2.主席汇报长远房屋策略检讨小组委员会已于一九九六年十
月二十九日会议上，审阅由立法局资料研究及图书馆服务部
拟备的两份有关「房屋需求模式研究」及「房屋需求研究」
的报告。小组委员会将于一九九六年十一月二十六日举行下
次会议，要求当局就上述研究报告所提供的资料作出阐释，
以及解答议员因关注公共房屋和私人楼宇单位的筹建时间而
提出的问题。未有加入小组委员会的事务委员会委员和规划
地政及工程事务委员会委员将获邀出席会议，参与上述事项
的讨论。

3.主席又告知席上各人，郑家富议员已由一九九六年十月二
十九日起退出事务委员会。

II.下次会议的日期及讨论事项

4.事务委员会将于一九九六年十二月二日(星期一)上午十时
四十五分举行下次会议，商讨下述事项：

－混合业权土地上寮屋的清拆问题。

(会后补注：「加强房屋署首长级人员的高层管理架构」其后
亦纳入下次会议的讨论范围。)

5.有关下次会议的首项议题，事务委员会要求法律改革委员
会考虑议员于一九九六年十二月二日会议上就此提出的意见
，然后才就「境外未建成住宅物业售楼说明」咨询文件內各
项建议作出最后决定。萧伟全先生应主席所请，答允向法律
改革委员会传达此项要求。

III. 私人住宅楼宇的租金管制措施

(立法局CB(1)224/96-97号文件)

6.对于当局迟交有关此项议题的参考文件中文本，主席表示
不满，并重申当局须于会议举行前最少五个工作天提交参考
文件的中英文本。萧伟全先生回应时解释，拟备有关参考文
件时须参考复杂的资料，是次延误乃由于搜集和查核此等资
料需时所致。

7.萧伟全先生及黃振韶先生应主席所请，向议员简述参考文
件內各项要点。萧先生著重指出，立法局于一九九三年通过
决议案，以便分期撤销租金管制。当局认为私人楼宇的租金
不应视为福利事宜，租金水平应由自由市场决定，以免对业
主的利益造成不利影响。租金管制仅属短期措施，用以保障
租客不致承受大幅加租的压力，而在情况许可下，便应撤销
此项措施。为配合订于一九九六年年底进行的撤销租金管制
措施，差饷物业估价署先后于一九九四和一九九六年对受《
业主与租客(综合)条例》(以下简称「该条例」)第I及II部条文
管制的处所进行调查。根据政府统计处所提供有关租金与入
息比例中位数的统计资料及上述调查的结果，按经修订后的
该条例第I及II部条文进行的撤销租金管制工作，成绩一直令
人满意。在此情况下，当局认为应按法例所订于一九九六年
十二月三十一日撤销租金管制。萧先生承诺向议员提供上述
调查结果的资料，以供参考。黃先生补充，截至一九九六年
四月，受管制处所约有19 500个，仅占全港私人住宅处所总
数的2%左右。他又阐释参考文件第6段所载的调查结果。

8.议员从参考文件附件C-3得悉，逾18 000个居于受管制单位
的住戶，平均须以其入息的30%缴付租金，尤其是租金与入
息比例超逾55%的主租客。他们对此深感关注，且担忧此情
况在撤销租金管制后会越趋恶化。部分议员指出，按照现行
政策，租金与入息比例超逾20%的公屋单位现有住戶可申请
租金援助。他们询问当局会否考虑向有经济困难而又同时为
轮候公屋总登记册(以下简称「轮候册」)申请人的受管制处
所租客，或因实施租金管制而一直蒙受损失的业主提供类似
的援助。周梁淑怡议员对该建议表示保留，并认为属轮候册
申请人的租客应获优先编配公屋单位而非租金援助。杨森议
员则作出警告，指此等受保障的租客如获优先配屋，将对其
他轮候册申请人有欠公平。他仍然认为租金援助是较可行的
措施。

