3.李永达议员表示，鉴于目前并无法例规管发展商名下物业
的销售事宜，若不把为发展商出售名下物业的发展商附属公
司纳入条例草案的适用范围，便会有违保障消费者的原则。
他作出警告，指发展商可能会为了免受规管制度管限而成立
附属公司。因此，他认为当局有需要草拟委员会审议阶段修
正案，以便对所涉情况作出适当的界定，并消除任何可能出
现的含糊之处。部分议员询问由地产代理代售物业并向其支
付佣金的发展商附属公司，会因此种做法被纳入条例草案的
适用范围，还是可免受草案的规限。他们又认为发展商出售
已落成物业的做法，应被视为地产代理工作的一种。

4.首席助理房屋司承认发展商应就所出售的物业提供准确的
售楼说明，但他强调，此事不在条例草案的涵盖范围，而将
由当局于一九九七年提交立法局的另一条法例处理。为如实
反映条例草案的规管范围，以及避免对地产发展商的运作造
成不必要的干扰，当局正与律政署进行研究，冀能使发展商
及为其出售名下物业的附属公司不致被纳入地产代理工作定
义的涵盖范围。当局在作出此等修正时，将会参考其他法例
中的类似规定。首席助理房屋司向议员保证，如发展商附属
公司出售其母公司名下物业以外的其他物业，将须受到条例
草案的管限，而地产代理监管局(以下简称「监管局」)亦将
制订指引，以顾及各种不同的情况。在这方面，重要的是避
免造成任何含糊之处，并确保所有从事地产代理工作的人士
皆获得公平对待。署理高级助理法律草拟专员补充，不把发
展商附属公司纳入条例草案适用范围的建议，将须受到一项
重要的规管，以确保此举仅涵盖在发展商名下物业的销售过
程中代表母公司行事的发展商附属公司；而在物业交易中为
买家行事的地产发展商附属公司，则会成为条例草案的监管
对象。署理高级助理法律草拟专员又补充，附属公司与其母
公司之间的关系，将按照《公司条例》作出诠释。

5.部分议员依然认为，条例草案沒有就发展商进行的首次销
售向消费者提供足够保障，倚龙山庄事件即属一例。署理高
级助理法律草拟专员表示，不把发展商及为其出售名下物业
的附属公司纳入条例草案的适用范围此项建议，是因应较早
前在会议上就豁免事宜所作的讨论而提出的。她强调，一如
首席助理房屋司所言，当局拟就售楼说明提出的另一条法例
，将会同时涵盖发展商进行的首次销售。一位议员表示，由
于透过转让公司达成交易的个案有所增加，实难以区分发展
商进行的首次销售与二手市场的销售。另一位议员则认为，
不论销售方式为何，消费者都应得到充分保障。署理高级助
理法律草拟专员表示，转让契据一经签署，发展商的首次销
售即被视作已经完成。

6.关于当局会否就不把发展商及为其出售名下物业的附属公
司纳入条例草案适用范围的建议，咨询业內人士及有关机构
如消费者委员会的问题，首席助理房屋司表示，当局是因应
各有关方面先前表达的意见提出此项建议，但在现阶段咨询
所有有关机构，则非可行之举。他补充，若议员赞同此项建
议的取向，当局将与律政署拟定有关细节，并提交委员会审
议阶段修正案拟本，供条例草案委员会审阅。

7.议员对拟议修正案各有不同见解。部分议员赞同不应将为
发展商出售名下物业的发展商附属公司纳入条例草案的适用
范围，其他议员对此项建议则表示反对。一位议员关注到按
非同意方案发展的物业的买方，其利益可如何得到保障。

调查权力(草案第29及55条)

8.议员接纳当局的建议，认为应修改草案第29及55条中有关
监管局调查权力范围的规定。主席表示草案第39(3)条亦应
予以检讨，因为该条文中容监管局向刑事检控专员披露持牌
地产代理帐戶资料的规定是有问题的。

