會議日期：一九九七年四月十五日

立法局規劃地政及
工程事務委員會與
房屋事務委員會聯席會議

香港8幅主要前軍事用地的發展

目的

目的

1. 本文件目的是向各議員簡報當局就8幅主要前軍事用地發展為住宅用途所進行的顧問研究所得的結果和建
議。

背景資料

2. 中英聯合聯絡小組於一九九四年六月達成協議，把25 幅軍事用地交出進行重建，以配合香港的社會和經濟需
要。

3. 當局委聘顧問公司進行兩項研究，研究內容包括擬作住宅發展的15幅前軍事用地中的8幅主要用地，以確定是否適合作住宅用途，如果確定為適合者，則建議適當的發展水平。這些軍事用地計有：位於九龍的彩虹軍
營、英軍醫院及九龍仔已婚軍人宿舍；位於新界的龍珠島已婚軍人宿舍、掃管軍營及下掃管軍營、石仔嶺訓練
營、金錢別墅已婚軍人宿舍及皇后山軍營（見圖1）。

4. 顧問就這些用地的發展機會及限制進行詳細分析，並據此對土地用途、適當的發展密度，以及在應付發展建議可能產生的問題上所須採取的措施作出建議。除了皇后山軍營用地需作進一步研究外，政府當局接納了顧問公司所提出的建議，作為提出重新劃定用途分區建議的
依據。

用地

5. 九龍的3幅前軍事用地均在已建設區內。彩虹軍營位於新蒲崗，毗鄰工業區，三面被主要道路包圍；英軍醫院坐落高尚住宅區，區內設有多種主要的社區、遊憩及康樂設施；九龍仔已婚軍人宿舍坐落筆架山的高尚住宅區，位於龍翔道以南的九龍山麓小丘的斜坡上。

6. 至於新界區，龍珠島已婚軍人宿舍和掃管軍營及下掃管軍營均位於屯門新市鎮的近郊住宅區，四周是中密度的高級私人樓宇。皇后山軍營、石仔嶺訓練營及金錢別墅用地都位處鄉郊地區，區內的現有及擬議發展（已獲城市規劃委員會批准者）均為低建低密度發展。

訂定適當發展水平的評審準則

7. 訂定上述用地的發展密度所採用的評審準則如下：-

有關地區的規劃意向

有關地區的規劃意向可在規劃圖則上反映出來，圖則已顧及各種因素如該區的特色、現有和已計劃提供的社區／基礎／運輸設施及環境條件等。舉例來說，石仔嶺訓練營用地及金錢別墅用地都位處鄉郊地區，區內的現有和擬議發展（已獲城市規劃委員會批准者）全都是低建低密度發展，而彩虹軍營用地的四周則是高密度發展。由於所有前軍事用地都是騰空地盤，因此進行發展時，必須與所在地區的現有發展互相協調。城市規劃委員會是按照分區計劃大綱圖評審每宗申請的發展密度的，因此，當局就重新劃定前軍事用地的用途分區提出建議時，委員會是不會批准該等用地的發展密度超過委員會在該區批准的其他申請，否則便會遭指控在處理政府土地和私人土地兩者的問題上採用雙重標準。
交通及基礎設施的容量

顧問研究證實，這些用地大部分都受到區內道路網和基礎設施的有限容量所限制。即使不在這些用地進行擬議的發展，一些區內道路的路口的容量也有所不足。因此，顧問建議改良及改善區內的基礎設施與道路，以配合他們所提出的發展密度。不過，發展項目對區內及策略性基礎設施／運輸道路的影響是須予注意的。改良或擴建策略性設施（例如屯門公路）以配合其服務範圍內有限數量的騰空地盤發展計劃，往往並不合算。全港發展策略檢討識別了多個策略性增長地區，當局鼓勵在那些地區進行高密度發展，並會提供所需的策略性運輸／基礎設施。至於在策略性增長地區以外進行的發展，必須符合現行有關的分區計劃大綱圖所訂明的規劃意向。
環境方面的影響

這些用地其中許多都被主要道路圍繞，或面向主要道路。以彩虹軍營為例，其所在地三面是主要道路，並且毗連新蒲崗工業區。此外，由於一條擬建的新路將會越過該幅用地的邊緣，建議在該處發展的住宅單位半數以上將會受到超過規劃標準所定的噪音水平影響，而唯一有效的紓緩措施是藉空氣調節來隔音，但這是最後的辦法，環境
保護署通常不會贊成。
城市設計方面的要求

部分前軍事用地是位於顯而易見的位置，因此，若擬在這些地點騰空地盤進行發展，便應顧及這個因素。例如，位處九龍山麓小丘的九龍仔已婚軍人宿舍地盤，便已依據高度分級概念進行發展。這是區內最後一幅行將發展的土地，設法配合現有的市景是謹慎的做法。

8. 由於房屋用地不足，當局在應用以上準則方面甚具彈性。例如，掃管軍營南部土地的發展項目的地積比率將為3倍，以配合發展私人機構參建居屋計劃屋苑及夾心階層房屋；其四周地點已發展的項目的地積比率則只是 1.3倍。在顧問研究中，已探討過可以採用哪些具成本效益的措施以改良基礎設施及運輸容量，從而配合擬議發展。本文件的附件A載述有關的發展限制及擬議改善工程。

