--	在发表咨询文件前向事务委员会简报当
	局的建议及其对房屋需求的预测；
--	向议员提供该份咨询文件及房屋需求工
	作小组的报告；及
--	在有需要时作出安排，举行进一步的技
	术简报会。

3.主席并汇报香港地产行政学会就现行处理发展计划的机
制拟备了一份报告，并提出多项改善该机制的建议。有关
报告已随立法局CB(1)618/96-97号文件分发给议员。另外，
事务委员会正安排与规划地政及工程事务委员会举行联席
会议，与有关政策科及政府部门会晤，研究缩短房屋单位
筹建时间的方法。

(会后补注：有关会议定于一九九七年二月十八日(星期
二)上午八时三十分举行)

II.下次会议的日期及讨论事项

4.事务委员会的下一次例会将于一九九七年二月三日(星期
一)上午十时四十五分举行，讨论下列议题：

--外发公共屋村的管理合约；及

--平房区政策

5.主席并提醒议员已定于一九九七年一月十三日(星期一)
上午十时四十五分举行特别会议，讨论「重建观龙楼及丹
拿山村」，并就梁耀忠议员提出的1996年房屋(修订)(第3
号)条例草案及廖成利议员提出的1997年房屋(修订)条例草
案，听取有关方面所作简报。

III.私人住宅物业的售价

(立法局CB(1)615/96-97(01)及(02)号文件)

6.主席对当局过迟提供此一议题的参考文件的中文本表示
不满，并再次要求当局最少在会议前五个工作天为议员提
供参考文件的中英文本。副房屋司解释，由于需要时间核
对及整理参考文件內的数据，以致延误了提供参考文件的
时间。为避免日后再次出现同样情况，主席建议当局先将
拟备好的参考文件送交立法局秘书处，其他补充文件则以
附件形式随后附上，副房屋司接纳是项建议。

7.应主席的邀请，副房屋司著重介绍参考文件的要点。他
表示住宅物业市场出现的讯息不明朗。在一九九六年十一
月，二手物业的价格持续上升，而大型住宅单位价格上升
速度，一般较中小型单位的上升速度略快。另一方面，一
手市场(特别是豪宅)的投机炒卖活动大幅增加，炒家藉公
司名义购买楼宇，日后再转让公司的股份。另一种投机炒
卖方式，是透过空殼公司把中签的筹号出售炒卖。房屋司
已成立一个跨部门小组，负责整理有关住宅物业市场的资
料，并定期监察有关情况，特别是对用家市场的影响。如
情况日趋恶化，小组会在有需要时考虑采取适当措施应付
有关情况。副房屋司强调，当局不论采取何等措施，其目
的均是在不干预自由市场竞爭的情况下，平衡有关各方的
利益。

8.议员认为问题正急速恶化，实在有必要采取紧急应变行
动。由于大型住宅单位的炒卖活动会带动中小型住宅单位
的价格上升，当局应立刻采取行动，打击投机活动。部分
议员表示，民主党的立场是当局应推行若干财政措施，遏
止楼价飈升，例如向短期转售的物业征收10%资本增益稅
，及向在两年內转让股份资本的土地持有公司征收较高的
厘印稅，从现时的0.3%提高至10%。按照民主党的建议，
投机炒卖活动的成本将会大幅增加，令炒家即使交易频繁
亦无利可图。此外，当局又应考虑禁止以公司名义购入楼
宇。

9.副房屋司感谢议员对打击物业市场投机活动的关注，但
表示他不宜就建议中的财政措施发表意见，因为此方面的
事情属财务科的职权范围；无论如何，当局会适当地考虑
议员的意见。他强调楼市的情况复杂而敏感，鉴于有关房
地产界的消息会对香港的经济造成影响，任何形式的干预
，均须在推行前详加考虑。副房屋司向议员保证，当局会
密切监察楼市，如有需要，会实施适当的措施。他又补充
，自房屋科成立以来，该科一直监察楼市的情况。首席助
理房屋司承认投机炒卖活动有增加的趋势，然而禁止公司
买卖物业则有欠妥善，因为此乃商业社会的正常活动；此
外，并非所有公司均进行投机炒卖活动。他补充，在事务
委员会一九九六年七月十二日会议后，当局一直考虑向转
售股份资本的土地持有公司征收印花稅的建议。当局亦曾
提醒市民有关投机炒卖活动的风险。与此同时，为了打击
投机活动，部分物业发展商亦采取自发性措施，如把以公
司名义购入的楼宇单位数量限制在出售单位总数20%以內
，及一次过推出较大批单位。倘此等措施奏效，当局希望
其他发展商日后推出楼盘时亦会采取类似的措施。

