主席欢迎当局、地产代理业及立法局秘书处资料研究及图书馆服务部的代表出席是次会议。他表示是次会议的目的，是让业內人士就获取草案第37(2)条所规定的六种主要资料的所需时间及费用，以及当局建议引入「应尽的努力」此项概念的事宜发表意见。主席提醒议员，由于是次会议为非正式会议，故《立法局(权力及特权)条例》(第382章)将不适用。

2. 在开始就草案第37条进行讨论之前，刘骐嘉小姐指出首席助理房屋司于一九九六年十一月十三日举行的上次会议席上表示，当局曾要求获取若干和「地产代理条例
草案就获取草案第37(2)条所规定资料的情况进行的分析」研究报告有关的资料，但资料研究及图书馆服务部并未作出积极的回应。刘小姐要求当局就此事作出澄清，并表示土地注册处一名欧阳先生曾于一九九六年二月五日提出要求，索取与该项研究有关的个案分布统计资料，但除此以外，该部并未接获当局提出的任何书面要求。刘小姐亦指出，在进行研究的整个过程中，房屋科的代表均有参与其事。助理房屋司强调，当局虽要求获取和研究报告有关的更多资料和要求该部作出澄清，但却无意质疑研究报告所得的结果。她强调当局确有要求取得有关资料，以便更充分了解该项研究所得的结果，但却可能未有以书面提出有关要求。如此项探求事实真相的要求令资料研究及图书馆服务部产生任何误会，助理房屋司表示遗憾。主席要求当局于下次会议举行之前，以书面提出其对报告內所载资料的任何意见。

3. 对于屋宇署的代表未有出席是次会议，周梁淑怡议员极表不满，因为是次会议的主要目的是讨论获取政府部门提供的物业资料的情况。助理房屋司解释，由于草案第37(2)条所规定的大部分资料均可从土地注册处及差饷物业估价署取得，故未有邀请屋宇署的代表出席会议。她表示如议员在此方面有任何问题，当局会以书面作出回覆。主席认为应邀请屋宇署的代表出席下次会议，以便向条例草案委员会委员提供第一手资料，并阐释提供物业资料的情况、查阅资料的所需时间，以及该署将于
何时把物业资料电脑化。

与团体代表会面

4. 主席表示该12个团体的代表各获编配五分钟时间，以供其发表意见。各团体代表的发言次序将按照其对出席会议的邀请作出回应的先后次序排列。在六个团体的代表先后发表其意见后，当局将获邀对团体代表所提各点作出回应。在12个团体的代表均已发表其意见后，则会
进行概括性的讨论。

香港房地产建筑业协进会

5. 何衍钧先生虽确认条例草案的用意是保障消费者的利益，但却作出告诫，表示地产代理在获取草案第37(2)条所规定资料方面或许会有困难。为纾解业內人士的忧虑，何先生建议制订标准的「披露资料声明书」，使地产代理可告知准买家可予提供的资料类别。此举可确保消费者的利益获得保障，而又不会对物业交易造成阻延。长远的目标是由当局在公众人士获取和物业有关的资料方面作出改善。余锦雄先生认为当局有需要就所规定的各类物业资料作出澄清及予以界定，例如物业单位的楼面面积可以指建筑楼面面积、净面积、实用面积或可用面积。此外，草案第37(2)(g)条规定，卖方声明內须载有和单位內违例构筑物有关的资料，鉴于在屋宇署进行查册需时，地产代理在核实此等资料方面可能会有困难。余先生虽支持引入「应尽的努力」此项概念，以及不把和违反提供资料的规定有关的行为列为刑事罪行，但他认为当局有需要加强进行宣传，以加深人们对此等规定的
了解。

香港地产行政学会

6. 许永渡先生对屋宇署的表现持不同意见。他表示自从成立有关建筑图则的工作小组后，在屋宇署查阅此等图则已较前容易。然而，交易数目大增可能令屋宇署需要更多时间始可向查阅资料的人士提供此等图则。他又指出，地产代理可能难以从此等图则获取个别物业单位的资料如违例改建工程、入伙日期、实用面积及净面积。此外，建筑图则和占用许可证所载资料出现歧异，亦可能会为地产代理带来困难。许先生同意发展提供物业资料的中央资料库一事非朝夕间可以完成，而且此项工作必须分期进行。他又建议在中央资料库加入各种重要文件，例如完成规定事项证明书及地政总署发出的特别核
准文件。

