会议日期：一九九七年四月十五日

立法局规划地政及
工程事务委员会与
房屋事务委员会联席会议

香港8幅主要前军事用地的发展

目的

目的

1. 本文件目的是向各议员简报当局就8幅主要前军事用地发展为住宅用途所进行的顾问研究所得的结果和建
议。

背景资料

2. 中英联合联络小组于一九九四年六月达成协议，把25 幅军事用地交出进行重建，以配合香港的社会和经济需
要。

3. 当局委聘顾问公司进行两项研究，研究內容包括拟作住宅发展的15幅前军事用地中的8幅主要用地，以确定是否适合作住宅用途，如果确定为适合者，则建议适当的发展水平。这些军事用地计有：位于九龙的彩虹军
营、英军医院及九龙仔已婚军人宿舍；位于新界的龙珠岛已婚军人宿舍、扫管军营及下扫管军营、石仔岭训练
营、金钱别墅已婚军人宿舍及皇后山军营（见图1）。

4. 顾问就这些用地的发展机会及限制进行详细分析，并据此对土地用途、适当的发展密度，以及在应付发展建议可能产生的问题上所须采取的措施作出建议。除了皇后山军营用地需作进一步研究外，政府当局接纳了顾问公司所提出的建议，作为提出重新划定用途分区建议的
依据。

用地

5. 九龙的3幅前军事用地均在已建设区內。彩虹军营位于新蒲岗，毗邻工业区，三面被主要道路包围；英军医院坐落高尚住宅区，区內设有多种主要的社区、游憩及康乐设施；九龙仔已婚军人宿舍坐落笔架山的高尚住宅区，位于龙翔道以南的九龙山麓小丘的斜坡上。

6. 至于新界区，龙珠岛已婚军人宿舍和扫管军营及下扫管军营均位于屯门新市镇的近郊住宅区，四周是中密度的高级私人楼宇。皇后山军营、石仔岭训练营及金钱别墅用地都位处乡郊地区，区內的现有及拟议发展（已获城市规划委员会批准者）均为低建低密度发展。

订定适当发展水平的评审准则

7. 订定上述用地的发展密度所采用的评审准则如下：-

有关地区的规划意向

有关地区的规划意向可在规划图则上反映出来，图则已顾及各种因素如该区的特色、现有和已计划提供的社区／基础／运输设施及环境条件等。举例来说，石仔岭训练营用地及金钱别墅用地都位处乡郊地区，区內的现有和拟议发展（已获城市规划委员会批准者）全都是低建低密度发展，而彩虹军营用地的四周则是高密度发展。由于所有前军事用地都是腾空地盘，因此进行发展时，必须与所在地区的现有发展互相协调。城市规划委员会是按照分区计划大纲图评审每宗申请的发展密度的，因此，当局就重新划定前军事用地的用途分区提出建议时，委员会是不会批准该等用地的发展密度超过委员会在该区批准的其他申请，否则便会遭指控在处理政府土地和私人土地两者的问题上采用双重标准。
交通及基础设施的容量

顾问研究证实，这些用地大部分都受到区內道路网和基础设施的有限容量所限制。即使不在这些用地进行拟议的发展，一些区內道路的路口的容量也有所不足。因此，顾问建议改良及改善区內的基础设施与道路，以配合他们所提出的发展密度。不过，发展项目对区內及策略性基础设施／运输道路的影响是须予注意的。改良或扩建策略性设施（例如屯门公路）以配合其服务范围內有限数量的腾空地盘发展计划，往往并不合算。全港发展策略检讨识别了多个策略性增长地区，当局鼓励在那些地区进行高密度发展，并会提供所需的策略性运输／基础设施。至于在策略性增长地区以外进行的发展，必须符合现行有关的分区计划大纲图所订明的规划意向。
环境方面的影响

这些用地其中许多都被主要道路围绕，或面向主要道路。以彩虹军营为例，其所在地三面是主要道路，并且毗连新蒲岗工业区。此外，由于一条拟建的新路将会越过该幅用地的边缘，建议在该处发展的住宅单位半数以上将会受到超过规划标准所定的噪音水平影响，而唯一有效的纾缓措施是藉空气调节来隔音，但这是最后的办法，环境
保护署通常不会赞成。
城市设计方面的要求

部分前军事用地是位于显而易见的位置，因此，若拟在这些地点腾空地盘进行发展，便应顾及这个因素。例如，位处九龙山麓小丘的九龙仔已婚军人宿舍地盘，便已依据高度分级概念进行发展。这是区內最后一幅行将发展的土地，设法配合现有的市景是谨慎的做法。

8. 由于房屋用地不足，当局在应用以上准则方面甚具弹性。例如，扫管军营南部土地的发展项目的地积比率将为3倍，以配合发展私人机构参建居屋计划屋苑及夹心阶层房屋；其四周地点已发展的项目的地积比率则只是 1.3倍。在顾问研究中，已探讨过可以采用哪些具成本效益的措施以改良基础设施及运输容量，从而配合拟议发展。本文件的附件A载述有关的发展限制及拟议改善工程。

