立法局
规划地政及工程
事务委员会及
立法局
房屋事务委员会

回应地产建设商会对
发展处理程序的意见

关于地产建设商会对发展处理程序的意见，当局的回应如
下：

对第1段的回应：既定目标和实际政
策

2.地产建设商会指称，当局在政策建议和政策大纲上并不
一致，而《城市规划白纸条例草案》将会对所有发展计划
造成延误和加剧官僚作风，而实质上并无带来益处。这些
指称并不正确。商会忽略了白纸条例草案內各项正面的建
议，这些建议可增加规划制度的运作效率，包括城市规划
委员会和规划事务监督完成某些规划程序所需的法定时限
、小组研讯沒有撤回的反对陈述书、城市规划委员会进一
步授权和其他快速程序。简而言之，白纸条例草案所提议
的程序只需时20个月，而在现时的制度下，则平均需时45
个月。

对第2段的回应：政府在私人楼宇单
位的职责

3.地产建设商会辩称，政府无需干预私人楼宇设计，而私
人机构在设计私人楼宇方面，熟悉市场需求，因此会更为
胜任。一般来说，规划署及城市规划委员会是不会控制每
座私人楼宇的详细设计。不过，规划署及城市规划委员会
对影响整体市区环境质素的个别楼宇的形式、功能及相互
的关系，会有合理的关注。作为政府，我们要照顾到公众
利益，包括我们的市容。在过去数年，城市规划委员会在
一些个案中，把规划条件加入个别楼宇的详细设计內。鉴
于这些建筑建议的敏感性质或建筑建议对四周环境特征的
影响，这样做是完全合理的。城市规划委员会只会在必要
和符合《城市规划条例》规定的职权范围时才这样做。

4.就有关的《城市规划白纸条例草案》而言，该条例草案
已为城市规划委员会制订明确条文，透过把一些具有建筑
、历史或特殊市区设计优点的地点划为「特别设计区」，
对市区设计事宜，多加注重。在指定为「特别设计区」的
地方进行任何发展，均须获城市规划委员会批出规划许可
。此举在有需要时可使城市规划委员会能更有效地管制特
殊地区的市区设计，但却无意将有关管制扩展至涵盖所有
个别楼宇的发展。在制订计划过程中，地主会有机会就「
特别设计区」提交意见书。

对第3段的回应：权力重叠

5.有关跨部门纠纷的问题，经已备悉。不过，我们不认为
仅靠有关土地契约的管制便可解决问题。除一直以来就一
般建筑计划所进行的中央处理建筑图则的审批工作外，规
划署现已扮演统筹各政府部门的角色，负责落实城市规划
委员会的批准条件。若发展商与政府部门之间的纠纷不能
圆满解决，便可以根据城市规划委员会的有关程序，将纠
纷提交以作裁决。我们欢迎任何改善目前工作程序的建议
。

对第4段的回应：双重标准及鼓励性
措施

6.对第4(a)段的回应

由于修订影响私人及政府用地发展密度的法定图则，须经
过相同程序，因此不会出现有双重标准的问题。两者均须
获得城市规划委员会通过及须经过类似的反对程序。

7.对第4(c)段的回应

有关修订分划条例的建议，将会在检讨市区重建政策时再
作进一步考虑。

对第5段的回应：详尽意见


8.对5.1段的回应：有关批核规划申请、总纲发
展蓝图设计、外貌、高度的问题

(i)对第5.1(a)段的回应

有关在提出规划申请时所递交的资料的详细程度
，须视乎个别个案的复杂性。城市规划委员会无
意要求规划申请者提供过于详尽的资料，亦无意
在有关楼宇设计的问题上订立详细的规定。申请
者可以自行决定是否为其申请提供足够的资料，
以供城市规划委员会审理。

(ii)对第5.1(b)段的回应

根据《城市规划条例》，现时已有规定，使城市
规划委员会可以授权规划署署长去考虑及决定有
关轻微修订城市规划委员会较早前发出的规划许
可的申请。在城市规划白纸条例草案內，亦有规
定。使规划事务监督可以在获得城市规划委员会
的授权及无需公开有关申请的情况下，快速处理
有关轻微修订规划许可的申请。

要确切界定何谓规划许可的轻微修订是不可能的
。每个个案均须根据其个别的情况考虑。在行使
这项权力时必须小心谨慎。廉政公署曾于较早前
忠告谓，如「轻微修订」的释义太过广泛，便有
可能给予公职人员过大的酌情权，这是有关的赋
权法例并无预设的。

