2.夏佳理议员提到会见代表团体的时间表时表示，香港地
产建设商会是业內极具规模且富代表性的大型机构。他建
议该会应与业內其他大型机构看齐，获编配相同长度的时
段，以便和条例草案审议委员会会面。议员亦察悉，作为
数家大型地产代理公司的代表，保柏测量师行要求与条例
草案审议委员会作为时更长的会面。经商议后，议员同意
于一九九六年二月九日举行的下次会议会见香港地产建设
商会及保柏测量师行的代表，会面时间各为20分钟，原定
在是次会议进行的会面则告取消。

资料研究及图书馆服务部拟备的研究文件

3.由立法局秘书处资料研究及图书馆服务部拟备，题为「
地产代理条例草案就获取草案第37(2)条所规定资料的情
况进行的分析」的研究文件，已随立法局95-96年度第HB
568号文件送交议员参阅。议员决定有关的研究人员应出席
下次会议，向他们介绍该份研究文件的內容。

会见代表团体

香港律师会

(一九九六年一月三十日提交的意见书已随立法局95-96年
度第HB592号文件送交议员参阅)

4.陈爵先生表示，香港律师会原则上支持条例草案，因为
当局应制定若干规管措施，以保障公众的利益。虽然如此
，该会并不赞成当局实施过份严苛的法例，因此举会令大
部分地产代理无法继续在业內立足。

5.周永健先生向议员简述该会的意见，其中的重点包括：
(a)刑事制裁应只适用于以讹骗和不诚实手法处理业务的地
产代理，例如向卖方隐瞒要约详情或暗中收取佣金；至于
其他不当行为，则可实施纪律制裁；(b)在买卖双方初步达
成协议后应设定一段「冷靜期」，以便买方可撤消协议而
毋须受罚；及(c)当局应尽快成立地产代理监管局。

6.李永达议员及周梁淑怡议员就实施刑事制裁一事提出查
询。周永健先生回应时表示，在地产代理业成为一门专业
之前，仅以纪律制裁处理不当行为并不足够。

7.周梁淑怡议员又指出，地产代理业人士曾提出应由业內
人士出任地产代理监管局的大部分成员，她询问该会对此
有何意见。周永健先生答称，只有在已发展成熟的行业中
，才可进行有效的自我规管。

8.夏佳理议员提到草案第29及55(2)(d)条，并就地产代理监
管局是否适宜拥有调查权力一事征询该会的意见。周永健
先生答称，在诸如地产代理向卖方隐瞒要约详情或暗中收
取佣金的情况下，监管局须适当行使此等权力及执行刑事
制裁的权力。

9.陈伟业议员询问，律师与地产代理所享有的利益可说息
息相关，在此情况下，客戶的利益可如何获得保障。周永
健先生回应时表示，条例草案可规定雇主有责任禁止属下
雇员收取佣金。

10.周永健先生回应顏锦全议员的提问时承认，现行法例已
订有措施，制裁作出不诚实及讹骗行为的地产代理。虽然
如此，当局仍有需要另订制裁措施，对付以其他不当手法
经营业务的地产代理，因为针对此等不当经营手法的法例
尚有不足之处。举例而言，地产代理如有隐瞒要约详情及
暗中收取佣金的行为，便应接受适当的制裁，而此等制裁
措施更应在条例草案中予以清楚订明。

消费者委员会

(一九九六年一月的意见书已于席上提交，并随立法局95-
96年度第HB592号文件送交缺席会议的议员参阅)

11.陈黃穗女士向议员简述消费者委员会(以下简称「消委
会」)的意见。李介明先生补充，草案第37(2)规定提供的
六项资料皆属重要及通常可以取得的资料。

12.周梁淑怡议员询问，对于使用其后被证实不确的资料的
持牌人应否为此负上刑事责任的问题，消委会有何看法。
她表示她所关注的是经营地产代理业务的实际问题。李介
明先生回应时表示，地产代理有责任查核向客戶提供的资
料是否准确无误。倘他们蓄意讹骗或欺诈，便应接受刑事
处分。日后成立的地产代理监管局应在这方面发出详细指
引。

