4.陈子敏女士回答时解释，「客戶」一词的定义主要与草
案第37条有关。该条文订明持牌地产代理的各项责任，包
括向客戶提供物业资料的责任。令人关注的是，仅就某一
物业索取资料或进行查询的人士，应否与实际上已签订地
产代理协议的人士一样同被列为客戶。现有的定义仅涵盖
直接接触地产代理的人士，使当局可在这方面采取溫和的
做法。至于草案第37条，当局可藉以增进公众人士对地产
代理协议在物业交易中的重要性的认识和了解。萧伟全先
生表示，当局对「客戶」一词的定义再作研究时，将考虑
议员的意见及搜集所得的公众意见。

「地产代理工作」与「双重代理制度」

5.部分议员询问，当局会否考虑地产代理在物业交易中同
时代表买卖双方的做法是否可以接受这个问题，因此举可
能引起利益冲突，故被认为未符理想。萧先生承认该制度
确为香港所独有，并指出当局并未就本地与外国的做法作
出任何科学化的比较。然而，他表示监察地产代理工作小
组曾研究此种做法，并建议保留双重代理制度，因为该制
度存在已久，且广为人们接受，同时又具备例如效率高和
符合成本效益等多项优点。为防止地产代理作出失实陈述
，当局已订有措施，规定地产代理向客戶(买方／卖方或买
卖双方)披露其在物业交易中的一切利益及有关所有要约的
详情，以便有关人士可根据所得资料自行作出决定。条例
草案虽未订明地产代理在物业交易中代表客戶的方式，但
却使客戶可灵活选择由地产代理代表买卖其中一方，或同
时代表买卖双方。萧先生补充，消费者委员会及总督特派
廉政专员公署是负责处理针对地产代理不当经营手法的投
诉的机构，该两个组织对此种做法亦表同意。

6.议员对地产代理代表客戶的方式意见不一。若干议员主
张效法《执业律师条例》的精神，规定由不同的地产代理
代表买卖双方，但其他议员则同意当局的意见，认为应在
这方面保持灵活的处事方式，避免对地产代理业造成不必
要的干扰。萧先生强调，清楚界定地产代理的角色和责任
，以及规定他们披露一切所需资料，将有助有关人士在物
业交易中尽量作出最佳的决定。萧先生应议员所请，答允
以书面列明双重代理预期会对物业交易的效率及成本效益
造成何种影响。他亦会提供数据，列出由一名代理代表买
卖双方的物业交易所占的百分比，以及牵涉地产代理欺诈
或非法收取佣金的法庭个案数目。

7.部分议员忧虑，当局一旦批准实行双重代理制度，小型
地产代理公司可能无法继续在业內立足，因客戶或会偏向
采用大型地产代理公司的服务。萧先生表示，当局完全支
持自由贸易，并会致力维持有利的环境，使大小地产代理
公司均可公平竞爭。他相信为地产代理的服务范畴设定界
限，将可在一定程度上解决问题。

8.议员认为在业主或发展商首次销售物业方面，条例草案
未能为消费者提供足够的保障，因此，有关披露资料的规
定，应同时涵盖此等销售事宜。杜巧贤女士解释，此等销
售并不在地产代理工作定义的范围內，故包括发展商在內
的业主并不受条例草案的发牌规定管限。萧先生补充，此
事属另一问题，正由法律改革委员会另行研究，当局将于
适当时提交条例草案，供立法局审议。他向议员保证，物
业发展商辖下为母公司以外的公司出售物业的附属公司，
将须受到条例草案所管限。他又强调，当局有需要对所有
从事地产代理工作的人士予以平等对待。陈女士补充，当
局现正与律政署研究可否在草案第3条加入一项条文，以涵
盖附属公司为母公司出售物业的情况。

9.萧先生应议员所请，答允考虑在条例草案中界定为发展
商出售物业的附属公司的地位。一如「拍卖活动」一词的
情况，当局亦会研究在草案第2条加入「公开招标」的释
义的建议。

草案第3条　豁免

10.萧先生回应议员时重申，地产代理监管局(以下简称「监
管局」)获授权在房屋司的批准下作出豁免。至于以命令形
式于宪报刊登豁免名单的理据，陈女士解释，按照《释义
及通则条例》，根据或凭藉任何条例订立并具有立法效力
的任何命令，均属附属法例。如附属法例修订期限并未根
据该条例第34条予以延展，则该附属法例应在提交立法局
会议席上省览后28天內，由立法局按不否决或不提出修订
的议决程序通过。

11.议员要求当局就按不否决或不提出修订的议决程序通过
附属法例一事作出阐释。助理法律顾问回应时表示，各决
策科可全权决定在任何附属法例于宪报刊登前，将之提交
有关的立法局事务委员会进行咨询。以此等形式公布的法
例，须由立法局按不否决或不提出修订的议决程序予以概
括通过。在这种议决程序下，修订法例的议案可在法例提
交立法局会议席上省览后不超过28天提出。在所指期限届
满前，立法局可藉决议把上述期限延展至下次会议。助理
法律顾问补充，立法局亦可采用正式通过的议决程序，以
便在更长时间內审议法例。

12.议员要求以正式通过的议决程序通过豁免名单。陈女士
表示，虽然在其他法例的类似个案中，在此等情况下采用
此种程序并不常见，但仍可予以考虑。她建议采用另一方
法，就是考虑把按不否决或不提出修订的议决程序通过的
附属法例的生效日期押后，以便有足够时间进行审议。萧
先生答允考虑议员的意见。

--一九九六年四月三十日(星期二)下午四时三十分。

17.会议于上午十时三十五分结束。

立法局秘书处
一九九六年六月七日

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地产代理条例草案委员会会议纪要

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