立法局财经事务委员会
香港按揭证券有限公司
引言
继外汇基金咨询委员会在一九九六年七月批准成立按揭证券
公司后，香港金融管理局（金管局）开始进行有关的筹备工
作，按揭证券公司名称将定为香港按揭证券有限公司（按揭
证券公司）。
2.筹备工作进展良好，按揭证券公司的章程经外汇基金咨询
委员会批准，及咨询香港银行公会、接受存款公司公会和香
港资本市场公会的意见后，现已备妥。我们亦拟备了按揭买
卖总协议和管理供款总协议；这些文件已分发上述三个公会
，以便征询他们的意见。此外，我们亦曾就按揭证券公司的
购买按揭准则向多家银行进行非正式的咨询。本文件将阐释
按揭证券公司章程及两份协议草稿的主要內容，并概述经非
正式咨询而从银行界收集到有关购买按揭准则的意见。
章程大纲及细则
3.章程大纲列载公司的宗旨和业务范畴，并规管公司与外界
的往还。章程细则附属于章程大纲，列载有关公司的管理和
经营的內部规则。章程大纲和细则分别载于附件A和附件B。
章程大纲及细则的条文与金融管理局在一九九六年四月发出
的咨询文件中建议的按揭证券公司的组织架构相符。
章程大纲
4.在香港根据公司条例成立的公司，一般均会在其章程大纲
中把公司宗旨草拟得尽可能具备灵活性，以便能进行广泛的
业务。事实上，这些章程大纲大致上都有标准模式，个别公
司会因应其本身的需要而对主要宗旨作出修订。按揭证券公
司的章程大纲草稿载有多项配合按揭证券公司的独特情况的
条款，并尽可能保留一般适用于有限公司的标准条款。
5.章程大纲的要点概述如下：
- 公司名称：公司名称为「香港按揭证券有限公司」。
- 公司地位：按揭证券公司将会为一家公共股份有限公
司，但不会上市。「公共」公司可以向公众人士发行
债券，而这将会是按揭证券公司的核心业务。作为「
公共」公司，按揭证券公司需要公布其年度帐目。此
举符合我们所定的目标，也就是其事务应具有透明度。
- 业务范畴：宗旨1界定公司的业务范畴为收购在香港的
住宅物业按揭贷款组合，并持有及出售该等按揭贷款
组合。这项条文禁止按揭证券公司购买商用物业或在
香港以外的物业的按揭贷款，因为这两类业务的风险
可能大许多。这项宗旨亦规定公司须公布其购买住宅
按揭组合的准则，其中包括有关物业须为业主自住的
准则。现计划按揭证券公司会规定业主自住为其中一
项购买准则，而这项准则是风险管理中一项重要的要
求。我们沒有在章程大纲中具体列明这项准则，是为
了避免公司在技术上违反这项准则，会引致外界可以
指公司有越权行为，而影响所购买的按揭组合。要核
证所有有关物业是否业主自住，会遇到许多实际问题
。认可机构和按揭证券公司亦沒有可能进行百分百的
「必要调查」，以确保能遵守这项准则。同时，这也
不是香港过往的证券化例子的普遍特点。按照市场惯
例，我们预期卖方会在合约中向按揭证券公司作出保
证，这项保证会规定卖方需以符合准则的按揭来调換
不符合准则的按揭，以纠正任何违反业主自住准则的
情况。
宗旨1亦列明按揭证券公司不得直接提供贷款，供借款
人购买在香港的住宅物业。此举清楚表明按揭证券公
司不会从事直接提供按揭贷款业务，与认可机构竞爭。
- 借款能力：宗旨2赋予按揭证券公司权力，可以按公司
认为适当的方式，借入或筹措港元或其他币值的资金
。同时，这项宗旨亦赋予公司权力，可按其不时的需
要，通过信托或其他渠道发行债券。此举赋予公司最
大的灵活性，以管理其筹资活动，同时也是进行证券
化通常会采用的方法。
- 运用金融衍生工具：由于对沖是按揭证券公司风险管
理系统的一个重要部分，因此宗旨5列明公司有权订立
多种借款和衍生工具合约，以便审慎管理公司的金融
事务。
章程细则
6.就按揭证券公司提出的章程细则大部分均为商业机构的标
准条款。有关的要点概述如下：
- 董事局：细则第87条规定，董事人数不得少于八人，
或多于十五人。这些人数限制让按揭证券公司能够组
成一个具有广泛代表性的董事局的同时，董事人数又
不会过多。细则第118条规定财政司（以其作为财政
司的身分）应为董事局主席，而细则第1条则规定他
应委任一名副主席。财政司应以其作为股东的身分，
委任个别人士为按揭证券公司的董事（细则第88条）
