长远房屋策略检讨小组委员会 (会议纪要) 1996年11月26日

(立法局CB(1)369/96-97(01)-(03)号文件)

2. 应主席的邀请，首席助理房屋司介绍该份参考文件的
要点。他表示当局因应议员及其他各方面提出的意见，
已对房屋需求模式作出若干技术修订，并调整所作出的
各项假设。经修订的推算数字将会纳入长远房屋策略评
议咨询文件及规划署于本年稍后时间发表的最终技术报
告。首席助理房屋司强调，推算房屋需求量的工作，并
不能一蹴而就，当局需要定期检讨及作出调整，以顾及
一九九六年中期人口统计与规划署委托进行的住戶的住
屋意愿调查结果等最新数据，以及社会及经济环境不断
转变的情况。首席政府城市规划师 (全港及次区域) 补充
，一如其他推算模式(包括有关交通及环境的模式 )，现
行的房屋需求模式是专为策略规划的目的而制定，可灵
活地应用于各种不同的暂定假设。此一模式容易应用，
并可根据各种用以计算未来十年的房屋需求及建屋指标
的不同方案而作出调整。此一模式最重要的一点，是可
以把需求的预测与土地供应及基建设施的供应联系起来
。接著他向议员简介对原有模式结构所作出的主要修订
，其中包括在原有模式结构的第三步骤中不再采用转換
因素，以期把私营房屋需求量当作相等于私营房屋需要
，情况如公营房屋一样；相应调整第四步骤中的建屋比
率，以剔除为那些沒有能力负担私营房屋，但又不符合
资格申请公屋的家庭而加大的房屋需求量；及剔除公营
房屋建屋需求量的建屋量容差。

3. 议员不同意拟议剔除公营房屋建屋需求量的建屋量容
差的做法，因为此一容差可作为一项保障，预防建屋计
划可能出现建屋量下降的情况。他们提出警告，由于当
局在一九八七年低估房屋需要，结果导致公共房屋单位
供应出现严重短缺的情况。为避免同类事件发生，议员
认为当局有必要为公营房屋建屋需求量再度订定建屋量
容差。政府城市规划师解释，由于建屋量容差与供应量
的关系较其与需求量的关系更为密切，故将容差纳入土
地增辟计划中是较为恰当的。此外，由于需考虑到多项
转变因素如人口增长及从中国来港的合法移民数目，因
此，公营房屋建屋需求量的容差亦未必可以计算出实际
的需求量。首席政府城市规划师补充，当局已在二零零
一至二零零六年期间的土地增辟计划內加上 6-10% 的容
差。至于实际房屋供应量能否配合建屋需求量，首席政
府城市规划师表示，当局在计算整体房屋需求时，采用
了「由下至上」的计算方式。土地及建设咨询委员会每
年会全面检讨供建屋及其他用途的土地需求量，经修订
的估计数字将用作构成推算新房屋需求模式中的组成部
分。部分议员虽对设有检讨的新机制表示赞赏，但对当
局能否及时调整建屋需求量表示怀疑。首席政府城市规
划师(全港及次区域)向议员保证，所有假设将会根据逻
辑推断，并获得事实的支持。此外，该模式将会用作测
试每一项极端或保守的假设。首席助理房屋司承认有必
要订定一个合理的建屋量容差，但他强调，现行模式乃
专为最准确地估计不同房屋需求类别的未来房屋需求而
设，此等类别包括新婚、离婚、从中国来港的合法移民
及复杂家庭结构分戶等。当局会每年检讨有关估计数字
，如有需要，将会因应转变的情况而调整检讨次数。政
府城市规划师又举例说明，当局已根据一九九一年人口
普查所得的统计数字，修订新婚人士的住戶需求衍生率
至79%(低)及83%(高)。

4. 议员从提交是次会议的参考文件及从出席会议的高级
统计师提供的资料得悉，不少有关房屋需求的推算数字
是基于一九九一年人口普查所得的数据计算出来的。议
员认为香港的情况不断快速转变，但当局却使用一九九
一年距今颇远的数据，作为推算远至二零零六年的房屋
需求，对此他们表示极度关注。政府城市规划师强调，
该等推算数字是根据当局所能取得的最准确资料而制定
的。至于一九九六年中期人口统计的部分统计结果，则
只在前两星期才能取得，故当局沒有足够时间更新参考
文件內的数据。他向议员保证，当局会根据一九九六年
中期人口统计及住戶的住屋意愿调查结果，检讨各项技
术性的假设。助理房屋司澄清，当局已按照一九九四／
九五年综合住戶统计的数字修订该等推算数字。首席政
府城市规划师(全港及次区域)表示，重要的一点是须维
持足够的土地供应，以满足建屋的需要。

5.议员认为，假设从中国来港的合法移民中只有 17%在
抵港后有房屋需要是不切实际的。每年有超过 55 000名
此类移民抵港，当局须作出准确估计他们的房屋需要实
至为重要。首席政府城市规划师及政府城市规划师同意
从中国来港的移民是本港人口增长的主要组成部分。根
据一项对过往统计数字所作的分析，此类移民中，有
17%沒有近亲在港，又或是来港与父母团聚的成人，他
们日后会成为住戶的戶主，而余下的83%的来港目的，
则是与家人团聚，因此他们沒有即时的房屋需要。按每
住戶有三个人为计算基础，估计每年此类合法移民约有
28 000 人。然而助理房屋司指出，由于需顾及于一九九
七年中发表的一九九六年中期人口统计及住戶的住屋意
愿调查结果，此数字仍有待确定。

