立法局CB(1)922/96-97号文件
(此份会议纪要的英文本业经当局审阅)
档　号： CB1/BC/11/95/2

地产代理
条例草案委员会
非正式会议纪要

日　　期	：一九九六年十一月二十六日(星期二)
时　　间	：下午四时三十分
地　　点	：立法局大楼会议室B

出席委员：

缺席委员：

出席公职人员：

助理房屋司: 杜巧贤女士
署理高级助理法律草拟专员: 陈子敏女士
副土地注册处经理: 卫超雄先生
总屋宇测量师: 毛剑明先生

列席秘书：

总主任(1)2: 甘伍丽文女士

列席职员：

助理法律顾问4: 林秉文先生
资料研究及图书馆服务部主管: 刘骐嘉小姐
高级主任(1)3: 余丽琼小姐

I. 与当局举行会议

一九九六年十一月十八日会议结束后的
续议事项

立法局资料研究及图书馆服务部拟备
的研究报告
提供物业资料(草案第37条)
提供物业资料的中央资料库
条例草案的草拟方式

一九九六年十一月十三日会议结束后的
续议事项

需要再作讨论的事项

草案第7条　房屋司的指示

II. 其他事项

由于郑家富议员不在本港，故由周梁淑怡议员担任是次
会议的主席。

I. 与当局举行会议

一九九六年十一月十八日会议结束后的续议
事项

2. 主席告知议员，当局于会议席上提交其就一九九六年十一月十八日非正式会议上所提关注事项作出回覆的文件。议员随后就一九九六年十一月十三日及十八日会议上提出的主要事项进行研究。

3. 助理房屋司回应主席时重申，当局无意质疑研究报告所载的结果，但有关方面虽然并无以书面提出要求，却有提出和资料研究及图书馆服务部举行会议，以便就该项研究所得的若干结果作出澄清。副土地注册处经理补充，他在接获该研究报告后随即于一九九六年一月十六日联络资料研究及图书馆服务部的李敏仪女士，希望获取需要较长时间进行查册的问题个案的资料。此举的目的是查证土地注册处可否采取所需行动改善有关服务。刘骐嘉小姐解释，由于资料研究及图书馆服务部曾和政府统计处签订一份承诺书，允诺不会披露和其他人士有关的资料，故该部不能答应该项要求。虽然如此，该部已因应土地注册处于一九九六年二月五日提出的性质较为概括的要求作出回覆。主席作出结论，指有关事宜已
予澄清，无需再作讨论。

提供物业资料(草案第37条)

4. 助理房屋司表示，当局已因应地产代理业代表于一九九六年十一月十八日非正式会议上提出的关注事项，采取三管齐下的措施纾解业內人士的忧虑。她扼要指出，业內人士基本上对三方面事宜感到关注。首先，草案第 37(2)条所规定的物业资料的确实类别；其次，获取此等资料的途径；最后，如未能提供此等资料，将需承担何种法律责任。她就当局的三管齐下措施作出以下阐释：

差饷物业估价署将于一九九七年年初实施全新的资讯聆服务，提供住宅物业实用面积及落成年份的资料，此举将可大为减低往屋宇署翻查
类似资料的需要；
引入「应尽的努力」的概念，使已采取合理步骤搜集资料，并尽其所知向客戶提供资料的地产代理，即使在未能提供资料的情况下亦不会
受到不合理的惩罚；及
不把违反和提供资料有关的规定的行为列为刑
事罪行。

此外，当局亦考虑按照下述各项资料，修改草案第37(2) 条的涵盖范围，以消除可能出现的合糊之处：

载于订明纪录的有关物业当时的业权及产权负
担；
如适用的话，以订明方式计算、表达或显示实
用楼面面积；
如适用的话，记录在占用许可证或其他订明文
件的物业落成年份；
订明文件所载明的用途限制；
有关的官契或其他租契所注明的未满年期及续
期权利；及
如将会批出租契，则有关物业的租契年期。

根据草案第37条，地产代理监管局(以下简称「监管局」) 将有权订明所需资料的确实类别，以及通常可于何处取得此等资料。助理房屋司相信上述建议将可在极大程度上纾解业內人士的忧虑，而又不会对保障消费者的原则造成损害。助理房屋司回答一项相关问题时表示，条例草案已作出灵活的规定，让监管局可以附属法例的形式订明就不同物业而需要提供的资料类别。

