6. 在建筑成本方面，主席指出，附录B以每个单位的成本作比较，而并非以每平方米的成本作对比，因而令人产生错误印象，以为中转房屋单位的成本比和谐三型的租住公屋单位低。事实上，两者每平方米的成本相若，大约为5,000元，相差幅度约为200元。在此情况下，选取较差类别的房屋并非明智之举。此外，和谐三型公屋亦可让旧型公屋的住戶改善居住环境，继而腾出其公屋单位，由当局再行分配予有真正需要的人士。基于上述考虑因素，主席询问，将资源用于兴建和谐三型屋村而并非用于中转房屋，是否能更加善用资源。

7. 房屋署助理署长(行动及重建)答称，虽然两类房屋的建筑成本相若，但与和谐三型屋村比较，中转房屋能令更多住戶受惠。中转房屋每层可容纳36戶，但和谐三型公屋每层却只可容纳20戶。中转房屋可应付因清拆寮屋区及临时房屋区(以下简称「临屋区」)而出现的急切房屋需求，而未符合入住公屋的临屋区居民可即时得到适
当安置，而不致无家可归。

8. 副房屋司澄清，附录B所载的资料并非蓄意误导。在考虑成本时，必须同时顾及机会成本，因为押后清拆临屋区将会妨碍其他公屋工程。然而，政府当局在作出最后决定前，将会充分考虑议员的意见。

9. 一名议员表示理解当局需要兴建不同种类的公共房屋以应付住屋需求，亦不反对中转房屋的概念。然而，他关注该等中转房屋所处的地点，并且表示，在将军澳等交通较为方便的地区兴建中转房屋，会更为市民所接受。他亦问及以预制组件建筑的中转房屋的保养成本及租金水平。房屋署助理署长(行动及重建)察悉上述意见，并表示以预制组件建筑的大厦在强度及耐用程度方面均符合标准，楼宇的质素及保养应不会构成问题。在使用年期方面，中转房屋与其他公屋大厦相若。政府当局正与房委会商讨中转房屋的租金水平，目的是将租金订于合
理的水平。

政策方向

10. 部分议员认为，中转房屋的建议反映出公共房屋政策的一般弊端。在解决临屋区的清拆问题时，政府当局制造新的问题及不公平的情况。中转房屋的建议，只是将临屋区清拆戶由问题的一端转至另一端，而在旧型公屋居住已久的住戶，改善居住环境的希望仍然落空。此项建议将会受到批评。议员认为，若要正确对待此问题，已划作长远用途的土地，不应用作兴建临时房屋。中转房屋的建议，是用以履行总督对清拆临屋区所作承诺的简单方法，但此项承诺亦可透过重建及徙置方式实践。因此，议员促请当局致力于兴建新公屋单位及翻新旧单位等更有效率的计划。当局的路向应为增加土地供应，加快兴建房屋，以及无需经过中转房屋的过渡安排而直
接徙置临屋区清拆戶。

11. 一名议员认为，当局将所有临屋区清拆戶安置在屯门及天水围的中转房屋，是要达致将居民由市区外围迁往偏远地区的效果。他担心此种方式可能是当局日后采用的隐藏政策，与原区安置的惯例不符。房屋署助理署长(行动及重建)表示，临屋区清拆戶过往亦曾被徙置至新界，而屯门区的公屋亦日益受欢迎，因为居民已克服初期不愿迁入屯门的心理，并且能善用该区的社区服务及设施。他澄清，两个中转房屋的选址受到有否土地可用的限制，上述结果纯属巧合，他亦指出，在市区或接近市区的地点拨出中转房屋用地，并非实际可行。

12. 副房屋司确定，中转房屋可应付临屋区清拆戶的中期及紧急住屋需要。他向议员保证，当局不会为实践清拆临屋区的目标而牺牲长远的公屋需要。此项保证亦适用于屯门及天水围的中转房屋。关于整体政策方面，议员认为长远而言需要有充裕及适当的土地。副房屋司赞
同议员的见解。

翻新较旧的租住公屋大厦

13. 一名议员表示，基于住戶对楼宇结构老化的投诉，特别是楼宇所用的混凝土不断变质，因此不赞同以翻新较旧的公屋大厦作为解决临屋区清拆问题的方法。倘若考虑到翻新的单位使用年期只有5年，但新建楼宇的使用年期最少有20年，翻新楼宇计划的成本效益更逊于兴建新的中转房屋大厦。安全因素亦是新楼宇更为可取之
处。

