主席欢迎当局的代表，以及立法局资料研究及图书馆服务部(研究部)主管及其同事出席会议。他向研究部主管致谢，感谢该部拟备两份分别题为《香港的土地供应》及《房屋单位的供应》的研究报告；该两份报告內容详尽，为议员提供不少有关土地及房屋的有用参考资料。然而，主席不满当局在研究部职员要求提供资料时，往往需要一段长时间才作出回应。部分议员要求当局澄清出现延误的原因；他们关注到，倘当局未能及时提供准确可靠的资料，会影响立法局发挥其监察的功能。首席助理规划环境地政司(特别职务)解释，当局于一九九六年年底接获研究部提出的49条问题后，已为该部安排一连串的简报会及会议。他强调，当局在搜集所需资料时不时要进行人手核对，倘核对工作涉及规划署、建筑署及差饷物业估价署等多个部门，情况便会更加复杂。此点可解释当局为何需要较长的时间才能提供该等资料。议员不接纳当局的回应，并认为需要找出问题的根源。应议员的要求，研究部主管答应提供图表，列出取得有关资料的过程，而当局亦答应跟进此事。一名议员建议，小组委员会应在日后的会议上讨论此问题。

《香港的土地供应》研究报告

2. 应主席的邀请，研究部主管向议员简介研究报告的內容。香港土地总面积为109,500公顷，其中17,500公顷是已发展土地，占土地总面积的16.5%。在已发展土地中，共有5,800公顷的土地用作房屋发展。虽然住宅用地只占总面积的小部分，但仍有约4,300公顷土地目前空置，此等空置土地占已发展土地总面积的24.6%。有关该等可供发展的空置土地的分布及用途的进一步资料仍有待当局提供。上述研究亦发现土地供应量与批地量并不相等。除一九九五／九六年度的供应量达2,094公顷外，过去十年每年平均土地供应量为1,000公顷，但为符合《中英联合声明》的规定，每年批地均以50公顷为限。按此形式批出的土地主要作私人发展用途，至于批予房屋委员会 (房委会)兴建租住公屋或有特别要求的土地则不受上述条件限制。预料于一九九七年七月一日起实施的新批地计划会对批地造成一定的影响。虽然当局已根据分区计划大纲图及发展审批地区图，分别预留4,973公顷及2,774
公顷的土地作住宅用途及乡村式发展，能够兴建的总楼面面积仍需视乎建筑工程的类别、位置、地积比率及高
度限制等因素而定。

《房屋单位的供应》研究报告

3. 研究部主管表示，截至一九九六年年底的十年间，私营房屋单位的实际供应量有六年是持续低于原先公布的估计数字。一九九零年、一九九二／九三年度、一九九五／九六年度的供应量，甚至低于十年来的平均数字，特别是一九九六年，该年的建屋量仅为平均数字的66%。私人物业发展商及专业人士均认为，建屋量不足是由于提出规划申请至进行其他行政程序需要大量时间，以及提供基建设施方面出现延误等因素所引致。关于公营房屋，上述研究发现，在一九九一／九二年度至一九九五
／九六年度期间的第二发展期，不足的租住公屋及资助自置居所单位数目为8,972个。在该段期间租住公屋的建屋量，仅及一九八五／八六年度至一九九零／九一年度第一发展期的56%，而一九九五／九六年度的数字是该十年期间的最低数字，仅及一九八八／八九年度的37%。资助自置居所单位的供应量在该两个发展期亦出现波动。一九九四／九五年度的建屋量只有4,158个单位，但一九九五／九六年度却有约20,000个单位。预料在第二发展期，单位短缺数字约为10,000个。此情况会对房委会、房屋署(房署)、房屋协会(房协)及建筑业构成压力。此外，合资格的申请人将须轮候一段较长的时间，才能获编配单位。房委会及房协均认为，公营房屋的供应出现波动，是由于政府拨地的数量并不稳定(特别是已平整土地)所
致。

4. 研究部在报告內列出七个应予改善的方面，以确保公营及私营房屋的供应量维持稳定，详情如下：

(a) 土地供应

此题目已在《香港的土地供应》研究报告內进行探讨。

(b) 政府订定的规例及审批程序

房屋发展出现延误，可能是由于政府部门及机关需要长时间作出回应及审批，以及不同部门会在环境保护、城市规划、运输等范畴持不同或相反的意见。研究部建议设立一个中央统筹机制，解决各部门之间的意见分歧。此外，由于大部分租住公共屋村的设计及规划程序相同，规划及发展的时间应可进一步缩短。

