2. 布莱博士应主席的邀请，借助附录所载供陈述用的资料，向议员著重介绍参考文件內的各项要点。他表示就房屋需求量所作的评估，是设定建屋目标时需要考虑的一项重要因素，其他须予考虑的因素包括土地及资本资源和策略性政策决定。房屋需求量会随著经济状况、人口增减以及例如清拆寮屋此类可能带来房屋需要的政策决定而改变。为方便进行规划，实有需要制订一个模式，在该模式下根据一系列预先设定的计算方式，得出日后房屋需求量的估计数字，并将这些数字应用于最新假设、政策及趋势之上。现时的房屋需求模式以四个步骤为主，用以推算公营与私营房屋的建屋需求量。第一个步骤是计算十年內的整体房屋需要，包括需要适当居所的现有家庭及新家庭数目。第二个步骤是根据一些技术上的假设，特别是和家庭总入息及房屋选择有关的假设，把整体房屋需要乘以一个「入住公营或私营房屋比率」，藉此划分公营及私营房屋需要。第三个步骤是把公营与私营房屋需要转化为房屋需求量。在公营房屋方面，当局假设房屋需要与房屋需求量相同，问题仅在于是否有资源可供运用。可是，私营房屋则不同，因此类房屋的需求量须受到负担能力所限制。最后，在第四个步骤中，公营与私营房屋需求量会被转化为建屋需求量。为应付日后可能出现的工程延误，在制订公共房屋建设计划时会加入一项建屋量容差。在私营房屋方面则会加入一项建屋比，以便把用作第二居所或投资用途的单位数目计算在內。布莱博士补充，当局会使用同一模式再次计算房屋需求量的评估数字，藉以把政策或趋势方面的最新
转变纳入考虑范围。

模式结构

3. 议员询问现时的模式与一九八七年长远房屋策略采用的模式有何不同，布莱博士回答时表示，两个模式在评估房屋需求量方面采用了类似的推算方法。现时使用的第二型模式与一九八七年采用的第一型模式类同，但却更为先进及较易使用，即使在根据当局的政策目标、资源供应情况及发展优先次序等因素订定的不同假设上，亦可灵活应用此模式。现时的模式更可因应可能对房屋需求量构成影响的新政策或急剧转变作出调整。如无具体统计数据支持某些论点，当局会采纳从所知最详人士搜集所得的总体意见。对于该模式能否有效评估实际的公营房屋需求量，部分议员表示怀疑，并认为当局在一九八七年低估了房屋需要，以致公屋单位的供应量严重短缺，亦导致现时轮候公屋的人数众多。议员要求当局提供更详细资料，阐释现时的模式结构与一九八七年所采用的有何差别。

整体房屋需要

4. 议员询问可否就14个房屋需要类别逐一进行独立调查，以确定应用于各类房屋需要的入住公营或私营房屋比率是否可靠。布莱博士表示，按该项建议进行独立调查，是不切实际且耗费不少金钱及时间的做法。蓝列群小姐与李震明先生解释，当局已利用多项统计调查所得的结果，为该房屋需求模式提供各项假设。此外，一项就住屋意愿而进行的特别调查亦即将展开，并预计可于一九九七年年初完成。该项调查的结果将用作证实部分
假设的准确性。

5. 议员建议当局应设定更多用以推算房屋需求量及建屋目标的方案，布莱博士证实，当局会设定各种方案，以反映在采取不同政策时的情况，但重要的是，房屋需求量的预测必须与土地供应量及建屋量联系起来。

6. 议员要求当局解释参考文件图1所载的建屋量容差的计算方法。布莱博士表示，公共房屋建设计划与新界土地增辟计划息息相关。他向议员保证，当局已订有措施，把公营房屋需要与土地供应问题有效地联系起来。一般做法是把十年的评估期分为两段各为时五年的期间，并根据过往趋势将首五年的建屋量容差定于5％。在顾及例
如资源供应问题、土地供应及清拆问题等情况上的转变后，预料随后五年会有较大的建屋量容差。

新的房屋需要

7. 议员认为当局低估了「离婚」类别的实际房屋需求量。参考文件附录I第3B段提述的27％住戶需要衍生率，是根据在原先的住戶中，只有半数住戶会组成新住戶此项假设推算所得。议员认为此一假设未能反映实际情况，并要求当局澄清以何种方法，按附录II第3段所述，把入住租住公屋、居屋、私营房屋比率推算为25％：25％：
50％。

8. 李先生解释，根据一九九一年人口普查，约有54％离婚人士属单身住戶或未扩展单核心家庭的戶主。当局假设在此类住戶中，有半数由原先的住戶组成，因而不会构成额外的房屋需要。換言之，离婚人士中只有27％会在离婚时有额外的住屋需要。至于有关入住公营或私营房屋比率的第二点，李先生表示，有关方面是根据综合住戶统计结果，在作出若干调整后得出该比率。举例而言，部分家庭入息低于申请居屋入息限额的住戶或会选择购买私人住宅，而部分家庭入息在申请公屋入息限额以下的住戶则可能选择购买居屋单位。

