房屋事务委员会 (会议纪要) 1996年12月2日

2. 主席作出汇报，指小组委员会于一九九六年十一月二
十六日会议上，已就房屋需求模式及建屋工作所需的筹
备时间两件事项进行讨论。有关第二件事项，议员认为
各政府部门需作出更佳协调，并且加快进行建屋工作。
为更深入探讨有关事项，秘书处将作出安排，以便与规
划地政及工程事务委员会举行联席会议，并会另行通知
各议员。主席补充，小组委员会将与当局跟进长远房屋
策略检讨咨询文件的发放事宜。

II. 下次会议的日期及讨论事项

3. 事务委员会将于一九九七年一月六日(星期一)上午十时
四十五分举行下次会议，讨论「私人住宅物业的售价」。
议员如欲提出其他讨论事项，请通知立法局秘书处。

(会后补注：会议议程其后加入「租金援助」此项议题。)

III. 境外未建成住宅物业售楼说明
咨询文件

(立法局95-96年度第CB(1)2067号文件)

4. 主席欢迎法律改革委员会代表出席是次会议，并感谢
他们同意在落实小组委员会对境外未建成住宅物业售楼
说明所作的最后建议前，考虑事务委员会的意见。

5. 议员提述咨询文件第2.13段，并察悉文中虽已建议采
取多项财务措施，包括按金及分期缴款的保管、信托戶
口、保险及由发展商提供银行保证书等，以保障境外未
建成物业的买家所缴付的按金及分期付款，但楼盘一旦
延期建成或发展计划失败，上述措施在应付买家索偿要
求方面却有不足之处。他们认为有需要在本港订立赔偿
机制，处理此种性质的索偿要求。罗德立教授强调，该
报告的主要目的是确保境外未建成物业的准买家受到保
障，免受虛假的售楼资料所误导。他补充，当局不可能
为所缴付的按金及分期付款提供全面的保障，但小组委
员会的目的是制订有效及可行的制度，提供合理程度的
保障。报告內亦列出若干可行的申诉渠道，藉以保障本
港的消费者免受虛假资料所误导，至于如何为买家提供
最实际的保障，则须由当局拟定。廖胜昌先生补充，拟
议的财务措施可能仍有不足之处，但却不失为可由当局
单方面实行的可行解决办法。他相信在推行该等措施后
，将可在一定程度上为购买境外未建成住宅物业的买家
提供保障。

6. 鉴于有关中华人民共和国 (以下简称「中国」)的物业
销售事宜的投诉有上升趋势，议员认为当局有需要一如
处理输入中国劳工事件般，加强与中国有关当局的跨境
合作，以便买家可根据两个司法管辖区的法律，向有关
方面提出索偿要求。部分议员询问，法律改革委员会或
当局可否在落实有关物业交易的改革措施时，游说中国
有关当局同时顾及本港的现行做法。罗德立教授与黃英
豪先生均同意，与出售物业地区的有关当局建立合作关
系，在提供实际解决方法方面是一大进步。然而，他们
亦强调，此事已超越报告书第12段所载的小组委员会研
究范围，因小组委员会只能就其研究结果向当局提供意
见，以供考虑。主席表示可与房屋司深入讨论此事，并
同意将之列为待议事项，供事务委员会讨论。

7. 部分议员提出在香港的付款制度下，买家可根据实际
施工进度以累进方式向发展商缴付购楼款项。他们询问
如买家委聘本地律师保管按金和分期缴款，以便将款项
存放于本港，是否可行的保障方法。廖先生同意倘遇上
楼盘延期建成或发展计划失败，这可能是协助买家索回
按金和分期付款的可行方法，然而，本港律师难以确定
由境外建筑师为缴交累进付款而签发的施工进度证明书
是否妥当。此外，由本港律师持续监察可能需时数年方
可完成的境外发展计划，亦未免过于繁琐。况且，因发
展商无法控制的因素而导致楼盘延期建成，亦是未能解
决的关注事项。廖先生表示当局须考虑所有因素后，方
可就此作出决定。

8. 部分议员虽然同意保险和由发展商提供银行保证书此
两个方法在保障消费者方面有其用处，但他们认为由于
境外发展计划涉及的成本及风险过高，愿意提供此等服
务的本地保险公司或银行不多。因此，当局应考虑为该
等愿意承担此种风险的保险公司或银行进行宣传及作出
规管，让准买家知悉他们可获得何种保障。罗德立教授
估计减低风险是所费不菲的工作，他更强调，评估此类
风险及定出最佳计划的工作已超出小组委员会的研究范
围，且小组委员会亦无这方面的专业知识。此外，此事
亦涉及政治上的考虑，因此，小组委员会虽曾在这方面
提出若干建议，但却认为收回建议是恰当的做法。议员
对于小组委员会的立场和所受限制表示理解，并同意由
事务委员会对有关事项再作研究。

