5. 议员要求当局阐释一九九五／九六财政年度批予外界顾问公司的维修及改善工程，以及参考文件第6段所述的周全保养系统。他们又询问可否将维修资料电脑系统与周全保养系统连系起来。汤永成先生告知席上各人，房屋委员会一九九六年三月会议上，已通过采取全新及更以市民为本的方针执行周全保养系统，藉以改善维修服务。业经改善的周全保养系统已在25个选定须进行大型维修工程的公共租住屋村实施，有关的互助委员会将事先接获进行维修计划的通知，有关住戶亦会获发概述所涉工程的小册子。在工程展开之前，当局会先行抽出多个住戶作为实例，以展示进行改善工程所得的效果。在工程进行期间亦会设立电话热线服务，用作接收投诉及为住戶安排预约时间。当局会向住戶进行满意程度调查，藉此评估承办商的表现。当局会鼓励表现理想的承办商提出更多建议，以提高服务质素，且会把此等建议
纳入日后的维修合约中。

6. 至于维修资料电脑系统，汤先生解释，该系统乃为处理小型维修工程而设。在该系统下，住戶提出的修葺要求须经维修管制程序处理，由每个屋村的住戶服务助理填写维修记录及认收该项要求。住戶服务助理会透过维修资料电脑系统与有关的承办商预约施工时间。在此等安排下，房屋署可监察承办商的工作进度，并即时回答任何有关工程进展的查询。自实施该系统以来，日常的维修服务已大有改善。

将公共屋村的管理工作交由外界承办

(立法局95-96年度第CB(1)1337号文件附录III)

7. 华贤仕先生强调，管理私营化计划旨在按照一九九五年政策大纲中所作承诺，改善公共租住屋村的管理质素。陈锐麟先生补充，在居屋苑使用物业管理公司的服务，证实可有效地达到提供质素更佳服务及达致经济效益的目的。根据房屋署最近所作的调查，在由物业管理公司管理的居屋苑中，住戶对屋苑管理的满意程度高达63％。
比起房屋署管理的居屋苑，上述居屋苑的直接管理开支较低，主要原因在于物业管理公司在员工调配方面较具弹性，且具备有关的专业及技术知识，其统属架构较为简单，员工的间接费用也较低。把公共租住屋村管理工作中若干范畴如清洁及保安服务交由外界承办，将可每月节省8,100万元，在日积月累之下，更可减省15 000个
职位。自一九九六年年初以来，当局已在明德村、兴东村及平田村这些选定的租住屋村推行把管理工作交由外界承办的试验计划，至目前为止，屋村住戶及经理的反应均属满意。把管理工作交由外界承办的做法，预计共可节省逾1,000万元。陈先生补充，在试验期届满后，当局会评估物业管理公司的表现、成本效益、住戶的接受程度及员工的反应等事项，从而密切监察及检讨有关计划。房屋署会视乎检讨结果，把聘用物业管理公司的
做法扩展至所有新建的公共租住屋村。

8. 对于管理私营化计划如扩展至新近重建的屋村，将对
1 700名公共租住屋村管理人员有何影响，特别是对技工及工人的影响，议员表示关注。他们要求当局澄清有关工会对此事的反应，并认为有需要制订全面的计划，透过再培训、重新调派往其他部门或受聘于物业管理公司等安排，协助员工适应转变。陈先生澄清，由于所涉的物业管理公司未必有能力承担现时由房屋署负责的所有职务，因此，全面实施该计划以涵盖所有新屋村的做法未必可行。至于工会对该计划的反应，陈先生承认自委聘物业管理公司后，屋村管理人员的角色将由直接进行管理工作转为监察工作表现及执行规例。尽管当局有意藉自然流失逐步遣散多出的人手，但陈先生强调，在进行管理私营化的过程中，并不会导致任何屋村管理人员失业。此外，在评估该计划时，员工的关注事项是首要考虑的因素。当局已多次向有关的屋宇事务助理职员工会阐明其立场，其中三个工会曾表达其对该计划的关注。陈先生补充，房屋署会邀请新加坡的专家来港，在下次房屋事务会议就管理私营化计划作经验交流。他邀请对此感兴趣的议员出席该次会议。

