立法局规划地政及工程事务委员会
讨论日期：一九九七年一月二十一日


法定图则上的
「综合发展区」用途分区

1. 引言

本文件旨在向各委员概述有关在法定图则上指定「综合发 展区」用途分区的资料，以及落实这些用途分区发展计 划的进展情况。

2. 「综合发展区」用途分区的目
的和功用

2.1 根据《城市规划条例》(下称「条例」)第4(1) 条的规定，城市规划委员会(下称「委员会」) 获授权在法定图则上把地区指定为「综合发展 区」用途分区，以鼓励进行综合发展或重建。 这是一项有效的措施，使当局在进行规划时取 得较佳的成效，特别是在处理毗邻环境不协调 的问题，鼓励小型地盘合并作较具规模的综合 发展，重建市区旧区，以及确保可提供足够及 完备的政府／团体／社区、基础建设、康乐及 其他设施等方面，都能发挥功用。
2.2 根据条例规定，在指定为「综合发展区」的土 地上进行的所有发展或重建计划，都必须先向 委员会取得规划许可，而每位申请人必须就拟 议发展或重建计划拟备总纲发展蓝图，提供有 关布局设计、用途类别、每项用途的楼面面积 及工程进度表的资料，以及委员会要求的任何 其他相关资料，供委员会审议规划许可申请之
用。
2.3 一般而言，申请人在拟备某一地盘的总纲发展 蓝图时，会视乎有关地盘的个别情况，进行交 通和环境影响评估及其他研究，以确定发展计 划的规模和类别，从而使委员会可考虑及决定 指定地区內的整体设计、所需提供的基建设施、 所需采取的环境纾缓措施，以及发展进度计划。 此外，亦确保在有关地盘进行的发展计划，不 论在城市设计、交通和环境因素等方面，都与 毗邻地区的环境互相协调，并提供足够的社区 和康乐设施，以应付该发展计划的需求。
2.4 与指定作其他用途分区一样，在法定图则上划 定「综合发展区」用途分区的主要功用，是提 供机会，以鼓励半官方组织或私人发展商在指 定地点进行综合发展。

3. 指定「综合发展区」用途分区

3.1 当局会透过进行规划研究和检讨土地用途，物 色适合划为「综合发展区」的地点。在很多情 况下，当局是因应半官方组织和私人发展商等 发展机构的要求，划定「综合发展区」用地的。 当局在厘定「综合发展区」用途分区的界线时， 会审慎查核有关地点的土地业权和业权分布情 况，以确保有关的「综合发展区」用地的面积， 足够作综合发展，并且可付诸实行。
3.2 「综合发展区」的规划意向，在附连有关法定 图则的《说明书》內阐明。现行的做法是在法 定图则的《注释》內，规定地积比率或最高总 楼面面积、上盖面积和建筑物高度等概略发展 规范。此举既可定出「综合发展区」用地的发 展密度，同时可让私人发展商在设计「综合发 展区」的发展模式时，灵活作出变化，以符合 既定的发展规限和地盘条件。
3.3 当局通常会拟备「综合发展区」用地的规划大 纲，以协助有意提出申请的人士制订总纲发展 蓝图，提交委员会审议。规划大纲是一份不具 法定效力的文件，载列「综合发展区」用地的 具体发展目标、规划规范和设计规定。这份大 纲所载的指引，会作为法定图则《注释》所规 定的发展限制的补充资料。

4. 落实「综合发展区」发展
计划的进展情况

4.1 截至一九九六年十一月为止，在法定图则上指 定为「综合发展区」用地的地点共有109个，其 中有23个位于香港岛，18个位于九龙，余下的 68个则位于新界。在这些用地当中，有28个会 由香港房屋协会、土地发展公司、香港房屋委 员会、地下铁路公司和九广铁路公司等半官方 组织发展，其余的81个，是当局因应私人发展 商的要求，或为鼓励私人发展商发展而指定作
此项用途的。
4.2 有关这109个「综合发展区」用地现时情况的 分析，载于附录。在这109个用地当中，有15个 已完成发展，有16个正在兴建中，另有35个的 总纲发展蓝图已获得核准，并有8个已进入提 交总纲发展蓝图供委员会审议的阶段。至于余 下的35个「综合发展区」用地，则尚未提交总 纲发展蓝图供委员会审议，而其中有10个更是 于一九九六年公布的法定图则上才指定作此项
用途的。
4.3 委员会定期检讨落实「综合发展区」用地发展 计划的进展情况，现行的做法是在「综合发展 区」用地首次在法定图则上公布后第五年检讨 落实计划的情况，其后每三年再进行覆检。

5. 结论

5.1 指定「综合发展区」是达致良好市区发展或重 建的有效方法，委员会认为应当继续这种做法，
并在累积经验后作出改善。


规划环境地政科
一九九七年一月

附录

截至一九九六年十一月的综合
发展区

类别数目
A. 总纲发展蓝图已获核准的「综合
发展区」用地 		66 (61%)
(i) 已完成发展 (15) (14%)
(ii) 正在兴建中 (16) (15%)
(iii) 总纲发展蓝图已获核准及
正在申请批核建筑图则 		(15) (14%)
(iv) 只有已核准的总纲发展蓝图 (20) (18%)
B. 在提交总纲发展蓝图阶段的
「综合发展区」用地 		8 (7%)
C. 尚未提交总纲发展蓝图的
「综合发展区」用地 		35
______ 		(32%)
______
总计 109 (100%)



Last Updated on 21 August 1998