立法局95-96年度第CB(1)1418号文件
(此份会议纪要的英文本业经当局审阅)
档 号：CB1/BC/11/95/2
研究地产代理
条例草案委员会
会议纪要
| 日 期 | ：一九九六年三月十八日(星期一)
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| 时 间 | ：上午八时三十分
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| 地 点 | ：立法局大楼会议室Ｂ
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出席委员：
郑家富议员(主席)
周梁淑怡议员
何承天议员
陈鉴林议员
陈婉娴议员
罗祥国议员
缺席委员：
夏佳理议员
陈伟业议员
李永达议员
李华明议员
涂谨申议员
顏锦全议员
出席公职人员：
- 首席助理房屋司
- 萧伟全先生
- 助理房屋司
- 杜巧贤女士
- 高级助理法律草拟专员
- 莫伟声先生
列席职员：
- 助理法律顾问(五)
- 张炳鑫先生
- 总主任(事务委员会)(二)
- 甘伍丽文女士
- 高级主任(事务委员会)(三)
- 余丽琼小姐
I.內部讨论
主席表示，是次会议为一九九六年三月八日上次会议的延
续。议员已于上次会议上讨论立法局参考资料摘要中有关
地产代理的定义、发牌制度及地产代理监管局的內容，而
是次会议的目的则是继续进行审议工作。主席亦汇报，港
乐顾问有限公司江诺安小姐已按其于一九九六年一月三十
一日会议上所作承诺提供资料，详列地产代理为符合拟议
条例草案的规定而须支付的额外费用。此等资料已提供予
当局参考，并随立法局95-96年度第PL987号文件送交议员
参阅。此外，香港测量师学会地产代理条例草案工作小组
报告亦于会议上提交，供议员参阅。
II.与当局代表会晤
2.主席欢迎当局代表出席会议，并请他们于适当时解答议
员所关注的问题。
一般意见
3.议员认为条例草案应避免作出过度的规管，否则便会干
扰地产代理的日常行政工作。他们又认为，主要的规管架
构应在主体法例中订明，至于运作事宜，则应以附属法例
或业务守则作出规定，以便灵活行事。
第V部 地产代理的责任、法律责任及广告宣传
第37条 有关物业的资料等
4.虽然议员原则上同意地产代理须披露其在物业交易过程
中所拥有的任何金钱上或其他实益的权益，但部分议员则
认为运作细则不应纳入主体条例內。他们又询问当局会采
取何种措施，确保地产代理在同时代表买卖双方的情况下
，以公平和公开的方式向买方及卖方提供资料。
5.萧伟全先生表示，条例草案是按照《监察地产代理工作
小组报告书》內各项建议，以及所得的公众意见而拟订的
，其目的在于保障地产代理和客戶的利益，以及提高地产
代理业的透明度。为达到上述目的，萧先生强调地产代理
的权利和义务须予明确界定。该条例草案亦是日后成立的
地产代理监管局在执行其职务时的法律依据及指引。萧先
生在议员要求下答允提供资料，将本港与外国在管制地产
代理方面所采取的方针作一比较。
6.有关把条例草案应用于海外物业一事，议员认为实行起
来或有困难，因该条例草案是根据本港情况草拟的。有见
及此，当局应考虑分期推行条例草案各项规定。他们又要
求当局澄清下列事项：条例草案会否同样适用于仅处理海
外物业交易事务的地产代理；在本港进行广告宣传而于海
外出售的物业会否受条例草案管限；以及当海外法例与本
港法例有异时，应以何者为准。
7.萧先生察悉议员就未落成的海外物业所表达的关注事项
，并表示法律改革委员会现正研究此事，预计可于本年稍
后时间发表咨询文件。至于有关分期推行条例草案各项规
定的建议，萧先生及莫伟声先生证实此乃可行方法，故可
予以考虑。
第38条 会计师报告
8.议员要求当局阐明报告內应包括何种资料。
第40条 对办事处的有效控制；经理；
第41条 禁止某些雇用；
第42条 就某些事项发出的通知；及
第43条 发出通知
9.议员认为此等条文针对的事项较为混杂，故对于将之纳
入主体法例內的做法表示保留。举例而言，草案第42条所
订的31天通知期限将须作出更改，因此，把该项规定加入