9. 议员就试验计划下的物业管理公司及公共租住屋村其他承办商的评核准则提出查询，陈先生就此表示，每一物业管理公司均须向房屋署提交每周管理报告，以便进行监察。在评估该计划时，亦会同时考虑物业管理公司在管理居屋苑方面的经验，并征询屋村管理咨询委员会的意见。对于屋村管理咨询委员会担当的角色，陈先生表示，这些委员会是就屋村管理事务向房屋署提供意见的咨询组织。表现欠佳的承办商将须受到各种惩罚，例
如罚款、中止合约或免除职务。

10. 部分议员忧虑居于由物业管理公司管理的屋村的住戶，较诸由房屋署管理的屋村的住戶，将须缴交更高的租金，情况一如公共租住屋村的私营停车场。为解决此问题，议员认为有需要将管理费与租金分开处理。陈先生澄清，支付予承办商的管理费由房屋署承担，因此不会对租金水平构成影响。他强调住戶的负担能力及相类屋村的租值，将仍属厘订租金水平的最重要考虑因素。至于房屋署可否采用物业管理公司以市民为本的服务方针，恢复为所有公共租住屋村提供管理服务，陈先生表示，由物业管理公司承担管理工作的做法，已有实例证明具有更符合经济效益及可提供优质服务的优点。此外，物业管理公司在员工调派方面亦较房屋署享有更大的弹性。华贤仕先生强调，除节省开支外，把管理工作交由外界承办的目的亦在于提高管理质素。况且，将管理工作交由外界承办，只是改善屋村管理服务质素的方法之一，当局亦在考虑采取其他改善措施。

在公共屋村安装保安设施

(立法局95-96年度第CB(1)1337号文件附录IV)

11. 议员查询公共租住屋村护卫员的职务，并询问有否使用工作日志记录访客的活动。他们又询问在为期三年的加强保安计划的各阶段工程中，将分别包括哪些屋村。冯浩棠先生表示，保安服务合约內已列明护卫员的全部职务，他答允提供有关的职责说明，供议员参阅。至于使用工作日志一事，冯先生答允考虑议员的意见，但他表示公共租住屋村的保安控制室已备存访客纪录，只是该份纪录并未如工作日志般详尽。

(会后补注：

保安服务合约內所列的护卫员职务一览
载于附录。)

IV. 涉及物业销售的讹骗案

与当局举行会议

(立法局95-96年度第CB(1)1337号文件附录V)

12. 祁能贤先生应主席所请，告知议员在过去五年来，为警方所知的物业讹骗案有13宗，其中三宗是于今年接获的举报。虽然上述数字与同期接近750 000宗物业
交易相比之下只属小数目，但警方已加紧进行宣传，让市民对此等物业讹骗案及常用的讹骗手法有所认识。当局已将物业讹骗案的详细资料，尤其是使用伪造的香港身分证犯案的情况，分别送交香港律师会及香港银行公会，使其对此类骗案的性质有所警惕。祁能贤先生补充，自加强采取预防措施以来，即再无发生此类讹骗案。

13. 在回应议员时，锺晓鹏先生表示该13宗报称被讹骗的案件均涉及使用伪造身分证。其中五宗个案的犯案者在收取准买家的首期订金后逃去无踪；七宗个案的犯案者向另一财务机构申请转按贷款；另有一宗个案的犯案者则在公司董事名单內成功加入一个虛构的名字，然后从财务机构取得转按贷款。议员要求获取有关此等个案的参考文件，何乐怀先生就此表示，由于部分案件的调查工作尚未完成，基于个案尚未结束的理由，当局不能提供上述文件。至于核证香港身分证的问题，何乐怀先生表示，香港身分证的真伪通常可透过人民入境事务处(以下简称「入境处」)的电话热线予以核实，然而，倘伪造的身分证质素优良，则可能需由专家核实方可鉴别其真伪。当局已分别向香港律师会及香港银行公会发出识别伪造香港身分证的指引。议员认为把需要专门知识执行的职责转嫁至上述两个组织的会员身上，是不合理的做法。何乐怀先生回应时强调，公众人士在这方面如有任何疑问，可随时向警方或入境处求助。