5. 议员从一九九六年十一月十三日的会议察悉，有七成物业资料需要前往屋宇署再作查册，他们认为当局有需要解决此问题。助理房屋司强调，有关物业实用楼面面积及落成年份的资料，将无需前往屋宇署进行查册，因土地注册处现时实施的电脑资讯系统，或差饷物业估价署将于一九九七年年初实施的资讯聆服务，均可提供有关此方面的大部分资料。上述部门备存的资料将涵盖本港所有类型物业，包括住宅、商业及工业楼宇，以及若干乡村式屋宇。虽然部分物业如战前楼宇的资料未必可轻易取得，但鉴于涉及此类物业的交易数目有限，此情况应不会造成重大问题。此外，当局建议在制定有关规例时，只要地产代理曾前往土地注册处及差饷物业估价署进行查册，尝试获取草案第37条所订明的资料，即会被视为已作出应尽的努力。助理房屋司补充，对于准备进行差饷估价的新建成物业，售楼说明书是有用的资料
来源。

6. 对于当局在改善获取物业实用面积及落成日期资料方面所取得的进展，议员虽表欣赏，但对于占用许可证订明的用途限制资料仍表关注，因有超过六成资料需前往屋宇署再作查册。他们要求当局澄清订有何种措施处理此问题。总屋宇测量师表示，当局已努力改善公众人士获取屋宇署备存的物业资料的情况，有关资料包括建筑图则及占用许可证。由一九九六年三月开始，当局已指派两名职员专责处理查阅建筑图则的申请。虽然申请数目由一九九五年九月的约500宗大幅增加至今天的逾800
宗，但上述措施已成功把平均轮候时间由六星期缩减至五星期。待所有建筑图则均经过缩微处理后，轮候时间可望再获缩短。此外，当局已实施管理参议署发展的电子档案处理系统，把占用许可证转化成电子影像，以方便检取。由于缺乏人手核证申请书的资料及查阅档案，申请翻查占用许可证的平均处理时间为七至十天。为改善有关情况，屋宇署正与资讯科技署合作发展一套更为先进的屋宇资讯系统，冀能把处理时间进一步缩短。议员促请屋宇署不要拖延时间，加快作出改善及进行缩微处理的工作，因为所支出的款项可透过征收费用取回。总屋宇测量师察悉议员表达的关注，但却表示有关的拨款申请须经当局內部批准，并须连同其他同属须优先处
理的事项一并考虑。

7. 助理房屋司强调，只有在土地注册处未能提供占用许可证所载的用途限制资料时，才须转而查阅屋宇署的资料。应付此问题的其中一个方法，是一如部分地产代理业人士在一九九六年十一月十八日会议上所提建议，容许地产代理在稍后阶段如签订初步买卖协议之前才提供此等资料。此外，亦可考虑分期实施条例草案的各项规定，例如首先处理住宅物业。主席因应当局所作回覆，建议把用途限制资料的涵盖范围局限于官契而非占用许可证所载的限制事项。此外，在签订买卖协议后，核证官契所载资料将属律师的责任。助理房屋司欢迎有关建议，但她表示在某些个案中，可能需要查阅占用许可证。助理房屋司回应一项相关问题时表示，在广告中无需列
明有关用途限制的资料。

8. 在提述参考文件第1(b)段时，部分议员对地产代理可依赖另一方如卖方提供的资料此项规定表示保留，因有关情况可按个别个案而有所不同。他们询问如卖方作出失实陈述，准买家可否向地产代理提起法律诉讼。助理房屋司强调，条例草案不会为地产代理增添更多法律责任，规定其核证卖方提供的资料，而且失实陈述将为普通法所涵盖。助理房屋司回答一项相关问题时表示，草案第37(2)(g)条已作出弹性的规定，让监管局可订明作出卖方声明的方式。一位议员提出制订供卖方使用的标准表格，助理房屋司答称监管局有权制订该表格。

提供物业资料的中央资料库

9. 助理房屋司回应议员时表示，当局虽认同成立提供物业资料的中央资料库的优点，但此项计划需要综合处理大量数据资料，以及整理互不兼容的数据资料及系统。她强调，对物业资料进行中央处理仍是当局的长远目标，但成立中央资料库并非实施条例草案规定的先决条件。助理房屋司重申，公众现时可透过多个渠道获取草案第 37条所规定的物业资料，此等渠道包括：

