2. 议员对当局未能在举行记者招待会前向事务委员会简介《长远房屋策略评议咨询文件》，感到极为失望，并质疑该项安排的理据。他们提醒政府当局，行政机关在宪制须向立法机关负责。房屋司承认有需要向事务委员会作出简报，更表示乐意在举行记者招待会前以闭门会议形式向事务委员会作出简报，并曾提出此项建议，然而却被事务委员会主席拒绝。房屋司强调，当局有责任先向公众发表该份如此重要的文件。主席解释，根据《会议常规》第60E(12)条的规定，事务委员会会议须公开举行，但按照事务委员会的决定不公开者除外。此外，当局在举行记者招待会前，在公开会议席上向议员简介有关的政策事宜是普遍的做法，当局在发表《全港发展策略检讨》及市区重建的政策文件时亦采用此种做法。

3. 杨森议员提出下列议案，并获司徒华议员及梁耀忠议
员和议：

「立法局房屋事务委员会及规划地政及工程事务委员会对房屋司未能在举行记者招待会前，在公开会议席上向议员简介长远房屋策略评议
一事，感到遗憾。」

议员在会议席上一致通过上述议案。主席作出指示，把
此项议案向当局转达。

(会后补注：

致当局的函件已于一九九七年一月
二十四日发出)

房屋司作出的简报

4. 应主席的邀请，房屋司向议员简介该份咨询文件。他表示，长远房屋策略评议的主要目的是研究是否需要改变目前有关政策或工作的优先次序，以达致政府的房屋目标，即顾及社会上不断转变的需求及期望，以及由现时至二零零零六年三月期间的房屋需求预测，帮助所有家庭获得合适及可以负担的住屋，以及鼓励市民自置居所。虽然过去十年间，当局为400 000万个家庭(即超逾本港人口20%)提供现代化的租住公屋，并将自置居所比率提高至50%，在这些方面成绩斐然；不过，却未能使私人机构在满足房屋需求方面发挥最大的作用，亦未能公平有效地分配在租住公屋计划所投资的庞大社会资源。因此，不少家庭因为经济能力所限，无法自置居所，入住租住公屋的轮候时间仍然冗长，而公营房屋在市场所占的比例持续增加。为应付上述种种挑战，当局建议未来在房屋方面须优先处理的工作应集中在增加房屋供应、使私人机构发挥最大作用、鼓励更多市民自置居所及按真正需要编配租住公屋。其后房屋司向议员简介为达致上述目标而提出的改善措施及新制订的措施。

增加房屋单位的供应

5. 房屋司表示，根据最新的房屋需求预测，在一九九五年四月至二零零六年三月的规划期间，每年的房屋需求量平均约为80 000个新单位：前半期(一九九五／九六至二零零零／零一年度期间)约为85 000个单位，后半期(二零零零／零一至二零零五／零六年度期间)则为73 000个单位。当局会根据一九九六年中期人口统计及由规划署委托进行的房屋意愿研究的结果，定期更新单位的预计需求量。为确保房屋单位的供应量能满足预测的需求，当局会增加土地供应及基础建设、简化及加快审批房屋工程计划及有关交易的程序、协助进行市区重建工作、注视建筑业的应付能力。房屋司补充，当局已拨出或物色足够的土地，以达致前半期已公布的每年建屋量目标，即在前半期兴建约85 200个公营及私营房屋单位；此外，一如《全港发展策略检讨》中所反映，当局亦有计划达致后半期的建屋需求量，兴建78 000个单位，此等计划包括发展现有城市图则上的预留用地、在公营及私营机构的现有用地进行重建、加快发展新辟的策略性发展区，以及根据详细的可行性研究的结果，重新规划土地用途。上述建屋需求量已包括预测需求量约7%的容差。

使私人机构发挥最大的作用

6. 虽然房屋司承认需要协助及鼓励私营机构投资兴建房屋，因为减小供求之间的差距可纾缓住宅物业价格承受的压力，但房屋司强调，当局完全认为应保持一个自由的私人楼宇市场，以及私人楼宇单位的供应量及时间，应由市场决定，不过当局亦会制定所需规例，确保消费者获得充分的保障。为鼓励私人机构投资兴建房屋，当局会致力消除供应方面的限制，特别是土地及劳工方面的限制。当局亦会考虑以「混合发展」方式，邀请私人发展商提供适当比例的私人机构参建居屋计划单位，然而此项构思能否付诸实行，仍需视乎详细的可行性研究
及试验计划的结果而定。