14. 副房屋司表示，房委会及政府当局仍在考虑建兴层数较多的中转房屋的建议，预计两个月內将会作出决定。
由于难以物色适当的新地点，当局亦会考虑长远的解决方法。房屋署助理署长(行动及重建)补充，资料文件第5
段所述3座经翻新的旧型公屋大厦，尽管因楼宇状况老化而需要清拆，而使用年期只有大约5年，但仍然安全
及适宜居住。

15. 关于清拆全部19个临屋区的时间表，副房屋司表示，所有在1984年以前落成的临屋区经已清拆，而另有6个将于1997年年底清拆，其余则会尽快清拆。清拆临屋区所得的土地将会转作规划署原先划定的长远用途，其中或会包括兴建公屋。他亦在回应一名议员时确定，当局将会评估该两座以预制组件建筑及层数较少的中转房屋的试验计划。房屋署助理署长(行动及重建)补充，所有临屋区均会在2000年年初或之前清拆。层数较少的房屋共有984个单位，分别位于沙角尾及朗边，可迅速提供单位，以应付寮屋区及临屋区清拆戶的急切需要，并可作为长远安排的补充。虽然中转房屋单位主要为新近的清拆戶而设，但房屋署助理署长(行动及重建)答应考虑议员的意见，即邀请邻近临屋区的持证人申请入住。

V 为夹心阶层房屋计划单位提供财
务支援及市区改善计划单位的售价

(立法局CB(1)1487/96-97(02)号文件 ── 李永达议员提
出的关注事项；
立法局CB(1)1487/96-97(03)号文件 ── 对立法局
CB(1)1487/96-97(02)号文件的回应；
立法局CB(1)1487/96-97(04)件 ── 当局就财政支持夹
心阶层住屋计划单位提交的资料文件；及
立法局CB(1)1487/96-97(02)号文件 ── 当局就市区改
善计划单位售价提交的资料文件)

市区改善计划单位的售价

16. 主席不赞同以十足市价出售市区改善计划单位。尽管当局以相等于十足市值的土地补价将该等地区批予香港房屋协会(以下简称「房协」)，但鉴于房协的整体财政状况良好，他质疑以十足市价出售该等单位是否合理。房协在出售4个夹心阶层住屋计划(以下简称「夹屋计划」)
的单位及市区改善计划的单位方面取得可观的利润，在上一财政年度已累积逾35亿元的盈余。根据房协的整体财政状况，应可将售价略为调低，以履行房协照顾社会夹心阶层的社会目标。部分议员支持此见解，并认为将售价订于十足市价的水平会令市区改善计划成为公开市场上一项纯粹商业的计划，令房协与其他私营发展商无异。该等议员认为此非房协应担当的角色，而资源亦并非用以满足对象客戶的需求。一名议员担心，以十足市价出售市区改善计划单位，会加强私人发展商在维持物业价格方面的力量。他询问当局能否采用与其他资助房屋计划相同的方法，在批地予房协时给予折扣。

17. 一名议员更指出，自市区改善计划于1974年推出以来，至今只有4 122个单位落成，成绩只属一般。他询问当局有否打算提高该项计划的成效。另一名议员建议，当局应考虑终止推行市区改善计划，将资源及力量集中协助夹心阶层及其他有需要的阶层。

18. 副房屋司回应时表示，房协是一个独立非牟利机构，负责补充政府的公共房屋计划。房协亦曾因应社会要求，协助承担小型的工程项目，例如老人住屋计划。当局完全认同房协的贡献。当局现正与房协讨论市区改善计划的日后路向，包括可能进行的改善工作，并会充分考虑议员的意见。批给房协的土地的土地补价，属财政科的财政政策，至今尚未有人提出市区改善计划的土地补价问题。他特别指出，市区改善计划的主要目标在于改善
市区旧区的环境。

19. 香港房屋协会执行总干事(以下简称「房协执行总干事」)确认，市区改善计划的主要目标是透过重建旧楼，改善市区旧区的环境，以及提供公共游憩用地、托儿所及老人日间护理中心等康乐及社会设施，但其中涉及各种限制因素及风险。以「欣荣花园」为例，该项计划历时8年完成，其中5至6年时间用于处理征用土地、安置、收回土地及清拆工作，并在洽谈申索及补偿，以及保养已征用而有待发展的楼宇方面，花费相当的人力及金钱。私人发展商不大可能有兴趣承担同类性质的重建计划。此外，他强调，房协备有不同组合的发展计划及房屋计划，以应付社会各阶层的需要。在履行其职责方面，房协一直乐于在其计划中配合政府的目标，包括提供政府
／团体／社区用途用地。更重要的一点，以及有别于私人发展商的方面，就是房协会将所有在发展计划中赚得
的盈利再行投资，以资助其他公共房屋计划，或为该等公共房屋计划提供资金，令更多社会阶层受惠。基于上述所有考虑因素，以及须缴付相当于十足市价的土地补价，房协在厘订楼价时采用将价格订于接近市价水平的政策实属合理。虽然已作出上述解释，房协执行总干事表示，房协愿意考虑为受重建计划影响的房协住戶及符合资格的清拆戶调整价格。此外，他指出，作为协助政府满足住屋需求的执行机构，房协必须依循各项主导政
策。