差饷物业估价署将会实施的全新资讯聆服务；
土地注册处的直接查册系统，该系统让登记用戶对所有市区及新界土地的登记册进行联线查
册；
以文件影像处理系统把土地文件作影像处理，使直接查册系统的登记用戶可透过安装在办公室的传真机，取得已经过影像处理的土地文件；
及
屋宇署对所有建筑图则进行缩微处理。

副土地注册处经理补充，土地注册处已在各方面作出努力，方便市民在柜位进行查册及改善获取资料的情况，有关的工作包括把位于金钟的各个查册办事处集中设在同一楼层；设立咨询柜位协助查册人士填写查册票及查册表格；以及提供中英双语的查册表格。助理房屋司相信经实施上述措施，加上引入「应尽的努力」的概念，以及不把违反和提供资料有关的规定的行为列为刑事罪行的建议，将可释除业內人士的疑虑。主席虽对获取物业资料的情况有所改善表示欣赏，但亦忧虑当局在条例草案获通过成为法例后，可能会搁置成立提供物业资料
的中央资料库。

条例草案的草拟方式

10. 至于当局会否考虑重新拟写条例草案的若干条文，署理高级助理法律草拟专员解释，除非在政策上出现重大的更改，否则在条例草案于宪报上刊登后对之作出重大改动，实非可取之举。她承认可能需要在附属法例作出若干修改，例如为楼面面积制订清晰的定义，以消除可能出现的含糊之处。惯常的做法是在主体条例內载列较概括的事项，细节则由附属法例处理。议员普遍支持把运作上的细则豁除于条例草案以外，并就实际的安排作出查询。助理房屋司表示如条例草案获通过成为法例，当局可在宪报刊登生效日期公告，列明草案內不同条文的生效日期。当局希望可在条例草案获得通过后三个月
內成立监管局。

一九九六年十一月十三日会议结束后的续议
事项

(立法局CB(1)379/96-97(02)号文件)

11. 根据草案第39(3)条的规定，监管局可向刑事检控专员披露地产代理帐戶的资料，以供在任何检控中使用，郑家富议员曾对此表示关注。助理房屋司对郑议员的关注虽表理解，但却强调让有关当局获得某些资料的用意，是协助对可能干犯罪行的行为进行调查。当局会再就此事与律政署进行讨论。主席仍然认为草案第39(3)条的规定过于笼统，当局应在参考其他法例的类似条文后，考虑对有关条文重新作出界定。

12. 至于删除草案第37条中「公平、公开和诚实」一语，署理高级助理法律草拟专员表示，律政署法律政策科已建议删除此语，因为以「公平、公开和诚实」的方式行事此项概念上的规定过于含糊，不能作为一项理想的法定职责，而且构成该用语的大部分显著元素均已在草案第37(1)条订明。助理房屋司补充，当局对建议删除此语一事持开放的态度，倘能就「公平、公开和诚实」之语制订更清楚的指引或定义，当局会考虑把该语重新纳入条例草案之內。主席强调由于草案第37(1)及37(4)条的对象不同，前者未必可以在双重代理的个案中为客戶提供必需的保障。她认为删除要求地产代理以「公平、公开和诚实」的方式进行交易的规定并非可取之举，除非能够专门为双重代理的情况制订保障措施。助理房屋司向议员保证，根据草案第37及57条，监管局可就进行双重代理工作的应有方式制订明确的执业指引。

13. 在议员的要求下，助理房屋司答允尽快提交文件，详列和草案第37及56条所有规定有关的刑事及纪律制裁。

(会后补注：

和条例草案有关的刑事及纪律制裁一览已随立法局CB(1)484/96-97号文件送交
议员参阅。)

─	一九九六年十二月十日(星期二) 下午四时三十分；及
─	一九九六年十二月十七日(星期二) 下午四时三十分。

(会后补注：

原定于一九九六年十二月十日(星期二) 下午四时三十分举行的会议，其后提前于上午八时三十分举行，以免与1996年法律服务立法(杂项修订)条例草案委员
会的会议撞期。)

16. 议事完毕，会议于下午六时三十分结束。

立法局秘书处
一九九七年二月二十一日

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