14. 部分议员认为除香港身分证外，在进行物业交易时应同时使用其他身分证明文件，以免发生物业讹骗案。他们询问警方有否在该13宗讹骗案中发现任何漏洞，锺先生表示警方并未发觉现行法例及法律程序存有任何漏洞，让任何人可冒认物业业主或策划在物业契约方面进行讹骗，虽然如此，他们仍会研究如何预防同类讹骗
案再次发生。

15. 一位议员建议采取下列额外措施：

任何人均可根据与《个人资料(私隐)条例》有关的实务守则，向政府部门包括入境处申请发放个人资料，因此，物业卖家／买家可要求其本身或对方的代表律师向入境处索取有关资料，
以供核实之用；及
银行应告知买家在进行物业交易时加倍小心，当局亦应要求银行严格遵守必须核实资料的规定，尤其是涉及赎回按揭物业的交易。

主席要求当局跟进议员的建议。

与香港律师会举行会议

16. 梁云生先生应主席所请，告知议员就物业交易查核香港身分证的做法，是在一九六五年一宗物业讹骗案揭发后采取的。香港律师会其后于一九六六年及一九九零年发出通告，提醒其会员必须执行此项规定。自最近再次发生物业讹骗案后，香港律师会已著手研究多项防范措施的可行性，这些措施包括：除香港身分证外，要求新客戶提供额外的身分证明文件，例如护照；要求物业代理公司扣起首期订金，直至备妥及核实所有业权契约的正本后，才发予物业业主；以及由警方讲解如何识别伪造的香港身分证。有关方面亦会提醒财务机构在接获有效的身分证明文件后才可发放业权契约的正本，以及在接获公司新任董事提出的转按贷款申请时，必须事先征求该公司的现任董事的准许。梁先生强调，该会仍在就此等措施与有关的物业代理组织及财务机构进行商讨，
尚未作出最终的决定。

17. 议员感到公司注册处对公司转換董事一事监管不足，并认为有需要将有关事宜转交立法局财经事务委员会跟进。议员又询问律师如未能查证身分证明文件的真伪，需否就有关事项负责。祁能贤先生表示，有关的顾客可循民事程序控告该名律师疏忽。梁先生补充，一宗法院尚未作出裁决而与此有关的案件，可作为日后类似个案的有用参考。至于可否设立保险计划，使顾客不致在物业讹骗案中蒙受损失，梁先生答允考虑议员的意见。梁先生应议员所请，同意在有关建议落实后，提交载列建议详情的文件，以供参考。

18. 议员大致上支持香港律师会提出有关打击物业讹骗行为的建议，但他们认为各有关方面包括香港银行公会及当局必须同心协力，防止类似的物业讹骗案再次发生。此外，财务机构在确证出售物业的业主时必须格外审慎。

V. 《维护公屋资源的合理分配》咨询文件
入息及资产审查

(立法局95-96年度第CB(1)1337号文件附录VI)

19. 华贤仕先生告知议员，公屋住戶拥有私人住宅物业问题专责小组已研究立法局议员提出的意见，以及公众人士在《维护公屋资源的合理分配》咨询工作中提出的意见。专责小组已对原来有关申报资产规定的建议作出若干修改，经修改后的建议已获房屋委员会通过，并将于短期內提交行政局，以征求该局的批准。

20. 议员促请当局将立法局议案辩论的详细资料及收集所得的公众意见同时提交行政局。

21. 议事完毕，会议于下午四时四十分结束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 会议纪要

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