(iii)对第5.1(c)段的回应

当局现时是以行政程序处理有关更改分区用途的
申请。在现行的条例下，并无对这些申请作出规
定。在白纸条例草案上则对此有所规定，把这个
由来已久的做法制度化。有关覆检城市规划委员
会就申请所作出的决定的权利，则在白纸条例草
案及现时的行政程序上均并无规定。有关更改分
区用途的申请，是要给予法定规划制度一些弹性
，使分区用途可以有较重大的更改，但这个申请
程序不应用作对法定图则提出第二轮意见书的途
径。

(iv)对第5.1(d)段的回应

我们同意，如申请人在正式递交规划申请前，可
以与有关的政府部门作非正式的意见交流，这样
对双方均有帮助。

(v)对5.1(e)段的回应

根据现时的行政做法，规划署承诺在3个月內，会
向城市规划委员会提交修订分区用途的申请，以
供审议。白纸条例草案经已制备特订条文，对任
何人士提交修订法定图则的申请有所规定。不过
，至于城市规划委员会何时必须审议申请，则并
沒有订下时限。至于如何就城市规划委员会对修
订法定图则的申请作出的裁决提出上诉或作出覆
核，白纸条例草案并沒有条文规定。

(vi)对5.1(f)段的回应

有关许多规划条件均是不必要的指称，实在欠缺
理由。根据既定的普通法原则，只可在有需要时
、关系到许可的发展时及在各方均合理的情况下
，才能附加规划条件。若申请人不满城市规划委
员会附加的批准条件，现时的条例及白纸草案条
例均有条文让申请人向上诉委员会提出上诉。

至于建议订立时限以规定有关当局必须于时限內
审批就规划条件所递交的图则一事，我们同意应
进一步审议这个问题，又或透过有关部门的「服
务承诺」，以行政方法跟进。

(vii)对第5.1(g)段的回应

自1994年7月起，地政总署经已为处理总纲发展
蓝图的意见书，订下12个星期的时限，而该署的
服务承诺亦已列明这点。

(viii)对第5.1(h)段的回应

建筑小组委员会III是一个政府內部的会议，负责
考虑建筑发展图则的设计、外貌及高度。其成员
包括各行业具经验的专业人士，他们的职责是要
确保建议的发展配合四周的环境。

(ix)对第5.1(I)段的回应

这已是城市规划委员会的现行做法。

9.对第5.2段的回应：环境规定
(i)对第5.2(a)段的回应

我们已向条例审议委员会提交一份有关住宅发展
的类似建议，以研究环境影响评估条例草案。

(ii)对第5.2(c)段的回应

我们并无留意到有任何传阅信件或指引是不符合
屋宇署的规定的。我们希望收到地产建设商会的
具体回应，指出他们所指的是甚么传阅信件或指
引，以便我们进一步作出研究。

10.对第5.3段的回应：预售申请
(i)对第5.3(a)段的回应

把预售同意限于住宅发展是沒有理由的，而更不
应对「大型」住宅计划和较小型的有不同的处理
方法。

(ii)对第5.3(b)段的回应

预售同意是由法律咨询及田土转易处处理。在这
过程中，地政专员的职责是通知法律咨询及田土
转易处有关设计、外貌及高度是否已获批准，以
及对公契提出意见。法律咨询及田土转易处非常
积极地定期检讨有关的规定和程序，以及向香港
律师会和发展商发出通函，通知他们现时申请的
政策和规定，并不时简化有关程序，以便加快同
意申请的办理时间。

(iii)对第5.3(c)段的回应

法律咨询及田土转易处在给予预售同意和批准公
契的职责，是要确保楼花的买家得到公平对待、
批地的租约条件获得遵守和从地主的角度来看，
已顾及政府的利益。政府产业署是负责照顾客戶
部门的利益，即政府办公室使用者的利益。政府
产业署在作为发展物业的买家和共同业主的利益
是颇为不同的，因此不应由地政专员或法律咨询
及田土转易处內部作代表。

11.对第5.4段的回应：与建筑物条例执行处有
关的问题

 在审批建筑图则方面，屋宇署的职员已获发清晰的指示及
指引。除了一些基本的问题之外，屋宇署的职员只会就8
项基本的要点进行限制检查，以决定批准或拒绝批准有关
图则。这些要点已在「认可人士及注册结构工程师工作摘
要99」中列出。如图则违反了有关审理图则申请的其他指
定规例，则只会在批准∕拒绝批准公函上以独立的段落说
明，但这不会构成图则被初步否决的理由。