。換句话说，虽然业內公会会获邀请提名按揭证券公
司董事的候选人，但成功的候选人会由财政司按其个
人身分委任为董事，并需按照公司条例的规定，履行
董事应有的受信责任。财政司可委任一位或以上的董
事为执行董事，按照董事局厘定的政策负责按揭证券
公司的日常管理工作（细则第88条和99条）。
- 委员会和咨询小组：细则第100条规定董事和执行董
事可成立委员会和咨询小组，就有效管理按揭证券公
司提供协助。这些咨询小组让按揭证券公司可运用对
不同范畴有深入认识的业內专家的专门知识，例如是
购买贷款、管理供款标准和程序以及发债安排等。
按揭买卖总协议及管理供款总协议
7.两项总协议载有一般条款，适用于认可机构出售按揭予按
揭证券公司，以及继续由该等认可机构就有关按揭提供管理
供款的服务。附件C载有按揭买卖总协议工作草稿，內容主
要涉及下列范畴：
- 提出和完成出售按揭的程序；
- 按揭证券公司可向抵押人送达通知的情况，而通知的
內容是要求抵押人完成有关的法律手续，使按揭证券
公司所进行的转让由衡平法上的转让成为法定转让 ；
- 出售方认可机构对按揭证券公司作出的声明、保证、
承诺和弥偿保证；
- 出售方认可机构需购回按揭贷款的情况（基本上是由
于出售按揭时，有关按揭未能符合按揭证券公司的购
买准则）。
附件D载有管理供款总协议工作草稿，內容主要涉及下列范
畴：
- 出售方认可机构继续管理按揭供款（包括厘定按揭利
率和赎回按揭）；
- 收取按揭供款和现金流量；
- 供款管理人向按揭证券公司提供资料；
- 供款管理人就业权契据、按揭契据和保险单的义务；
- 供款管理人对按揭证券公司作出的声明、保证、契诺
和弥偿保证；
- 可终止供款管理职责的情况；及
- 双方各自的保密责任。
8.有关购买按揭组合的个别事项，如订价和应付的管理供款
费用，将会在完成有关交易时所交換的确认书內处理。同时
，也应留意两份总协议內提到的两份手册，即「买卖手册」
和「管理供款手册」。买卖手册会详细列明按揭证券公司所
购买的按揭须符合的购买准则，以及确认书和转让文件的标
准格式。管理供款手册则会列载供款管理人就按揭证券公司
购买的按揭贷款需继续履行的行政服务，包括供款管理人需
向按揭证券公司提交的各项报告的格式。
购买按揭准则
9.在我们所咨询的银行中，一致认为应按审慎原则，并参照
按揭贷款业务的一般惯例来厘定购买准则。下文概述我们与
银行所作的讨论：- 原有贷款额：一般均同意按揭证券公司需要定下最高
贷款额，以避免购入有关豪华物业的按揭，因为这类
物业
10.两项总协议载有一般条款，适用于认可机构出售按揭予按
揭证券公司，以及继续由该等认可机构就有关按揭提供管理
供款的服务。附件C载有按揭买卖总协议工作草稿，內容主
要涉及下列范畴：
- 提出和完成出售按揭的程序；
- 按揭证券公司可向抵押人送达通知的情况，而通知的
內容是要求抵押人完成有关的法律手续，使按揭证券
公司所进行的转让由衡平法上的转让成为法定转让；
- 出售方认可机构对按揭证券公司作出的声明、保证、
承诺和弥偿保证；
- 出售方认可机构需购回按揭贷款的情况（基本上是由
于出售按揭时，有关按揭未能符合按揭证券公司的购
买准则）。
附件D载有管理供款总协议工作草稿，內容主要涉及下列范
畴：
- 出售方认可机构继续管理按揭供款（包括厘定按揭利
率和赎回按揭）；
- 收取按揭供款和现金流量；
- 供款管理人向按揭证券公司提供资料；
- 供款管理人就业权契据、按揭契据和保险单的义务；
- 供款管理人对按揭证券公司作出的声明、保证、契诺
和弥偿保证；
- 可终止供款管理职责的情况；及
- 双方各自的保密责任。
8.有关购买按揭组合的个别事项，如订价和应付的管理供
款费用，将会在完成有关交易时所交換的确认书內处理。
同时，也应留意两份总协议內提到的两份手册，即「买卖
手册」和「管理供款手册」。买卖手册会详细列明按揭证
券公司所购买的按揭须符合的购买准则，以及确认书和转
让文件的标准格式。管理供款手册则会列载供款管理人就
按揭证券公司购买的按揭贷款需继续履行的行政服务，包
括供款管理人需向按揭证券公司提交的各项报告的格式。
买按揭准则
