立法局CB(1)951/96-97号文件
(此份会议纪要业经当局审阅)
档 号： CB1/BC/8/96
地租(评估及征收)
条例草案委员会
会议纪要
| 日 期 | ：一九九七年一月二十三日(星期二)
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| 时 间 | ：下午四时
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| 地 点 | ：立法局大楼会议室B
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出席委员：
陈伟业议员(主席)
夏佳理议员
杨孝华议员
刘汉铨议员
罗祥国议员
吴霭仪议员
缺席委员：
出席公职人员：
- 副规划环境地政司
- 麦振芳先生
- 首席助理规划环境地政司
- 祁能贤先生
- 差饷物业估价署副署长
- 黃振韶先生
- 差饷物业估价署助理署长
- 许贤富先生
- 政府地政监督(产业管理)
- 白润林先生
- 律政署高级助理法律草拟专员
- 屈信朋先生
列席秘书：
- 总主任(1)1
- 梁庆仪小姐
列席职员：
- 助理法律顾问1
- 黃思敏小姐
- 高级主任(1)2
- 邓曾蔼琪女士
I.与当局会晤
(立法局CB(1)749/96-97号文件)
当局应议员上次会议所作要求，已提供有关参考文件；议
员要求当局简介此等文件的內容。
比较《差饷条例》与地租(评估及征收)条例草案
中的豁免事项
2.差饷物业估价署副署长(副估价署长)向议员介绍比较《差
饷条例》与地租(评估及征收)条例草案(条例草案)中豁免事
项的对照表的內容。
3.助理法律顾问1指出，条例草案的豁免事项仅适用于在一
九八四年六月三十日由原居村民及其男性合法继承人全部
拥有的乡村物业。
4.议员察悉，根据《差饷条例》，用作公众宗教崇拜的场
所及坟场均可获豁免评估及缴交差饷。除非此等处所根据
条例草案第4条获得豁免，否则仍须缴交地租。 议员希
望得悉当局如何评估此等处所的应课差饷租值、政府向此
等处所征收地租的机制、当局有否咨询公众，以及如有进
行咨询，公众的反应为何。议员预料政府在向此等处所征
收地租时可能会遇上困难。他们尤其关注，政府向用作公
众宗教崇拜的场所收取地租，会对此等场所的运作构成何
种影响。议员认为有需要大肆宣传条例草案，使市民大众
了解草案对他们的影响。
5.在回应时，当局的代表提出以下各点：
- 以缴交地租代替补地价已属一项优惠措施。
政府只是根据《中英联合声明》(《联合声明
》)附件三征收相当于租出土地的不时的应课
差饷租值3%，而毋须在为此等租出土地续约
时收取须一次清付的地价。由于在《联合声
明》中，用作公众宗教崇拜的场所及坟场未
获豁免缴付地租，因此此等场所均须缴交地
租。
- 差饷物业估价署(估价署)会就沒有应课差饷
租值的处所进行差饷估价的工作。当局并不
认为为坟场或用作公众宗教崇拜的场所评估
应课差饷租值会出现重大的困难。在英国，
当地已有若干可以接受的方法，为位于租出
土地上的坟场评估应课差饷租值。
- 大部分教堂／庙宇已获批出特别用途租约，
此等新租约均以私人协约方式批地，其中已
列有缴交地租的条文，此等条文与条例草案
的规定大致相若。
6.至于行政局有否正式获告知征收地租规定的后果，首席
助理规划环境地政司解释，《联合声明》附件三清楚订明
除非获特别豁免，否则所有适用的租契均须缴交地租；因
此，当局并沒有增加新豁免类别的酌情权。
7.议员对受资助的非政府机构是否须缴交地租表示关注。
副估价署长表示此等机构不会获豁免。根据现行的做法，
受资助的非政府机构可就已缴付的差饷向政府申请发还款
项。他预期在当局日后处理地租的问题上，将采用同一原
则。
8.议员察悉，对应课差饷租值不超逾特定数额(现时为2,600
元)的物业单位如须向其征收地租，其地租会厘订为每年一
元。副估价署长表示，此项安排曾与中英土地委员会中方
代表进行磋商，而作出此一决定原因，是因为就此等处所
进行评估及征收地租的行政费用，将远较所收得的地租为
高。大部分农地及坟场可能均属此一类别。议员认为，此
一安排亦应适用于租金不能确定的处所。
9.议员要求当局提供下列资料：
- 如何评定坟场的应课差饷租值、会受影响的
坟场数目及政府向此等坟场征收地租的机制
；
- 须缴交地租的主要教堂、修院及坟场的估计
应课差饷租值；
- 政府购买作公务员宿舍或其他用途的私人楼
宇是否须缴交地租；
- 受资助的非政府机构是否可就已缴付的地租
