會議日期：一九九七年四月十五日


立法局規劃地政及
工程事務委員會及
立法局房屋事務委員會

工業用地改作住宅用途

引言

1. 規劃署委託顧問公司進行的兩項有關工業用地供應的 研究工作，最近已大致完成。研究結果顯示，香港的工 業用地將會過剩，可改作其他有利的用途。本文件旨在 向各議員簡介把部分過剩的工業用地改作住宅用途的可
能性。

背景

2. 鑑於香港的工業在結構上迅速轉變，規劃署已分別於 一九九四年和一九九五年委託顧問公司進行兩項研究， 分別為「為新工業區及商業園提供工業樓宇及制訂規劃 指引和設計規範的研究」及「重整殘舊工業區研究 - 個
案研究」。

3. 「為新工業區及商業園提供工業樓宇及制訂規劃指引 和設計規範的研究」目的分別是探討香港需要哪些類別 的工業用地以配合不斷轉變的工業狀況、為新工業區制 訂切合時宜的規劃標準與準則，以及修訂工業用地的預 測方法。「重整殘舊工業區研究 - 個案研究」則旨在為 早於一九九三年完成的「重整殘舊工業區研究」所鑑定 的重整方法，確定其在運作、財政及執行機制上的切實 可行性。這兩項研究顯示了香港工業的發展趨勢，並建 議如何改變土地用途予以配合。

4. 這兩項研究預測了一般工業用途直至二零一一年的土 地需求，結果顯示，預留作這種用途的土地可能會多出 約300公頃。不過，由於製造業仍具有重要的經濟功能， 而且依然活躍，當局有足夠理由保留一個合理比例的土 地作工業用途，供製造業之用。此外，新興工業及與工 業有關的活動是較為多元化的，亦較凓重以管理及業務 為本，因此，有需要闢設新的工業用地或重整現有工業 區，以配合這些工業及活動的新規劃標準和市場需求。 日後，香港對高增值及高技術的特殊工業用途的需求亦 將有所增加。由於新的工業活動需用額外土地；而根據 新的規劃標準，有關的發展需用更多土地；加上當局需 把部分土地改作特殊工業用途，因此，在減去以上所需 的土地面積後，作一般工業用途土地所多出的面積為介 乎115公頃至140公頃之間。另一方面，供發展特殊工業 用途的土地則不足，尚欠大約185公頃土地，才可應付更
長遠的需求。

5. 基於上文所述，這兩項研究提出，把某些合適地點的 工業用地改劃作其他用途是一個可行的方法。當局可藉 此機會改良現有的工業區、改善環境質素，以及應付其 他用途(例如商業辦公室及住宅用途)的土地需求。不過， 當局在考慮把過剩的預留土地改劃作其他用途時，應兼 顧週全及小心謹慎，務求一方面盡量避免干擾固有工業 區內的經濟活動及就業情況，另一方面可保留一些未發 展的工業用地，用以配合日後的工業發展及應付新的需
求。

改劃過剩工業用地作住宅及其他用途

6. 一直以來，當局都有把工業用地改劃作其他用途。過 去，亦曾因應情況的轉變把部分工業用地改作住宅用途。 規劃署考慮過上述兩份研究的所得結果後，已開始積極 研究進一步利用預留作一般工業用途的過剩土地。增闢 更多房屋用地固然備受關注，但當局注意到並非所有工 業用地皆適宜改作住宅用途，主要原因是考慮到工業區 與住宅區的接界及基礎和社區設施未能配合等方面的問 題。當局已把以下更改工業用地作住宅及其他用途的可
能性納入考慮：

  1. 更改部分未批出的工業用地的用途

    1. 鑑於住宅用地的需求殷切和出現其他情 況轉變，當局已把部分未批出的工業用 地改劃作住宅用途。

    2. 部分位於西九龍填海區北部，預留作工 業用途的未批出土地可改劃作住宅用途。 當局正就擬議改劃用途進行可行性研究
      和影響評估。

  2. 更改部分政府分層工廠大廈所在地的用途

    政府分層工廠大廈一般位於城市中心，其所在地 可供考慮用作改善現有工業區及改作住宅用途。 當局稍後將委聘顧問公司，就部分這類擬作住宅 發展的分層工廠大廈進行初步可行性研究。

  3. 把位於工業區邊緣的工業用地改作商業／辦公室 用途以解決現有工業區與住宅區的接界問題

    位於現有工業區邊緣的工業用地，可改劃作不易 受污染影響的用途(如商業／辦公室)，作為區內其 他工業用途與鄰近住宅區之間的緩衝。當局亦可 視乎環境上的可接受程度，考慮把這些用地改劃 作住宅用途。當局正凓手研究修訂用途分區的可
    能性。

  4. 更改位於主要運輸交匯處的工業用地用途以配合 在這些交匯處設立就業中心的策略性規劃原則

    把位於主要運輸交匯處(例如地下鐵車站)的工業 用地重新發展作其他用途，可充分利用便捷的運 輸設施；這一點與當局提出在各個主要運輸交匯 處設立就業中心的策略性規劃原則相符。當局正
    凓手研究修訂用途分區的可能性。

  5. 在可能情況下重新發展舊工業區作商業及／或住
    宅用途

    由於大部分舊工業樓宇的業權分散，因此不一定 可一次完成整個工業區的整體重新發展。不過， 零碎的重新發展，不但會產生持續頗長時間的過 渡性工業區與住宅區接界問題，更會令區內周圍 的其他工業用途備受限制。當局須就這方面的問
    題作更深入研究。

未來的取向

7. 這些研究現已大致完成，有關的結果及建議亦於最近 向市民公布。當局現正就研究的結果，向相關團體例如 城市規劃委員會、經濟諮詢委員會、國際商務委員會、 土地及建設諮詢委員會，以及工業及科技發展局徵詢意
見。

8. 為確保更改土地用途的工作，能在互相協調和較具條 理的情況下進行，當局認為這方面的工作應集中透過法 定改劃用途分區的機制來進行。當局在備妥改劃用途建 議後，便會發給有關部門藉以進行諮詢，並透過有關區 議會徵詢區內人士的意見，然後才提交城市規劃委員會 審議。倘若獲得城市規劃委員會同意，改劃用途建議便 會按照法定規劃程序予以公布。


規劃環境地政科
一九九七年四月



Last Updated on 21 August 1998