9. 至于银行在销售境外未建成住宅物业方面所担当的角
色，黃先生表示一般而言，买楼人士对于有银行提供按
揭服务的境外发展计划较具信心，因为在提供按揭服务
之前可进行有关楼盘的检视工作。因此，小组委员会建
议广告或售楼书內必须注明提供按揭服务的银行或财务
机构。黃先生回答一项相关问题时表示，倘若发生楼盘
延期建成或发展计划失败等问题，银行亦会蒙受其害。

10.部分议员查询既然物业的买卖协议在本港签订，则除
了实行财务措施外，可否同时施行法律措施。其他议员
则建议订立规例约制境外未建成住宅物业的销售活动，
以喚起公众人士对所涉风险的认识，他们并以当局因有
关电器用品的投诉日增，而立例管制电器用品供应商一
事为例来说明此点。黃先生指出报告书內建议设定为期
三日的冷靜期，让准买家对该宗交易及相关的财务安排
再加考虑。此外，小组委员会亦建议日后所有涉及境外
未建成住宅物业的销售事宜，均应交由本地的持牌地产
代理处理。议员认为鉴于地产代理只担任中介角色，故
对于由他们为境外发展商的任何行为负上法律责任不表
同意，并强调当局有需要规管有关的发展商。廖先生认
同议员所表达的关注事项，但却表示对于境外楼盘未能
如期建成，可以采取的行动实在不多，因为香港法律一
般而言对于境外行为并无治外法权效力，况且，大部分
所涉公司并非在本港注册。由于所有地产代理均须受到
地产代理条例草案中的拟议法例条文规管，因此规定由
地产代理主要负责提供售楼资料，将可解决不少和规管
境外物业销售说明有关的执行问题。罗德立教授指出，
根据该报告书，地产代理可获得代理境外未建成住宅物
业的专利权，但所付出的代价是须负责向买家提供充足
及准确的售楼说明，此安排当可取得所需平衡。至于可
否物色本地代理全权负责处理由境外物业销售事宜引致
的问题，黃先生表示小组委员会并未考虑此点。该报告
书的用意是把本港在物业交易方面的现行做法，包括建
筑师与律师的分工安排，尽量应用于境外未建成住宅物
业的销售方面。

11.陈伟业议员并不信纳可透过规管地产代理，解决因销
售境外未建成住宅物业而引致的问题，因为一旦签订买
卖协议，地产代理的责任即告终止。他询问当局或法律
改革委员会会否建议香港律师会向律师发出指引，要求
他们在公契內订明条款，以保障消费者的权益。由于小
组委员会的研究重点是物业的销售说明，故黃先生未能
就议员的建议作出评论，虽则如此，他同意此项指引对
处理境外未建成住宅物业销售事宜的律师将会有用。他
补充，小组委员会就此提供的任何意见，将仅限于以观
察所得的方式提出。

12.廖先生回答议员时表示，纵使境外物业所在国家未能
提供充分保障，法律改革委员会亦不宜干预投资者购置
境外物业的决定。至于落实报告书所载建议的时间表，
梁满强先生表示小组委员会经考虑在咨询期內搜集所得
的公众意见后，便会向法律改革委员会提交最后报告书
，以供委员会通过。该最后报告书其后将提交当局审阅
，当局可按照所需草拟有关法例，并提交立法局通过。
主席表示房屋司在一份向传媒发出的声明中，曾答允考
虑法律改革委员会提交的最终建议。

13.主席在结束此项讨论时表示，基于小组委员会的研究
范围所限，报告书所载大部分建议未能应付境外未建成
住宅物业销售事宜所引致的问题。虽然如此，主席仍对
法律改革委员会的代表致以谢意，并请他们在拟备最后
报告书时参考议员的意见。罗德立教授亦感谢事务委员
会给予机会，供其阐释小组委员会报告书的內容。

IV. 混合业权土地上寮屋的清拆问题

(立法局CB(1)398/96-97(01)号文件)