附属法例內应较为恰当。议员又认为难以实行草案第40条
的各项规定，并询问把未有遵守草案第40至42条的规定列
为刑事罪行的理据何在。
第44条 董事等的法律责任
10.议员怀疑是否需要把此项条文纳入条例草案，因为《公
司条例》中已有类似规例，就董事的法律责任作出规定。
第45条 地产代理的转承法律责任
11.部分议员认为该条文以其现有草拟方式而言，可能会带
来较实际需要更加严格的法律责任，因雇主须为雇员所触
犯而他们事前一无所知的刑事欺诈行为承担法律后果。一
位议员警告，杠杆式外汇买卖条例草案的类似条文已令若
干小型企业无法立足。议员质疑是否有需要订立此项条文
，并要求当局提供资料，详述其他行业的管理阶层须承担
类似法律责任的有关情况。
第46条 地产代理在收取某些款项方面的法律责任
12.议员要求当局详述客戶信托戶口的运作情况。
第47条 广告宣传
13.议员要求当局阐释下列事项：第(1)(a)款所指「不准确的
资料」的定义；规定地产代理就进行广告宣传一事征求卖
方同意的理据，因此举或会局限了业主对地产代理的选择
；按第(2)(b)款的规定在广告內加入及剔除若干陈述的理据
；及此等规定会否同样适用于代表地产代理行事的媒体和
已就所需物业进行广告宣传的准买家。
14.萧先生回答时表示，地产代理监管局可在房屋司同意下
订定有关广告宣传及违例刑罚的规例。主席就此要求当局
为需要列入广告內的指定陈述或详情提供样本，供议员参
阅。
第VI部 地产代理协议
第49条 须就某些建议及承诺订立地产代理协议
15.议员就第(1)(a)及(b)款要求当局澄清，签订地产代理协议
的地产代理或营业员可否提出检控，以及客戶可否控告地
产代理。
第50条 地产代理协议的格式及內容
16.虽然部分议员认为有关规定过于严厉，局限了地产代理
在运作上的灵活性，但有一位议员同意有需要在地产代理
协议中列明各项基本资料。对于在客戶仅就其所物色的物
业提供概括资料时，应在协议內加入何种资料一事，若干
议员亦表关注。
第51条 提供未签立的地产代理协议的副本的责任
17.议员要求当局告知须提供未签立的协议的理据。
第IV部 调查及纪律制裁
第29条 调查
18.议员察悉立法局参考资料摘要內并未提及条例草案中有
关调查及纪律制裁的条文，但这部分的条文却相当重要。
鉴于有关条文影响深远，议员认为务须谨慎审议此部分各
项条文。
19.议员认为由于未有适当的制约及平衡，以防出现滥用权
力的情况，故地产代理监管局及其调查员所享有的权力过
于广泛。此外，由地产代理监管局把纪律制裁权转授予他
人的规定，亦会带来严重后果。他们询问其他法定团体有
否类似地产代理监管局所享有的权力，以及何类人士有可
能被委任为调查员。
20.议员关注到第(3)款的规定。莫伟声先生就此表示，地产
代理监管局为一财政自给的机构，故在有需要时将须要求
立法局额外拨款，以资进行调查工作。不过，议员对此种
做法表示保留，因其所涉及的程序实属前所未有。
第30条 投诉
21.议员忧虑地产代理监管局未必有能力调查所有投诉个案
。他们又询问房屋司能否发出有关可否跟进某一投诉个案
的指引。萧先生表示，草案第7条授权房屋司如认为公众利
益有此需要，则可向地产代理监管局发出指示。至于投诉
个案方面，萧先生表示，所有投诉个案均会经由总行政主
任提交地产代理监管局审议。监管局将自行处理有关事项
，或在认为适当时按照草案第8条的规定委任委员会进行研
讯。议员认为，鉴于地产代理监管局享有广泛权力，当局
或须订立独立的监察机制，以监管该局的运作。
第31条 纪律制裁权
22.议员提及第(1)(b)(ii)款，并要求当局为「是有充分理据
支持的」一语提供法律上的定义。他们又询问该条文以何
种依据，授权地产代理监管局将其纪律制裁权转授予调查
员。
III.下次会议的日期
23.条例草案委员会将于一九九六年三月十九日(星期二)下
午四时三十分举行下次会议。议事完毕，会议于下午六时
三十五分结束。
立法局秘书处
一九九六年五月十六日
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