4.议员询问卖方是否亦须为提供有误导性资料一事负上法
律责任，以及可否为第37(2)(g)款规定作出的声明制订标准
格式。陈子敏女士表示，虽然条例草案并未订明卖方须负
上刑事责任，但在普通法下，卖方仍须承担民事法律责任
。至于划一声明格式的建议，萧伟全先生表示，此事将由
地产代理监管局(以下简称「监管局」)决定。

5.议员认为有需要重新拟写第37(3)(b)款中「公开和诚实并
....公平」一语，以及其他带有类似语句的条款，因此语句
的意义含糊不清。他们又询问，在地产代理同时代表买卖
双方的情况下，有何措施确保地产代理以公平和公开的方
式处理买卖双方的事务。杜巧贤女士表示，「公开和诚实
并....公平」一语主要与披露所有资料及可能出现利益冲突
的情况有关。由于在第37(1)(a)款所载的各种事项內已包含
构成「公开和诚实并....公平」问题的大部分要点，当局现
正向律政署征询法律意见，研究根据第37(1)款的规定删除
第37(3)(b)及(4)款中有关用语的好处。至于双重代理一事，
萧先生表示，为防止地产代理作出失实陈述，当局已订有
措施，规定地产代理向客戶(买方／卖方或买卖双方)披露
其在物业交易中的一切利益及有关所有要约的详情,以便
有关人士可在公平的情况下自行作出决定。

6.议员要求当局阐释在第37(6)(a)(ii)款加入「任何详情」一
语的需要，以及此举可能造成的影响。杜女士表示，该条
文所述的有关条款应为第(1)(a)款而非第(1)(c)款。她强调，
第37(6)(a)(ii)款仅适用于全部或部分由地产代理未能履行职
务而引起的民事程序。「详情」一词是指为第37(1)(a)款所
述事项而订明的资料的类别及细则，除非相反证明成立，
否则地产代理将被推定知悉第37(1)(a)(iii)款规定提供的资料
。

7.议员要求当局澄清第37(1)(a)与37(6)(a)(ii)款之间的关系，
并质疑把举证责任转嫁至地产代理身上的理据何在，因此
举不但违反普通法的精神，且容易被滥用。他们又要求当
局举例列出其他专业团体如香港律师会及香港测量师学会
订有的类似规定。陈女士表示，第37(1)(a)款订明地产代理
须提供何类资料，因此，按第37(6)(a)(ii)款的规定，除非相
反证明成立，否则地产代理在适当个案中将被推定知悉此
等资料。她强调，第37(6)(a)(ii)款所述的推定与有关的刑事
法中适用于其他情况的强制性推定原则一致，而不会改变
各项已被广为接纳的举证责任规则。陈女士举例称，第37
(1)(a)(iii)款规定地产代理向客戶提供若干资料，但此等资
料按有关事宜的性质而言，仅属相应所需的资料。萧先生
补充，监察地产代理工作小组及所得的公众意见，均支持
地产代理须向客戶提供物业资料。因此，要求地产代理在
法律程序中向法院证明其不曾知悉或理应不曾知悉有关资
料，实非无理之举。萧先生重申，当局有意在条例草案中
引入「应尽的努力」和「合理程度的谨慎」的概念，使已
采取一切合理步骤遵照规定行事的地产代理不会受到不合
理的惩罚。对于议员关注到有关做法可能会被滥用的问题
，萧先生向议员保证，法院定会采取一切预防措施，确保
法律程序中所涉各方皆可获得公平对待。至于其他专业团
体的做法，萧先生则表示不宜把地产代理业与议员所提的
其他专门行业直接作出比较，因后者的性质基本上属自我
规管行业，有别于条例草案的精神。

8.议员不接纳当局就举证责任提出的论据，并要求当局以
书面列明加入第37(6)(a)(ii)款的理据，以及考虑更明确制订
该条款的规定。一位议员重申，自由党的立场是不应把运
作事宜纳入主体条例的涵盖范围。

9.陈女士回应一位议员时解释，在条例草案中加入第37(8)
款的用意，在于确保第37(2)(g)款的规定不会对普通法的应
用问题造成不必要的影响。她与议员的看法一致，认为有
需要更明确制定该条文，以消除任何可能出现的误会。她
答允考虑在适当情况下修饰有关用语。