物业资料的提供(草案第37条)

9.对于引进「应尽的努力」的概念，议员普遍表示支持。一
位议员要求当局说明该概念的确实涵盖范围，因业內人士在
诠释该用语方面可能会有困难；其他议员则明白到实际上难
以作出全面包含所涉范围的描述，故宁可略去此点，以便保
持灵活性。部分议员认为，监管局有需要列出地产代理须提
供的基本资料。署理高级助理法律草拟专员赞同议员的意见
，认为详尽无遗地列出「应尽的努力」的涵盖范围，的确存
有困难。她表示，此概念的用意是为已采取所有合理步骤避
免触犯有关规定的地产代理提供免责辩护，且已普遍在其他
法例中以广义概括的用语表达出来。首席助理房屋司补充，
条例草案令监管局可以灵活手法订明所需资料的种类。助理
法律顾问证实在订定「应尽的努力」的条文后，法庭将可以
灵活的方式，就地产代理有否竭尽所能搜集及核证资料作出
裁决。

10.议员并不信纳差饷物业估价署新推出的资讯聆服务可纾
解业內人士的疑虑。他们提出警告，指根据立法局秘书处资
料研究及图书馆服务部撰备的报告所述，查阅物业资料的过
程并不如当局预期般容易，其中尤以屋宇署备存的资料为甚
。首席助理房屋司表示，当局明白到市民务需查阅与物业有
关的资料，而市民现时亦可循若干渠道获取物业资料。除土
地注册处设立的资讯系统，以及提供住宅物业实用面积和落
成日期资料的资讯聆服务外，当局还设有一条传真线路，方
便市民获取有关资料。他强调，在引入「应尽的努力」这个
概念，以及违反有关提供资料规定的行为不列作刑事罪行的
情况下，只要地产代理已采取合理步骤遵照有关规定行事，
并已通知有关客戶，即使并无可供查阅的资料，亦不会受到
过于严厉的处分。首席助理房屋司补充，屋宇署在提供战前
楼宇及非住宅楼宇资料方面虽有实际困难，但该署已致力作
出改善。

11.议员要求当局提供屋宇署备存的物业资料全面电脑化的时
间表，并说明现时及在实行电脑化后，从该署获取各种资料
如占用许可证、楼面平面图或建筑图则及其他有关资料所需
的时间及费用。首席助理房屋司答允与屋宇署联络，并于稍
后向条例草案委员会汇报电脑化工作的进展。但他强调，草
案第37(2)(a)至(g)条所规定的资料，大部分可从土地注册处及
差饷物业估价署获取。一位议员认为，订明地产代理若已采
取合理步骤避免触犯有关规定，即会被视为已作出应尽的努
力，是可予接受的做法。其他议员则强调，当局需设法方便
市民查阅有关资料。

地产代理的职责(草案第37条)

12.议员担忧若删除草案第37(3)(b)条所载的「公平、公开和
诚实」一语，消费者获得的保障将会减少，特别是涉及双重
代理的个案。他们指出，条例草案委员会并非要求当局删除
地产代理须以「公平、公开和诚实」的方式进行交易的规定
，而是要求当局考虑重新拟写此语句。部分议员询问草案第
37(1)(a)及37(3)(b)条是否可予取代，助理法律顾问回应时表
示，由于此两条条文针对的对象不同，在双重代理的个案中
，前者未必能为客戶提供所需的保障。署理高级助理法律草
拟专员解释，「公平、公开和诚实」此语在该条文中的意思
，大抵在于规定地产代理披露所有资料及避免可能出现的利
益冲突。然而，鉴于须以「公平、公开和诚实」的方式行事
这项概念性的规定过于笼统，不足以构成法定职责，加上构
成此语句所指的行事方式的主要元素，大部分已载于草案第
37(1)(a)(v)及(vii)条，故此，律政署法律政策科建议将此语句
从条例草案中删除。首席助理房屋司补充，当局对删除此语
句的建议抱开明态度，并欢迎议员就这方面提出任何意见。
重要的是确保消费者可获得保障。