13.李永达议员询问消委会会否支持在签订初步协议后设立
一段「冷靜期」，让买方可撤消合约而毋须受罚。他又询
问消委会对大型地产代理公司会否成为条例草案实施后的
唯一得益者一事有何看法。在这方面，主席特别提述草案
第47条有关广告宣传的规定，并引述部分代表团体的意见
，指小型地产代理公司的业务将受到不利影响。陈黃穗女
士提出警告，指此事可引致其他问题或纠纷涌现，故须详
加考虑。她续称，无论规模大小，地产代理一律有责任以
公正和殷实的态度经营业务及提供准确的物业资料，就此
而言，她并不认为大型地产代理公司可从中受惠。她认为
业內团体在搜集物业资料提供予规模较小的地产代理公司
方面可担当积极的角色，以确保各公司可作公平的竞爭。
陈黃穗女士回应李议员另一项询问时证实，除「睇楼纸」
外，消委会未有接获任何有关为初步买卖协议订立标准格
式的建议。

14.陈伟业议员询问，在律师与地产发展商关系密切的情况
下，条例草案可如何保障消费者的利益。陈黃穗女士答称
，律师与物业发展商之间的佣金问题并非条例草案针对的
事项。此事或会成为日后的地产代理监管局的研究范畴之
一，该项研究甚至可在总督特派廉政专员公署的协助下进
行。

15.鉴于当局只要求持牌地产代理以殷实态度经营业务，顏
锦全议员询问消委会对申请地产代理牌照所需的适当学历
规定有何意见。陈黃穗女士回应时表示，消委会不会建议
日后成立的地产代理监管局订定高学历水平的规定，但最
重要的是持牌人必须具备读写能力，以便执行向客戶解释
协议內容和搜集物业资料的职务。

总督特派廉政专员公署

16.史觉先生告知议员，总督特派廉政专员公署(以下简称
「廉署」)辖下的防止贪污处曾于一九九○年就地产代理
的不当经营手法进行研究，结论是当局应设立监管及发牌
机制，以保障公众利益。在建议订立发牌制度规管地产代
理业的监察地产代理工作小组中，廉署代表亦为成员之一
。廉署支持新订的规管架构，因其可为地产代理及客戶建
立明确的关系。地产代理监管局这个公共机构成立后，廉
署将可审议其工作程序，并在有需要时向其提供防止贪污
方面的意见。监管局日后制定的操守及营业守则，亦会有
助廉署确立地产代理贪污的证据。

17.李俊生先生向议员汇报廉署在一九九四至九五年度就六
类贪污个案所接获的举报数目。李先生回应周梁淑怡议员
所提询问时，亦答允提供每类个案定罪率的资料，供议员
参阅。

(会后补注：廉署于会后以书面提供有关的统计资料，该
等资料已随立法局95-96年度第HB602号文件送交议员参阅
。)

18.有关条例草案可如何涵盖律师向地产代理支付佣金的做
法一事，陈伟业议员询问廉署的意见。周梁淑怡议员亦询
问条例草案可如何对业內人士起足够的阻吓作用，以防止
贪污。李先生表示，根据《防止贿赂条例》第9条，任何
代理人未经主事人许可而在经营业务的过程中收受利益，
即属犯罪。不过，如要确立证据提出检控，尤其是检控未
有直接接触行贿一方的贪污雇主，则会有一定困难。史觉
先生补充，操守及营业守则內如订有条文，对收费分帐事
宜或地产代理向从事业权转让、按揭及保险的人士收取费
用的情况施加限制，则会有所帮助。

19.罗祥国议员提到地产代理隐瞒要约详情的问题，并询问
条例草案可如何杜绝这种不利于卖方的不当经营手法。陈
锦培先生表示，条例草案规定地产代理须将其接获的每项
要约通知卖方，并向客戶披露其在物业交易中拥有的金钱
上及其他实益的权益。李先生又表示，地产代理将须妥为
记录有关资料，故此，当局将可更易取得所需证据。

20.陈鉴林议员询问，据廉署的意见，条例草案在防止业內
人士贪污或非法接受利益方面是否有不足之处。史觉先生
表示，条例草案的主要目的在于对地产代理业作出更有效
的规管，而非协助当局，使之更容易检控贪污人士。条例
草案已在这方面作出适当的平衡，据之而订定的规管架构
使地产代理在经营业务时须履行若干责任，举例而言，地
产代理的职责已有明确的界定，在执行代理工作时更须签
立适当的地产代理协议。由此而论，拟议规管架构足可填
补所有现存的法律漏洞。

21.廉署应议员所请，答允于会后向议员提供下列两份文件
：(a)解释廉署在调查涉及地产代理的贪污投诉及有关罪案
时所面对的困难的参考文件；及(b)廉署就地产代理不当经
营手法而拟备的报告。夏佳理议员同意周梁淑怡议员的建
议，认为条例草案审议委员会在逐一审议条例草案各项条
文时，应邀请廉署协助议员进行审议工作。

