3. 陈黃穗女士应主席所请，着重阐述席上提交的参考文件所载的重点。消费者委员会(以下简称「消委会」)进行的研究所得出的结论是本港新建住宅楼宇市场并不存在高度的竞爭，市场结构集中是由多个因素造成，其中尤以土地供应不足为然。消委会建议采取多项措施以改善市场的竞爭性及运作情况，此等措施包括减低新公司入市的障碍、增加新建楼宇及二手楼宇市场的相互替代能力、采取措施制止妨碍市场竞爭的行为、让消费者更易取得可靠的物业
资料。

4. 陈黃穗女士亦藉此机会澄清对该报告的若干误解。香港地产建设商会(以下简称「建设商会」)认为以发展管理机制的复杂情况，将对加入物业市场的新公司造成重重障碍，她虽在一定程度上同意此项见解，但却认为有必要设立此项机制，以便透过遵行诸如消防及楼宇安全法例及其他环境状况方面的法定规定，对公众作出保障。至于由政府检讨拍卖政府土地中地段规模的建议，陈黃穗女士澄清，消委会所指的同时包括地段的相对面积及市值。政府所出售地盘的规模必须易于管理，才可吸引小型发展公司参与其中。至于建议在建筑规约內加入条款，订明新建成的楼宇单位必须在某一指定时间內推出市场发售一事，陈黃穗女士解释，此举旨在确保市场可及时获得楼宇单位的供应。她强调，该项建议既不会对发展商构成任何特别困难，亦
不会限制了发展商厘定楼价的自由。

5. 一位议员询问可否采取管制措施，例如就土地拍卖进行选择性招标，藉以控制大型发展公司在市场占有率方面的增长。他又询问倘全面实施该报告所载建议，预期楼价的跌幅会有多大。陈黃穗女士回答时表示，要求当局采取激烈措施干预市场情况，实非恰当之举。透过促进竞爭、改善市场运作及防止滥用市场力量等途径改善市场结构，才是符合消费者最佳利益的做法。至于楼价问题，陈黃穗女士强调，在具有竞爭威胁的市场中，发展商将感受到更强烈的竞爭压力，因而会尽快确认土地的发展潜力及出售名下单位，导致置业人士有更多选择，楼价亦会趋于平稳。

6. 议员担忧购买楼龄十年或以上的物业的人士，在申请物业按揭贷款方面会较购买新建楼宇的人士困难。陈黃穗女士表示，按楼龄明显区分新建楼宇及二手楼宇市场旳原因，在于旧楼的转让潜力较差。在此种情况下，财务机构在评估按揭风险时，倾向采用较有关物业市价为低的估价，并且就旧楼按揭施加更苛刻的条款及条件。为改善此情况，陈黃穗女士欢迎香港金融管理局的建议，以便成立按揭证券公司，鼓励市民自置居所、促进按揭业务证券化的发展及协助发展二手楼宇按揭市场。陈黃穗女士亦认为，香港测量师学会建议的楼宇质素验证计划及建筑保养保证计划，对增进楼宇的长远销售价值及转让潜力将会有用。

7. 议员要求消委会阐释拟议的竞爭法及该法与罗祥国议员倡议的法例的相似之处。陈黃穗女士表示，消委会仍在研究是否有需要制定竞爭法，故并未就此作出决定。

与香港地产建设商会举行会议

8. 卫少羽先生认为，消委会的研究准确地确立了导致物业市场成功发展的若干因素，例如并未设有妨碍新公司入市的法律障碍。虽则如此，该项研究就新建楼宇及二手楼宇市场所作的分析却并不准确，因为前者在私人楼宇市场中仅占约10%，远较报告中所述的30至40%为低。卫先生对于在建筑规约內为楼宇销售时间设定进一步规限的建议表示了极大的保留，因为此举会剝夺了商人因应市场情况作
出明智商业决定的机会。

9. 卫先生回应消委会就发展管理机制所作评论时表示，发展商大致上支持该制度，尤其是有关消防及楼宇安全法例及环境状况方面的规定，但却认为有需要调整该等程序。卫先生补充，建设商会并不反对检讨拍卖土地中地段规模的建议，但却忧虑此举未必符合消费者的最佳利益，因为市民对设计优良、建造质素理想及康乐设施齐备的大型屋村的需求日趋殷切，规模较小的地段根本不能满足这方面
的需求。