13.议员大致上赞成保留「公平、公开和诚实」的原则，因为
这对涉及双重代理的交易尤为重要，但他们对如何在条例草
案中订明此点则各有不同见解。部分议员认为监管局需以制
定指引或规例的方式，就此语句制订具体的规定；其他议员
对此做法则表示保留，因为此举可能会为地产代理带来含糊
不清的情况，他们并建议以较具体的用语界定进行双重代理
的应有方式。一位议员表示，两项建议虽无重大差别，前者
仍较后者可取，因为按照有关规定，当局日后可藉附属法例
作出修改。

转承法律责任(草案第45条)

14.议员赞成删除草案第45条的建议。

罪行(草案第56条)

15.部分议员对就违反草案第37条规定的行为订定划一罚则表
示保留，尤其是有关在地产代理协议中提供关乎业权、有效
的产权负担及用途限制的虛假资料此类性质较为严重的罪行
。其他议员认为应对不遵守草案第37(1)(a)(v)至(vii)条的行为
施以较重刑罚，并应在草案第56条中清楚订明蓄意欺骗的行
为须承担刑事法律责任。首席助理房屋司回应时表示，当局
在订定有关草案第37条的刑罚水平时，已对所涉罪行的性质
及严重程度作出整体的考虑，而不仅著重各类不确的物业资
料可能造成的损害。首席助理房屋司向议员保证，在签署买
卖协议前，最终将须由有关的律师负责核证业权、有效的产
权负担及用途限制等资料，藉此查核当中有否不妥当之处，
因而可能对达成交易带来影响。署理高级助理法律草拟专员
补充，客戶若因地产代理未有遵守草案第37条的规定而蒙受
任何损失或损害，可根据草案第37(5)条对有关的地产代理提
起民事法律程序。然而，有关欺骗、串谋诈骗及可能涉及伪
造的罪行，则须予以刑事制裁。首席助理房屋司回答一项相
关问题时表示，过往确有客戶向有关的地产代理讨回其所蒙
受损失的先例，只要买方提出足够证据，证明他如进行另一
宗物业交易定可获利，该项申索即告成立。

16.一位议员询问，条例草案获通过成为法例后，由海外注册
地产代理公司处理海外物业的销售事宜，会否构成罪行。首
席助理房屋司表示，此乃另一事项，将在审核法律改革委员
会(以下简称「法改会」)境外未建成住宅物业售楼说明报告
书时另行研究。就此事进行的咨询工作尚未完成，法改会将
参考所得的公众意见，就此事拟备最后报告书。署理高级助
理法律草拟专员证实，条例草案虽清楚订明，在香港执业的
地产代理若就本地或海外物业销售事宜进行地产代理工作，
均必须申领牌照，但此项规定并未涵盖海外注册地产代理公
司在香港以外地方从事的业务。议员认为当局有需要订定规
例，以防在这方面出现任何流弊。

17.主席在结束讨论前表示，部分议员要求在下次会议就草
案第15、17、20、47及58条作更深入的讨论。议员若希望
讨论草案內其他条文，则请通知秘书。

III. 其他事项

18.议员同意取消订于一九九六年十月三十一日(星期四)举
行的下次会议，并将原定于一九九六年十一月六日(星期三)
举行的会议延至一九九六年十一月十三日(星期三)上午八时
三十分举行，以免与工务小组委员会会议撞期。

19.议事完毕，会议于下午十二时四十五分结束。

立法局秘书处
一九九七年一月十六日

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地产代理条例草案委员会 会议纪要

I. 通过以往会议的纪要

II. 与当局举行会议

为发展商出售名下物业的发展商附属公司不获纳入 条例草案的适用范围(草案第2条)