2. 对于当局考虑就条例草案提出委员会审议阶段修正案的六个主要范畴，条例草案委员会所作的讨论已告完成，因此，主席要求当局澄清拟订有关的委员会审议阶段修正案所需的时间。署理高级助理法律草拟专员表示，鉴于需要就修正事项咨询有关的决策科，以及律政署民事检察科及法律政策科，是项工作需时约一至两个月方可完成。议员促请当局加快进行草拟工作，并提交可供条例草案委员会研究的委员会审议阶段修正案拟稿。在是次会议上，议员将会研究主席及顏锦全议员提出的主要事项，有关文件已随立法局CB(1)462/96-97号文件送交议
员参阅。

3. 在开始讨论前，主席邀请当局向议员简介已随立法局 CB(1)484/96-97号文件送交议员的参考文件的內容，该文件载有与条例草案有关的刑事处分及纪律制裁。助理房屋司解释，严重罪行如在沒有牌照的情况下执行地产代理工作，以及提供虛假或有误导性的资料，均会遭受刑事处分。至于和提供物业资料、专业能力及遵守监管事项有关的违例行为，则会施以纪律制裁。

草案第7条　房屋司的指示

4. 鉴于地产代理监管局(以下简称「监管局」)可根据条例草案拥有广泛的权力，主席认为房屋司向监管局作出政策上的指示时，有需要把有关理据知会立法局，以确保在监管局的运作方面设有适当的制衡机制。首席助理房屋司强调，草案第7条的目的是保障公众利益，其他法例亦订有类似条文，例如《机场管理局条例》、《医院管理局条例》及《证券及期货事务监察委员会条例》。他向议员保证，当局订定的任何规则或规例均需经立法局审核。署理高级助理法律草拟专员补充，《刑事诉讼程序条例》第79G(8)条规定，首席大法官所订的规则或指示须经立法局批准，除此以外，由总督或某科首长向法定机构作出指示并非罕见之举。助理房屋司回答一项相关问题时表示，房屋司仅可在危及公众利益的情况下，才可援引草案第7条所赋予的权力。主席认为「公众利益」一词过于笼统，并建议当局应明确列出房屋司在何种情况下，才可行使此项权力。署理高级助理法律草拟专员表示，虽然对「公众利益」一词的范围作出局限是可行之举，但此种做法有损房屋司因应不同情况给予指令的灵活处事方式。此外，在其他法例中亦有普遍使用
「公众利益」一词。

5. 至于根据上述各条条例负责发出指令的「公职人员」，助理房屋司表示，在《医院管理局条例》及《证券及期货事务监察委员会条例》方面，总督是给予指令的有关当局，而《机场管理局条例》中的有关当局则为总督会同行政局。周梁淑怡议员认为由于仅可在特殊情况下援用草案第7条所订的权力，由更高层的权力当局如总督或总督会同行政局而非房屋司行使此项权力，是合乎逻辑之举。她解释如房屋司或其属下一名人员将会担任监管局的成员，有关的做法便会损害监管局的自主权，尤其当监管局和当局之间出现意见分歧之时。由于此项权力不应由监管局任何成员行使，由总督或总督会同行政局作出有关指示，实属非常重要。她促请当局修正此项条文，否则她会动议委员会审议阶段修正案，以达到此项目的。主席及顏锦全议员对此项意见表示支持。主席补充，议员无意对房屋科人员表示怀疑，但在监察机制中取得平衡是重要的一点。首席助理房屋司强调，草案第 7条的精神是保障公众利益，此举不应被视为干预监管局的运作。他补充，委任公职人员加入监管局的事宜将由总督决定，被委任担当此职位的人员未必会来自房屋科。有关的决策科首长可在有需要时随时征询总督会同行政局的意见，但却无需在每当有问题出现时均请示总督会同行政局。然而，首席助理房屋司答允考虑议员的建议。

草案第15条　地产代理须领牌

6. 主席认为草案第15(1)(c)条中「地产代理的任何职能」一语的范围过于广泛，并促请当局就有关条文重新作出界定。署理高级助理法律草拟专员表示，当局已因应先前就草案第15条所作的讨论，考虑在草案第2条释义条文內的「地产代理工作」定义中，于「进行」一词之前(英文本的"done"一字之后)加入「在业务过程中」("in the
course of business")之语，并以「以地产代理身分进行地产代理工作」("doing estate agency work as an estate agent") 取代有关用语，以消除可能出现的含糊之处。

