7.部分议员认为该条文以其草拟方式而言，会造成地产代
理须承担较真正所需更加严格的法律责任的危险，因雇主
即使事前一无所知，仍须为雇员的刑事欺诈行为承担法律
后果。鉴于普通法已就转承民事法律责任作出规定，他们
质疑有否需要制定此项条文，并询问删除此项条文会造成
何种影响。然而，一位议员却有不同看法，他认为只要在
条例草案中加入「应尽的努力」此一免责条款，使已采取
一切所需预防措施确保雇员处理业务时的行事操守的雇主
不会受到不合理的惩罚，此条文便应予保留。助理法律顾
问作出警告，指加入该条款的建议，可能会令雇主得享较
普通法所规定更大的保障。

8.萧先生回应时表示，该条文的目的在于澄清持牌地产代
理与持牌营业员之间的关系，以消除任何疑窦。就转承法
律责任而言，该条文并未在普通法下为地产代理带来额外
负担。他认为删除该条文的建议，会削弱规管制度。陈子
敏女士补充，只有在雇佣关系已然建立的情况下，雇主才
须因雇员在受雇期间任何可被诉诸法律行动的作为或不作
为负上转承的法律责任。该条文的目的是保障客戶的利益
。至于在条例草案中加入免责条款一事，陈女士表示，根
据第45(2)款的规定，对草案条文所作的任何增删，均不应
被视为影响普通法适用范围的做法。

9.一位议员担忧，此项条文可能会改变现时业內的雇佣关
系，因雇主或会企图逃避责任而拒绝与雇员订立雇佣合约
。他要求当局澄清在其他法例如《保险公司条例》、《证
券条例》及《证券及期货事务监察委员会条例》中，是否
订有和转承法律责任有关的类似条文。萧先生承认现时的
雇佣关系可有不同诠释。为消除任何可能出现的含糊之处
，当局实有需要在条例草案中明确界定此等关系。陈女士
认为该名议员所设想的情况，普遍见于逃稅行为方面。根
据普通法，即使并未订有雇佣合约，雇主仍须为其直接管
辖的人的行为负上转承法律责任。

10.议员促请当局考虑重新拟写第45(1)款中「不作为」一词
，因该词或会被视为就可被诉诸法律行动的作为向雇主施
加转承的刑事法律责任，而非转承的民事法律责任。陈女
士表示，该条文中「可被诉诸法律行动的」一语同时适用
于「作为」及「不作为」两词。为释议员的疑虑，陈女士
建议在「不作为」一词之前加上「可被诉诸法律行动的」
一语。议员大致上赞同此种做法，但认为或有需要在草案
第2条的释义中，加入「可被诉诸法律行动的作为」及「
可被诉诸法律行动的不作为」的法律定义。他们又认为附
加注释以补充说明制定该条文的目的，将属有用之举。

草案第46条地产代理在收取某些款项方面的法
律责任

11.议员要求当局澄清地产代理可对其收取的款项作出何种
程度的支配。萧先生表示，地产代理应仅可将其收取的金
钱，按照客戶的指示用以支付款项。至于就双重代理及各
自委聘代理两种情况，分别订立有关地产代理收取款项的
指引此项建议，萧先生则认为无此需要，因草案第39条已
订明地产代理有责任把向客戶(包括买卖双方)收取的款项
存放于独立的帐戶內。

草案第47条广告宣传

12.对于立法局95-96年度第CB(1)1622号文件附录III第6段所
载当局就本条文作出的回应，议员质疑在地产代理协议中
加入物业售价资料的理据，因楼价会随楼巿趋势而变动。
他们亦对口头协议的效力表示关注，并认为有需要明确界
定口头协议的地位，以及海外物业是否亦须受到类似的规
管，一位议员又建议删除第47(1)(b)款或延迟执行该条文的
规定，因该条文以其草拟方式而言，不但有异于业內的现
行做法，更会使地产代理的运作成本增加。

13.萧先生表示，鉴于针对广告宣传的投诉主要与提供有误
导性的资料有关，故有需要制订措施，以防在这方面出现
任何不当行为。条例草案授权监管局在房屋司的批准下，
就广告宣传制定规例及订明须列入广告內的详情。该条文
的目的在于规定地产代理为其客戶的物业作广告宣传前，
先行征求卖方的同意。物业的售价仅为可纳入地产代理协
议的资料之一。萧先生同意议员的意见，承认楼价确可能
会有波动，但他认为披露一切资料包括所接获的要约此项
规定，已在这方面提供了保障，让有关人士根据所得资料
自行作出决定。至于口头协议，陈女士提出以下两种可行
做法，供议员考虑：在草案第2条的释义中加入广告的定
义，或在「广告」一词之前加上「口头」或「书面」的字
眼，以消除任何可能出现的含糊之处。对于上述有关第47
(1)(b)款的最后一点，萧先生承认条例草案确会为业內运作
带来转变，但由于条例草案的性质前所未见，加上其目的
在于保障所有有关人士包括地产代理的利益，故此等转变
乃无可避免。他向议员保证，当局将考虑进行公众教育及
采取如分期实施条例草案的各种安排，以确保草案通过后
一切顺利过渡。一位议员表示，由于广告宣传乃销售策略
，故条例草案在这方面不宜作出过多限制。议员要求当局
提供须列入广告中的订明的陈述或详情的样本，以作参考
。

14.一位议员认为，地产代理应先物色准卖家，才可为有
关物业作广告宣传。地产代理如为准买家行事，亦应告知
客戶手头上是否有其所需类别而又预备出售的物业。萧先
生回应时表示，地产代理有责任向地产代理协议的签约各
方披露一切所需资料。

15.议员询问草案第47条不获纳入草案第56条有关罪行的条
文适用范围的理据何在。陈女士回答时表示，由于广告宣
传方面的规例仍有待监管局制订，故当局无法在实际规定
尚未予订明的情况下，在条例草案中加入因不遵守有关条
文的规定而引致的各项罪行。虽然如此，有关罪行的刑罚
级别会按照第57(2)款所设定的界限订立。陈女士回答一项
相关问题时解释，第56(1)(g)款的规定适用于与提供虛假或
有误导性资料有关的一般罪行。

16.议员要求当局阐释是否容许地产代理转介个案，并认为
有需要就此在条例草案內加入具体条文。萧先生表示，只
要有关的卖方在地产代理协议中对此项安排表示同意，地
产代理转介个案的行为便不会构成任何问题，但此事的细
节仍有待监管局拟定。陈女士强调，由于订立协议是支付
佣金的先决条件，故地产代理协议对地产代理实甚为重要
。

17.议员就「虛假、不准确的或有误导性的」资料的定义提
出查询，陈女士回应时表示，当局将考虑重新拟写此语句
。萧先生则向议员保证，监管局会在这方面拟订指引。

草案第48条第37(4)条不适用于某些持牌地
产代理

18.议员询问在条例草案內加入此项条文的理据，陈女士答
称，该条文的目的在于使持牌地产代理受雇担任另一地产
代理的营业员期间，可免受条例草案內各项条文的管限。
第37(4)款的內容和地产代理的职责有关，因此如保留此条
文，即不应将其规定应用于此类持牌地产代理身上，而应
把他们纳入第37(3)(b)款的适用范围。

19.议事完毕，会议于上午十时四十分结束。

立法局秘书处
一九九六年九月四日

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地产代理条例草案委员会会议纪要

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