民主党

(意见书载于随立法局95-96年度第HB468号文件送交议员参
阅的摘要一览表附录15)

22.吴永辉先生向议员简述民主党对条例草案的意见，该等
意见已详列于其意见书內。他又告知议员，旺角区部分地
产代理仍宣传出售非法物业(如违例天台屋)，此情况清楚
证明当局实有需要监察和规管地产代理业。议员察悉其意
见，并向其致谢。

香港测量师学会

(意见书载于随立法局95-96年度第HB500号文件送交议员参
阅的摘要一览表附录22)

23.梁振英先生告知议员，香港测量师学会将于两周內向条
例草案审议委员会及房屋科提交正式的立场书。该会大致
上支持条例草案的立法精神，但就现今社会环境而言，条
例草案所订的目标实在高不可攀。当局在订定条例草案的
目标时，应详细考虑本地物业市场的特殊性质，如所涉及
的金额总数庞大、成交率高、效率高和地产代理收费低廉
等情况，以期把目标订于实际而可行的水平。

24.梁先生又指出，条例草案在界定「地产代理工作」一词
方面，失之于含义过广，使该词可同时包括下列机构及人
士的工作：(a)出售发展商旗下物业的附属公司；(b)测量师
；(c)「并非测量师」的地产代理，此等人士在业內引起的
投诉最多，流动性一般亦甚高；(d)买卖双方的中间人；及
(e)参与地产代理工作如投标事宜的律师，此等人士将可获
豁免遵守条例草案的规定。梁先生认为，该会成员应获豁
免遵守条例草案的规定，因为他们已受到下列两项规管：
(a)须遵守该会的章程、附则及操守规则，该等规则对经营
地产代理业务订有较条例草案所作规定更高的标准；及(b)
接受一九九一年通过的《测量师注册条例》的管制，该条
例主要透过测量师注册管理局规管注册专业测量师的工作
，其立法精神与条例草案的相若。

25.主席及李永达议员提到该会意见书的內容，并询问该会
是否认为「属测量师」及「并非测量师」的地产代理应分
别受到不同的法定管制所规限。梁先生表示，为一视同仁
起见，当局应对所有地产代理实施相同的监管标准。倘其
他地产代理所接受的法定规管与「属测量师」的地产代理
所受到的规限相若，则两者应同须遵守条例草案的规定，
这才说得上是公平的做法。事实上，若条例草案以其现时
形式获通过成为法例，大部分小型地产代理公司势必无法
在业內立足，从而使专业测量师行得以坐收其利。在这方
面，他强调当局应考虑有关法例对市场的整体影响。

26.李华明议员就该会意见书第1(b)段表示，为保障消费者
的利益，当局实有需要规定地产代理搜集及备存各项物业
资料。他就此询问该会对地产代理应有的职务有何意见。
与此同时，他又询问在该会的法定规例中，监禁是否已被
列为刑罚之一。梁先生提述草案第37(2)(d)条的规定，该项
规定关乎每项物业的用途的任何限制。他表示地产代理甚
至是并非专门从事物业交易工作的律师，将难以向客戶清
楚解释有关的物业资料。此外，严格的规定会导致物业交
易的费用增加，此等额外费用最终亦只会转嫁至消费者身
上。梁先生又解释，该会对执行监禁刑罚一事不感忧虑，
但他指出在其他司法管辖区內，类似的地产代理法例并未
把监禁列为刑罚之一。黃浩明先生亦解释，条例草案获通
过成为法例后，投身地产代理业的限制将会较大，因此，
撤销牌照此项处分已可带来足够的阻吓作用。

27.顏锦全议员提到该会认为条例草案的目标在现今社会环
境下不切实际一事，并要求梁先生指出条例草案在何种情
况下才可达到其既定目标。梁先生提出了一种情况，就是
当条例草案所指定须由地产代理提供的资料均可轻易查获
之时。

28.陈鉴林议员询问该会是否接纳地产代理牌照申请人须完
成有关训练课程此项规定，并希望确知该会是否建议当局
应分别向大型地产发展商及一般地产代理签发不同牌照。
梁先生答称，该会并未研究何种发牌制度最适合香港，如
有需要，可于适当时向当局提供资料。

筲箕湾地产代理联合商会

(意见书载于随立法局95-96年度第HB468号文件送交议员参
阅的摘要一览表附录7)