(c) 基建发展

迅速提供足够的基建设施是影响公营及私营房屋的一项主要因素。当局应考虑将基建设施交由发展商负责提供，或成立一个中央统筹机制，确保及时完成该等设施。

(d) 发展及建筑工程的劳工供应

由于公营房屋的兴建工程预计会在一九九八至二零零一年期间大幅增加，当局应密切注视业內情况，以及采取适当措施，纾缓可能出现的任何特殊限制因素，例如电工技师及批荡技工是否足够。为雇员提供培训及再培训课程是两个可以采用的办法。

(e) 城市规划政策

严格控制发展密度对可发展的楼面面积有所影响。研究部在即将撰写有关充分善用土地的研究报告內，会详细
研究此题目。

(f) 环境规例

环境因素是令公营及私营房屋计划受到延误的一个主要原因。如何在保护环境及兴建房屋之间取得平衡，将需
进一步进行探讨。

5. 研究部主管总结时表示，为增加单位的供应，当局应考虑增加土地供应、简化及加快房屋工程及有关的土地买卖的审批程序、确保及时完成与房屋有关的基建工程、加快市区重建工程及注视建筑业的应付能力。同时值得注意的是，政府、发展商及专业人士均意见一致，认为有需要检讨土地发展及建屋程序，其中包括重订分区用途、修订契约、收回土地、城市规划、环境及交通评估等事宜。最重要的是，当局应履行承诺，增加日后的房
屋供应。

6. 主席感谢研究部主管的介绍，并告知议员该两份研究报告的中文本正在拟备中，一俟备妥，便会送交议员参
阅。

与当局举行会议

7. 在展开讨论前，副房屋司表示，由于当局在两日前才接获研究报告，所以需要时间就研究结果作出回应。他建议利用是次会议讨论《长远房屋策略评议咨询文件》 (咨询文件)第三章，日后再安排另一次会议让双方就研究报告交換意见。议员不同意副房屋司的建议，认为必需同时讨论咨询文件及研究报告，因为该两份研究报告与第三章有关，而且咨询文件所载的资料十分有限。陈伟业议员亦指出，当局也经常在会议席上提交讨论文件。

8. 经参考《香港的土地供应》研究报告附录I表1所载的资料，获悉一九八八年及一九九六年空置发展用地的面积分别高达3,300公顷及4,300公顷后，议员感到十分诧异。他们认为，由于香港严重缺乏兴建房屋的土地，空置该等土地实属浪费。议员要求当局澄清空置发展用地的定义，以及现时有何机制将空置发展用地转为经敷设公用设施的土地。首席助理规划环境地政司(规划)解释，报告內的资料取材自《香港年报》，该份年报将香港所有土地分为已发展土地及非建设用地两大类。空置发展用地属九类已发展土地其中一类，包括并无任何上盖的已平整土地，例如部分西九龙填海区及工务工程正在进行的土地。完成包括根据《城市规划条例》规定的程序以內的所需程序后，已平整土地会批出予私营或公营机构。首席助理规划环境地政司(特别职务)补充，有待批出的空置发展用地会出租作停车用地或绿化地带等其他用途。议员并不接受当局的观点，认为不应把宝贵的土地资源作房屋发展以外的用途。他们认为，当局需要提供有关空置发展用地的一览表，显示该等用地于一九八八至一九九六年间的发展情况。首席助理规划环境地政司(规划)答应搜集所需资料，但强调需要若干时间进行此项工作。他澄清，把空置发展用地转为其他土地是一个滾动的过程，而新的空置发展用地亦会加入有关储备
中。举例而言，一九九六／九七年度的空置发展用地
4,300公顷中，有 1,248公顷是赤𫚭角机场的用地。议员不满当局声称需要额外时间搜集有关空置发展用地的资料，因为当局一定已有数据支持，才能计算出一九九六年的空置发展用地为4,300公顷，并在《香港年报》刊出
此一资料。