10. 卫先生评论陈伟业议员提出采取进一步的管制措施此项建议时作出警告，指任何试图干预现时的物业市场结构的行动，均无可避免会对香港的宏观经济构成影响，因为卖地及出售物业的收益已成为政府收入的第二大组成部分，占总收入约30%。

11. 梁志坚先生回答议员时，认为不宜在现阶段对拟议的竞爭法作出评论。卫先生则提出警告，指私人物业市场不应受竞爭法影响。

与当局举行会议

12. 华贤仕先生回应主席时表示，当局对该报告內所载建议采取中立的态度。当局会在咨询期內搜集公众意见，并在六个月內就该报告作出正式回应。议员对需时六个月处理此事感到关注，华贤仕先生解释，由于公众咨询工作通常需时两至三个月进行，加上随后需要对搜集所得的意见进行分析，故有必要以六个月时间完成上述工作。华贤仕先生补充，工商司就消委会发表的每一竞爭政策研究报告
作出回应时，亦采用相同的标准。

13. 当局在一九九五年政策大纲中，曾承诺于一九九五年四月至二零零一年四月期间提供195 000个私人住宅单位，议员对于达到此项目标一事不表乐观，因为私人住宅单位的供应量持续低于既定指标。他们询问单位供应量不足是否由土地供应受到限制所导致，并要求当局澄清其在监察私人房屋单位建屋量方面所担当的角色。陈伟业议员亦认为当局须改善其在评估房屋需求量及建屋量方面所作的预测。华贤仕先生回应时承认充足的土地供应对私人楼宇极其重要，房屋科正与规划环境地政科紧密合作，冀能透过辟拓土地或市区重建计划获取更多土地。为方便议员了解当局在开发更多新土地方面所作的努力，华贤仕先生答允就此提供资料。萧伟全先生补充，当局已向中英土地委员会提交增拨住宅用地的申请，以供考虑。房屋工程行动小组亦致力确保尽量以最高效率，将土地转化成可供出售的房屋单位。至今为止，当局已推行了56个大型私人楼宇建屋计划，可建成约120 000个私人住宅单位。当局有信心可达到二零零一年的建屋目标。至于当局在监察私人房屋单位建屋量方面所担当的角色，华贤仕先生表示，由于私人物业市场的运作由市场本身推动，当局不宜对商业决定作出干预。有关私人房屋的估计及实际供应量出现差距一事，华贤仕先生认为是由房屋单位须整批建成所产生的效应而导致，他并答允稍后提供资料，就实际及估计建成的私人房屋单位数目作一比较。至于有关房屋需求量预测的最后一点，华贤仕先生向议员保证，在采用房屋需求模式
后，日后所作预测的准确程度将大有改善。

III. 《根据〈经济、社会、文化权利国际公约〉第2至16条提交有关香港的第三次定期报告》中有关房屋事务
的事项

14. 议员认为按《根据〈经济、社会、文化权利国际公约〉第2至16条提交有关香港的第三次定期报告》的內容而言，其在有关房屋事务的事项方面未能反映本港的实际情况。该报告所言不仅过于乐观，且对出现问题的房屋事务避而不谈。议员列述若干与房屋事务有关的较重要事项，这些
在报告中遗漏或歪曲的事项包括：

段落	被遗漏／歪曲的事项
174	居住环境欠佳住戶的实际数目远超 181 000个之数。
175	在一九九五至二零零一年间兴建310 000个公屋单位一事遇上阻延，以及根据长远房屋策略，实践在一九九七年年底前为轮候公屋总登记册所有申请人编配单位的承诺方面亦有延误，但报告內未有提及。
191	轮候公屋的平均时间实际上是七年，而非报告中所述的两至七年。
204	报告內并未提及延迟清拆寮屋一事，尤其是建于混合业权官地／私人土地上的寮屋。
210	未有提及须保留13个临时房屋区一事。
215	报告內并未提述《床位寓所条例》须押后至一九九八年实施。
220	当局承诺会在一九九七年年底前兴建足够的老人住屋，安置该等在一九九三年之前登记的申请人，但报告內并未提及此点。