草案第17条　牌照及条件

7. 主席建议把草案第17(3)条重新拟写为「监管局可基于公众利益将其认为适当的条件附加于牌照上，而如此附加于牌照上的条件可包括根据第57条订明的条件。」
("the Authority may, in the interest of the public, attach to a
licence such conditions as it considers appropriate and conditions
so attached to a licence may include conditions prescribed under
section 57.")。他解释「基于公众利益」一语可提供订定附加条件的范围，藉以纾解小型地产代理对草案第17(3) 条的忧虑。可是，周梁淑怡议员却持不同意见，并反对加入该语的建议，因条例草案的目的是保障公众利益，此外，草案第5条已就监管局履行其职能的架构作出规定。首席助理房屋司赞同周梁淑怡议员的看法，并指出草案第5(a)及(b)条连同草案第17(3)条已订明应以何种方式订定牌照条件。助理房屋司补充，草案第17(3)条的目的是使监管局可因应附属法例未有涵盖的情况，以灵活方式订定附加条件，而且让发牌机构拥有此等权力是常见之举。况且，根据草案第32(1)(b)条的规定，地产代理有权就根据草案第17条附加于牌照上的条件提出上诉。她提出告诫，指加入该用语的建议可能会对该条文的应用情况造成混淆。为纾解主席的疑虑，署理高级助理法律草拟专员建议以「其认为符合公众利益」("it considers
to be in the public interest") 取代「其认为适当」之语。助理法律顾问表示，虽然根据主席的建议订定的条件在性质上较为客观，但是让发牌机构拥有较大的弹性，以便视乎需要及在有需要时在牌照上附加额外条件，亦非罕见之举。主席代表民主党答允考虑议员的意见，但他仍不信纳在加入其建议的语句后会造成混淆。

草案第20条　向公司批给地产代理牌照须受
限制

8. 署理高级助理法律草拟专员回应议员时解释，草案第 20(1)(a)条旨在列明地产代理公司的组成方式，此等公司须包括监管局透过附属法例订明的若干数目的持牌地产代理。可是，她同意议员的意见，认为有需要在该条文中「数目」一词之后加入「或比例」("or proportion")的字眼，以消除可能出现的合糊之处。何承天议员认为当局不宜就某一机构订明固定数目的董事，并应参考《建筑师注册条例》的规定。根据该条例，即使是经营多界别学科业务的公司，亦只需由一名注册建筑师全面控制及管理公司的业务。首席助理房屋司澄清，地产代理公司的规模并非当局拟定草案第20(1)(a)条时的主要关注事项。他同意由一名持牌地产代理担任地产代理公司董事，基本上已属足够，不过大型地产代理公司可由多于一名持牌地产代理组成。然而，对于议员建议在条文內加入「或比例」一语，当局会予以适当的考虑。

草案第27条　反对

9. 首席助理房屋司答允考虑顏锦全议员拟备的参考文件所载的建议，以及删除草案第27条的建议。

草案第37条　有关物业的资料等

10. 鉴于物业市值瞬息万变，顏议员认为规定地产代理向客戶披露例如佣金的利益，是不切实际的做法。他认为由于客戶已可获取有关的物业资料，故应对此等转变知之甚详。助理房屋司强调，地产代理必须向客戶披露其在物业交易中所得的所有利益，尤其当地产代理同时代表买卖双方行事时，此举可避免对事实作出失实的陈述及出现利益冲突。律政署已证实此项披露资料的规定和《香港人权法案条例》的规定一致，而且仅会局限于地产代理在物业交易中所得的金钱上的利益。周梁淑怡议员赞成保留此条文，因其在保障消费者方面至为重要，尤其是在双重代理的情况下。顏议员同意考虑议员的意
见。