9. 部分议员将单位供应的波动归咎于经敷设公用设施的土地的供应不稳定，他们询问有否任何措施改善有关情况。首席助理规划环境地政司(规划)强调，在批出土地前，当局需要进行法定规划及发展过程。当局会进行规划大纲研究，确定有关土地的发展潜力，当规划大纲研究获得通过，便需进行工程可行性研究，研究土力工程、交通、环境、基建设施等方面的事宜。当局会根据规划大纲所载的土地使用建议，拟备一个分区计划大纲图。倘发展工程符合分区计划大纲图的规定，便会进行地盘平整工程，否则地政总署会采取清拆行动，收回有关土地作批出用途。此外，公众人士在咨询期间提出的反对意见会拖慢腾空土地的过程。除一九九四／九五年度及一九九五／九六年度的供应量出现波动，分别为193公顷及94公顷外，在过去十年，供房屋发展用途的土地的面积一直维持在每年平均130公顷的水平。首席助理规划环境地政司(规划)表示，政府承认需要加快规划及发展过程，因此会在进行部分规划程序的同时展开可行性研究，以缩短增辟土地的时间。新界西北部、新界东北部，以及香港岛及南丫岛三个策略性发展区便采用了上述的程序。首席助理规划环境地政司(特别职务)补充，当局对私营机构房屋的供应量所能实施的控制实属有限，而私营房屋单位的供应是由市场决定的；政治及经济不稳等
因素也会对市场的情况有所影响。

10. 关于每年在50公顷的基准內选择土地作批出用途的准则，首席助理规划环境地政司(特别职务)表示，有关准则会顾及市场的需要。举例而言，当局于一九九二／九三、一九九三／九四及一九九四／九五年度分别拨出 35公顷、55公顷及75公顷住宅用地作批地用途，然而由于本港经济一度不景，当局于一九九二／九三年度须收回一公顷批地，于一九九三／九四及一九九四／九五年度亦曾分别收回三公顷的批地。在一九九六／九七年度，超过50公顷的土地指明作批地用途，然而部分土地需予撤回，因为有关土地不符合分区计划大纲图，以及该区居民提出反对。需予撤回的土地包括占加快发展工程的总数37%的土地，其中37%是私人机构参建居屋计划的工程。首席助理规划环境地政司(特别职务)在回答另一相关问题时表示，一九九四年至一九九七年期间，批出的新土地总面积分别为22公顷、41公顷及28公顷。

11. 就财政司最近发表有关未来五年土地供应量会增加 46%至587公顷的言论，主席要求当局澄清如何达致此目标，因为除辟拓新土地外，当局或许不能对透过修订租约、換地及市区重建获得的土地加以控制。首席助理规划环境地政司(特别职务)澄清，透过修订租约获得的土地不会纳入该587公顷的土地內，因为事实上当局并不会因修订租约而提供额外的土地。政府地政监督赞同议员的观点，认为未来五年就更改土地作住宅用途而提出的修订租约及換地申请的数目会视乎市场的情况而定。主席认为倘当局能提供透过辟拓土地及換地将可获得的土地的分类数字，以及说明辟拓土地会否弥补可能出现的換地所需土地供应不足的情况，会有助议员了解有关
情况。

12. 就《香港的土地供应》研究报告表12的內容，议员认为当局把高比例(75%)的未平整土地拨给房委会，会延误公共屋村的落成，不能满足有关需求。此外，将交通、环境等土地发展问题交由房委会解决亦不公平，倘有关的各部门出现意见分歧，情况便会更加复杂。议员要求当局澄清如何在拨出土地予房委会前，消除有关规划及发展方面的障碍。首席助理规划环境地政司(规划) 重申，当局已承诺会简化及加快房屋工程的审批程序，但他强调，由于香港现正发展成为一个更开放的社会，咨询公众等程序是必须进行的。他表示，地区地政会议，以及由规划环境地政司及其他有关部门的高级代表组成的规划及土地发展委员会，会有助解决有关批地及供应方面的冲突。副房屋司补充，房屋科辖下的房屋工程行动小组已采纳一个因应个别地盘的情况厘定的方针，解决各部门对建屋方面所持的不同意见。截至目前为止，该小组已协助当局在58个建筑地盘兴建130,000个单位。副房屋司强调，虽然当局一贯的做法是向房委会提供足够或充足的土地予房委会，但有关土地未必一定属完全平整的土地。从拨出土地至单位落成，房委会需要五年时间，其中三年为建筑工程实际所需的时间，之前的时间则进行所需的规划及预备工作，该等工作可在基本基建完成后同时进行。拨出「完全」辟拓的土地事实上会阻延，而并非加快建屋的速度。他补充，倘房委会认为将某地盘纳入公营房屋发展计划属言之过早，房委会会拒绝这样做。虽然房屋科会协助解决在个别地盘出现的问题，但有关地盘一旦纳入公营房屋发展计划，供应单位便属房委会的责任。总规划师回应议员提问时，提及在不少个案中，房署需在发展地盘前，就环境、交通及污水渠等方面进行影响评估。当局间或需要较长时间与各有关部门解决各类问题。倘有问题不能在工作层面解决，便会要求举行高层次的会议，例如规划及土地发展委员会及房屋工程行动小组会议，以期在会议席上作出
裁决。