议员亦认为该报告未有同时顾及各项转变中的社会因素，例如来自中国的合法移民涌入香港的问题。

15. 华贤仕先生察悉议员的意见，但强调在报告內呈述不同的情况时，必须以均衡的手法处理。至于报告中所述数据的可靠程度，华贤仕先生向议员保证，由于该等数字是根据政府统计处提供的资料而得出，故其准确程度甚高。高富思先生补充，该报告只反映截至一九九五年七月的情
况，其后取得的任何进展并未包括在內。

16. 联合国经济、社会及文化权利委员会(以下简称「该委员会」)在第二次定期报告的审议结论中建议把住屋权并入香港的本土法律中，但当局并未接纳此项建议，议员要求当局澄清箇中理据。由于该委员会曾就床位寓所问题表示关注，议员提出警告，指当局在处理该问题方面进度缓慢，在该委员会即将于一九九六年十一月举行的听证会上将会受到批评。议员提述该报告第217段，指当局声称『港府计划在一九九七年或之前，为所有「床位寓所住客」提供合适的居所』，并质疑此语的真确性，因为根据现行房屋政策，只有年届58岁或以上的年老床位住客才可申请安置入住公屋单位，故当局所言实有别于该项政策。议员认为由于不少床位住客均须自行物色居所，故「提供」一词尤
其富爭议性。

17. 华贤仕先生表示，房屋科正与政务科及卫生福利科合作，就报告所载的床位住客安置计划提供最新资料。华贤仕先生补充，一如当局在一九九五年政策大纲中所作承诺，为居住于床位寓所的所有高龄人士提供良好居住环境的居所，仍是当局首要目标之一。连辉明先生补充，《床位寓所条例》的目标并非在于淘汰或取缔该类居所，而是订立发牌制度，以便对床位寓所的消防及楼宇安全作出规管。当局已致力确保不会有任何床位住客因实施发牌制度而无家可归，并已采取所需措施，确保受影响的住客可觅得其他居所。此等措施包括为年届60岁以上高龄床位住客作出体恤安置，以便入住租住公屋单位，以及安排其他须迁出的床位住客入住单身人士宿舍。然而，当局估计该条例在一九九八年全面实施后，将仍有数百名床位住客须居于持
牌床位寓所。

18. 报告第229段指出，逐步撤销租金管制将不会为租客带来太大困难，此外，到了一九九七年，受租金管制楼宇平均月租只会较不受租金管制的楼宇的租金少500元。议员于提述此事时认为上述说法难以接受，并认为当局须就受租金管制楼宇过去数年的租金升幅及租客的负担能力进行调查，以确定逐步撤销租金管制将带来何种影响。报告第
237(a)及(b)段指出，受土地发展公司的市区重建计划影
响的物业业主，可选择参加有关的发展计划，以获得该计划带来的利益，但亦须同时承担其风险，议员并不信纳此种说法。在土地发展公司进行的计划中，当局只就其中一项计划考虑提供该项选择。部分议员亦促请当局就报告第
248及249段有关土地供应的问题提供更多资料。华贤仕先
生察悉议员的意见，并证实可修改报告內的措词，冀能更
充分反映实际情况。

19. 主席在结束讨论前提醒议员，由于立法局将派遣代表团出席一九九六年十一月举行的联合国听证会，议员如对第三次定期报告有任何意见，应向立法局民政事务委员会主席提出，以便将之加以整理，然后提交该委员会研究。

20. 议事完毕，会议于下午六时四十五分结束。

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 特别会议纪要

I. 通过以往会议的纪要及续议事项

II. 消费者委员会竞爭政策研究报告 《香港私人住宅物业市场── 安得广厦千万间？》

与消费者委员会举行会议

与香港地产建设商会举行会议

与当局举行会议

III. 《根据〈经济、社会、文化权利 国际公约〉第2至16条提交有关香港 的第三次定期报告》中有关房屋事务 的事项

段落

被遗漏／歪曲的事项

立法局房屋事务委员会
特别会议纪要

II. 消费者委员会竞爭政策研究报告《香港私人住宅物业市场──
安得广厦千万间？》

III. 《根据〈经济、社会、文化权利国际公约〉第2至16条提交有关香港的第三次定期报告》中有关房屋事务
的事项