3. 祈能贤先生应主席所请，解释新界土地交換权利(赎
回)条例草案(以下简称「条例草案」)的背景。新界土地交換权利，一般称为甲／乙种換地权益书，于一九六零年至一九八三年期间发给土地被征用作发展用途的新界地主。当局于一九八三年停止发出甲／乙种換地权益书，因为越来越难以兌现此方面的承诺。当局估计约共有6.75
公顷的土地交換权利或相等建筑用地尚未处理。经过多年后，大部分尚未处理的換地权利均由主要地产发展商囊括，其中4.68公顷的相等建筑用地，即占尚未处理部
份的70％，由四个发展商所持有。政府一直希望能尽快
赎回所有尚未处理的甲／乙种換地权益书。当局将在一九九六／九七年度的批地计划內提供足够用地，以应付
此等尚未行使的換地权利。然而，余下的2.07公顷建筑
用地的业权恐怕难以追查。政府不可能继续提供土地以赎回余下无法追查的換地权利承诺，此等承诺涉及的土地很可能是面积细小的。条例草案的目的是透过订明剩余的甲／乙种換地权益书在某日期的价值，同时确保预留足够资金来支付赎回換地权益书时须付的款项及利息，
藉此提供一个方法，以处理此种情况。

4. 议员关注到，此项建议会令赎回价值与现时的土地价
格脫钩。他们认为，现时赎回甲／乙种換地权益书的货币化价值，已远远低于市场上的土地价格，而根据货币价值定出赎回款项的数额亦不公平。有关人士何时行使土地交換权利，本来并无任何时间限制。若制定条例草案，会剝夺甲／乙种換地权益书持有人现时可享有的各种赎回选择。条例草案一经生效，持有人只能接受当局以现金赎回土地的方式，再无其他选择。

5. 当局代表回应时提出下列各点：

与甲／乙种換地权益书有关的价值可分三种，分别是面值、货币化价值，以及市场上的交易价值。当局建议按货币化价值赎回甲／乙种換地权益书。选择货币化价值，原因是这种价值是根据各类土地的平均价值而厘定的。货币化价值确立已久，每年均修订两次。人们在接纳货币化价值方面，从未出现任何问题。既然政府并无责任提供某一特定类别的土地，因此参照可反映最新土地价格的货币
化价值是公平的。
当局认为，将赎回价值与土地价格脫钩是合
理的。倘货币化价值继续与土地价格挂钩，
由公帑承担的此方面的债务便须视乎市场上土地价格的波动而定，因而变得无法厘定评估。只有透过订明货币化价值在某日期的价值，当局才能知悉财务责任究竟有多大，从
而作出明智的财务策划。
以往只有极少甲／乙种換地权益书持有人接受当局以现金赎回土地的方式，因为甲／乙种換地权益书均以高出许多的价格进行交易。然而，很多甲／乙种換地权益书经已在根据货币化制度进行的土地交易中赎回，以代替以现金赎回土地。有关纪录显示，一九八五至八六年度、一九九零至九一年度及一九九五至九六年度的交回土地权益价值分别为7
亿5,800万元、4亿6,500万元及300万元。
多年来，当局让甲／乙种換地权益书持有人选择以交回土地权利的方式換取土地，今年是他们可以采用这种方式的最后机会。当局不打算终绝甲／乙种換地权益书持有人的权利，只希望以其他方式取代赎回土地的现有安排，因为此种安排已不再切实可行。条例草案并无违反人权法案。根据条例草案，赎回土地并无时间限制。自拟议法例生效日期至付款日期间，任何应付的赎回款项均应附
带利息计算。
当局在五年多前已计划终止土地交換权利制度，但却无法做到，原因是发展商有见于土地价格上升，均不愿交回他们的甲／乙种換地权益书。当局不时知会中方有关赎回土地工作的进展，中方并无施加任何压力，要求加快有关过程，当局亦沒有把现时的建议提交中英联合联络小组讨论。当局认为，现在是为此事划下界限的适当时机，因而提出条例草案。应议员要求，当局将提供有关计算货币化价值方程式的资料，并就甲／乙种換地权益书的面值、货币化价值及交易价值作
一比较。

6. 至于此项建议在财政方面的影响，祈能贤先生估计，
兌现余下2.07公顷的土地权利须耗资约20亿元，实际
数目则视乎仍未处理的土地交換权利的相等建筑用地数目，以及最新的货币化价值而定。祈能贤先生强调当局不打算将条例草案应用于全部共6.75公顷尚未处理交換
权利的土地上，因为大部分权利均由四个发展商持有，并且会在一九九六至九七年度的批地计划中透过提供土地而赎回。当局正与发展商磋商，估计当条例通过成为法例时，该4.68顷由四个发展商持有而尚未处理交換权
利的土地，将会获得处理。