13. 一名议员对于咨询文件第3.5段所载，在一九九五／九六至二零零零／零一年度，以及二零零一／零二至二零零五／零六年度该两段期间，当局能否分别提供85,000 及73,000个单位应付需求表示不乐观，因为从《香港的土地供应》研究报告附录20可见，上述数段期间的土地供应并不稳定，特别是在较后的一段期间。副房屋司认为，为确保报告的研究结果的准确性，或需顾及不断改变的情况作出修订。他重申，当局已拨出或物色到适当的土地，以配合已公布的第一期建屋量；当局亦会提供足够的土地配合《全港发展策略检讨》所反映的第二期的建屋量需求。首席助理规划环境地政司(规划)提及日前政府发表的新闻稿，表示附录20的资料是根据拓展署一九九六年发展进度计划拟稿拟备，显示以一九九五年九月已获得的拨款为根据，该署在预测期內需辟拓的住宅用地的面积。根据政府的资源分配制度，部门可获拨五年的款项，而有关款项会逐年滾动，此种运作模式正好解释一九九六／九七年度至一九九九／二零零零年度的辟拓土地目标较高的原因。然而，该附录显示的二零零零／零一年度至二零零四／零五年度的土地只显示先前已获拨款的工程将会辟拓的剩余土地，而新工程一旦获得拨款，该等工程将会辟拓的土地便会加入发展进度计划內。此外，以重建、重订分区用途及提高发展密度等其他方式供应的土地的资料并不包括在內。应议员的要求，当局答应尽可能提供一个类似附录20的图表，显示分别根据土地辟拓、重订分区用途及提高发展密度等土地增辟类别兴建的房屋单位的数目。

14. 陈伟业议员提到青洲、荃湾七街及深井东村三个发展计划。虽然青洲填海区属一九八四年全港发展策略检讨的主要发展区，有关工程现时仍未展开。至于发展深井东村的计划，当局于一九八六年完成可行性研究及咨询有关的区议会后已中止该项计划。清拆位于荃湾七街的四季楼，并将居民迁往祈德尊新村后，腾空的地盘一直作泊车用途，而不是发展房屋。陈议员要求有关方面澄清上述三项发展计划出现延误的原因，以及当局现正采取的行动。他亦问及避免日后出现同类事件的机制。首席助理规划环境地政司(规划)解释，青洲工程已被界定为长远的发展计划，该计划亦涉及引起爭议的填海工程。当局会根据一九九六年全港发展策略检讨的结果，就该项工程作出决定。他澄清，青洲工程的规划大纲研究已经完成。至于荃湾七街的工程，当局仍考虑该项工程财政上是否可行。首席助理规划环境地政司(规划)向议员保证，当局另有渠道处理该等工程的问题，而该等问题主要属策略性及财政方面的问题。

II 其他事项

15. 议员同意按下列时间表举行随后的三次会议：

－	一九九七年四月二十二日(星期二)下午四时三十分，讨论第五章 ── 鼓励更多居民自置居所；
－	一九九七年四月二十四日(星期四)下午十二时三十分，继续讨论第三章 ── 增加房屋单位的供应，以及《香港的土地供应》及《房屋单位的供应》两份研究报告；及
－	一九九七年五月十三日(星期二)下午四时三十分，总结有关咨询文件的讨论。

16. 冯检基议员表示不能出席一九九七年四月二十二日的会议，而陈婉娴议员则表示将会稍迟出席一九九七年
四月二十四日的会议。

17. 陈伟业议员提出建议后，小组委员会同意议员可将与该两份研究报告的研究结果有关的问题交给秘书，再由秘书转交当局，以便当局作出书面回应。

18. 议事完毕，会议于上午十时四十分结束。

立法局秘书处
一九九七年五月九日

Last Updated on 20 August 1998

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