事務委員會 --會議紀要

(立法局CB(2)1653/96-97(01)號文件)

2. 議員注意知道到憲制事務委員會已於一九九七年三月
十七日會議上討論「檢討區議會的諮詢功能的檢討」，
故此可把這議項可從尚待審議事項中刪除。

3. 主席建議在一九九七年四月二十五日(星期五)上午十
時三十分擧行的下次定期會議上，討論以下事項：

當局對就檢討諮詢機構及法定機構小組委員會報
告所作的回應；
平等機會委員會的工作進展；
主權交接儀式；及
《香港人權法案條例》的實施情況。

主席答允在決定討論事項前，先與當局磋商。

(會後補註：主席其後決定事務委員會與保安事務委員
會就香港特別行政區行政長官辦公室發表有關的《公
民自由及和社會秩序的諮詢文件》擧行公聽會。將)

III. 上次會議後發出的文件

(立法局CB(2)1510/96-97及CB(2)1579/96-97號文件)

4.議員注意到上述文件已在上次會議後發出。

IV. 檢討《建築物管理條例》

油尖旺區議會

(立法局CB(2)1653/96-97(03)號文件)

5.油尖旺區議會代表應主席所請，扼述其意見書的要點 ─

自法院在灣景樓一案作出裁定決時指出，《建築
物管理條例》並未賦予權業主立案法團 ( 業主法
團)權力，對所有業主同意即翻新或改善大廈的公
用部分進行修葺或改善工程，除非得到所有業主
一致同意則屬例外，自此，許多業主法團因此不
願在大廈進行維修工程，因為維修工程的最後階
段會無可避免地會涉及某程度的改善或裝修工程
。油尖旺區議會支持贊成修訂《建築物管理條例
》，賦權業主法團對在大廈進行合理的改善及美
化工程。
當局應修訂法例，容許業主法團合法在法律的基
礎下取回已遭發展商摒棄的天台及外墻牆等部分
，使法團可並依法執行管理、維修及保養工作。
政務總署應更積極在協助業主法團解決大廈管理
問題方面應擔當更積極角色。

灣仔區議會

(立法局CB(2)1653/96-97(04)號文件)

6.灣仔區議會的代表發表以下意見：

當局應修訂法例，簡化成立業主法團的組成程序
，並規定業主須在為一九七三年前落成的大廈的
公用地方裝設灑水系統。
當局應增加人手，加強巡查違例搭建物、在更積
極支援業主成立法團的成立方面提供更多援助，
以及協助解決大廈管理問題。
當局應加強大廈防火的教育，並鼓勵居民進行防
火演習。

香港社區組織協會(社協)

(立法局CB(2)1653/96-97(08)號文件)

7.社協的代表扼述其意見書的內容，並著重指提出以下
各點：

由於許多私人大廈的樓齡已相當高，大廈管理問
題在下一世紀會迅速演變得成廣泛而和嚴重的問
題。
在全港1 074個座「目標大廈」當中，只有40%已
作出改善。
位於深水埗南昌街一帶的 300 幢私人大廈當中，
只有20幢設有業主法團或互助委員會(互委會)。
大廈管理問題在沒有業主法團/互委會的大廈較
為嚴重，。而政務總署的聯絡主任提供的協助
並又不足夠。在外國，政府在較積極處理大廈
管理問題方面擔當的角色較為積極。
當局應加強大廈管理的宣傳工作，並定期公開其
在「目標大廈」方面的工作進展。
由於就大廈管理提出意見只屬政務總署聯絡主任
多項工作之一的其中一項，許多聯絡主任並無受
到足夠訓練，向業主法團提供所需的協助。
社協支持設立美化市區大廈維修基金。

香港物業管理公司協會

(立法局CB(2)1653/96-97(05)號文件)

8.香港物業管理公司協會的代表向議員簡介述該協會的
意見書，並扼述更特別提出以下建議：

當局應修訂《建築物管理條例》第14及18條，賦
權業主法團在對大廈的公用地方進行改善工程。
鑑於有個別業主利用《建築物管理條例》第34L
條拒絕繳支付費用(例諸如追討逾期管理費的等
小額錢債事件)的訟費，當局有需要收緊該條文
的字眼，避免上述情況受到濫用的情況出現。
《建築物管理條例》第44條所載的工作守則訂明
，任何超過20萬元的支出須經業主周年在業主大
會上的藉決議通過。此擧並不切實際，因為清潔
及保安服務等費用一般不會超過20萬元亦不足為
奇。較實際的做法是修訂該條文，把限額定為訂
明有關的支出不得超過每年財政預算的20%或以
上。
由於部分業主法團的成員濫用權力謀取私利，業
主法團的運作應受政府監管。

香港房屋管理學會

(立法局CB(2)1653/96-97(06)號文件)

9. 香港房屋管理學會的代表亦贊同香港物業管理公司協
會的意見，並認為當局應撥出更多資源，改善大廈管理
。香港房屋管理學會認為，在修訂《建築物管理條例》
的同時亦應對其他有關的法例作相應修訂。他們補充，
雖然各間管理公司受《建築物管理條例》規管，但當局
對業主法團卻缺乏不受管制，以致許多大廈的管理很差
不善。

香港測量師學會

(立法局CB(2)1653/96-97(07)號文件)

