2.助理房屋司应主席所请，著重提述当局于会议上所提交文
件的各项要点，该文件载有当局就条例草案委员会于一九九
六年十月三十日举行的上次会议席上所表达意见的回应。她
表示条例草案旨在规管地产代理活动，而非出售本身物业的
卖方。至于规管发展商为出售未落成楼宇而发出的销售说明
一事，则会由另一条法例处理，该法例将规定发展商就按照
同意方案及非同意方案发展的未建成物业，在售楼说明书中
提供充份而准确的资料。当局对议员就草案第39(3)条表达
的关注虽表理解，但却认为地产代理监管局(以下简称「监
管局」)向有关机构披露资料，以便就可能触犯罪行的行为
进行调查，是合理而恰当的做法。当局无意对涉及个人私
隐的事项作不必要的刺探，有关建议亦符合《香港人权法
案条例》的规定。助理房屋司补充，引入「应尽的努力」
此一概念，可为那些已采取合理措施避免触犯有关规定的
地产代理提供免责辩护，特别是有关从其他途径如卖方及
政府部门取得的资料是否准确的问题。她补充，当局将难
以钜细无遗地列出构成「应尽的努力」的元素，条例草案
亦已赋予监管局行事方面的灵活性，使之可制定指引，协
助地产代理遵守各项条文的规定。鉴于要求地产代理以「
公平、公开和诚实」的方式行事此项概念性的规定有欠具
体，未必足以构成法定职责，但违反法定职责却会招致刑
罚，故此，当局建议删除草案第37条中「公平、公开和
诚实」之语，律政署对此亦表赞同。虽然该语句原则上可
纳入条例草案內，但却不会订有触犯该项规定的罚则。助
理房屋司向议员保证，由监管局拟定的执业指引及经营守
则，将可反映上述语句的精神。当局认为无必要在条例草
案內重覆对有关欺骗、串谋诈骗及伪造行为的罪行作出规
管，因其他法例如《盜窃罪条例》、《刑事罪行条例》以
至普通法，均已涵盖该等罪行。然而，当局有需要在条例
草案內清楚订明某些较特殊的罪行，例如在未领有牌照的
情况下以地产代理身分行事，以及在申请批给牌照方面提
供虛假资料。

为发展商出售名下物业的发展商附属
公司不获纳入条例草案的适用范围(草
案第2条)

3.李永达议员对于不把为发展商出售名下物业的发展商附
属公司纳入条例草案的适用范围一事仍表反对，因他认为
此种做法违背了条例草案同时规管发展商物业销售活动的
原意。对于当局建议立例规管发展商就其进行的首次销售
提供的售楼说明，从而为消费者提供保障，李议员表示欣
赏，但对于该法例须经一段时间始可获得通过则表关注。
李议员表示他会考虑提出委员会审议阶段修正案，将发展
商进行的首次销售纳入条例草案的适用范围，除非当局可
就有关法例提出明确的立法程序时间表。一位议员对于从
事地产代理工作的发展商附属公司数目有所增加，以及藉
另一种身分行事以逃避责任的现象表示关注，并忧虑此等
公司可藉著是项拟议的豁免事宜，免受规管制度的制约。

4.首席助理房屋司重申，该条例草案的目的是规管地产代
理工作，草案第2条的释义条文已对此项工作作出清楚的界
定。出售本身物业的业主或发展商并非条例草案的针对目
标，因此为发展商出售名下全资拥有或联权共有物业的发
展商附属公司，亦理应不在条例草案的涵盖范围。他补充
，部分议员在以往举行的会议上曾表示，此类活动不应纳
入条例草案对地产代理工作所作定义的涵盖范围，当局是
因应议员表达的意见而提出该项建议。首席助理房屋司表
示，当局在作出是项修正时已注意到必须避免出现任何含
糊之处，并会确保过往已从事地产代理工作的所有人士会
获得公平对待。他又向议员保证，发展商附属公司如非出
售由母公司拥有或发展的物业，即须受到条例草案的管限。

5.至于有关售楼说明的拟议法例，首席助理房屋司表示，
由于法律改革委员会(以下简称「法改会」)境外未建成住
宅物业售楼说明报告书的咨询期尚未结束，加上当局必需
同时参考在咨询期內搜集所得的公众意见，有关法例将于
一九九七年年底前提交立法局审议。立法局房屋事务委员
会亦会于一九九六年十二月二日会议讨论该报告书。他强
调该条将于短期內订定的法例与本条例草案并无任何直接
关系，不过两者却可互相补足。他同时强调据此理由暂缓
实施本条例草案，是不切实际之举。