7. 一位议员对当局透过立法手段，单方面更改合约条款
带来的影响表示关注，并问及是否有性质类似的个案先例。祈能贤先生表示，当局不会轻易采用立法手段改变合约订明的责任，但在这宗个案中，却有实际理由需要这样做。至于是否有先例可援，祈能贤先生表示，根据《城市规划条例》(第131章)更改的发展密度规则，曾令
批地情况有所改变。陈子敏女士表示，以往曾有因征用土地兴建大型基建项目而必须更改已批出官契条款的个
案。

8. 至于倘不制定条例草案而可能造成的后果，祈能贤先生表示，这样做会令此事停滞不前，因为要当局继续腾出土地作赎回土地权益之用，根本并不切实可行。甲／乙种換地权益书持有人届时可能别无其他选择，须按面值交回他们持有的甲／乙种換地权益书，这样便不公平
了。

9. 部分议员关注到，甲／乙种換地权益书持有人可能在条例草案制定前，沒有足够时间为換地而将所持有的土地合并。一位议员建议，应让持有人可在某一时限內(例如三至五年)将土地合并。祈能贤先生表示，当局会在本年內进行一次公开投标，投标广告会在香港及海外刊登，当中会清楚说明错过投标的后果。当局尚未决定条例草案的生效日期。在生效日或该日后，各种赎回土地的方式将不再存在。当局会考虑有关在条例草案生效前提供
一段较长时间的建议。

草案第3条

10. 关于是否需要这条条文，祈能贤先生解释，纳入这条条文的目的，是避免可能会在其他土地交易中引起任
何混乱或反对。

草案第7条

11. 议员质疑指定赎回款项及利息须由基本工程储备基金支付的理由。他们关注到，资本账务的改变会对可供动用的基金数额造成影响。祈能贤先生答应与财政科澄清，以研究是否需要另外拨出一笔指定款项作赎回土地
权益之用。

草案第8条

12. 祈能贤先生表示，这条条文是确保当局缴付赎回款项前，可核证甲／乙种換地权益书的拥有权。若对甲／乙种換地权益书是否真确存疑，当局会查核土地注册处所记录的其他拥有权证据。应议员要求，当局会提供一份关于接纳甲／乙种換地权益书的规定及现行程序的参
考文件。

13. 由于并无确立甲／乙种換地权益书拥有权的法律程序，议员关注到当局如何处理爭相申索的个案。议员又质疑第(1)(c)款关于弥偿书的条文是否必要。祈能贤先生及陈女士解释，第(1)(c)款旨在保障当局不会付出双重款项，以及确保倘出现错误付款时，可向申索人追讨退款及要求赔偿损失。目前，若出现爭相申索的个案，法庭会决定換地权益书的拥有权谁属。虽然土地业权的爭执是由土地审裁处裁决，但甲／乙种換地权益书引起的纷爭却是由法庭颁布命令解决。条例草案并无订立就甲／乙种換地权益书的申索提出上诉的条文，因为现行机制
已可处理此事。

14. 关于弥偿书的条文，祈能贤先生表示，当局在收地的个案中，要求取得弥偿书是惯常的做法。赎回甲／乙种換地权益书及收地的主要分别，是前者处理土地权利，而后者则是处理实际存在的土地。虽然付款程序略有不同，但在两种情况下，当局在付款前均须确定拥有权谁属。当局会证实，根据现时的做法，甲／乙种換地权益书持有人是否需就当局错付款项的情况，签立一份以政府为受益人的弥偿书，以及当局曾否向不应付款予他们
的人士追讨退款。

第11条

15. 议员对确保申索人接获当局送达的通知的方法表示关注。陈女士澄清，第11条关乎通知的条文特别订明，在法例生效后向提出申索的申索人送达通知。至于在法例生效前找寻及追查甲／乙种換地权益书持有人去向的方法为何，陈女士表示，当局很可能会诉诸行政手段，例如刊登广告，以及按最后获悉的持有人地址致函持有
人。

16. 议员商定下次会议将于一九九六年十月七日上午十
时四十五分举行。

17. 会议在下午十二时十五分结束。

Last Update on {{PUBLISH AUTO[[DATE("d mmm,yyyy")]]}}

新界土地交換权利(赎回) 条例草案委员会 会议纪要

I. 选举主席

II. 与当局会晤

草案第3条

草案第7条

草案第8条

第11条

新界土地交換权利(赎回)
条例草案委员会
会议纪要