁六个月。
陈女士表示，循公诉程序定罪与循简易程序定罪的分别，
仅在于程序上的不同。然而，裁判官就上述罪行循简易程序定罪时所判处的刑罚的水平，已在《裁判官条例》
的条文中有所规定。陈女士就一项相关问题证实，律政
司获授予在裁判法院或高等法院进行检控工作的任务。

7. 至于和罪行有关的类似条文是否适用于其他法例的问题，萧先生表示，根据《旅行代理商条例》、《杠杆式外汇买卖条例》、《保险公司条例》及《放债人条例》，任何人如在沒有适当牌照的情况下进行此等条例所订明的各类工作，亦属犯罪。按照上述各项条例的规定，违反此项规定者可被判罚款100,000至10,000,000元或监禁
一至七年不等，或同时被判罚款及监禁。至于等候牌照续期的地产代理会否被视为无牌进行地产代理工作一事，萧先生向议员保证，地产代理监管局(以下简称「监管
局」)将制订指引，以消除可能出现的含糊之处。

8. 部分议员询问物业交易的中间人是否在条例草案的适用范围內。萧先生表示，条例草案所涵盖的是地产代理而非中间人，草案中亦已清楚说明任何人必须持有牌照，才可进行任何与取得或处置物业有关的工作。萧先生回答一项相关问题时表示，在消费者委员会及总督特派廉政专员公署处理的针对地产代理不当经营手法的投诉中，主要与失实陈述及滥收佣金等问题有关。与中间人所担当的角色或进行的工作有关的资料则甚少。议员对中间人需否申领牌照一事意见不一。部分议员建议中间人应获豁免领取牌照，其他议员则同意当局的看法，认为领取牌照在确保消费者获得保障方面十分重要。萧先生强调有需要对所有地产代理工作一视同仁，并作出警告，指豁免中间人领取牌照的建议，将对发牌制度的有效程度产生不利影响。一位议员忧虑公众人士可能亦会因任何与物业交易有关的用语或作为，而受到条例草案不必要的掣肘。萧先生向议员保证，当局将加强宣传工作，让公众人士认识和了解条例草案各项规定，尤其是从事地产代理工作须领取牌照的规定。此外，当局亦会设立过渡期，以便业內人士于条例草案的规定开始实施后，有足够时间作出准备以符合一切发牌规定。陈女士补充，当局正根据以往就同一事项所作的商议，考虑是否值得在草案第2条释义部分內，「地产代理工作」定义中「进行」一词之前(英文本的“done”一字之后)，加入
「在业务过程中」(“in the course of business”)等字
眼，以期消除任何可能出现的含糊之处。至于「业务」
(“business”)一词的定义，陈女士表示该词的含义应
按普通法予以诠释。一位议员认为有需要明确界定「业
务」一词的含义，并要求助理法律顾问跟进此事。

第56(1)(b)款

9. 议员要求当局澄清物业交易的中间人会否被视为营业员。陈女士澄清，营业员指该等在受雇于持牌地产代理的过程中进行地产代理工作的人士。中间人通常以自雇方式工作，故不应被视为营业员。因此，此等人士虽或会受到第56(1)(a)款的规限，但却未有纳入第56(1)(b)款
的涵盖范围。

第56(1)(c)款

10. 陈女士解释，任何人无合理辩解而在申请批给地产代理牌照或牌照续期方面，作出任何虛假的或有误导性的陈述，或提供任何虛假的或有误导性的资料，即属犯罪。根据第56(3)(d)(i)款，此等人士一经循公诉程序定
罪，可被判第六级罚款(100,000元)或监禁一年，或同时
被判第六级罚款及监禁一年。在第56(3)(d)(ii)款的规定
下，循简易程序定罪的罚则为第五级罚款(50,000元)或
监禁六个月，或同时被判第五级罚款和监禁六个月。

11. 议员要求当局阐释「有误导性的」资料的定义，并
询问从条文中删除此语会带来何种影响。陈女士明白议
员对此语意义含糊一事感到关注，但她表示，此语是其他法例中的常见用语，包括《旅行代理商条例》在內。她又补充，删除此语的建议，将无可避免对发牌制度所作管制的程度产生影响。关于「有误导性的资料」一语，陈女士举例称，为符合申请批给牌照或牌照续期的资格准则，申请人或会试图向监管局隐瞒部分真相，例如被取消若干资格的事实。虽然如此，有关人士并不能因此种行为而被控提供虛假资料。议员表示，有关其他法例的类似事例，将可作为有用的参考资料。

第56(1)(d)款

12. 陈女士解释，任何营业员无合理辩解而在申请批给地产代理牌照或牌照续期方面，作出任何虛假的或有误导性的陈述，或提供任何虛假的或有误导性的资料，均须受到和第56(1)(c)款所订罚则相同的惩罚。

13. 部分议员并不赞同营业员应与地产代理承担相同的法律责任，因前者乃受雇于后者。他们建议为营业员而设的罚则条文，不应以第56(1)(c)款所订罚则为依据。萧先生认为就提供资料方面而言，地产代理及营业员应负上相同的法律责任和接受同等的刑罚。他答允考虑议员的意见，但仍认为上述两类人士应受到类似的惩罚。

第56(1)(e)款

14. 陈女士解释，任何人无合理辩解而未有向调查员交出与调查有关的任何纪录或文件，即属犯罪。根据第56(3)(b)(i)款，此等人士一经循公诉程序定罪，可被
判罚款200,000元或监禁一年，或同时被判罚款200,000
元及监禁一年。在第56(3)(b)(ii)款的规定下，循简易程
序定罪的罚则为第六级罚款(100,000元)或监禁六个月，
或同时被判第六级罚款和监禁六个月。萧先生表示，根
据《证券及期货事务监察委员条例》及《保险公司条
例》，类似罪行的罚则分别为罚款1,000,000元或监禁
七年，以及罚款100,000元或每天500元。