6.周梁淑怡议员与罗祥国议员对不把为发展商出售名下物
业的发展商附属公司纳入条例草案适用范围之举均表支持
，但他们强调，当局有必要在条例草案內清楚界定发展商
及其附属公司在出售发展商名下物业时的关系。署理高级
助理法律草拟专员重申，正如物业卖方现时所获得的豁免
，在出售发展商名下物业时仅代表发展商行事的发展商附
属公司，亦可获得相同的豁免，而此等活动亦不属条例草
案的规管范围。然而，在物业交易中代表买方行事的物业
发展商附属公司，则属条例草案的规管对象。她同意部分
议员的意见，认为可在条例草案內使用例如「纯粹」此类
形容词，反映仅出售发展商名下物业的发展商附属公司不
获纳入条例草案适用范围的情况。一位议员表示，在以往
举行的会议上曾多次就发展商附属公司一事进行讨论，他
要求秘书搜集有关的会议纪要摘录，供议员参考。

(会后补注：有关的会议纪要摘录已随立法局
CB(1)336/96-97号文件送交议员参阅。)

调查权力(草案第29及55条)

7.根据草案第39(3)条的规定，监管局可向刑事检控专员披
露持牌地产代理的帐戶资料，以供在任何检控程序中使用
，主席认为此等条文过于概括，而且有违普通法通常需要
法庭命令的原则。助理房屋司解释，由于监管局并无与警
方及其他纪律部队相若的权力，对可能触犯罪行的个案展
开调查，让监管局为此目的向有关当局披露资料，是合理
而恰当的做法，否则，规管制度的效力可能会受到影响。
署理高级助理法律草拟专员补充，倘有任何疑问，大可参
考草案第29条有关调查的条文。主席对此仍然不表信纳，
并且强调当局有需要在参考草案第29及55条的相关规定后
，重新界定草案第39(3)条。

物业资料的提供(草案第37条)

8.周梁淑怡议员对当局就此事所作的回应极表不满，因其
并未能释除议员于一九九六年十月四日及三十日会议上所
表达的关注。她要求当局就未能自有关的政府部门获取的
各类物业资料，以及屋宇署备存的物业资料全面电脑化的
时间表等各项查询，给予圆满的答覆。首席助理房屋司表
示，当局过往已曾提供该等资料。他重申当局的目标是方
便巿民获取与物业有关的资料，但发展中央资料库一事不
能在朝夕间完成。他强调草案第37条所规定获取的大部分
资料，均可从土地注册处的资讯系统，以及差饷物业估价
署就物业实用面积及落成日期推出的全新资讯聆服务取得
，随立法局CB(1)10/96-97(01)号文件送交议员参阅的附表
已列明此点。在某些情况下，市民或许未可轻易取得该等
物业资料，特别是和战前楼宇及在一九七零年之前兴建的
楼宇有关的资料。虽则如此，地产代理倘已尽力搜集所需
资料及把所知一切资料告知其客戶，则会被视为已作出应
尽的努力。此外，条例草案亦令监管局可以灵活的手法，
订明所需物业资料的确实种类，以及获取此等资料的途径。

9.议员在提到上述附表时，要求当局澄清地产代理可循何
种途径搜集未予登记的物业资料。助理房屋司解释，草案
第37条所规定获取的资料如业权及物业的用途限制，可分
别从土地注册处的纪录及占用许可证取得；有关有效的产
权负担、物业的落成年份、实用面积及租契年期的资料，
则可从土地注册处的电脑列印资料及差饷物业估价署的资
讯聆服务取得。助理房屋司承认在部分个案中，地产代理
可能须查阅土地注册处的有关档案或屋宇署备存的建筑图
则，翻查不能从现有的资料检索系统取得的资料。向屋宇
署作进一步的资料翻查可能需时约十天，但倘由监管局为
地产代理安排适当的训练，所需时间可望缩短。至于屋宇
署备存的物业资料电脑化的进展，助理房屋司表示，把建
筑图则制成缩微胶片的工作会分后述三个阶段进行：一九
九零年后建成楼宇的建筑图则现正进行缩微处理；一九七
零至九零年间建成楼宇的建筑图则的缩微工作需时约四年
进行；一九七零年之前建成楼宇的建筑图则的缩微工作则
尚未有任何计划。她强调由于大部分资料可从土地注册处
及差饷物业估价署的资讯聆服务取得，故无需经常翻查屋
宇署备存的资料。议员要求当局提供资料，示知在全港所
有物业中，未获发给占用许可证的物业所占的百分比。

10.议员强调建筑图则及经修订的建筑图则具有重要的参考
作用，因其可提供有关结构上的加建及改建的重要资料。
议员要求当局以书面确证屋宇署备存的物业资料全面电脑
化的时间表，以及现时及在实行电脑化后，从该署获取占
用许可证、建筑图则及其他有关资料所需的时间及费用。
首席助理房屋司重申，屋宇署备存的物业资料的电脑化工
作，并非朝夕间可以完成，但草案第37条规定获取的大部
分资料，均可从土地注册处及差饷物业估价署的资讯聆服
务取得。他建议议员可前往有关的部门或进行另一次调查
，查证获取此等资料所需的时间。首席助理房屋司在作出
此项建议时强调，他无意质疑由立法局资料研究及图书馆
服务部拟备的「地产代理条例草案 ** 就获取草案第37(2)
条所规定资料的情况进行的分析」研究报告的结果。他表
示当局曾要求取得有关该报告的更多资料，但却未获得积
极的回应。他强调作出该项要求的目的，在于找出事实的
真相及采取适当的跟进行动，以期进一步改善／提高服务
水平。