14.主席表示总督虽曾承诺会最迟于一九九六年三月清拆
所有位于巿区政府土地上的寮屋，但混合业权土地上的
寮屋如钻石山寮屋区则未获处理。他认为当局为实践其
所作承诺，最低限度应清拆混合业权土地上该等位于政
府土地的寮屋。廖成利议员则建议，倘政府土地占整个
地段总面积某一百分比以上，即应清拆整个地段，以免
对其余居民造成不必要的影响。房屋署助理署长(行动及
重建)表示，当局不可能在不影响其余居民的情况下进行
局部清拆，钻石山巿场即为一例。他又指出，当局必须
先以经证实符合公众利益的理由收回该片土地，并有安
置资源可供拨用时，始可清拆私人土地上的寮屋。鉴于
清拆行动会带来例如土地管理、环境问题及交通设施等
问题，并非所有居于混合业权土地上寮屋的居民均赞成
进行清拆。大磡村的商戶及街坊组织已表示希望维持现
状。当局经考虑各种原因，认为在现阶段著手清拆钻石
山混合业权土地上的寮屋，实非审慎的做法。有关的原
因包括欠缺经证实符合公众利益的清拆理由、该区居民
对清拆行动意见分歧、以及当局来年只可提供约 10 000
个租住公屋单位，以供编配予名列轮候公屋总登记册的
申请人，故租住公屋单位的供应量实在有限。

15.大磡村及上元岭村的居住环境恶劣，消防设施又破旧
不堪，因此，陈婉娴议员对居于该处的年老住戶表示关
注。鉴于同区有较为充足的租住公屋单位可供安置之用
，其中尤以黃大仙下村为然，她要求当局及早清拆该两
个寮屋村。陈议员又提出警告，指当局倘未能于短期內
清拆该等寮屋区，将有更多来自中国的合法移民迁入该
区，届时当局将需批拨更多房屋资源。房屋署助理署长
(行动及重建)同意有需要改善寮屋区的居住环境，并表
示当局曾实施寮屋区改善计划，藉以改善该等地区的居
住环境和消防设施。然而，由于黃大仙下村的租住公屋
单位已预留作安置其他类别人士，例如受整体重建计划
影响的居民及轮候册申请人，故该等单位不可用作安置
有关的寮屋区居民。房屋署助理署长(行动及重建)藉此
机会澄清，来自中国的合法移民不可单凭在寮屋区居住
而获得入住租住公屋的资格，除非他们已于一九八四／
八五年度进行的寮屋区居住情况调查中进行登记。未有
登记的居民于寮屋区清拆时仅可获提供中转房屋。

16.议员问及该区居民对清拆计划有何意见，总房屋事务
经理 (行动) 回应时表示，根据由某非政府机构进行的调
查，受访人士中有 60% 因并未在一九八四／八五年度进
行的寮屋区居住情况调查进行登记，故不符合入住租住
公屋的资格，可是，有90%居民希望在寮屋区被清拆时
获安置入住同区的租住公屋单位。至于当局会否自行进
行调查，以确定这些居民的住屋意愿，房屋署助理署长
(行动及重建)认为在未有经证实符合公众利益的理由及
未曾拟定清拆计划之前，实不宜进行此项调查，因此举
会令部分有关居民抱有不实际的幻想。

17.主席虽认同一旦清拆寮屋区便需动用安置资源，但却
表示此事不应影响当局进行最迟于一九九六年三月清拆
所有巿区寮屋的工作，因这是当局必须实践的承诺。署
理首席助理房屋司强调，当局已履行其在一九九二年政
策大纲內所作承诺，最迟于一九九六年三月清拆所有巿
区政府土地上的寮屋。巿区混合业权土地上的寮屋并不
包括在上述承诺的范围內，因此须有经证实符合公众利
益的理由才可清拆。主席对当局就一九九二年服务承诺
所作的诠释表示不满，并认为当局应按照该项承诺清拆
混合业权土地中政府土地上的寮屋，而不论是否有经证
实符合公众利益的理由。陈议员表示上元岭村十九巷的
清拆工作亦有违当局的原则，因部分寮屋乃建于私人土
地上。房屋署助理署长(行动及重建)解释，当局是根据
经证实符合公众利益的理由清拆该区，而且有关的私人
土地于清拆前已交还政府。

18.议员询问清拆混合业权土地上寮屋的决定，是否基于
地段上政府土地与私人土地的比例而作出，若然，标准
比例为何。房屋署助理署长(行动及重建) 重申，当局将
根据经证实符合公众利益的理由，以及有安置资源可供
拨用时，清拆私人土地上的寮屋区，而不会以政府土地
与私人土地的比例为参考标准。待得出具体的发展用途
后，当局必会清拆钻石山及鲤鱼门的寮屋区。鉴于寮屋
区的居住环境恶劣，陈鉴林议员认同当局确有需要加快
进行清拆工作，但他亦提出警告，指出为尽量减轻有关
居民的抗拒情绪，当局于公布清拆行动前必须确定有安
置资源可供拨用，鲤鱼门的清拆行动即为一例。陈议员
又认为当局有需要检讨寮屋区的规划策略，并询问当局
会否邀请私人发展商参与上元岭村和下元岭村的重建工
作。房屋署助理署长(行动及重建)对议员提出的关注事
项亦有同感，并指出每一清拆计划均需时12个月进行筹
备，以便当局可作出安置安排及通知有关居民。他又答
允将议员的意见向各有关部门转达，冀能加快进行清拆
计划。房屋署助理署长(行动及重建)回答一项相关问题
时表示，收回私人土地的赔偿事宜由地政总署负责。