10.鉴于居所是市民的基本需要，议员不认为当局应单靠地
产业自律。部分议员认为既然打击投机活动的第一阶段措
施在一九九四年年中实施以来未能发挥作用，就应该实施
第二阶段的惩罚性财政措施，以遏止短期投机活动。他们
并询问有关实施建议中的印花稅的进度，以及效法银行只
限提供楼价七成按揭贷款的做法，强制规定发展商须把以
公司名义购入的楼宇单位数量限制在出售单位总数20%內
的可能性。其他议员指出，一次过推出较大批单位并未使
有意自置居所的真正买家受惠，因为此等单位中，不少已
预留作內部认购。他们询问当局会否考虑制订较严格的准
则，以限制內部认购。议员提出的其他建议包括登记申请
购入物业的公司的董事姓名，使该等物业只可售予以该等
董事姓名登记的公司；以及把旧工业区重新规划为住宅区
用途。

11.首席助理房屋司强调当局完全赞同自由市场经济的哲学
，认为市场如能自行调节，便应尽量减少干预。当局将鼓
励发展商自动及灵活地推行打击投机炒卖的措施。他向议
员保证，当局将密切监察发展商采取新售楼措施后的效果
。至于在一九九四年实施的打击投机活动的措施(包括针对
炒卖未建成楼宇的措施)，首席助理房屋司表示，一九九四
年內楼宇买卖成交个案数目及涉及的总金额均较低，由此
可见该等措施在遏止投机活动方面已见成效。但鉴于现时
的投机活动模式与一九九四年四月时的情况不同，因而有
可能需要对该等措施作技术性调整，以针对藉公司名义买
卖楼宇的投机活动日益增加的情况。副房屋司补充，稅务
局会根据从发展商取得的资料，向以转售公司或筹号方式
进行的物业交易征收利得稅。他重申当局无意延迟实施此
类征稅行动，但亦不宜过早披露此等措施的详情。至于內
部认购活动一事，首席助理房屋司表示，在一九九四年实
施打击投机活动的措施后，內部认购的配额已告减低至10
%，发展商并须向法律咨询及田土转易处提交藉內部认购
获配单位的买家及其单位的附表。为协助议员了解其中情
况，议员要求当局提供在一九九四年制订打击投机活动的
措施一览表，以及法律咨询及田土转易处就最近将军澳一
个楼盘售楼情况所提交的报告。

12.一位-议员认为当局应为有意置业的人士提供有关市场
情况及未来房屋供应量的正确资料，以便他们了解情况后
作出明智的决定，副房屋司确认有此需要，并表示在差饷
物业估价署及其他有关部门的协助下，当局正发展一套综
合资讯系统，以监察个别工程计划的进度，并就中短期的
房屋供应量提供正确的预测。他重申当局的政策目标，是
在未来五年內，提供195 000个私人住宅单位，而当局有信
心可达致此一目标。议员要求当局尽量就下列项目提供资
料：(a)以表详细列出物业发展商所持土地，特别是透过官
地拍卖所购得的土地，在过去两年建成的单位数量及按个
别批地计划兴建的单位数量；以及(b)按照五年內建成150
000个住宅单位的目标，估计每年需建成的数量。至于最
近在买卖协议登记的单位面积分项数字，首席助理房屋司
表示，差饷物业估价署须在楼宇成交约四星期后，才能综
合有关资料，亦因此一原因，当局把文件提交事务委员会
前，需要若干时间编写有关参考文件。

13.部分议员认为地价高昂导致楼价急升，而彻底解决问题
的方法，便是由当局供应更多土地及房屋单位以满足市民
的需求。副房屋司向议员保证当局会密切及每隔五年定期
监察公共房屋及私人楼宇的建屋进度；此外，有关土地供
应问题，将在长远房屋策略评议中一并考虑。一位议员对
发展商屯积新建楼宇单位表示关注，并询问当局会否考虑
在建筑规约中增订出售新建楼宇单位的限期，以确保新建
单位不会延迟出售。副房屋司表示，倘新建楼宇未能按建
筑规约所订定日期建成，发展商将须缴付罚款。首席助理
房屋司补充，发展商屯积楼宇单位，将会使其无法动用资
金，并须缴付利息及其他开支例如管理费及差饷等，凡此
种种均足以令有关公司放弃屯积楼宇单位；而且大部分发
展商为上市公司，他们必须向其股东负责。

