4. 首席助理规划环境地政司解释《中英联合声明》(《联
合声明》)附件三明确地不包括短期租约及特殊用途契约，因此政府当局在考虑该等契约应否予以续期时，将视乎个别情况而定。批出年期不超过7年的短期租约在期满时，当局将根据个别情况处理其续期问题。获当局批出短期租约的承租人无须缴付地价，但当局会征收每年租金。另一方面，特殊用途契约的共同特点，就是包含永久禁止转让的条款。根据《新界土地契约(续期)条例》
(第150章)，特殊用途契约包括包含永久禁止转让条款的契约，以及以特殊用途批出而不附带永久禁止转让条款的其他28份契约。教堂、坟场、公用事业及汽油站的契约，就是此等契约的其中若干例子。与短期租约一样，当局会根据特殊用途契约的个别情况考虑是否予以续期。首席助理规划环境地政司补充，此等契约中，绝大部分
已获得续期。

5. 在回应一名议员的问题时，差饷物业估价署副署长表示，不得转让条款及契约的条款通常不会对应课差饷租值有任何影响，因为应课差饷租值是按年评估的。除了其用途为汽油站的特殊契约外(此等契约不会获得续期，但会在缴付地价后签订新契约)，契约续期是无须缴付地价的。与新批租契一样，特殊用途契约会包括一项条文，列明须缴付相等于租出土地的不时的应课差饷租值3%的地租。差饷物业估价署助理署长补充，征收相等于租出土地的不时的应课差饷租值3%的地租并非一项新安排。此外，根据《官契条例》(第40章)，获得续期的土地亦须缴付相等于应课差饷租值3%的每年租金。

6. 部分议员认为由于若干特殊用途契约是以优待条件批出，倘政府当局把此等契约与其他契约一视同仁，同样征收相等于应课差饷租值3%的地租，就等如当局的政策有所改变。此外，《联合声明》第二段并不适用于短期租约及特殊用途契约，议员对向政府缴纳地租的责任应否适用于此等契约之上深表怀疑。首席助理规划环境地政司在回应时表示，《联合声明》附件三只是不包括短期租约及特殊用途契约在集体续期之列，但却沒有豁免该等契约缴付地租。议员对当局的解释并不信服，并指出附件三并无明确规定向短期租约及特殊用途契约征收地租。副民事检察专员澄清，附件三并无硬性规定当局必须向特殊用途契约征收相等于租出土地的不时的应课差饷租值3%的地租。首席助理规划环境地政司表示，虽然如此，当局认为倘向部分契约征收相等于租出土地的不时的应课差饷租值3%的地租，却不向其他契约征收地租，将导致不一致的情况。有关向所有续期契约(包括特殊用途契约)征收相等于应课差饷租值3%的地租一事曾在中英土地委员会进行讨论，该委员会亦已同意此一安排。
而且，教堂不一定位于受特殊用途契约规限的土地，而大多数附带规定须缴付相等于应课差饷租值3%的地租的
特殊用途契约(包括教堂的租契在內)均已告签立。

7. 鉴于《联合声明》附件三并无硬性规定政府须向短期租约及特殊用途契约征收相等于租出土地的不时的应课差饷租值3%的地租，而条例草案的用意，在于执行《联合声明》附件三的条文，部分议员坚持政府当局不应改变现行政策，向特殊用途契约征收相等于应课差饷租值
3%的地租。另一方面，顏锦全议员则对豁免特殊用途契
约缴付地租表示有所保留。

8. 在议员的要求下，政府当局同意以书面提供有关理据，说明因何向以优待条件批出的特殊用途契约征收相等于应课差饷租值3%的地租，并会告知此一措施是否表示现
行政策有所改变。

草案第6(7)条

9. 议员察悉当局拟修订草案第6(7)条的措辞，致令即使租约包含禁止从根据该协议须缴付的租金中抵销所欠款项的概括规定，草案第6(7)条仍然适用。

有关空置土地的应课差饷租值评估及征
收差饷的问题

10. 关于向豁免评估差饷的契约评估其应课差饷租值的原因，政府当局的代表表示，需要评估其应课差饷租值，以便征收地租。《差饷条例》(第116章)的第7(2)条并无订明当局不得对此等契约进行应课差饷租值的评估。所有物业单位均有其应课差饷租值。不论物业单位曾否接受差饷评估或缴付差饷，亦不论是否空置或被占用，该物业单位必定有其 "应课差饷租值"。

11. 鉴于现时并无有关评估空置土地的应课差饷租值及征收差饷的判例法，议员对当局的释义表示怀疑。副民事检察专员在回应时表示，缺乏判例法显示无人认为值得在法庭上质疑当局就《差饷条例》第7(2)条所作的释
义。

12. 议员不满意当局所提出的解释，并要求政府当局提供有关理据，说明因何在《差饷条例》下获得豁免差饷评估的物业单位，却须在此条例草案下进行差饷评估，并被定出应课差饷租值以便征收地租，以及分列估计从不同契约(如特殊用途契约，及根据《差饷条例》(第116
章)无须接受差饷评估及／或缴付差饷的契约)征收地租
所得的收入。

13. 至于政府当局会否向在续期当日应课差饷租值为零的物业单位征收地租，当局的代表表示，在此等情况下，
该物业单位无须缴付地租。但如因重建，该物业单位的应课差饷租值高于最低应课差饷租值的款额，当局将会征收相等于应课差饷租值3%的地租。

在评估各类土地在发展或重建之前、之后及期间的应课差饷租值采用不同方法
的理由

14. 首席助理规划环境地政司解释在评估不同类别土地的应课差饷租值时所采用的各种方法如下：

未经发展土地：现存若干此类地段如货柜贮存地盘仍未有实际用途，当局会根据此等土
地的实际用途作出估价；
重建用地：应课差饷租值将为先前在有关土地上的楼宇所缴付的应课差饷租值总数(即最
后确定的应课差饷租值)；及
发展用地：当局将征收该等用地巿值的5%作
为应课差饷租值。

15. 首席助理规划环境地政司强调，当局虽可采用(c)方法评估重建用地的应课差饷租值，但对发展商而言，此
举可能会制造不明朗因素，因为他们要把应课差饷租值计算在其发展计划內。此外，亦很可能会就土地的实际应课差饷租值引起纷爭。在大多数的情况下，上述安排只适用于发展／重建期间的2至3年內。因此，当局认为评估重建用地，采用最后确定的应课差饷租值会较为适
当。

16. 主席关注倘若重建需要一段颇长时间，此一安排会否对土地业权人不公平。首席助理规划环境地政司在回应时表示，只有在重建用地空置多年的极少数情况下，应课差饷租值才会同时为最后确定的租值，这是由于当局不打算鼓励土地业权人把土地空置一段长时间。

17. 一名议员预期，倘该重建用地为先前有众多业主的私人住宅屋村，采用(b)方法将会在执行时遇上不少困难。他建议当局应考虑采用比最后确定的应课差饷租值更妥
善的其他方法。

Last Updated on 4 December 1998

地租(评估及征收)条例草案委员会 会议纪要

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