香港大学地产专业代理校友会

7. 胡坚顺先生认为如规定地产代理提供物业的有效产权负担的资料，即要求地产代理承担银行的职务。他表示能否提供物业落成日期及用途限制的资料，关键在于屋宇署可否提供此等资料。陈耀民先生补充，立法局的研究报告已正确指出，如不前往屋宇署进行查册，逾98% 的资料翻查工作将无法完成。地产代理需时逾一个月，方可自屋宇署获取建筑图则／楼面平面图，获取占用许可证则需时约一个星期，此情况将对物业交易带来不良影响。此外，根据草案第37(2)条的规定要求卖方就结构上的加建及改建作出声明，是有欠公允之举，因第二手及随后的业主对此等改建工程可能一无所知。陈先生亦认为当局有需要清楚订明单位楼面面积的定义。

地产代理联会

8. 李文邦先生认为部分物业资料如业权方面的资料较其他资料重要，而且地产代理未必需要前往不同的政府部门翻查资料，因草案第37(2)条规定的资料可从业权契约取得，至于和有效的产权负担有关的资料则可从银行取得。他指出搜集该六种资料的工作需要不少时间及金钱，将会影响地产代理业的运作。如卖方委托多名代理为其出售物业，则所涉及的时间、人力及费用更尤其庞大。此项规定亦会令业內人士及有关的政府部门的工作量大增。李先生认为在全面实施提供物业资料的中央资料库之前规定地产代理获取该六种主要的物业资料，是不切实际之举。由于「应尽的努力」的概念已为普通法所涵盖，他认为无需在条例草案內加以订明。他又指出准买家只须在视察有关的物业单位后，即可作出决定。

香港专业地产顾问商会

9. 孙汉明先生表示，条例草案旨在订立一个尽善尽美的制度，但此目的在短期內根本无法达成。对于搜集草案第37(2)条所规定资料需要的时间及费用，他表示关注，并指出鉴于物业市值瞬息万变，准买家将急于完成交易。孙先生对「应尽的努力」的概念表示支持，因此举可纾解地产代理对搜集所需资料的困难的疑虑。他又提出告诫，指出由于草案第47条规定业主须先行作出书面同意，地产代理始可就有关的物业单位进行广告宣传，故该条文将对物业资料的流通带来不良影响。

新界地产商业协会

10. 廖志明先生表示，新界物业交易所涉及的时间及程序远较市区的为少，因为由准买家视察有关的单位已属足够。他的初步印象是只要业內人士作出应尽的努力，便足以达到作出规管的目的，其余事宜则由监管局监察。可是，条例草案却旨在把地产代理业提升至一如律师的专业水平。此外，以地产代理需要执行的复杂职务而言，将难以制订与之相符的基本入职学历规定。

11. 助理房屋司应主席的邀请就上述各点作出回应时表示，条例草案的用意是加强对消费者的保障，而又不致对业內人士造成不必要的干扰。草案第37(2)条所规定的六种主要物业资料，基本上是按照监察地产代理工作小组提出的建议而制订，并已同时考虑在工作小组报告书咨询期內搜集所得的业內人士及公众人士的意见。所规定的资料均属基本而必需的资料，且可透过土地注册处的直接查册系统取得，或透过差饷物业估价署即将推出的资讯聆服务，获得有关住宅物业实用面积及落成日期的资料。助理房屋司指出，当局不能为了运作上的效率而牺牲或妄顾消费者的利益。她补充，有关有效的产权负担的资料可自屋宇署或土地注册处取得，并澄清地产代理无需核证卖方声明所载的资料，卖方亦只需尽其所知提供资料。助理房屋司察知地产代理业现时在楼面面积方面采用各种不同的定义，故业內人士对有关问题感到关注。她表示当局会作出努力，在有关规例內澄清楼面面积的定义，并强调条例草案已作出具有弹性的规定，使地产代理监管局(以下简称「监管局」)可分期实施各项具体规定，以及按不同情况订明确实的资料类别。监管局亦可为地产代理举办有关检取资料的训练课程。至于「应尽的努力」的概念，助理房屋司向与会各人保证，监管局会就此制订指引，使已采取合理步骤避免违反规例的地产代理不会受到不合理的惩罚。至于是否可能分期实施条例草案各项规定一事，当局会认真考虑把条例草案的规定先行应用于住宅物业方面，因大部分投诉及失当行为均和住宅物业交易有关。