向政府申请发还款项；
- 外国使馆是否知悉其领事馆物业亦须缴交地
租；以及他们对此一安排有何看法；
- 一份阐释补地价与缴交地租二者关系的文件
；及
- 一份解释《联合声明》附件三內有关豁免缴
交地租法律责任的文件。
比较《新界土地契约(续期)条例》(第150章)与条
例草案
10.副估价署长解释，《新界土地契约(续期)条例》乃为新
界若干土地(包括新九龙)租契的续期作出规定，而条例草
案则为所有适用的租契评估及征收地租的安排而作出规定
。该条例与条例草案均拟执行《联合声明》附件三內订明
的条文。条例草案沒有赋予估价署长任何额外的新权力。
政府在承租人不缴交地租的情况下，可以重收有关地段的
权力在现行法例中已告存在。
为征收地租而对农地进行估价
11.差饷物业估价署助理署长(助理估价署长)解释，文件中
的例子说明如何评估农地的应课差饷租值。基本上，农地
的应课差饷租值的评估方法与其他物业相同，即估计有关
物业在某一特定日期可能出租的租值。当局亦会考虑有关
土地的面积及分区用途价值。在进行估值时农地可分三大
类，即空置的土地、建有建筑物的土地及作非农业用途的
土地。在大部分的情况下，有关差饷估价的判断是根据可
作比较的租值而作出的。
12.就主席问及如何评估弃置土地的应课差饷租值，助理估
价署长解释大部分弃置土地均为农地，而此等土地的价值
往往很少变动，当局在估值时一般会以该区的分区用途租
计算。有关土地的应课差饷租值如低于指定的数额，即会
评估为每年一元。
13.就根据《差饷条例》第7(2)条确定应课差饷租值，吴霭
仪议员指出该条文清楚订明，物业单位的应课差饷租值，
须相等于在下述情况下物业单位按年租出可合理预期得到
的租金--
- 租客承担支付一般由租客支付的所有差饷及
稅项；及
- 业主承担地租、修葺费用、保险费以及维持
该物业单位于能得到该租金的状况所需的其
他开支。
她认为在评估应课差饷租值时应假设有关土地将被占用。
至于尚未占用的土地，其应课差饷租值纯属揣测性质，特
别是那些弃置经年、全无租出可能的新界土地。
14.在回答时，助理估价署长确认在评估应课差饷租值时须
假设有关土地已有人租用。估值人员须就所有不获豁免的
物业单位评估其应课差饷租值。即使是空置的土地，在评
估其应课差饷租值时，仍有可供比较的租值可作参考。
15.高级助理法律草拟专员补充，空置土地的拥有人或承租
人如对政府评估的地租感到受屈，他仍有权根据条例草案
的条文提出上诉。
16.议员同意，未被占用土地的地租评估问题应交由立法局
规划地政及工程事务委员会跟进研究。
向差饷缴付者征收地租
17.议员明白向差饷缴付者征收或追讨地租较具成本效益，
而且在行政上也较方便。不过，他们对此一安排有所保留
，因为应具有缴交地租的法律责任的应是承租人，而非差
饷缴付者。
18.在回应时，高级助理法律草拟专员解释，第(6)6条规定
，如差饷缴付者缴付地租，但他却非承租人，则除非双方
事先的协议另有规定，否则所缴交的地租即属该承租人欠
该人(差饷缴付者)的款项。第(6)7条规定，如承租人欠差饷
缴付者已缴交的地租的款项，后者可以该债项抵销其所欠
该承租人的任何款项。 如他是租客，便可自应缴给承租人
的租金中扣除。此规定可为租客提供一项法定权利，可从
应缴租金中扣除地租。
地租(评估及征收)规例拟稿
19.由于议员需更多时间研究该规例拟稿，因此同意在较后
阶段才进行讨论。
地租说明小册子
20.议员察悉，在较早时为提出条例草案而召开的记者招待
会中，已向公众发出说明小册子。市民可向各政府部门索
取该小册子。当局已设立电话热线，解答市民有关条例草
案的问题，截至目前为止，已接获约5,000个查询电话。
根据《官契条例》(第40章)征收的地租
21.副估价署长解释，根据《官契条例》(第40章)征收的地
租适用于可续期的租契，其地租并会以固定金额订定，直
至有关物业在土地重新发展时为止。须缴付的地租会按应
课差饷租值的变动而作调整。
22.应议员的要求，当局答允提供文件，解释现时根据《官
契条例》获续期的租出土地的应课差饷租值，与条例草案
生效后的差异。
23.议员对当局提供全面的资料，以解答他们的问题表示感
谢。此等资料对条例草案的讨论十分有帮助。议员商定于
下列日期进一步研究条例草案--
- 一九九七年一月三十日下午二时三十分；及
- 一九九七年二月二十日下午二时三十分。
24.议事完毕，会议于下午五时三十分结束。
立法局秘书处
一九九七年二月二十五日
Last Updated on 4 December 1998