14.梁耀忠议员提出下述议案：

「立法局房屋事务委员会强烈要求当局采取紧急行动，增
加住宅单位的供应量，及推行积极措施，打击住宅楼宇市
场的短期投机活动，并在短期內向事务委员会提交报告」
。

陈伟业议员及司徒华议员支持该议案，他们建议在议案內
加上「立法局房屋事务委员会强烈斥责当局不采取行动对
付短期投机活动」及「当局应推行积极措施，打击住宅楼
宇市场的短期投机活动，特别是炒卖筹号」。但何承天议
员则对陈议员的建议表示有所保留。

主席其后对议案的措辞作出下述修改：

「立法局房屋事务委员会强烈斥责当局不采取行动对付短
期投机活动，并强烈要求当局采取紧急行动，增加住宅单
位的供应量，及推行积极措施，打击住宅楼宇市场的短期
投机活动(特别是炒卖筹号)，并在短期內向事务委员会提
交报告」。

15.议案以投票方式表决，结果出席会议的事务委员会委员
中，九人投赞成票，一人投反对票(何承天议员)，及两人
弃权(蔡根培议员及罗叔清议员)。议案获得事务委员会通
过。主席指示秘书处向当局传达此项议案，并要求当局在
一个月內作积极的回应。

(会后补注：秘书处已于一九九七年一月六日就该议案致
函当局。)

IV.租金援助

与香港社区组织协会(以下简称「社协」)举行会议

(立法局CB(1)615/96-97(05)号文件)

16.应主席的邀请，曾迦慧小姐著重介绍该参考文件的要点
。她表示私人楼宇的住戶(包括该等居住于床位寓所、细小
房间及单位者)而又同时是轮候公屋总登记册(以下简称「
轮候册」)的申请人，均由于政府无法兌现为市民提供足够
租住公屋单位的承诺而须缴付过高的租金，一人家庭往往
要轮候九年才获编配入住租住公屋。根据香港社会服务联
会及乐施会进行的调查显示，私人唐楼的租客所缴交的租
金占其收入的四成，致令其生活水平低于在综合社会保障
援助(以下简称「综援」)计划下领取综援的人士。倘若当
局维持容许私人楼宇租金管制逐步撤消的立场，情况势将
恶化。曾小姐认为公屋单位供应量如足以应付需求，该等
人士应可获分配租住公屋；为此之故，当局实有责任为该
等人士提供如租金援助的补偿。根据社协的建议，在轮候
册轮候达两年的人士，应可获得租金援助，金额相等于实
际租金与公屋租金的差额，或综援计划下租金津贴的上限
。曾小姐强调建议中的租金援助并非无先例可援，因为当
局现正为夹心阶层房屋计划的申请人提供贷款。长远的目
标，则应由当局提供足够的租住公屋单位满足需求。杨秉
先生与梁苏先生亦促请当局考虑为私人楼宇的租戶提供经
济援助，以纾缓高昂租金的压力。

与香港公共房屋政策评议会举行会议

(立法局CB(1)615/96-97(03)号文件)

17.罗就先生在回应主席提问时表示，当局未能兌现在一九
八七年长远房屋策略检讨中所作承诺，即轮候册上未获编
配公屋单位的申请人，其需求可在一九九六年前获得满足
。罗先生认为，为改善现行状况，当局除提供翻新的单位
外，更有必要为香港房屋委员会及香港房屋协会提供足够
的建屋土地，每年平均建成50 000个新租住公屋单位；他
补充，为轮候册申请人编配「旧」单位是不合理的。他又
认为当局应考虑每年最少为轮候册申请人编配28 000个租
住公屋单位，以缩短轮候时间。罗先生建议作为一项短期
措施，当局应为现时轮候册上150 000名申请人提供租金援
助。援助的方式可根据社协的建议，并应在申请人获编配
租住公屋后停止提供。为避免影响房屋委员会的财政状况
，应从土地基金拨款支付租金援助。梁炳华先生表示，倘
若当局拥护自由市场政策，最初就不应推出资助自置居所
的计划。他认为为夹心阶层房屋计划申请人提供的贷款，
应用作津贴轮候册申请人，因为前者并无即时的房屋需求
。长远而言，目标应是由当局加速兴建租住公屋，以满足
市民的房屋需求。