11.虽然议员强调他们对研究结果极具信心，但对于应否进
行另一次调查则意见不一。部分议员反对该项建议，因为
事实上在该报告发表以来，当局在改善资料检索工作方面
的进展不大。其他议员同意如可提供所需的人力资源，则
可再作调查，研究最新情况。一位议员建议资料研究及图
书馆服务部与当局举行会议，讨论该报告的研究方法及向
政府部门搜集资料时遇到的困难。另一位议员认为由当局
、地产代理业的代表、条例草案委员会委员和资料研究及
图书馆服务部人员举行会议，特别就提供物业资料一事进
行讨论，将是有用的安排。

地产代理的职责(草案第37条)

12.议员忧虑若删除草案第37(3)条內「公平、公开和诚实」
一语，消费者获得的保障将会减少，特别是涉及双重代理
的个案。首席助理房屋司表示，规定地产代理向客戶(买方
／卖方或买卖双方)披露其在物业交易中的权益及有关所有
要约的资料，均可确保消费者获得保障，尤其在涉及双重
代理的个案时为然。此外，倘地产代理同时代表买卖双方
，便须在地产代理协议內清楚订明代理方式。一位议员并
不信纳可单凭规定地产代理披露其在物业交易中的个人权
益，便可达到保障消费者的目的。她又认为除非当局特别
为双重代理行为制定保障措施，否则删除要求地产代理以
「公平、公开和诚实」的方式进行物业交易的规定，实非
可取之举。一位议员建议让监管局以灵活手法就该语拟定
执业指引，其他议员则认为此举可能会削弱条例草案在这
方面所作的规管，因此对此表示保留。署理高级助理法律
草拟专员指出，「公平、公开和诚实」此项概念所包含的
最重要特征，已在草案第37(1)(a)条的其他规定中予以处
理。她补充，应否制定规例禁止地产代理在出现利益冲突
时参与进行物业交易，以及应否列明地产代理与客戶就要
约及承约进行的沟通，均属决策问题。首席助理房屋司表
示，当局对删除该语句的建议抱开明态度，如有需要，更
会考虑在条例草案內重新加入该用语。另一可行方法是由
监管局自行就该用语制定执业指引。

罪行(草案第56条)

13.议员对就违反草案第37条规定的行为订定划一罚则表示
保留。他们认为对于违反草案第37(1)(a)(vi)至(vii)条及第37
(2)(g)(i)至(ii)条规定的行为，应施以较重刑罚，并应在条例
草案內清楚订明蓄意欺骗的行为会带来刑事法律责任。署
理高级助理法律草拟专员虽承认草案第37条所订的罪行具
有程度上的差别，但却表示应否调整刑罚水平以反映有关
罪行的严重程度，以及是否在草案內加入新的罪行，同样
属决策上的问题。不过，在条例草案內把蓄意欺骗的行为
定为具体的罪行，在技术上亦属可行。助理法律顾问同意
高级助理法律草拟专员所言，并作出告诫，表示对草案第

37(1)(a)条所作的任何修改，亦同样适用于草案第56(1)(g)条
，因后者亦和披露资料有关。

14.部分议员询问除了监管局所订的纪律处分外，客戶可否
采取其他法律行动，对付有违草案第37条所订的法定职
责的地产代理。署理高级助理法律草拟专员表示，由于地
产代理作出失实陈述而招致的损失，可循民事程序追讨，
因欺骗、串谋诈骗及伪造而造成的损害，则由《盜窃罪条
例》、《刑事罪行条例》及新订的欺诈罪条例草案涵盖。
一位议员认为因疏忽而导致的违规行为应判处罚款而非监
禁，并询问此类行为是否纳入新订的非监禁罪行中。署理
高级助理法律草拟专员解释，即使是非监禁罪行，只要是
属于刑事罪行，亦会引致刑事纪录。涂谨申议员亦指出，
非监禁罪行指该等刑事纪录仍告适用的不「留底」罪行。

15.为加深议员对有关罪行及罚则的条文的理解，当局将按
所请详细列出与草案第37及56条所有规定有关的刑事及纪
律制裁。

III.其他事项

16.议员同意由当局、地产代理业的代表、条例草案委员会
委员及资料研究及图书馆服务部人员进行的会议，将于一
九九六年十一月十八日(星期一)下午四时三十分举行，以
便讨论获取草案第37(2)条规定的物业资料所需的时间及费
用。条例草案委员会亦将于一九九六年十一月二十六日(星
期二)下午四时三十分举行下次会议。

17.议事完毕，会议于上午十时四十五分结束。

立法局秘书处
一九九七年二月十一日

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地产代理条例草案委员会 会议纪要

I.通过以往会议的纪要

II.与当局举行会议