12.对第5.5段的回应：与土地有关的问题

除了地政监督以外，在审理及批核发展建议一共需时多久
方面，发展商亦须负上责任。例如，1995年，地政总署共
审理了260宗有关修订契约∕換地的个案，其中46宗个案
均需要较长时间来审理，而其中19宗更是与申请人延迟提
供资料有关，受延误的时间由90天至964天不等（占审理
需时总数的15％至77％）。

1996年（直至96年10月31日为止），数据显示完成审批的
个案共有208宗。在33宗需要长时间审理的个案中，12宗是
由于申请人迟迟未作出回应。受延误的时间由104天至576
天不等，即占审理需时总数的12％至57％。

(i)对第5.5(a)段的回应

地政总署于1996年10月发出的工作摘要中，引进
新的程序，以处理要求检讨补地价的复杂个案，
代表申请人的注册专业测量师或会被邀请到估价
会议上陈述其理由。这会议是专门处理上诉的內
部会议。我们希望这个新程序可以缩短上诉所需
的时间及使我们的制度更为公开。

(ii)对第5.5(b)段的回应

在一般的情况下，如申请在经建筑小组委员会III
批核的建筑图则上作出轻微修改则可由地政专员
批核，无须再经过建筑小组委员会III。

(iii)对第5.5(c)段的回应

建筑小组委员会III只要求总纲发展蓝图的概念设
计，而并非详细设计图。有时申请人递交的图则
是过于详细。

(iv)对第5.5(d)段的回应

建筑小组委员会III通常都会尽量批准图则，而不
是否决图则。该委员会将会

  1. 批准图则；或

  2. 在附有条件的情况下批准图则〔可由
    地政专员追认〕；或

  3. 拒绝批准图则〔主要事项将交回建筑
    小组委员会III处理〕。

不过，建筑图则大多通常集中于是否符合《建筑
物条例》的规定，而忽略了有关土地契约所要求
的条件。不过，或许透过注册专业测量师就建筑
图则所提供的意见，可以改善∕加快图则的处理
程序。

(v)对第5.5(e)段的回应

若申请人及其顾问能就建议发展协助提供足够资
料，使政府部门能给予全面的意见，土地事宜的
处理所需要的时间便可进一步减少。

(vi)对第5.5(f)段的回应

各地政处一直担任统筹角色。不过，其他政府部
门均有独立的程序∕惯例来审批发展建议。

13.对夹附图表的回应

 有关资料并无显示如何计算图表內的平均期间，例如处理
规划申请（6至24个月）和规划证明书（7个月）。其中必
须包括申请人本身所耗费的时间。此外，我们亦希望作出
以下澄清：

  1. 处理规划申请所需的额外1个月，是因为
    要展示申请，收集公众意见；

  2. 目前，上诉委员会考虑上诉时并无时限
    规定；而在《城市规划白纸条例草案》
    中，则有条文规定上诉委员会要在收到
    上诉后3个月內予以考虑；

  3. 如申请人选择透过综合建筑图则处理系
    统申请规划证明书，规划事务监督处理
    规划证明书的60天期限，可与处理申请
    批准建筑图则的时间一同计算；以及

  4. 为何已备有规划许可的计划，获得规划
    许可之前，必须先取得规划事务监督的
    不反对信，仍要两个月才能发出入住许
    可证。《建筑物条例》第21(7)条规定，
    建筑事务监督应在收到这些申请的14天
    內，拒绝发出入住许可证或临时入住许
    可证，否则许可证会被视作已发出。白
    纸条例草案并无建议对《建筑物条例》
    第21(7)条作任何修订。14天的期限的规
    定仍然维持不变。规划事务监督发出不
    反对信或其他文件，需要遵守这项14天
    期限的规定。

  5. 建筑图则第一次批准时间，包括认可人
    士修订（或补充）其申请的图则或其他
    內容所需的时间。不过，认可人士如果
    能认真工作，一般都可在3个月內收到
    建议的第一次批准，即已包括其规划被
    拒绝一次的时间。

  6. 申请同意书一般都会在法定的28天內获
    得处理；至于入住许可证的申请，如有
    关的建筑工程经已按照核准图则完成，
    并已递交所有必要的文件，则此类申请
    一般会在14天內获得处理。

  7. 在图表最底部分的「环境影响评估至少
    会另外需时7个月」既不正确，而且有
    误导成份，因为事实上，环境影响评估
    通常是与规划及详细设计的程序同步进
    行的。要是说环境影响评估的研究实际
    上会延长了所需的时间，是沒有根据的
    。即使进行这项研究确实需时长达7个
    月，这个期限亦可以包括在地产建设商
    会估计处理规划申请（1至15个月）及
    批准建筑图则（5个月）所需的平均时
    段內。


规划环境地政科
1997年2月



Last Updated on 21 August 1998