12. 副土地注册处经理(查册及技术辅助)补充，当局已作出努力，方便市民查阅土地注册处备存的和物业有关的资料。一九九四年实施的直接查册系统使登记用戶可在其办公室內，就已经电脑化的土地登记册进行联线查册。直接查册系统的涵盖范围现已扩展至包括所有市区地段登记册及新界市地段登记册，并会分期再作扩展，以涵盖新界丈量约份地段及测量约份地段。他补充，新近实施的文件影像处理系统使直接查册系统的登记用戶可自一九九七年年初开始，透过办公室的传真机获得已经过
影像处理的土地文件。

13. 议员从一九九六年十一月十三日的会议察悉，有70% 物业资料需要前往屋宇署再作查册，并认为当局必须就以下事项以书面作出回覆：

─	对草案第37(2)条所规定的六项资料逐一作出详细的描述，以避免出现混淆。例如在要求提供「楼面面积」的资料时，究竟所指的是物业的建筑楼面面积、实用面积还是可用面积；
─	上述资料各可从哪些政府部门取得，在适当情况下，此等部门应包括土地注册处、差饷物业估价署、屋宇署及地政总署；及
─	在草案第37(2)条所规定的资料中，可以及未能从此等政府部门取得的资料的种类和所占的百分率，并按物业落成年份如战前、一九七零年之前、一九七零至八零年、一九八零至九零年及一九九零年以来，提供有关的分项数字。

14. 助理房屋司表示，草案第37(1)条已作出弹性的规定，使监管局可以附属法例的方式订明所需资料的确实种类，包括物业单位的楼面面积。有关的附属法例须经房屋司批准，并透过例常的立法程序制定。她补充，在界定单位楼面面积方面可参考差饷物业估价署所采用的定义，并答允按议员所请提供更多资料。

香港地产代理专业协会

15. 陈东岳先生指出，除了土地注册处、差饷物业估价署及屋宇署此三个政府部门外，地政总署亦负责提供某些物业资料，例如新界丁屋的资料。他同意在获取物业单位楼面面积方面可能会有困难，因为在屋宇署提供的建筑图则中，有47%并无提供此方面的资料。陈先生虽认同有需要在条例草案中对单位楼面面积作出清楚的界定，但他提出告诫，指业內人士及业主均习惯提述单位的建筑楼面面积，在此方面作出任何改变将有可能导致混淆。他补充，如当局设立储存发展商就单位资料发出的售楼说明书的图书馆，将会十分有用，因此等说明书可提供和物业有关的宝贵资料。对于「应尽的努力」的概念，陈先生表示保留，因为在未能提供准确资料前，把举证责任加诸被告人身上，是有欠公允之举。他强调当局有需要透过成立提供和物业有关的资料的中央资料库，以合理费用向地产代理提供可靠及易于取得的物业资料。他又建议当局考虑在建筑图则內订明单位的建筑楼面面积，或由差饷物业估价署提供此项资料；在征收差饷通知书说明楼宇的楼龄及楼面面积；以及在《楼宇名称》加入额外及有关的资料如业权契约，以方便地产
代理在过渡期內进行其工作。

香港地产代理商协会

16. 在实施资讯聆服务后，公众可取得楼宇落成日期的资料，吴锦津先生对此虽表欣赏，但亦提出告诫，指若干资料如物业的有效产权负担可能无从取得。他认为既然当局在成立提供物业资料的中央资料库方面亦有困难，要求地产代理负责提供草案第37(2)条所规定的资料，是有欠公允之举。吴先生支持分期实施条例草案的规定及制订标准的「披露资料声明书」的建议，因此等措施可确保物业交易不会遇到不必要的阻延。

美联物业(集团)有限公司

17. 冯锐森先生认为当局在草拟条例草案时，似乎未有顾及业內人士的实际行事方式。根据条例草案订明的条件，并考虑到本港每年进行的物业交易数目约达1 000万宗，其中70%交易涉及地产代理的事实，地产代理将需花费数百万元获取物业资料。他补充在缺乏中央物业资料系统的情况下，地产代理在获取某些资料如用途限制方面可能会有困难，因为此等资料可能只会载于公契內，而不会从占用许可证查得。冯先生提出告诫，指地产代理如需查证公契的內容，便会担当了律师的角色。他又指出海外国家如加拿大及美国的物业资料系统非常先进，地产代理可直接查阅各种电脑化的资料如用途限制及地段面积。相比之下，香港的地产代理业较海外国家篷勃及国际化得多，但当局提供的物业资料却非常落后。他赞同以条例草案现有草拟方式而言，确实过于吹毛求疵。