9.萧先生回应时强调，若把租务市场看作整个市场体制的一
部分，租金增长便应由市场推动。实施租金管制会扭曲了租
务市场的实际情况，而在损害业主利益的情况下，把租金刻
意管制至偏低的水平，将导致业主不能获得合理的回报。他
又指出，保留租金管制措施实属不当，因此举不但对业主有
欠公平，且本身亦无任何资格限制，換言之，该项措施一律
适用于所有受保障租客，而不论其入息多寡。真正有经济困
难的家庭应由综合社会保障援助计划提供援助。根据该计划
，此等家庭可获发放租金津贴。为便于进一步了解实际情况
，议员要求当局尽量提供有关资料，而当局亦答允提供下述
各项资料：一九九六年四月对受该条例第I及II部条文保障的
租赁进行调查的报告全文；如参考文件附件C-3一般，就受
该条例第IV部条文管制的租赁，对按居所类别及租金与入息
比例划分的住戶分布百分率所作的分析；以及在撤销租金管
制后，租金与入息比例将超逾20%的受管制处所住戶的估计
数目。议员就同时属轮候册申请人的受管制处所租戶数目，
以及此等租戶已在登记册上轮候了多久提出一项相关问题。
黃先生回答时表示，在19 000个居于受管制处所的住戶中，
有4 500个为轮候册申请人。至于其余住戶，有部分因月入
超逾入息限额而未能符合入住公屋的资格，而其他则放弃
提出申请。黃先生答允翻查是否有这方面的分项数字资料
，但却作出警告，指差饷物业估价署未必备有如该4 500个
住戶已在轮候册上轮候了多久的资料。

10.部分议员坚决认为，当局应重新考虑为在撤销租金管制
后遇上真正经济困难的住戶提供租金援助的需要，因为并
非所有住戶均有资格申请综合社会保障援助。萧先生回答
时表示，在推算受该条例第I及II部条文管制的处所的平均
租金增幅时，是在按市值租金每年增加10%的基础上计算
。市值租金在过去五年及最近三年来的每年平均增幅分别
为7.5%和5%，因此，上述假设已较实际增幅为高。在撤销
租金管制后，每月须多付的租金将由15元至573元不等。当
局认为此等租金增长所造成的影响是可以应付的，且相信
不会大大加重有关租客的经济负担。他重申，综合社会保
障援助已是当局向贫苦大众提供的一种援助。此外，当局
亦订有体恤安置计划，让社会福利署可向房屋署转介个案
，从而安排有关人士入住公屋。老年人可根据各项高龄人
士优先配屋计划获优先编配单位，而家中有年老成员的住
戶，在申请公屋的轮候时间方面亦可获缩短三年。当局应
议员所请，答允提供资料，示知受管制处所在过去五年及
最近三年的租金增幅分别为何。

11.议员对合资格租戶的求助途径虽知之甚详，但对于撤销
租金管制为沒有资格获取上述援助的人士所产生的影响仍
表关注。部分议员认为，由于当局早于一九九三年已制订
撤销租金管制的时间表，故有需要因应不断转变的经济及
社会情况检讨该时间表，以确保其仍然适用。杨森议员则
辩称，当局若要奉行自由市场政策，则自始便不应实施租
金管制。在经济情况恶化而导致租金高企和入息偏低的情
况下，目前实有必要检讨撤销租金管制的时间表。他承认
此举或会对业主有欠公允，但却指出这个问题事关重大，
必须予以特别考虑。另一方面，陈鉴林议员建议必须在公
屋供应情况有所改善时，才可终止租金管制。

12.萧先生回答时著重指出，当局已作出有关提高租住公屋
供应量及缩短公屋轮候时间的服务承诺。他又强调，在现
时的入息限额限制下，并非所有受管制处所的租客均符合
入住公屋的资格。他提醒议员，各有关方面于一九九三年
商讨撤销租金管制一事时，皆同意应让受管制处所的租金
款额逐步增至市值租金水平。在考虑撤销租金管制工作的
进度后，当局仍然认为无须改变撤销租管的步伐，并应按
原定时间终止该条例第I及II部条文所作的租金管制，否则
便会对业主的利益造成莫大影响。此外，作为一项经济措
施，租金管制并不能用以达到福利上的目的。议员对当局
的回应感到失望，涂谨申议员更表示，为保障贫苦大众的
利益，他或会提出决议案，使租金管制措施不得于一九九
六年十二月三十一日终止。