15. 陈女士回答议员时证实，《证券及期货事务监察委
员条例》及《杠杆式外汇买卖条例》亦订有与第29(4)(c)
款类似的条文。

第56(1)(f)款

16. 陈女士表示，任何人无合理辩解而在未持有地产代理牌照的情况下接受委任为地产代理办事处的经理或看来是依据该项委任行事，即属犯罪。根据第56(3)(c)(i)款，
此等人士一经循公诉程序定罪，可被判罚款150,000元
或监禁六个月，或同时被判罚款150,000元及监禁六个
月。在第56(3)(c)(ii)款的规定下，循简易程序定罪的罚
则为第五级罚款(50,000元)或监禁三个月，或同时被判
第五级罚款和监禁三个月。陈女士回答议员时证实，根
据第56(1)(a)及(f)款，任何人诸如自称为经理的人如无
牌从事地产代理工作，均可构成罪行。她同意议员的看
法，认为根据第56(1)(a)款，在地产代理办事处內仅担
任行政职务的经理，可能无须申领牌照。

17. 议员认为有需要统一各项罪行的刑罚等级，尤以监禁年期为然。萧先生答允探讨订立不同等级刑罚的理据，
并于日后向条例草案委员会作出汇报。

第56(1)(g)款

18. 陈女士解释，任何人无合理辩解而作出任何虛假的
或有误导性的陈述，或提供任何虛假的或有误导性的资
料，以充作遵守条例条文或任何根据条例而订立，并规
定须提供资料的规例，即属犯罪。根据第56(3)(b)(i)款，
此等人士一经循公诉程序定罪，可被判罚款200,000元
或监禁一年，或同时被判罚款200,000元及监禁一年。
在第56(3)(b)(ii)款的规定下，循简易程序定罪的罚则为
第六级罚款(100,000元)或监禁六个月，或同时被判第六
级罚款和监禁六个月。

19. 由于第56(1)(c)、(d)及(g)款性质相若，议员质疑就此等条款订定不同等级罚款的理据何在。陈女士表示，当局正考虑是否值得修改此条款，暂时尚未作出任何决
定。

第56(1)(h)款

20. 陈女士解释，任何人无合理辩解而未有根据条例任
何其他条文或任何根据条例订立的规例以证人身分出席、
交出任何文件或回答向其提出的任何问题，即属犯罪。
根据第56(3)(b)(i)款，此等人士一经循公诉程序定罪，可
被判罚款200,000元或监禁一年，或同时被判罚款200,000
元及监禁一年。在第56(3)(b)(ii)款的规定下，循简易程
序定罪的罚则为第六级罚款(100,000元)或监禁六个月，
或同时被判第六级罚款和监禁六个月。

21. 议员要求当局澄清「根据本条例任何其他条文」一语，是否指第29(4)款以外的条文。萧先生表示，当局的目的是确保日后对条例草案作出修订时，第56(1)(h)款的规定仍然适用。陈女士察悉议员的意见，并答允考虑更
明确界定有关用语。

第56(1)(i)及(j)款

22. 议员对此两项条款并无特别意见。

第56(2)(a)款

23. 陈女士解释，任何持牌地产代理或持牌营业员无合理辩解而沒有遵守附加于其牌照上的任何一项条件，包括草案第57条订明的条件，即属犯罪。根据第56(4)(a)(i)
款，持牌地产代理一经循公诉程序定罪，可被判罚款
500,000元或监禁两年，或同时被判罚款500,000元及
监禁两年。在第56(4)(a)(ii)款的规定下，循简易程序定
罪的罚则为第六级罚款(100,000元)或监禁六个月，或
同时被判第六级罚款和监禁六个月。至于持牌营业员方
面，根据第56(5)(a)(i)款，一经循公诉程序定罪，可被
判罚款200,000元或监禁一年，或同时被判罚款200,000
元及监禁一年。在第56(5)(a)(ii)款的规定下，循简易程
序定罪的罚则为第六级罚款(100,000元)或监禁六个月，
或同时被判第六级罚款和监禁六个月。

24. 萧先生回答议员时解释，有关条件指将由监管局按照草案第17及57条订明的各项条件。陈女士补充，其他发牌机关亦有订明附加条件的类似权力，重要之处在于让监管局就附属法例未有涵盖的各种情况订明附加条件。议员认为有需要先行订定附加条件，然后才订明因违反此等条件而引致的罪行，而非以相反次序行事。萧先生回应时表示，对于监管局在处理条例草案所订范围以外各种不能预计的情况或环境方面，此举将严重损害其有效程度和效率。

第56(2)(b)款

25. 议员对该条款并无特别意见。

III. 其他事项

26. 主席提醒议员，条例草案委员会已订于一九九六年七月十九日(星期五)财务委员会会议结束后，以及于一九九六年七月二十九日(星期一)下午二时三十分举行下
两次会议。

(会后补注：

一九九六年七月十九日的会议改期于一九
九六年七月二十三日举行，而一九九六年
七月二十九日的会议则于其后取消。)

27. 议事完毕，会议于下午六时三十分结束。

Last Update on {{PUBLISH AUTO[[DATE("d mmm,yyyy")]]}}

地产代理条例草案委员会 会议纪要

地产代理条例草案委员会
会议纪要