会议日期：一九九七年四月十五日


立法局规划地政及
工程事务委员会及
立法局房屋事务委员会

工业用地改作住宅用途

引言

1. 规划署委托顾问公司进行的两项有关工业用地供应的 研究工作，最近已大致完成。研究结果显示，香港的工 业用地将会过剩，可改作其他有利的用途。本文件旨在 向各议员简介把部分过剩的工业用地改作住宅用途的可
能性。

背景

2. 鉴于香港的工业在结构上迅速转变，规划署已分别于 一九九四年和一九九五年委托顾问公司进行两项研究， 分别为「为新工业区及商业园提供工业楼宇及制订规划 指引和设计规范的研究」及「重整残旧工业区研究 - 个
案研究」。

3. 「为新工业区及商业园提供工业楼宇及制订规划指引 和设计规范的研究」目的分别是探讨香港需要哪些类别 的工业用地以配合不断转变的工业状况、为新工业区制 订切合时宜的规划标准与准则，以及修订工业用地的预 测方法。「重整残旧工业区研究 - 个案研究」则旨在为 早于一九九三年完成的「重整残旧工业区研究」所鉴定 的重整方法，确定其在运作、财政及执行机制上的切实 可行性。这两项研究显示了香港工业的发展趋势，并建 议如何改变土地用途予以配合。

4. 这两项研究预测了一般工业用途直至二零一一年的土 地需求，结果显示，预留作这种用途的土地可能会多出 约300公顷。不过，由于制造业仍具有重要的经济功能， 而且依然活跃，当局有足够理由保留一个合理比例的土 地作工业用途，供制造业之用。此外，新兴工业及与工 业有关的活动是较为多元化的，亦较凓重以管理及业务 为本，因此，有需要辟设新的工业用地或重整现有工业 区，以配合这些工业及活动的新规划标准和市场需求。 日后，香港对高增值及高技术的特殊工业用途的需求亦 将有所增加。由于新的工业活动需用额外土地；而根据 新的规划标准，有关的发展需用更多土地；加上当局需 把部分土地改作特殊工业用途，因此，在减去以上所需 的土地面积后，作一般工业用途土地所多出的面积为介 乎115公顷至140公顷之间。另一方面，供发展特殊工业 用途的土地则不足，尚欠大约185公顷土地，才可应付更
长远的需求。

5. 基于上文所述，这两项研究提出，把某些合适地点的 工业用地改划作其他用途是一个可行的方法。当局可藉 此机会改良现有的工业区、改善环境质素，以及应付其 他用途(例如商业办公室及住宅用途)的土地需求。不过， 当局在考虑把过剩的预留土地改划作其他用途时，应兼 顾周全及小心谨慎，务求一方面尽量避免干扰固有工业 区內的经济活动及就业情况，另一方面可保留一些未发 展的工业用地，用以配合日后的工业发展及应付新的需
求。

改划过剩工业用地作住宅及其他用途

6. 一直以来，当局都有把工业用地改划作其他用途。过 去，亦曾因应情况的转变把部分工业用地改作住宅用途。 规划署考虑过上述两份研究的所得结果后，已开始积极 研究进一步利用预留作一般工业用途的过剩土地。增辟 更多房屋用地固然备受关注，但当局注意到并非所有工 业用地皆适宜改作住宅用途，主要原因是考虑到工业区 与住宅区的接界及基础和社区设施未能配合等方面的问 题。当局已把以下更改工业用地作住宅及其他用途的可
能性纳入考虑：

  1. 更改部分未批出的工业用地的用途

    1. 鉴于住宅用地的需求殷切和出现其他情 况转变，当局已把部分未批出的工业用 地改划作住宅用途。

    2. 部分位于西九龙填海区北部，预留作工 业用途的未批出土地可改划作住宅用途。 当局正就拟议改划用途进行可行性研究
      和影响评估。

  2. 更改部分政府分层工厂大厦所在地的用途

    政府分层工厂大厦一般位于城市中心，其所在地 可供考虑用作改善现有工业区及改作住宅用途。 当局稍后将委聘顾问公司，就部分这类拟作住宅 发展的分层工厂大厦进行初步可行性研究。

  3. 把位于工业区边缘的工业用地改作商业／办公室 用途以解决现有工业区与住宅区的接界问题

    位于现有工业区边缘的工业用地，可改划作不易 受污染影响的用途(如商业／办公室)，作为区內其 他工业用途与邻近住宅区之间的缓冲。当局亦可 视乎环境上的可接受程度，考虑把这些用地改划 作住宅用途。当局正凓手研究修订用途分区的可
    能性。

  4. 更改位于主要运输交汇处的工业用地用途以配合 在这些交汇处设立就业中心的策略性规划原则

    把位于主要运输交汇处(例如地下铁车站)的工业 用地重新发展作其他用途，可充分利用便捷的运 输设施；这一点与当局提出在各个主要运输交汇 处设立就业中心的策略性规划原则相符。当局正
    凓手研究修订用途分区的可能性。

  5. 在可能情况下重新发展旧工业区作商业及／或住
    宅用途

    由于大部分旧工业楼宇的业权分散，因此不一定 可一次完成整个工业区的整体重新发展。不过， 零碎的重新发展，不但会产生持续颇长时间的过 渡性工业区与住宅区接界问题，更会令区內周围 的其他工业用途备受限制。当局须就这方面的问
    题作更深入研究。

未来的取向

7. 这些研究现已大致完成，有关的结果及建议亦于最近 向市民公布。当局现正就研究的结果，向相关团体例如 城市规划委员会、经济咨询委员会、国际商务委员会、 土地及建设咨询委员会，以及工业及科技发展局征询意
见。

8. 为确保更改土地用途的工作，能在互相协调和较具条 理的情况下进行，当局认为这方面的工作应集中透过法 定改划用途分区的机制来进行。当局在备妥改划用途建 议后，便会发给有关部门藉以进行咨询，并透过有关区 议会征询区內人士的意见，然后才提交城市规划委员会 审议。倘若获得城市规划委员会同意，改划用途建议便 会按照法定规划程序予以公布。


规划环境地政科
一九九七年四月



Last Updated on 21 August 1998