9.在我们所咨询的银行中，一致认为应按审慎原则，并参
照按揭贷款业务的一般惯例来厘定购买准则。下文概述我
们与银行所作的讨论：
- 原有贷款额：一般均同意按揭证券公司需要定下最高
贷款额，以避免购入有关豪华物业的按揭，因为这类
物业的价格一般较其他类型物业的价格波幅较大，也
就是说不还款和逾期还款的风险会较高。大部分银行
认为最高贷款额定为5百万元较为适合，并须因应物
业市场的情况，不时作出检讨；不过，亦有部分银行
建议8百万元这个较高的数字。根据七成按揭上限（
见下文(c)）来计算，贷款额5百万元即表示物业价格
最高为7百万元左右。
此外，银行也认为应定下最低贷款额，以避免因处理
相当小额的贷款所涉及的高昂行政费用。部分银行建
议最低贷款额应为2百万元。但其他银行则认为最低
贷款额不应过高，否则会将小型和较旧的物业排除在
外，以致造成不利影响，令银行不愿意向首次置业人
士或较低收入置业人士提供按揭，或推高这类按揭的
息率。这些银行认为最低贷款额在50万元至80万元左
右较为适合。
- 未偿还本金额：由于建议的已供款期数约为一年，所
以最高和最低未偿还本金额应接近原有贷款额。
- 最高按揭成数：在批出按揭时为七成。
- 在批出按揭时贷款对家庭收入的最高比率：根据大部
分银行的按揭贷款政策，这个比率为五成。家庭收入
包括共同抵押人和按揭贷款担保人的收入。
- 已供款期数：由于香港大部分按揭贷款都是在四至五
年的时间內清偿的，所以一般认为已供款期数的最低
要求不应过高。大部分银行认为已供款期数定为一年
较为适合，亦有少数银行认为六个月已足够。
- 最高原定年期：二十五至三十年。
- 尚余年期：会参照上文(e)及(f)段厘定最高尚余年期，
即是说，如最高原定年期为三十年，则最高尚余年期
为二十九年。此外，我们可能需要定下最低尚余年期
，以避免购入在一段短时间內便会全数清还的贷款。
- 楼龄：大部分银行认为物业的质素对物业的市值所造
成影响，较实际楼龄所造成的影响为大。一个可行的
方法，是在得到合格测量师一份满意的报告的情况下
，接受有关物业的楼龄在三十年或以上的按揭。另一
个方法是不设定任何楼龄限制，只以「原定期限」与
「批出按揭时的楼龄」之和来作为一项限制（见下文
(i)）。
- 「原定期限」与「批出按揭时的楼龄」之和：按照银
行的一般借贷惯例，最多为四十年。此举令楼龄限制
方面可以有较大的灵活性。例如以三十年楼龄的物业
的按揭来说，如果其原定期限为十年的话，该项按揭
即符合资格，按揭证券公司可考虑购买。
- 逾期还款情况：一般认为合理的标准应为在出售按揭
前十二个月的还款纪录良好（界定为沒有一期供款是
逾期超过三十天的）。
- 法定押记：第一法定押记。
- 避免风险过度集中：银行一般认为按揭证券公司应就
有关同属一项发展项目的物业的按揭所占比例厘定限
额，而不是硬性规定在香港岛、九龙和新界的地理分
布比例。
- 物业占用情况：在出售按揭时，为业主自住。
- 保险：应按银行就按揭贷款的一般做法，为物业购买
火险及其他灾难的保险。
10.附件E载有对照表，比较上述准则以及按揭贷款业务的一
般惯例。惟须注意，上述准则只适用于私人住宅物业的浮息
按揭。至于定息按揭，以上所列的部分准则可能需要再行厘
定，例如是关于供款期数的要求。此外，对于居者有其屋计
划和私人参建计划的物业按揭，由于是房屋委员会提供担保
，所以涉及的风险极低。因此，较为适当的做法是应该就这
类贷款另行订定一套购买准则。
前瞻
11.我们现正将按揭买卖总协议和管理供款总协议的工作草稿
，以及我们与银行就贷款购买准则所作的非正式讨论概要发
给香港银行公会、接受存款公司公会和香港资本市场公会，
以便征询它们的意见。两份总协议以及拟议按揭购买准则将
于适当时候提交按揭证券公司董事局，以供考虑。
12.同时，我们会继续进行其他方面的筹备工作，包括发展资
讯科技系统、风险管理系统和人力资源安排等。我们目前的
计划，是在一九九七年上半年组成按揭证券公司的董事局。
预计按揭证券公司可于一九九七年下半年开始经营。
香港金融管理局
一九九六年十二月
Last Updated on 20 August 1998