草案第38条　会计师报告

11. 对于监管局需要审阅涉及客戶金钱的帐戶资料以外的其他帐戶资料，主席表示保留，并建议把草案第38(1) 条的适用范围局限于仅包括客戶帐戶。周梁淑怡议员虽原则上赞同主席的意见，但却认为当局有需要在和调查有关的草案第29条內，订明监管局可在何种情况下查阅帐戶文件，例如在出现把客戶金钱非法转入地产代理帐戶的情况时。首席助理房屋司察悉议员的意见，但他表示草案第39条规定地产代理把客戶的金钱存入独立帐戶，以便和地产代理本身的业务帐戶分开，此举已可提供适
当的保障。

草案第39条　帐戶规例

12. 主席仍然认为，监管局可根据草案第39(3)条向刑事检控专员披露地产代理的帐戶资料，以供在任何检控中使用的规定过于广泛，并认为当局应考虑就有关条文重新作出界定。助理房屋司察知议员的关注事项，并同意可能须对「可」("at liberty")一词作出更清楚的说明。她补充，由于条例草案中并无明文禁止向刑事检控专员披露资料，当局现正与律政署研究是否适宜删除草案中的
该项条文。

草案第40条对办事处的有效控制；经理

13. 署理高级助理法律草拟专员回应主席时証实，在先前就草案第40条进行讨论后，当局已考虑在草案第 40(3)(a)条加入草案第37(1)(a)(ii)条的规定，使地产代理的经理亦须负责核证经理雇主所提供资料的准确程度。

14. 草案第40(4)(a)(i)(A)条规定经理须定时而且付出相当多的时间到办事处视事，议员认为此规定对主体法例而言未免过于仔细。此外，按具体方式以数量表达「定时」及「相当多」等字眼的意思将有困难。首席助理房屋司强调，草案第40(4)(a)(i)(A)条的精神是确保由合资格的持牌地产代理对地产代理办事处作出有效的控制，可是，如议员认为此等规定过于含糊，当局亦乐意重新拟写该
条文。

草案第47条　广告宣传

15. 一位议员认为应把草案第37条和第47(a)条连系起来，以确保广告內的物业资料准确无误。然而，鉴于物业市场及物业价格的变化很大，如地产代理在最初发出的广告內已如实反映卖方的指示，即应被视为已履行本身的职责。她亦认为和蓄意欺骗有关的罪行应接受刑事制裁，因疏忽而未有遵守规定的行为则需接受纪律处分。助理房屋司对该议员的建议表示感谢，并表示当局已因应先前进行的讨论，考虑改善草案第47条中「虛假、不准确的或有误导性的」一语，以纾解地产代理的忧虑。

16. 至于当局是否准许地产代理之间以分包合约的形式转让物业交易个案的问题，首席助理房屋司表示当局禁止进行此种行为，因地产代理可藉著担任分包合约承办商来逃避规管制度的管限，从而减低条例草案对消费者作出的保障。然而，周梁淑怡议员却持不同意见，并指出地产代理之间转让个案是业內的例常商业行为。况且，草案第37条规定地产代理须向客戶(卖方及／或买方)披露其在物业交易中的所有利益，此举已为消费者提供保障。部分议员建议加入具体条文，涵盖地产代理把广告转交接收转让个案一方处理的可能性。李永达议员反对此种做法，因此举和条例草案的精神背道而驰，由卖方委托多名代理行事应是较恰当之举。顏议员对李议员的意见不表赞同，因卖方可能急欲尽快出售其物业。他表示希望只委托一名代理行事的卖方，大可把协议中的有关条文删除。署理高级助理法律草拟专员表示实际而言，可以在地产代理协议加入有关批出广告的具体条文。有关的分包合约承办商只会在其后如签立地产代理协议时，才须按照草案第47(1)(a)条核证有关的物业资料。首席助理房屋司补充，只要卖方在地产代理协议內同意作出转让个案的安排，地产代理之间所采取的此种做法便不会造成任何问题，有关的地产代理亦须受到草案第37条所订的职责管限。他补充，草案第50(2)条已作出了弹性规定，使监管局可藉规例订明须列入载有地产代理协议的文件的详情。可是，当局会因应议员的意见，考虑修改
草案第47条。

II. 其他事项

17. 在会议结束前，主席提醒议员，下次会议订于一九九六年十二月十七日(星期二)上午十时四十五分举行。他请拟讨论其他条文的议员将有关事项通知秘书。

18. 议事完毕，会议于上午十时四十分结束。

立法局秘书处
一九九七年二月二十日

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地产代理条例草案委员会会议纪要

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