10.香港測量師學會的代表講述其意見書，並扼述以下各
點：

當局應在各區區議會成立樓宇安全委員會，負責
檢定危樓及向忠告物業業主提出意見，以便進行
適當的妥善維修其物業。
當局應以減稅、貸款及津貼等形式資助向進行適
當大廈妥善維修的物業的業主。提供財政援助，
包括減稅、貸款及津貼。就為此，政府應成立中
央維修及改善基金，透過貸款及津貼向有需要的
業主提供財務援資助。
政府應規定樓齡超過15年的樓宇聘請須由註冊專
業樓宇保養顧問為其樓宇作定期檢查，並進行適
當的須妥善維修直至顧問簽發保養證書為止。

與當局擧行會議

(立法局CB(2)1653/96-97(02)號文件)

11. 副政務司及首席助理政務司應主席所請，講述當局
的文件，並告知議員，第4段所載的「上訴法院」應為
「高等法院」之誤。當局已向律政署發出草擬指示，
對《建築物管理條例》作上述擬議修訂，有關的條例
草案並未提交立法局。當局歡迎議員就《建築物管理
條例》提出意見。

12.主席在上次會議曾表示，業主法團須獲得經不少於
大廈半數業主藉的決議通過，業主法團才可終止管理
公司的服務，是過於苛刻的規定，並他認為應將百分
比降低有關的規定。當局代表在回應此點時表示，由
於此事問題涉及解僱管理公司(僱主開除僱員)及須修
訂《建築物管理條例》，當局在作出決定前，須小心
研究和徵詢各有關團體的意見。

13.當局代表感謝各團體所發表的意見，並答允以書面
回應各團體在意見書中所提事項各點。凡涉及政務科
政策範疇以外的意見會轉交有關的政策科跟進。

14.副政務司告知議員，一個立法局條例草案委員會現
正研究規定所有在一九七三年前落成的商業樓宇裝設
灑水系統的問題。

15.關於人手短缺的問題，署理政務總署署長表示，政
務總署已向當局申請提出在下一財政年度增設31名聯
絡主任的要求。當局會致力解決大廈管理的問題，並
正研究設立大廈管理資源中心的建議。當局已聯絡各
個一些專業團體，查詢它們可否提供徵詢專業意見，
初步的反應積極。他答允在一九九七年五月就設立大
廈管理資源中心的建議向議員滙報。

16.關於天台及公用地方的管理問題，副政務司表示，
當局已在為一九九六年十二月事務委員會一九九六年
十二月二十日的會議上提供文件，並強調此事須小心
處理此事，因為此事涉及以免政府可能介入大廈各個
業主之間訂立的私人契約據內。香港是一個自由民主
的社會，應避免侵犯私人業產權受到侵犯。

17.副政務司及首席助理政務司在回應一位議員時表示
，「目標大廈」不只限於設有業主法團/互委會的大廈
。如「目標大廈」屬沒有業主法團/互委會的大廈，當
局通常會首先協助業主成立業主組成法團，此擧有助
俾能有效執推行大廈管理工作。

18.主席認為由高等法院判決大廈管理個案是既昂貴又
費時失事的做法。政務總署應加強其在大廈管理方面
所擔當的角色。不能透過調解得以仍未能解決的個案
應交由土地審裁處仲裁。副政務司及署理政務總署署
長回應稱，在一九九三年對《建築物管理條例》作出
的修訂已把簡化有關仲裁的程序簡化。政務總署會竭
盡所能，在有限的資源供應下執行其聯絡及調解工作
。該署不想過份參與屬私人產權物業的大廈的管理事
宜，是該署既不願見到亦認為不正確應該這樣做的事
情。《建築物管理條例》賦予業主法團管理其本身大
廈的法定權力和職責。雖然當局會向業主法團提供意
見，但亦卻不應讓為它們自行作出決定。署理政務總
署署長補充，根據以他在東區政務處多年的工作經驗
，他完全明白大廈管理的問題。

19.副政務司表示，倘若業主法團因灣景樓一案而懷疑
應否進行維修或保養工程，它們可以翻查大廈公契，
以了解可否這樣做，並在有需要時徵詢法律意見。

結論

20.議員普遍認為當局應加趕快修訂《建築物管理條例》
的修訂工作。一位議員建議當局在一九九七年四月把條
例草案提交立法局，以便立法局擬議的修正案可在本屆
今個立法局會期內通過修訂建議。副政務司答允考慮這
項建議，但他指出，由於當局剛向律政署發出草擬指示
，故未必可在有關上述的時限未必可行內完成工作。

V. 鄉事選擧新規則的實施情況

21. 署理政務總署署長告知議員，一九九七年三月底時，
在有關的555條鄉村當中，有514條(93%)已於一九九七年
三月底前實施新的選擧規則。長洲五個村代表會在一九
九七年五月二十五日按新選擧規則選出。應議員所請，
他答允提供在長洲所有村代表的選擧中全面實施所有村
代表按新選擧規則選出的時間表。他希望新選擧規則在
一九九七年年底前完成全面實施新選擧規則的工作。

22.一位議員關注到對於長洲共有39個名村代表，但只有
五個村代表名會根據新選擧規則選出表示關注。他認為
當局應確保這個局部實施新選擧規則的造法不會成為其
他鄉村的先例，當局亦應確保以及在一九九七年年底前
在所有鄉村全面實施新選擧規則。

23.會議於下午四時五十分結束。

立法局秘書處
一九九七年五月十三日

Last Updated on 20 August 1998

立法局民政事務委員會會議紀要

I. 通過會議紀要及續議事項

II.下次會議日期及討論事項