13.至于参考文件附件C-3所载主租客的租金与入息比例偏高
一事，黃先生表示，由于有关租客可能未有申报从分租客方
面收取的租金款额，故该数字仍有待证实。他又指出，即使
把主租客的租金与入息比例计算在內，受该条例第II部条文
保障的租客的租金与入息比例整体平均数字亦仅为27.7%，
较第IV部条文下不受保障租客的为低，后者所须缴付的租金
平均占其入息30%。议员认为租金与入息比例未必可反映实
际情况，因为租客在加租时可能被迫迁往较小的单位。为作
更深入的了解，议员认为如获得一九九四至九六年间租客所
居单位面积上的转变的有关资料，将会十分有用。潘士谔先
生表示，据所得资料显示，一九九六、九四及九二年受该条
例第II部条文管制的物业单位的平均面积，分别为54.4、53.7
及53.8平方米。差饷物业估价署并无备存如所居单位面积上
的转变、或受该条例第II部条文保障而已迁往该条例第IV部
条文下不受管制处所的租客数目的资料。

14.议员忧虑一旦撤销租金管制，受管制处所的售价会上升，
业主可能会就市区重建计划索取款额更高的赔偿。他们询问
当局有否任何措施，应付撤销租金管制对市区重建计划进度
带来的影响。黃先生回应时表示，由于在撤销租金管制后，
有关租客将可根据该条例第IV部条文的规定获得租住权保障
，因此，上述处所的售价预料不会大幅上升。他又补充，撤
销租金管制对重建计划赔偿额的影响将微乎其微，因赔偿额
是按照有关物业当时的应课差饷租值厘定。当局应议员所请
，答允把过去数年的消费物价指数和与房屋有关的开支作一
比较，并提供有关资料。

15.涂谨申议员提出下述议案：

「立法局房屋事务委员会对当局计划按原定时间于一九九六
年十二月三十一日终止租金管制之举不表赞同」。

杨森议员就该议案提出下述修正案：

「立法局房屋事务委员会认为当局既未制订任何措施以应付
撤销租金管制所带来的影响，则终止租金管制并非恰当之举」。

涂议员其后对其议案的措辞作出下述修改：

「立法局房屋事务委员会与当局进行讨论后，对其按原定时
间于一九九六年十二月三十一日终止租金管制的计划不表赞
同，因当局未有制订任何改善受管制处所租客的租金与入息
比例的措施，且拒绝向有关租客提供租金援助」。

陈婉娴议员虽支持该议案的出发点，但却建议把经济和社会
情况有所改变此项因素亦包括在议案內。

16.涂议员认为不可能把上述各点全部纳入议案內，故此建议
保留其原先提出的下述议案：

「立法局房屋事务委员会对当局计划按原定时间于一九九六
年十二月三十一日终止租金管制之举不表赞同」。

杨议员其后撤回其就该议案提出的修正案。

17.主席征询议员对上述议案的意见，该议案获所有出席会议
的委员通过。周梁淑怡议员对该议案不表反对，但却表示保
留。主席指示秘书处向当局传达此项议案。

(会后补注：秘书处已于一九九六年十一月五日就该议案致函
当局。)

IV.青衣宏福花园的单位质素

(立法局CB(1)224/96-97(02)/(03)号文件)

18.主席解释，事务委员会关注到夹心阶层住屋计划的单位质
素有何须予改善之处及有关的监察机制，故把此事纳入是次
会议的议程內。

19.苏庆和先生承认，宏福花园的单位确有不善之处。香港房
屋协会(以下简称「房协」)已根据过往经验，加强监管夹心
阶层住屋计划各项工程的质素保证工作，以免重蹈覆辙。承
建商须建造「样板房」，供参与建筑工程的各行业人士参考
，以统一所有工序，并确保整项工程的造工一概达到良好的
水准。地盘內会设有示范单位，为买家在验收楼宇时提供一
般的参考标准，而房协亦会格外留意因外墙装置而导政的渗
水问题。苏先生补充，房协单位日后若再出现任何如宏福花
园的不善之处，他本人定会为此负责。议员对苏先生所作保
证表示欣赏。