20. 一名议员提出夹心阶层某部分人士面对的问题。在享用资助房屋的资格方面，他们的家庭总收入介乎房委会租住公屋住戶收入的上限及房协夹心阶层住屋计划最低入息限额之间。他们入住资助房屋的唯一机会，就只有以「白表」申请人的身分申请房委会的居者有其屋
(「居屋」)单位，成功被抽中的比率为1:30，而「绿表」申请人的成功比率则为1:7。他询问房协会否顾及该部分的夹心阶层人士。房协执行总干事表示，此为政策上的
问题，须由政府当局考虑。

夹心阶层住屋计划单位的财政支持

21. 主席询问，鉴于夹屋计划单位的按揭利率不及居屋单位优厚，而在银行转按方面亦会有困难，当局能否进一步改善为购买夹屋计划单位人士提供的财政安排。副房屋司表示，有关情况现已改变，因为该两类单位的现行利率已无分别。房协执行总干事补充，由于有关文件的处理方式经已改善，银行转按方面的困难现已得到解决。虽然银行一般会为居屋／私人参建计划单位的人士提供十成按揭，以及为购买夹屋计划单位的人士提供八成按揭，但并非所有买家均需最高限额的按揭款额。举
例而言，只有65%的宏福花园买家选择八成的最高按揭
额。

VI 1997年房屋条例(修订附表)令

(立法局CB(1)1487/96-97(06)号文件 ── 当局提交的
资料文件)

22. 副房屋司介绍有关1997年房屋条例(修订附表)令的资料文件。该项法令与放宽居屋及私人机构参建居屋计划 (以下简称「私人参建计划」)单位的转售限制的建议有
关。

23. 房委会曾于1996年4月检讨有关的转售限制，其后提出该项建议，放宽转售限制，藉以提高居屋及私人参建计划单位的转售比率，以满足市民对资助自置居所单位的需求，并腾出租住公屋单位，重新编配予真正有需要的人士。当局预计每年约可腾出3 000个租住公屋单位供重新编配。当局已建议对《房屋条例》(第283章)附表作
出修订，以实施上述建议。

24. 一名议员询问当局有何根据将购入单位的期限由5年缩短至3年，以及预计每年会有3 000个单位转售。总房屋事务经理(申请)答称，房委会在1996年进行的调查显示，在购入居屋及私人参建计划单位5年至10年的业主当中，24%曾表示，倘能在公开市场出售其单位，他们倾向购买更佳的物业。副房屋司补充，对于具有财政能力及希望转售单位的业主，包括以「绿表」购入单位的业主，建议的期限令业主可合理地转售其单位。该项建议不应被视为鼓励转售的做法，而是一项方便业主转售其单位的措施。由此腾出的租住公屋单位，可供重新编
配，因此应受市民欢迎。

25. 议员关注该项措施对居屋及私人参建计划单位第二市场造成的刺激，以及对香港过度炽热的物业市场产生的影响。一名议员询问有关方面如何达成「拟定」价格。

26. 总房屋事务经理(申请)表示，购入价格及初步市价等有关资料会印在准予转售证明书上。当局亦会计算出折扣率及买家须承担的补价。根据该等资料，买卖双方便可拟定价格。副房屋司表示，根据附带的限制措施，例如买家必须拥有公屋住戶身分等，应不会出现可供投机的机会。房屋署法律顾问补充，交易须经房委会查证及确认，而买家须交出其租住公屋单位或放弃其轮候分配单位的权利。因此，当局所建议的第二市场的买家应为
真正的最终用家。

27. 主席表示，在1997年5月9日內务委员会会议上，议员已决定就该附属法例成立小组委员会，并已定于1997 年5月20日下午2时30分举行会议。他希望议员届时可更
详细讨论该项建议。

VII 其他事项

28. 议事完毕，会议在下午6时45分结束。

立法局秘书处
1997年6月20日

Last Updated on 20 August 1998

立法局 房屋事务委员会会议纪要

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