發展規範

9. 顧問根據上述準則，為其中7幅前軍事用地提出一些發展規範建議；而皇后山軍營的發展則有待更深入研究。顧問所提議的發展規範如下：

前軍事用地	地盤面積 (公頃)	擬議未來用途	擬建住宅單位數目
A. 九龍
彩虹軍營	7.15	私人參建計劃屋苑 (中等／高密度) 小學遊憩用地	3,000
英軍醫院	7.4	私人住宅 (中等密度) 室內康樂中心政府/團體/ 社區用途遊憩用地	700
九龍仔已婚軍人宿舍	5.08	私人住宅 (中等密度)	604
B. 新界
龍珠島已婚軍人宿舍	1.1	私人住宅 (中等密度)	95
掃管軍營及下掃管軍營	26.5	私人住宅 (中等密度) 私人參建計劃屋苑及夾心階層房屋 (中等密度) 政府/團體/ 社區用途遊憩用地	i) 1,100 ii) 2,040
石仔嶺訓練營	6.1	私人住宅 (低密度)	182
金錢別墅已婚軍人宿舍	1.7	私人住宅 (低密度)	20
		總計	7,741
皇后山軍營	28.4	有待更深入研究以期增加發展密度	－

徵詢意見

10. 請各位議員注意該兩份前軍事用地顧問研究的結果。

附件

附件A	-	個別前軍事用地的發展限制及改善工程摘要
圖1	-	用作住宅發展的主要前軍事用地位置圖

規劃署
一九九七年四月

附件 A

地點	地點建築總面積 (公頃)	地台面積⁽¹⁾ （公頃）	單位數目	地積比率（根據淨地台面積計算）	發展限制	建議改善工程	可能發展的時間
九龍
彩虹軍營	7.15	4.5	3,000	4.0	噪音和空氣污染造成嚴重環境影響。與地點以西的新蒲崗工業區為鄰所產生的問題。需要興建額外小學來應付額外人口的需求，以期於 2001年前推行全日制教學政策。連繫大老山隧道的連接道路的邊緣侵佔到地點的東部。	擴闊彩虹道 ∕斧山道交界處的北行通道。改善彩虹道 ∕四美街∕巴士總站交界處。提供新的食水和咸水供應水管。就噪音根源實行紓緩措施以減輕噪音問題。	1997∕98⁽²⁾
英軍醫院	7.4	5.4	700	1.6	四周的道路網絡的容量不足以應付進一步發展。由於惡劣的交通噪音影響而須實行環境紓緩措施。	改善衛理道 ∕公主道交界處。改善衛理道 ∕加士居道交界處。提供新的食水和咸水供應水管。	1998∕99⁽²⁾
九龍仔已婚軍人宿舍	5.08 （加1.83 公頃的預留面積）	4.1	604	1.8	房屋發展的建築形式將會與九龍塘區所採納的高度分級原則吻合，以期配合毗鄰兩個特別管制區的特性。	改善歌和老街污水渠和提供新的食水和咸水供應水管	1998∕99⁽²⁾
新界
龍珠島已婚軍人宿舍	1.1	1.1	95	1.3	不能令已經擠塞的青山公路及屯門公路負荷過重。青山公路及青龍道引致嚴重的交通噪音影響。要配合鄰近發展的特色。鄰近發展已獲准作中至低密度發展。	建議在青山公路∕青龍道交界處豎立交通燈。為污水及雨水疏導系統進行接駁工程。	1997∕98⁽²⁾
掃管軍營及下掃管軍營	26.5	18.8	3,140	1.6 （或整個地點面積則採用1.3）	不能令已經擠塞的青山公路及屯門公路負荷過重。青山公路及屯門公路有嚴重的交通噪音影響。要配合鄰近發展的特色。鄰近發展已獲准作中至低密度發展。	在青山公路 ∕掃管笏路交通燈的交界處進行改善工程。在青山公路 ∕青榕街及青山公路∕掃管笏路交界處進行改善工程。為污水及雨水疏導系統進行接駁工程。	1998年年初⁽²⁾
石仔嶺訓練營	6.1	6.1	182	0.4	不能令已經擠塞的青山公路負荷過重。新界環迴公路及青山公路的交通發出嚴重的噪音；其東面的工業區的煙囪噴出廢氣；位於有關地點以北的露天儲存範圍的運作亦發出噪音。須配合毗鄰發展的特色。毗鄰的發展用地經已獲准用作低密度的發展。	在青山公路與前往有關地點的通路的交界處進行改善工程。為前往有關地點的通路進行改善工程。為污水渠及雨水疏導系統進行喉管接駁工程。	2000∕01⁽²⁾
金錢別墅已婚軍人宿舍	1.7	1.7	20	0.4	不能令已經擠塞的青山公路負荷過重。須配合毗鄰發展的特色。毗鄰的發展用地經已獲准用作低密度的發展。有關地點位於偏遠的鄉郊地區。	在青山公路及古洞道的交界處進行改善工程。為通路及金錢路進行改善工程。為污水渠及雨水疏導系統進行喉管接駁工程。	1999∕2000⁽²⁾
皇后山軍營	28.4	19.9	-	-	須視乎對發展密集程度進一步研究的結果。		1999∕2000

註：	(1) 包括斜坡，區內道路或遊憩用地。 (2) 須在法定重訂分區用途程序完成後方可進行發展。

Last Updated on 21 August 1998

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