19.部分议员建议主席要求当局澄清应如何诠释一九九二
年政策大纲中，有关最迟在一九九六年三月清拆所有巿
区政府土地上寮屋的承诺。主席表示会查看过往纪录，
然后才作出决定。

(会后补注：按主席的指示，事务委员会已于一九九六年
十二月四日致函当局，以跟进此事。)

V. 加强房屋署首长级人员的高层
管理架构

(立法局CB(1)398/96-97(02)号文件)

20.房屋署署长在主席的邀请下，著重阐释参考文件所载
的重点。当局建议把副署长(房屋管理及工务)(首长薪级
第4点)(D4)一职分为副署长 (房屋管理) (首长薪级第4点)
(D4)及副署长(工务)(首长薪级第4点) (D4)两个职位，是
由于副署长(房屋管理及工务)一职所涉及的职务越趋复
杂及繁重，加上署方已展开提高管理质素计划，藉以改
变员工的工作意识及改善房屋署的整体表现。鉴于提高
管理质素计划规模庞大，涵盖范围亦相当广泛，当局认
为有需要增设一个首席行政主任(首长薪级第1点)(D1)职
位，为推行该计划提供首长级的支援。最后，当局亦建
议将助理署长(财务)(首长薪级第2点) (D2)一职提升为副
署长 (财务)，从而反映该职位的角色及职责均愈见吃重
。经进行上述架构重组后，房屋署首长级人员的高层管
理架构将包括下列首长薪级职位：一个D7级职位、两个
D4 级职位及六个 D3级职位。相比之下，现时的管理架
构则包括一个 D7级职位、一个D4级职位及五个D3级职
位。

21.议员认为在缺乏例如房屋署现时及拟议组织架构图表
，以及有关职位的职责说明等辅助文件的情况下，实难
以对上述建议进行研究。他们亦认为当局建议在同一部
门同时增设一个 D3及一个 D4级的首长级高层人员职位
，实属不寻常之举。此外，建议在房屋署设立数目多达
两个 D4及六个 D3级的高层人员职位，实有违当局采取
简单和有效率的管理架构的原意。房屋署署长回应时表
示，参考文件的目的是为议员提供该等建议的背景资料
，当局向人事编制小组委员会提交该等建议以供研究时
将同时提交详细资料。为释议员的疑虑，房屋署署长答
允于会后向事务委员会提交组织架构图表及职责说明。
议员对于首长级人员的高层管理架构过于臃肿一事感到
关注，医院管理局正是其中一个例子。他们强调当局务
须提交足够的辅助文件以作支持，以便研究上述人员编
制建议。

22.部分议员并不信纳房屋署的工作量会有所增加，因为
当局已把更多工作批予外界承办，例如把部分公共租住
屋村的屋村管理及停车场管理工作私营化，以及成立屋
村管理咨询委员会。房屋署署长强调，进行改革殊不容
易，尤其是提高管理质素计划此种需要首长级高层人员
密切监察的长远计划。此外，在各项新措施的规划期內
，房屋署的工作量料将激增。举例而言，屋村管理私营
化计划仍在试验阶段，当局须视乎在三个屋村推行的试
验计划有何成效，方可决定是否在余下的 160 个公共租
住屋村全面推行该计划，其中所涉及的规划工作实相当
繁重。房屋署副署长(行政)补充，当局已委托顾问公司
就以顾客为中心及以成效为取向的提高管理质素计划进
行研究，研究报告预计可于一九九六年十二月底备妥，
并会在一九九七年一月初提交房屋委员会通过。房屋署
副署长(行政)答允在房屋委员会通过上述报告后，将之
提交事务委员会参考。

23.议员同意事务委员会已察悉上述人员编制建议，但在
现阶段就此作出任何评论乃轻率之举。主席在结束讨论
前，指示秘书将是次会议的纪要送交人事编制小组委员
会，以供审阅。

VI. 其他事项

24.议事完毕，会议于下午十二时五十分结束。

立法局秘书处
一九九六年十二月二十日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 会议纪要

I. 通过以往会议的纪要及续议事项

续议事项

长远房屋策略检讨小组委员会

II. 下次会议的日期及讨论事项

III. 境外未建成住宅物业售楼说明咨询文件

IV. 混合业权土地上寮屋的清拆问题

V. 加强房屋署首长级人员的高层管理架构

VI. 其他事项

立法局房屋事务委员会
会议纪要

III. 境外未建成住宅物业售楼说明
咨询文件

V. 加强房屋署首长级人员的高层
管理架构