草案第38条会计师报告

10.议员要求当局澄清除代理所收款项的帐目外，把地产代
理的帐目纳入报告內的理据。他们关注到当局就提交报告
订定三个月期限，并询问若由于不能预计的原因而有所延
误，该期限可否延长。萧先生表示，当局相当明白业內人
士对报告內所须列明的资料的性质和范围感到关注，且将
研究在条例草案中订明报告涵盖范围(例如将之局限于客戶
帐目方面)的优点。有关提交报告的期限，萧先生表示，
三个月的期限实属合理，当局在这方面亦曾参考其他法
例的类似条文。对于保持灵活性的建议，陈女士表示第
38(2)及38(4)(e)款的规定已让监管局透过订立规例，灵活
订定其他期限。

11.部分议员认为房屋司在第38(4)款下获享的权力过于广泛
，此举会限制监管局在运作上的灵活性。其他议员则同意
当局的做法，藉以提高监管局的问责性。杜女士表示，房
屋司在该条文下享有的权力，与草案第3条有关豁免的条
文中订明的权力一致，和其他须经房屋司批准并按例常立
法程序通过的制定规例的权力亦无两样。杜女士应议员所
请，答允就此与决策科首长获赋类似权力的其他法定组织
作一比较，并提供有关资料.

草案第39条帐戶规例

12.议员认为此项条文可能因草案第38条的拟议修改而须予
修正。陈女士表示，草案第38及39条的重点各异，前者订
明有关会计师报告的各项规定，后者则就帐戶內的款项作
出规定。当局将研究需否修饰此两项条文的语句，以消除
任何可能出现的含糊之处。

13.有关地产代理可对客戶帐戶中的款项作出何种程度的支
配，杜女士表示，草案第46条订明地产代理在收取某些款
项方面的法律责任。这方面的整体原则是，地产代理应把
其代客戶管有的款项，存入其业务帐戶以外的独立银行帐
戶內，并应为此等款项备存适当的纪录或分类帐。至于监
管局获取报告的权力，杜女士表示，监管局有权获取地产
代理的有关会计文件是恰当的做法，因此举可确保地产代
理遵守帐戶规例。

14.议员质疑授权监管局向刑事检控专员披露报告內容的理
据何在，因此种做法在其他法例中实属前所未见。萧先生
答允与律政署联络，以便作出书面答覆。

草案第40条对办事处的有效控制；经理

15.议员要求当局估计按照条例草案的规定，管理全港所有
地产代理办事处所需的经理人数若干。萧先生强调办事处
经理需要担当监察的角色，并表示此做法在外国亦相当普
遍。然而，由于在条例草案实施前，当局未能掌握符合经
理资格的持牌地产代理数目的资料，因此无法就所需人数
作出估计。他重申，该条文旨在由合资格的持牌地产代理
管理地产代理办事处。

16.有关「办事处」一词的定义，杜女士证实条例草案并未
对该词的含义作出具体的界定。至于落成物业的销售地点
会否被视为地产代理办事处，以及需否由一名经理在此一
销售地点监察业务运作的问题，杜女士重申，该条文的精
神在于确保由合资格的经理对营业员执行其职务方面作出
有效的管制及监察，因此，地点并非最重要的考虑因素。

17.议员质疑既已订有第40(1)(b)(i)款的规定，复再加入第40
(1)(b)(ii)款的理据；以及第40(3)(a)款未有加入第37(1)(a)(ii)
款的规定的理据何在。陈女士表示，第40(1)(b)(i)与(ii)款的
重点各异，前者规定持牌地产代理对其雇用的经理施以有
效的管制，后者则订明有关经理的责任，并把重点放在违
法行为上。议员提出草案第38条不适用于经理的问题，杜
女士回答时证实，出任辖下办事处经理的持牌地产代理必
须受到草案第38条有关会计师报告的规定管限，以雇员身
分获委任为经理的人士则可获豁免。陈女士补充，草案第
48条已列明何类持牌地产代理将获豁免遵守若干条文包括
草案第40(1)(a)条的规定。议员要求当局如保留第40(4)(a)(i)
(A)款中「相当多的」一语，则须就该语提供法律上的定
义。陈女士答允跟进此事。

18.议员认为在阅读条例草案时必须经常对不同的条文作出
相互参照，可见草案的表达方式过于累赘。因此，他们促
请当局考虑重新编排条例草案各项条文的次序，以便查阅
。

下次会议日期

19.议员同意下两次会议的安排如下：

一九九六年七月二日(星期二)下午四时三十分；及

一九九六年七月四日(星期四)上午十时四十五分。

(会后补注：原定于一九九六年七月二日举行的会议业已取
消。)

20.议事完毕，会议于下午六时四十分结束。

立法局秘书处
一九九六年九月四日

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地产代理条例草案委员会会议纪要

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