香港主要地产物业顾问及发展商联会

18. 对于将由监管局制定的规例和条例草案的用意是否一致，以及草案第37(2)(g)条规定卖方提供结构改建及加建的资料之举是否合法，刘振江先生表示关注。对于地产代理需否就物业的用途限制此项资料查阅所有法律文件，他亦表示怀疑。刘先生认为当局有需要重新考虑条例草案的深度及效力，并检讨其条文。他提出告诫，指出如规定地产代理核实由其处理的每一物业的业权，土地注册处未必可以应付急剧增加的工作量。

香港地产建设商会

19. 卫少羽先生促请议员、当局及监管局顾及并非可以轻易取得所有物业资料的事实，而且核实此等资料的工
作亦须由专家进行。

中原地产有限公司

20. 施永青先生表示，《监察地产代理工作小组报告书》载有极为概括的建议，但条例草案的条文却极为仔细。他认为条例草案一旦通过成为法例，将对地产代理业的运作带来重大转变，并估计有90%地产代理无法适应及遵守有关的规定。施先生建议草案第37(2)条所规定的资料应由卖方提供，或仅在签订初步买卖协议之前才需提
供该等资料。

21. 助理房屋司回应主席时表示，当局的目标是透过经中央处理的和物业有关的资料，方便公众人士查阅物业资料。她对于在较后阶段才提供草案第37(2)条所规定的部分资料此项建议有所保留，因此等资料均为可从现时由当局管理的各个资讯系统取得的基本资料，在协助买方作出已考虑各种问题的决定方面至为重要。助理房屋司补充，在地产代理的学历规定方面，当局并无任何先存的意见，有关决定仍需由监管局作出。当局的目的是在过渡期內尽量减低可能对现职地产代理造成的任何入职障碍。至于「应尽的努力」的概念，助理房屋司强调此概念是一项抗辩而非举证责任的转移，从而使已采取一切合理步骤避免违反规例的地产代理不会受到不合理的惩罚。她补充，此项概念并非新订，在最近通过的若干
法例中已获采用。

讨论环节

22. 周梁淑怡议员支持业內人士的意见，认为条例草案以其现有草拟方式而言实嫌吹毛求疵，且已背离工作小组所作的建议。她要求当局检讨条例草案有否反映工作小组报告书所载建议，并考虑按需要重新拟写条例草案。周梁淑怡议员亦认为当局有需要示知实施提供物业资料的中央资料库的时间表，从而为地产代理及公众人士提供易于取得及可靠的物业资料，以及向财务委员会提交
有关的拨款申请的时间表。

23. 蔡涯棉先生虽同意有需要为准买家提供有关物业的若干资料，但他忧虑获取此等资料的费用会转嫁至消费者身上。他认为买卖双方均会受草案第37(2)条的规定影响，因前者会由于搜集有关资料需时而未能迅速处置其物业，此情况会导致可供后者选择的物业有限。蔡先生建议应弹性处理提述物业建筑面积及实用面积的问题，因前者在现阶段仍广为人们所采用。重要之处是地产代理须向有关客戶提供足够的资料，使他们可根据所得资
料作出决定。

24. 黃锦昌先生表示虽然地产代理须按照规定查阅占用许可证，但此等许可证并未载有其后所作改建的资料。此外，由于不少业权契约均已残旧及难于辨认，当局有需要为此等契约发出经过认证的真确文本。黃先生又指出，地产代理将难以取得某些资料，因部分新界物业并无业权契约，在一九六七年之前建成的物业甚至沒有
「豁免证明书」。

25. 助理房屋司重申，草案第37(2)条已作出弹性的规定，让监管局订明所需的资料类别。当局会考虑因应业內人士提出的关注，修改此条文的涵盖范围及改善其草拟方式。助理房屋司承认经常会出现一些难以处理的物业交易个案，特别是在未必可轻易获得有关资料的新界区。她强调在此等个案中，地产代理只要已采取合理步骤获取资料，并据实告知其客戶，即可按「应尽的努力」的概念被视为已履行其职责。虽然成立中央资料库可方便获取物业资料，但鉴于本港的物业数目众多，加上综合及整理各不兼容的资料是一项极复杂的工作，此事仍只能属一项长远的目标。成立中央资料库并非实施条例草案规定的先决条件，然而，当局会考虑因应所表达的意见，重新拟写条例草案若干条文。

26. 在结束讨论前，主席感谢当局及地产代理业的代表出席是次会议，并要求当局跟进在会议上提出的关注事项。

II. 其他事项

27. 议事完毕，会议于下午六时四十分结束。

立法局秘书处
一九九七年二月十一日

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地产代理条例草案委员会非正式会议纪要

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