与当局举行会议

18.副房屋司回应主席提问时表示，当局深知有必要为贫苦
大众提供社会保障网，并为有真正需要的人士提供综援；
至于综援是否足够则是另一问题。至于一九八七年长远房
屋策略检讨，副房屋司表示，现时作事后检讨，当时有关
房屋需求的推算可能过份乐观。当局在最新制订的长远房
屋策略评议中采用新的房屋需求模式，使当局可以根据情
况变化作出调整，以期为未来需求制订一系列尽可能是最
准确的估计。副房屋司了解土地供应对建屋量指标有著重
大影响，他向议员保证有关问题将会在长远房屋策略评议
中一并考虑，该份咨询文件将于短期內发表。他又强调当
局承诺为有需要的住戶提供足够的房屋单位(包括公共房屋
及私人楼宇)及缩短租住公屋的平均轮候时间。在一九八五
年，轮候时间为八年，现时已缩短至六年半；当局的指标
是在二零零一年把轮候时间进一步缩短至五年以下。副房
屋司进一步解释，根据过往的经验，在轮候册上的150 000
名申请人中，估计只有70 000至80 000个住戶符合资格入住
租住公屋。

19.议员虽知悉符合资格的申请人可透过哪些渠道寻求援助
，但对若干不符合资格申请综援及生活水平低于综援领取
者的人士仍然表示关注。部分议员认为当局应对一九八七
年长远房屋策略检讨中过份乐观负责，并认为当局应为受
影响的轮候册申请人提供租金援助，作为一种补偿。其他
议员则认为特别是对于若干不愿意向综援计划寻求援助的
人士，当局为他们提供租金援助将是一个可行的办法。此
外，实施租金援助亦可发挥敦促作用，令当局加速实践租
住公屋的建屋量的指标。

20.副房屋司强调，就一九八七年长远房屋策略检讨而言，
除了在进行检讨期间出现当局无法预知而又可能对房屋需
求有所影响的因素外，该项检讨內不少建议已取得重大的
成果。他又认为不同的社群有不同的需要，因此不宜把建
议中的租金援助与夹心阶层房屋计划下的贷款作直接比较
，更何况后者是应议员的要求而推行的。至于居住在床位
寓所的人士，他答允与政务科联络，尽可能为该等人士提
供援助。房屋署助理署长(申请及居屋)补充，自置居所贷
款计划是当局收回租住公屋作重新编配用途的渠道。直到
目前为止，当局已收回约10 000个单位。轮候册上约84 000
名申请人的轮候时间是稍超过三年。他又提出警告，倘推
行建议中的租金援助，私人楼宇的租金及轮候册的申请人
数目均会上升。除了推行建议所需的行政开支外，估计每
年为轮候册上所有合资格的申请人提供租金援助所需金额
为32亿元。主席指出，既然当局估计轮候册上只有80 000
个住戶符合资格入住租住公屋，当局估计的开支实属过高
。总房屋事务经理(申请)同意该估计金额可能偏高，并补
充根据过往经验，在删除不合资格的申请人后，只有约54
%申请人是符合资格的。一位议员认为当局可透过调查，
确定现居于私人楼宇、不符合资格申请综援但生活水平却
低于领取综援人士及现居于私人楼宇的住戶数目，此举将
有助当局进行估计工作。

21.至于在最新制订的长远房屋策略评议中增加租金援助的
可能性，副房屋司表示，要在咨询文件发表前讨论此事项
，实属言之过早。他重申议员的意见将获得适当考虑。最
重要的一点，就是要为有需要的住戶提供足够的公屋单位
，而租金又是他们负担得来的。在回答另一条相关的问题
时，副房屋司表示，房屋署署长就缩减轮候名单提出一个
方案，是轮候册上有迫切需要的住戶可在编配租住公屋单
位时享有较优先的次序。香港公共房屋政策评议会的梁炳
华先生反对此一做法，认为此举对轮候册上其他申请人不
公平。

22.主席在结束讨论前表示，立法局将在一九九七年一月中
就租金援助进行议案辩论，他呼吁议员届时踊跃发表意见
。他又促请当局认真地考虑议员的意见。

V.其他事项

23.议事完毕，会议于下午一时三十分结束。

立法局秘书处
一九九七年一月二十九日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会 会议纪要

长远房屋策略检讨小组委员会

与香港社区组织协会(以下简称「社协」)举行会议

立法局
房屋事务委员会
会议纪要