鼓励自置居所

7. 房屋司表示，倘有足够资源，当局会扩大已取得成效的资助自置居所计划，协助中等及低入息家庭自置居所。其中一项优先进行的工作是鼓励更多租住公屋住戶自置居所，因为此举会加强该等家庭的经济保障，并可将腾出的租住单位重新编配予更有迫切需要的家庭。为达致此目的，当局建议批准租住公屋住戶购买夹心阶层住屋计划单位，申请资格与居于私人楼宇的家庭相同，以及准许公众人士及合资格的准租住公屋住戶购买原本预留
作租住用途的新单位。

为真正有需要的人士提供租住公屋

8. 房屋司强调，为公平起见，当局必须确保有真正需要的人士获编配租住公屋。否则，市民大众便须负起不公平及日益沉重的负担，而有真正有需要的人士却需轮候一段长时间，才获得援助。为达致此目的，当局建议在编配租住公屋单位予准住戶前，规定所有此等准住戶必须接受包括收入及资产净值的全面入息审查；并制订类似措施，限制住戶「承袭」公屋租住权。已故戶主的成年家庭成员(在生配偶除外)在获批新租约前，将须接受全面入息审查。未能通过入息审查的成年家庭成员会获准暂时继续在单位居住，并须缴交市值租金。房屋司亦强调，租住公屋住戶应根据其负担能力，承担其住屋全部成本的一个公平比例部分。为此，当局建议将公屋租金逐步调高，以期在二零零六年年底前使租金与入息比例中位数达致15%或18.5%的水平。然而，有真正经济困难的租住公屋住戶可透过租金援助计划获得短期租金援
助。

9. 房屋司补充，除了为高龄人士而设的四项房屋计划外，当局建议向房屋协会提供一些合适的小型地盘兴建房屋，以高龄人士能够负担的价格或租金，售给或租予合资格的高龄人士；并增加公屋小型单位的供应量，用以编配予合资格的单身人士，以照顾此等特别需要支援的人士。

未来路向

10. 房屋司表示，当局会成立一个主要由非官方人员组成的咨询委员会，负责监察新的长远房屋策略的推行，以及在有需要时，向房屋司提出修订建议。政府当局亦会在未来数星期，向各区议会，以及如土地及建设咨询委员会等有关的咨询及专业团体作出简介。当局会在考虑于截至一九九七年五月底的咨询期內收集的公众意见后，才会就未来的路向作出最后决定，并在本年稍后时
间发表长远房屋策略白皮书。

讨论环节

整体政策

11. 部分议员评论说，咨询文件內的建议过于保守，实属房屋政策的一大倒退。根据咨询文件有关房屋委员会 (「房委会」)的篇幅判断，议员询问当局是否不满房委会现行的政策。房屋司重申，长远房屋策略检讨的目的，是确定为达致在房屋方面的目标而需要作出的政策改变以及需要优先进行的工作。咨询文件属策略性质，其所提建议仅属初步意见，仍需因应市民在咨询期间表达的意见，与房委会、房屋协会及有关的政府部门作进一步讨论。他向议员保证，房委会在整体房屋规划的架构下，仍可灵活制定本身的政策。

第三章增加房屋单位的供应

12. 根据以往经验，对于当局能否在一九九五／九六至二零零零／零一年度期间及二零零零／零一至二零零五／零六年度期间，达至每年分别兴建85 000及78 000个房屋单位的建屋量指标，议员不表乐观。他们促请当局制定一项规划架构，以便在此架构的范围內提供土地和基建设施，以满足房屋的需求。一名议员认为，当局若能提供该85 000及78 000个房屋单位的位置分布情况的资料，对他们颇有用处。房屋司在回应时重申，当局已为第一规划阶段拨出或物色足够土地，以达致建屋量指标。至于第二规划阶段，当局计划透过发展现行计划內的预留土地;在现有住宅用地由公营及私人机构进行重建; 加快开辟新的策略性发展区;以及重新规划土地用途。副规划环境地政司补充说，当局决心提供稳定和充足的已配备基建设施的土地，供兴建房屋用途。当局已采取措施，加快多个地区的规划和发展工作，该等地区包括启德机场、东涌新市镇余下各期发展计划、将军澳第3期发展计划以及西九龙填海计划。当局亦会因应本港工业未来发展的检讨结果，探讨下述事项是否可行：重新规划原先指定作工业用途的土地；在已规划或已发展的市区的边陲，选出有发展潜力且能扩建道路和基建设施的新发展地区；选出一些在基建容量未达饱和的地区，提高其土地的用途，藉以增加发展密度；以及在设计完善而人口数目却下降、而现有社区服务和基建容量尚有发展潜力的地区，选出可供补充人口的地点。