20.议员从参考文件附录甲所载的认可建筑工程承建商名册得
悉，在该名册所列的承建商中，只有23个可竞投任何价值的
工程合约。他们询问房协在作出此项安排时，有否考虑各承
建商的能力。苏先生表示，上述名册乃参照房屋委员会及布
政司署工务科的承建商名册编制。房协会根据此等承建商过
往的工作纪录、财政状况及现有工作量，评估他们是否适合
承办房协的工程。苏先生补充，在每项夹心阶层住屋计划工
程中，房协均会按照工程建筑师的意见，邀请名册上八个可
胜任有关工作的承建商竞投承办该项建筑工程。此等承建商
完全明白房协的要求，而房协亦会定期进行实地视察，监察
建筑工程的进度。然而，苏先生作出警告，指建筑工程可能
会因种种无法预测的理由而出现问题。他又补充，建筑业正
面对劳工短缺的问题，此事或会对目标落成日期有所影响。
一位议员询问房协对宏福花园承建商采取了何种行动，苏先
生回答时表示，有关承建商已从认可承建商名册除名。

21.黃伟贤议员察悉，在宏福花园部分公共地方的建筑工程尚
未完成的情况下，当局便已发出入伙纸，这与上水中心因绿
化地带的工程仍未完成而不获发给入伙纸的情况截然不同。
他要求房协就此作出澄清。吴世豪先生表示，只要建屋工程
及安装消防装置和水电供应设施的工程完成后，便可发出入
伙纸。主席表示签发入伙纸一事不在房协的职权范围內，并
要求秘书联络屋宇署，以作跟进。

V.夹心阶层房屋单位的转按事宜

(立法局CB(1)224/96-97(04)号文件)

22.陈佩珊小姐回应主席时表示，房屋科已就事务委员会对夹
心阶层房屋单位转按事宜所表达的关注，向房协、香港金融
管理局及财经事务科作出咨询。当局不反对房协容许夹心阶
层住屋计划中贷款计划下的贷款人转換第一按揭银行，但房
协必须确保有关安排不会违背该计划的基本原则和不会影响
政府的权益，以及政府无须承担任何因签立所需法律文件而
须缴付的法律和行政费用。

23.至于透过贷款计划购买的单位与其他私人楼宇住宅单位的
转按安排有何不同，陈小姐表示，透过贷款计划购买的单位
一般须作两次按揭，分别是向银行办理的第一按揭及房协提
供的第二按揭。合资格申请人在转按时，须先取消原有的第
一按揭，用作缴付首期的第二按揭便会随即成为第一按揭。
在办理「新造第一按揭」的手续后，才可批出转按贷款，但
「新造第一按揭」的优先次序，则会列于房协原先提供的第
二按揭之后。因此，银行在审批转按申请方面均有所保留。
虽然如此，为纾减银行的忧虑，房协已作出努力，以书面方
式同意「新造第一按揭」将被视作较第二按揭更早办理和注
册，故其优先次序将在第二按揭之上。在获得此项保证后，
现已有一间银行完成与房协的贷款修订文件，以便实行转按
安排。虽然当局对解决这方面的技术问题感到乐观，但陈小
姐强调，此事基本上涉及商业决定。王丽珍女士补充，陈小
姐较早前提及的银行，至今已处理逾20宗转按申请，而不少
银行亦已知会房协，表示打算检讨其有关夹心阶层住屋计划
的现行政策。

VI.其他事项

24.议事完毕，会议于上午十二时五十分结束。

立法局秘书处
一九九六年十一月二十八日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 会议纪要

I.通过以往会议的纪要

续议事项

II.下次会议的日期及讨论事项

III. 私人住宅楼宇的租金管制措施

IV.青衣宏福花园的单位质素

V.夹心阶层房屋单位的转按事宜

VI.其他事项

立法局房屋事务委员会
会议纪要