9. 鉴于每年从中国来港的合法移民数目逾55 000人，议员认为当局把此类人士可能构成的房屋需要评估为每年
9 125个是不切实际的做法。他们并要求当局阐释以何
种根据假设在该类移民中，只有17％在抵港后会有房屋需要。蓝小姐解释，上述数字是根据政府统计处提供的数据推算所得。估计在55 000名合法移民中，有9 125
人会成为未扩展单核心家庭的戶主，其中有80％确实会另觅居所。如以每一住戶有3.5名家庭成员计算，每年所涉及的合法移民数目估计为25 500人(9 125乘以0.8
再乘以3.5)。不过，此项估计数字仍未可作实。布莱博士补充，此等数字的计算方法均经过精心设计，以免把某些数字重覆计算。至于那些与亲人同住的合法移民住戶的分戶问题，则会在「大家庭分戶」的房屋需要类别
下另行处理。

衍生的房屋需要

10. 议员要求澄清参考文件中提到的房屋需要，是否根据会于随后十年內悉数清拆所有寮屋的假设推算所得。部分议员认为，一九九一年人口普查中的入息水平调查结果不应用于「清拆临屋区／平房区／寮屋」此一类别的房屋需要，因为根据现行房屋政策，受整体清拆计划
影响的住戶无需接受入息审查。

11. 布莱博士回应时表示，房屋署在清拆平房区及寮屋的行动中担当了政府代理人的角色，官地上寮屋的合法占用人的房屋需要亦已并入该房屋需求模式內。至于上述第二点，李先生表示，一九九一年人口普查中的入息水平调查结果并未应用于「清拆临屋区／平房区／寮屋」
类别的房屋需要。

其他房屋需要

12. 布莱博士回应议员时表示，租住公屋共住单位住戶并未获纳入「居住环境欠佳的住戶」的房屋需要类别內。

13. 议员询问当局以何种理据，为居住环境欠佳的住戶订定较入住租住公屋单位比率为高的入住居屋单位比率。他们并作出评论，指居住环境欠佳的住戶的实际房屋需求量远较4％的住戶需要衍生率为高，因此项比率仅属被压低的数字。李先生表示，居住环境欠佳的住戶的入住公营或私营房屋比率，是根据一九九一年人口普查结果及按过往趋势拟定的住戶需要衍生率推算所得，任何房屋政策上的改变都会从房屋需求模式的各项假设反映出来。布莱博士补充，上述比率只是为房屋需求模式提供预测的统计数字，藉以计算该特定类别人士的房屋需
要。

公营与私营房屋需要

14. 议员并不信纳入住公营或私营房屋比率应由63％：
37％改为50％：50％，他们确信此项更改会对制订日
后房屋策略方面造成重大影响，并要求当局澄清作出
是项更改的理据及理由。

15. 李先生表示，议员所指的入住公营或私营房屋比率，是根据综合住戶统计(一九九四年)资料推算所得，并在考虑到入息较低但希望入住私人楼宇或购买居屋单位的住戶的情况后作出调整。布莱博士补充，抽样调查的可靠程度，一般会有最多10％的差异。他承认部分假设仍需要统计上的证据作支持，当局行将就住屋意愿进行调
查，以证实部分假设是否准确。

16. 议员要求当局澄清25％：25％：50％的入住租住
公屋、居屋、私营房屋比率，是否代表整体情况的数字，或需否对其作出修订。蓝小姐表示，上述数字只供说明某一类别人士房屋需要之用，而非整体数字。

建屋需求量

17. 在提到附录IV所载的流程图时，布莱博士表示，当局会比较建屋需求量和现有及计划中的房屋用地的单位供应潜力，而且须经过数次比较后才可在供求之间达致平衡。议员忧虑在无合适地盘可予提供时，会延长轮候租住公屋的时间。布莱博士强调，当局会尽力增加单位供应量，重要的是加快进行土地辟拓及提供基础设施的
工程。

18. 布莱博士回答一个相关问题时表示，当局已完成第
一轮基线需求评估，并可就房屋需求与供应进行比较。

19. 议员认为当局应推算未来十年的整体建屋需求量，并在该基础上评估单位供应量方面可能出现的不足之数，以便制订相应的政策及计划。他们又询问当局会否考虑以公营房屋弥补私营房屋方面的不足。

20. 布莱博士重申，解决房屋供应量不足的最佳方法，是制订长远的土地增辟计划，以增加土地的供应量。有关上述第二点，布莱博士表示，当局于一九五六年修订《建筑物(设计)规例》，容许兴建高楼大厦，自此以后，私人机构提供的房屋供应已有所增加。不过，私人机构在参与建屋计划方面须受到多个因素限制，例如土地供应、能否获得贷款、混凝土价格等。当局认为可使用社会上每项可应用的资源，应付单位供应量不足的问题。

21. 议员要求当局在可行情况下尽快公布工作小组报告，以便进行公众咨询。纪百信先生表示，鉴于各项假设将有更改，当局须在稍后阶段制订拟议的建屋目标。他向议员保证，当局在完成最后报告后会立即将之提交事务委员会审核，然后进行公众咨询。

22. 议事完毕，会议于下午五时结束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 特别会议纪要

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