供1996年6月25日会议考虑
立法局
规划环境地政事务委员会
新界土地交換权利（赎回）条例草案
本文旨在向各委员简介附件所载的《新界土地交換权利
（赎回）条例草案》中的建议。
2. 新界土地交換权利，一般称为甲种換地权益书/乙种
換地权益书1，于1960年与1983年期间发给土地被征用
作发展用途的新界地主。甲种換地权益书/乙种換地权
益书持有人均有权換取建筑用地，是代替现金补偿的另
一选择，比率为1平方呎建筑用地換取1平方呎建筑用地，
以及以5平方呎农地換取2平方呎建筑用地。收回的土地
将会参考收回土地时的地价水平来评估面值。
3. 当局于1983年停止发出甲种換地权益书/乙种換地权
益书，因为越来越难以兌现约相等138公顷建筑土地的承
诺。自1984年4月1日起，甲种換地权益书/乙种換地权
益书持有人可用另一种选择，即根据每年修订及刋登宪
报2次的货币化价值表来換取现金。上述货币化价值是依
据新界物业价格变动来厘定的。
4. 实际上，只有极少甲种換地权益书/乙种換地权益书持
有人接受以现金赎回土地方式，因为甲种換地权益书/乙
种換地权益书均以较货币化价值高出许多的价格来进行
交易。这是因为地主可透过甲种及乙种換地权益书投标
计划，在较少竞爭的情况下及以远低于公开拍卖价的地
价购得新市镇土地。经过多年后，大部份尚未处理的換
地权利均由主要地产发展商囊括，现今大部份換地权益
书均由其中4个发展商持有。
5. 地政总署署长（署长）估计约共有6.75公顷的土地交
換权利尚未处理，其中4.68公顷的相等建筑用地，即占
尚未处理部份的70%，现由4个发展商所持有。余下的2.07
公顷建筑用地的业权恐怕难以追查，例如甲种/乙种換地
权益书属于未留遗嘱而死亡的人士，致成为无人申领的
产业，或属于移民海外的人士。
6. 政府一直希望能尽快赎回所有尚未处理的甲种/乙种換
地权益书。当局将在1996/97年度的批地计划提供足够
用地来应付尚未处理的換地权益书。不过，现时无从得
知那些「无法追查」的甲种/乙种換地权益书何时会出现，
以及这些地主何时赎回它们。而且，政府亦不能继续提
供土地以赎回余下的无法追查的承诺，这些承诺的土地
很可能是面积细小的。
7. 处理这种情况的最佳方法是透过立例，订明剩余的甲
种/乙种換地权益书在某日期的价值，同时确保预留足
够资金来支付赎回換地权益书时须付的款项以及利息。
此举除了对那些无法追查的土地交換权利的日后承诺具
体化外，建议法例亦令有助于鼓励那些持有余下甲种/
乙种換地权益书而又对现金赎回不感兴趣的人士，尽快
赎回其土地交換权利。
8. 现建议订定向土地交換权利的拥有人支付赎回款项的
条文，并订明其在土地交換权利下对政府所具有的权利，
须予终绝。依照建议，任何土地交換权利的拥有人应使
用指定的格式，向署长提出申索。申索人应向署长提供
任何需要的细则及証据，以支持其申索。署长须在接获
申索人的申索通知或提供进一步详细资料后三个月內
（以较迟者计算），将决定通知申索人。
9. 署长会按照该土地交換权利的法律上的拥有权中所代
表的份额比例，向拥有人支付赎回款项。申索人须负责
証明其所占有份额的比例。如无法提供証明，则视作相
等份额处理。
10. 建议中的法例的附表列明须支付赎回款项的付款率。
附表的付款率是以最近在宪报刋登的土地交換权利付款
率为依据。为确保在条例草案颁布前，附表所载是最新
的付款率，我们计划如在条例草案颁布前，公布的付款
率如有进一步调整，则由立法局在条例草案审议委员会
阶段以委员会修订方式予以更改。
11. 现建议任何须支付的赎回款项可衍生利息，由建议
中的法例生效日期起计，直至付款日期止。其利率须为
发钞银行就24小时通知存款所须支付的最低利率。
12. 署长可以规定申索人须向署长交付全部或部份他所
提出用以支持申索的証明文件，作为向申索人支付赎回
款项及其利息的一项条件。署长亦可要求申索人就该项
付款签立一份以署长为受益人的弥偿书，订明如署长因
或就该项付款而招致的全部责任、损失、讼费、费用及
开支，他须向署长作出补偿。这使如有错误付款情况，
政府可寻求退款或向申索人追讨损失。
13. 任何人士就申索提供任何虛假或具误导性的重要资
料，即属犯罪，可被判处第5级罚款及监禁3个月。
14. 现建议除根据建议中的法例而具有的权利外，在土
地交換权利下对政府所具的一切权利，须予终绝。建议
中的法例生效日期由规划环境地政司指定。
15. 根据最高法院规则第16条第15号指令，一名人士可
取得声明，以声明他是业主或其所占的土地交換权利份
额。有鉴于此，我们认为毋须在条例草案內订明上诉权
利。
16. 立法时间表如下 -
| 登宪报
| 1996年5月24日
|
| 首读及进行二读辩论
| 1996年6月5日
|
恢复二读辩论、委员会
审议阶段及三读
|
容后公布
|
17. 律政署的意见是，条例草案的条文和适用于香港的
《公民权利和政治权利国际公约》沒有不符之处。
18. 当局将会在今个财政年度提供足够土地来赎回已知
而尚未处理的換地权益，于今个财政年度底检讨情况，
并预留足够资金来支付赎回余下仍未处理的換地权益的
款项。
19. 在条例草案获通过后，我们会要求立法局财务委员
会批准在基本工程储备基金的总目701 - 土地征用项
下开设新分目，缴付赎回款项。
20. 条例草案对人手并无影响。
21. 由于政府已在1996/97年度的批地计划提供足够土
地来应付尚未赎回的甲种/乙种換地权益书，对土地市
场应无甚影响。长远来说，取消所有仍未換地的甲/乙
种換地权益书，会使对政府土地需求的复杂性相对地减
低。
22. 由于当局相信有70%仍未換地的換地权益是由4个主
要发展商持有，因此并无进行正式的公众咨询工作。不
过，我们已在多个场合，把政府打算在一个固定日期订
定余下甲/乙种換地权益书价值的计划告知公众。
规划环境地政科
1996年6月
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如土地是在收地通告发出前交回政府，当局会发出甲种換地
权益书。如土地是在收地通告发出后才交回政府，则当局会
发出乙种換地权益书。两种权益书的交換条件是相同的。 |
Last Updated on 21 August 1998/FONT>