13. 至于私人机构方面，副规划环境地政司表示，当局确认私人机构在满足市民的房屋需求方面担当重要角色，亦承诺稳定地供应足够的土地及有助发展的基建设施，以配合市民对私人楼宇的需求。根据资料显示，土地委员会五年来已向私人机构拨地134公顷，预计未来五年会再拨地248公顷，即用作兴建私人楼宇的土地供应会增加八成。副规划环境地政司补充，过去数年私人楼宇单位的预计及实质供应量出现差距，原因是楼宇的筹建时间长达三至四年，不过，单位的供应量在稍后将会大幅上升。他有信心在一九九七及九八两个财政年度中可分别达致约22 000及36 000个单位的目标兴建量。当局希望土地供应及市场情况有所改善会产生刺激作用，可以推动私人机构满足市民对私人楼宇的需求。

14. 部分议员忧虑发展商屯积物业单位会令市民对私人楼宇的需求上升，因此希望当局澄清以何种方法可减小私人楼宇供求之间的差距。房屋司表示，沒有明确迹象显示议员所指的屯积物业单位现象存在，不过房屋科会密切监察私人物业市场，并就应采取适当行动，如在建筑规约附加额外条件，以遏止业內不良的商业行径，向
规划环境地政科提供意见。

15. 鉴于每年均有大量来自中国的合法移民移居香港，一名议员对政府沒有为此类移民制订特定政策感到失望。房屋司表示，当局在预测整体房屋需求时，已有顾及此类移民的预计数目。然而，合法移民须符合居港七年的规定才有资格申请公共房屋。他强调在香港沒有人会无家可归，有真正需要但沒有资格即时申请公共房屋的移民将可获编配入住中转房屋。房屋司补充，当局不打算更改这项居港七年的规定，因为这样才能确保香港珍贵的房屋资源可优先分配予永久居民，以满足其需要。

第五章鼓励更多市民自置居所

16. 一名议员表示民主党的立场是，以自置居所为主导的原则会令政府在房屋市场的占有率逐渐缩减，而私人机构的角色则会越来越重要。一名议员认为，这项原则能否奏效，须视乎本港的经济状况；他警告说，置业人士在经济萧条时期将会债台高筑，这种情况已见于英国和美国。另一名议员忧虑，以自置居所为主导的原则会进一步加剧本港贫富悬殊的现象。把预留给受整体重建计划影响的住戶作迁置屋村的新建租住单位转作居屋单位，即属一例。然而，何承天议员持不同见解，他表示自由党支持当局鼓励更多市民自置居所的方针。房屋司强调当局一贯的目标，是为真正有需要的人提供合适及可以负担的房屋。房委会已批准把新建的租住公屋转作居屋，以期配合市民对自置居所仍未满足的需求，同时又不致影响尚在轮候编配入住租住公屋家庭获安置的机
会。

17. 第五章载述的各项资助自置居所计划自推行以来成绩理想，一名议员询问，当局有否就该等计划可能带来的收入进行财务分析。房屋司强调，咨询文件是策略性质的文件，至于运作上许多细节及财政影响仍有待拟定。他向与会者保证，从上述计划获得的收益会用作资助日
后的建屋计划。

第六章为真正有需要的人士提供租住公屋

18. 咨询文件第6.15段载述一项拟议规定，已故戶主的成年家庭成员在获批新租约前，须接受全面入息审查，部分议员认为此项规定与现行房屋政策大相迳庭。房屋司重申，当局承诺为真正有需要的家庭提供合适房屋，亦鼓励沒有迫切需要的家庭自置物业。

19. 倘租金与入息比例中位数一如咨询文件所述，由现时的平均9%上升至15%及18.5%，议员忧虑租住公屋住戶须承受租金剧增的压力，尤以居于楼龄较旧的住戶为然；他们要求以一个或两个屋村的情况为依据，说明直至二零零六年足以令当局达致目标比率的预计租金增幅。房屋司强调，现时租住公屋的租金会逐步调高，以达致所述的租金与入息比例中位数，即15%及18.5%。不过，真正有财政困难的住戶可透过租金援助计划，寻求短期援助。房屋署署长补充，上述的租金与入息比例中位数，是房委会现时厘定租金时所采用的主要准则，而在决定各类租住公屋的租金水平时，仍会以住戶的负担能力作为主要考虑因素。其他因素如各屋村之间的比对价值和屋村地点亦会加以考虑。此外，租金上升对楼龄较旧的屋村造成的影响会逐渐减弱，因为到二零零六年年底，大部分此类屋村均会被清拆。

20. 房屋司在回应一名议员的问题时表示，倘若能落实咨询文件內各项建议，例如增加公共房屋的供应、以更公平制度编配租住公屋，将可缩短申请人的平均轮候时间。

III. 其他事项

21. 议事完毕，会议于下午一时三十分结束。

立法局秘书处
一九九七年四月二日

Last Updated on 20 August 1998

立法局房屋事务委员会
及
立法局规划地政
及工程事务委员会
联席会议纪要

I 选举主席

Ⅱ 长远房屋策略评议的简介