发展规范

9. 顾问根据上述准则，为其中7幅前军事用地提出一些发展规范建议；而皇后山军营的发展则有待更深入研究。顾问所提议的发展规范如下：

前军事用地	地盘面积 (公顷)	拟议未来用途	拟建住宅单位数目
A. 九龙
彩虹军营	7.15	私人参建计划屋苑 (中等／高密度) 小学游憩用地	3,000
英军医院	7.4	私人住宅 (中等密度) 室內康乐中心政府/团体/ 社区用途游憩用地	700
九龙仔已婚军人宿舍	5.08	私人住宅 (中等密度)	604
B. 新界
龙珠岛已婚军人宿舍	1.1	私人住宅 (中等密度)	95
扫管军营及下扫管军营	26.5	私人住宅 (中等密度) 私人参建计划屋苑及夹心阶层房屋 (中等密度) 政府/团体/ 社区用途游憩用地	i) 1,100 ii) 2,040
石仔岭训练营	6.1	私人住宅 (低密度)	182
金钱别墅已婚军人宿舍	1.7	私人住宅 (低密度)	20
		总计	7,741
皇后山军营	28.4	有待更深入研究以期增加发展密度	－

征询意见

10. 请各位议员注意该两份前军事用地顾问研究的结果。

附件

附件A	-	个别前军事用地的发展限制及改善工程摘要
图1	-	用作住宅发展的主要前军事用地位置图

规划署
一九九七年四月

附件 A

地点	地点建筑总面积 (公顷)	地台面积⁽¹⁾ （公顷）	单位数目	地积比率（根据净地台面积计算）	发展限制	建议改善工程	可能发展的时间
九龙
彩虹军营	7.15	4.5	3,000	4.0	噪音和空气污染造成严重环境影响。与地点以西的新蒲岗工业区为邻所产生的问题。需要兴建额外小学来应付额外人口的需求，以期于 2001年前推行全日制教学政策。连系大老山隧道的连接道路的边缘侵占到地点的东部。	扩阔彩虹道 ∕斧山道交界处的北行通道。改善彩虹道 ∕四美街∕巴士总站交界处。提供新的食水和咸水供应水管。就噪音根源实行纾缓措施以减轻噪音问题。	1997∕98⁽²⁾
英军医院	7.4	5.4	700	1.6	四周的道路网络的容量不足以应付进一步发展。由于恶劣的交通噪音影响而须实行环境纾缓措施。	改善卫理道 ∕公主道交界处。改善卫理道 ∕加士居道交界处。提供新的食水和咸水供应水管。	1998∕99⁽²⁾
九龙仔已婚军人宿舍	5.08 （加1.83 公顷的预留面积）	4.1	604	1.8	房屋发展的建筑形式将会与九龙塘区所采纳的高度分级原则吻合，以期配合毗邻两个特别管制区的特性。	改善歌和老街污水渠和提供新的食水和咸水供应水管	1998∕99⁽²⁾
新界
龙珠岛已婚军人宿舍	1.1	1.1	95	1.3	不能令已经挤塞的青山公路及屯门公路负荷过重。青山公路及青龙道引致严重的交通噪音影响。要配合邻近发展的特色。邻近发展已获准作中至低密度发展。	建议在青山公路∕青龙道交界处竖立交通灯。为污水及雨水疏导系统进行接驳工程。	1997∕98⁽²⁾
扫管军营及下扫管军营	26.5	18.8	3,140	1.6 （或整个地点面积则采用1.3）	不能令已经挤塞的青山公路及屯门公路负荷过重。青山公路及屯门公路有严重的交通噪音影响。要配合邻近发展的特色。邻近发展已获准作中至低密度发展。	在青山公路 ∕扫管笏路交通灯的交界处进行改善工程。在青山公路 ∕青榕街及青山公路∕扫管笏路交界处进行改善工程。为污水及雨水疏导系统进行接驳工程。	1998年年初⁽²⁾
石仔岭训练营	6.1	6.1	182	0.4	不能令已经挤塞的青山公路负荷过重。新界环回公路及青山公路的交通发出严重的噪音；其东面的工业区的烟囪喷出废气；位于有关地点以北的露天储存范围的运作亦发出噪音。须配合毗邻发展的特色。毗邻的发展用地经已获准用作低密度的发展。	在青山公路与前往有关地点的通路的交界处进行改善工程。为前往有关地点的通路进行改善工程。为污水渠及雨水疏导系统进行喉管接驳工程。	2000∕01⁽²⁾
金钱别墅已婚军人宿舍	1.7	1.7	20	0.4	不能令已经挤塞的青山公路负荷过重。须配合毗邻发展的特色。毗邻的发展用地经已获准用作低密度的发展。有关地点位于偏远的乡郊地区。	在青山公路及古洞道的交界处进行改善工程。为通路及金钱路进行改善工程。为污水渠及雨水疏导系统进行喉管接驳工程。	1999∕2000⁽²⁾
皇后山军营	28.4	19.9	-	-	须视乎对发展密集程度进一步研究的结果。		1999∕2000

注：	(1) 包括斜坡，区內道路或游憩用地。 (2) 须在法定重订分区用途程序完成后方可进行发展。

Last Updated on 21 August 1998

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