29.余富康先生表示，筲箕湾地产代理联合商会支持当局设
定立法架构规管地产代理业。然而，对于在交易完成后拒
绝支付佣金的消费者，条例草案并未订明任何罚则，此举
实在有欠公平。条例草案亦使日后的地产代理监管局获享
过大权力，而监管局却未必可代表小型地产代理公司的利
益。该会认为所有具两年经验的地产代理从业员应有资格
申请正式牌照，而毋须先行申请临时牌照及通过专业考试
。

30.陈志杰先生及曾鉴明先生亦表示支持当局推行发牌制度
，因此举可提高业內人士的专业水准。可是，他们均关注
到若发牌条件订得过高，该项发牌制度便会对地产代理从
业员的工作造成不良影响。他们反对以学历作为发牌条件
。他们又促请议员确保条例草案为地产代理营造有利而公
平的经营环境。

31.高植明先生忧虑条例草案仅对大型地产代理公司有利。
主席回应时表示，条例草案审议委员会将以公平和开明的
态度审议该条例草案，绝不偏袒任何一方。

32.李华明议员询问，若所有地产代理从业员均自动符合领
取牌照的资格，地产代理业从何建立其专业水准。陈伟业
议员亦指出，地产代理除了须以公正和殷实的态度经营业
务外，具备专业知识亦是相当重要的一环。因此，他询问
若现时从事地产代理的人士皆可自动获发牌照，当局从何
确保他们具备此等专业知识。余先生承认地产代理必须具
备专业知识，并可透过培训获取此等知识，但最重要的是
，当局须在实施有关法例的最初阶段保障现时从事地产代
理的人士的就业机会。

33.陈鉴林议员询问该会对条例草案尚有何意见。余先生答
称，他们一向以殷实态度经营业务，故无惧承担刑事责任
和转承法律责任，且欢迎当局为地产代理业制订法定指引
。

34.罗祥国议员询问该会对决定地产代理是否诚实可靠的客
观标准有何意见。余先生表示，只要地产代理具有良好的
工作纪录，且从未涉及讹骗及欺诈的指控，即可清楚显示
其诚实可靠。

35.顏锦全议员提到地产代理须将为客戶或代客戶收取的款
项存于一个独立的银行帐戶內的规定，并询问此举对经营
费用将有何影响。余先生回应时表示，该会可藉著群体力
量协助地产代理减低经营费用，并希望消费者毋须支付较
高佣金。

江诺安小姐／韦嘉露小组／冯锐森先生

(意见书载于随立法局95-96年度第HB468号文件送交议员参
阅的摘要一览表附录9至11)

36.冯锐森先生向议员简述其意见。他请议员留意地产代理
在搜集条例草案所规定资料时面对的困难。他又提出下列
意见：(a)担任地产代理工作的其他专业人士不应获豁免遵
守条例草案的规定；(b)当局应为地产代理从业员提供更多
训练；(c)地产代理监管局应赋予业內团体若干权力，例如
仲裁佣金方面的爭议的权力，藉以减低监管局的行政费用
；及(d)条例草案审议委员会成员应实地视察业內团体或地
产代理公司的运作，以便清楚了解其经营情况。江诺安小
姐及韦嘉露小姐亦向议员简述其意见，此等意见已载列于
两人的发言稿內(该等发言稿其后随立法局95-96年度第HB
591及HB592号文件送交议员参阅)。

37.冯先生回应李华明议员所提询问时解释，其公司将须投
资一千万元，始能履行条例草案各项规定，故此，他预期
欠缺足够资本的地产代理将无法立足。

38.罗祥国议员询问就某一物业搜集所需资料的费用估计会
增加多少。江诺安小姐估计为每一物业搜集资料的费用约
为400至500元，该项费用须在客戶观看物业前支付，但却
无取回成本的保证，故小型地产代理公司将无法负担此种
开支。在陈伟业议员建议下，江诺安小姐答允提供资料，
详列地产代理在条例草案获通过后所须支付的额外开支，
供议员参阅。

下次会议日期

39.条例草案审议委员会订于一九九六年二月九日(星期五)
上午八时三十分举行下次会议。议员同意于会议上(a)听取
立法局资料研究及图书馆服务部人员介绍研究文件；(b)会
见更多代表团体；及(c)与当局继续进行讨论。

40.议事完毕，会议于下午一时二十分结束。

立法局秘书处
一九九六年三月十三日

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地产代理条例草案委员会第四次会议纪录

地产代理
条例草案委员会
第四次
会议纪录