6. 主席认为，为了更新目前正进行的长远房屋策略检讨
的计算基础，有必要加快取得一九九六年中期人口统计
的数据。议员要求秘书与政府统计处跟进有关事项。

(会后补注：秘书于一九九六年十一月二十七日去函政
府统计处处长。该处处长于一九九六年十二月三日作
出回覆，并表示由一九九六年十一月起，政府部门已
可取得所要求的指定数据，至于包括人口推算的数字
，则可在一九九七年首季內取得。)

7. 政府城市规划师在入住公营或私营房屋比率的问题上
回应议员时表示，当局已采用了一个新方法，以顾及两
个不同的方案，即住戶家庭总入息与现行资格准则及对
房屋的喜好。前者用以与房屋委员会 ( 以下简称「房委
会」) 所订定的入息限额作一比较，以确定符合资格入
住公共房屋的住戶的比率，而后者则以租住公屋／居者
有其屋(以下简称「居屋」)私人楼宇的实际入住率为计
算基础，直至住戶的住屋意愿调查结果发表为止。助理
房屋司补充，估计入住公营或私营房屋比率的整体数字
为25%租住公屋：25%居屋：50%私人楼宇，此一数字
将根据一九九六年中期人口统计结果而作修订。

8. 议员对当局承诺把入住租住公屋的平均轮候时间从七
年减至低于五年，以及房屋署与房委会可以在二零零一
年达致建屋指标的106 000个租住公屋单位并不乐观，因
为根据过往的经验，一年內最多可建成的私人及公共房
屋单位数目也只约为 80 000个。部分议员担心当局为了
收回更多单位以便抵销租住公屋的短缺数字，可能会限
制只有租住公屋的租戶才能购买居屋单位。他们认为此
举会剝削私人楼宇的租戶获得购买居屋单位的机会。首
席助理房屋司表示，过往的建屋率只可视为反映供求以
及市场趋势等因素的数字，而未必是实际建屋能力的确
实指标。他强调当局会尽力在二零零一年建成106 000个
单位。当局并会与房屋署举行定期会议，讨论推行公营
房屋发展计划的各方面问题，以确保该计划可以如期推
展。政府城市规划师补充，当局已预留足够数量的土地
，有关部门亦会继续商议如何加快处理技术程序。

III. 建屋工作所需的筹备时间

(立法局CB(1)369/96-97(04)-(08)号文件)

与香港地产建设商会举行会议

9.应主席的邀请，唐振寰先生向议员简介题为「工程发
展期在城市规划白皮书拟议新措施实施前后的比较 ─
有关位于市区的建筑工地的发展」。他表示现时无须
提交规划申请的简单工程的平均建屋所需筹备时间为
39 个月；其中包括审批建筑图则需时五个月(虽然法定
期限为60天)，审批结构图则需时三个月，取得动工同
意书需时两个月，建筑工序需时 27个月，申请入伙纸
及消防证书需时两个月。至于须提交规划申请书或总
纲发展蓝图的工程，则需要额外增加三至12个月。此
外，取得环境影响评估报告书需要另外七个月。唐先
生补充，实施城市规划白皮书各项建议后，情况将更
趋恶化。在拟议的法例下，发展商将需为提交规划申
请的工程进行公众咨询；在屋宇署审批建筑图则前须
取得规划证明书；并在发出入伙纸前，向有关规划部
门取得不反对公函。唐先生表示，以上额外程序将阻
延所有发展工程，其中尤以性质较复杂的工程会受到
较大影响。

10.何承天议员同意香港地产建设商会所提出的意见，
并指出建筑图则审批受到阻延可能是由于屋宇署人力
资源短缺所致。他建议为了加快整个程序，屋宇署应
担当中央协调部门的角色。此外，地政总署及规划署
的审批工作应与建筑图则申请程序同时进行。主席讲
述他本人在处理建筑工程的经验，指出有关部门需要
就工程问题召开多次会议，而部门之间所出现的意见
分歧又令问题更形复杂。他认为有需要依照何先生所
建议，设立一个中央协调机制。

与当局举行会议

11. 助理房屋署长(专责事务)对议员的意见作出回应时
表示，经一九九五年进行检讨后，所有公营房屋发展
计划下的租住公屋及居屋工程的平均建屋筹备时间已
从72个月减至61个月。然而，鉴于所有标准型住宅大
厦均需加建两层，因而需要额外一个月的建筑时间。

12.一位议员认为，达致二零零一年建屋指标的唯一途
径，是缩短建屋的筹备时间。他促请当局考虑简化规
划及发展程序。首席助理房屋司表示，为配合需求，
当局会致力物色足够的土地作建屋之用。他摘记议员
及业內人士对有必要设立有效而有效率的监管架构的
关注，并向与会人士保证，房屋科及规划环境地政科
会就会上所表达的意见，研究检讨有关规划及发展程
序的事宜。首席政府城市规划师补充，当局会尽力消
除私营发展商的忧虑，但仍需要设立一个监管的架构。

13.议员认为邀请与规划及发展程序有关的九个部门的
代表出席小组委员会下次会议，将有助议员了解该等
部门的运作。首席助理房屋司承诺将议员的请求转达
规划环境地政科。

( 会后补注：立法局房屋事务委员会及规划地政及工
程事务委员会已定于一九九七年二月十八日(星期二)
上午八时三十分举行联席会议)

V. 其他事项

14.议事完毕，会议于下午十二时四十五分结束。

立法局秘书处
一九九七年二月二十六日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 长远房屋策略检讨小组委员会 会议纪要

I. 续议事项

II. 房屋需求模式及房屋需求量

III. 建屋工作所需的筹备时间

与香港地产建设商会举行会议

与当局举行会议

V. 其他事项

立法局房屋事务委员会
长远房屋策略检讨小组委员会
会议纪要