財務委員會財務委員會
工務小組委員會討論文件
1998年2月17日
總目703－建築物
宿舍－內部保安
46JA－觀塘利安道部門宿舍
47JA－觀塘康寧道部門宿舍
48JA－荔景荔枝嶺路部門宿舍
49JA－西九龍填海區部門宿舍
請各委員向財務委員會建議，把46JA、47JA、
48JA和49JA四項工程計劃提升為甲級；按付款
當日價格計算，估計費用為60億2,750萬元，用
以興建四座部門宿舍，其中兩座位於觀塘，另
外兩座分別位於荔景和西九龍填海區。
問題
九幅現時紀律部隊人員宿舍所在的政府土地未盡其用。
根據政府的建屋計劃，這幾幅土地在未來數年內須予騰
出，供重新發展之用。當局須興建重置宿舍，供受影響
的人員和其家屬居住。
建議
2. 建築署署長建議把下述工程計劃提升為甲級；按付款
當日價格計算，估計費用總額為60億2,750萬元。這項建
議獲保安局局長支持。四項工程計劃如下－
| 工程計劃預算費
百萬元
(按付款當日
價格計算)
|
|---|
| (a) 46JA 觀塘利安道部門宿舍 | 3,230.7
|
| (b) 47JA 觀塘康寧道部門宿舍 | 905.8
|
| (c) 48JA 荔景荔枝嶺路部門宿舍 | 1,067.6
|
| (d) 49JA 西九龍填海區部門宿舍 | 823.4
|
| _______
|
| 總計 | 6,027.5
|
| _______
|
工程計劃的範圍和性質
3.我們建議在四幅政府／團體／社區用地上(兩幅在觀塘
、另外兩幅分別在荔景和西九龍填海區)，興建宿舍，提
供 3 952個宿舍單位。這四項工程計劃總共會提供 76個
「C/D」級、109個「E」級、843個「F」級、2 776個
「G」級和148個「H」級宿舍。有關土地的面積和個別
工程計劃的範圍如下－
| 地點 | 土地面積
(平方米) | 建議的宿舍數目 | 將會提供的
公用設施
|
|---|
| 宿舍等級 | 宿舍總數 | 樓宇數目
|
|---|
C/D
數目 | E
數目 | F
數目 | G
數目 | H
數目
|
|---|
| 觀塘利安道 | 19 750 | - | - | - | 2072 | 148 | 2 220 | 8 |
住戶委員會辦公室
、多用途活動室、
康樂設施、日間幼
兒園、小型銀行和
便利店
|
| 觀塘康寧道 | 5 800 | - | - | 288 | 296 | - | 584 | 2 |
住戶委員會辦公室
、多用途活動室和
康樂設施
|
| 荔景荔枝嶺路 | 11 350 | 76 | 76 | 456 | - | - | 608 | 3 |
住戶委員會辦公室
、多用途活動室和
康樂設施
|
| 西九龍填海區 | 6 990
| - | 33 | 99 | 408 | - | 540 | 2 |
住戶委員會辦公室
、多用途活動室和
康樂設施
|
| 總計 | 43 890 | 76 | 109 | 843 | 2776 | 148 | 3 952 | 15
|
|
理由
4.政府在建屋計劃下，選定九幅適宜重新發展的宿舍用
地。這九幅土地均未獲充分發展，其中兩幅(雲景道 35
至37號和廣播道83號的Tudor Court)已列入 1998-1999 和
1999-2000年度售地計劃內。其後年度的售地計劃如得以
落實，餘下的七幅土地最遲須在2001-02年度批放。
5.上述九幅現有宿舍用地，總面積為354 364平方米，合
共提供3 615個部門宿舍單位，其中120個供主任級人員
入住，3 495 個供員佐級人員入住。這些土地的詳情，
包括每幅土地提供的宿舍數目和等級，均載於
附件1。
6. 所有受影響的員佐級人員宿舍均建於60至70年代，這
些宿舍大多不合現今標準。舉例來說，部分宿舍只設有
簡陋的廚房和洗手間設施。這些宿舍的修葺和保養費用
亦相當高昂。除上述實際環境問題外，很多員佐級人員
獲編配宿舍的級別，低於他們現時應有權入住宿舍的級
別，即F級至H級。
7. 此外，根據現今的土地發展標準，該九幅現有土地在
很大程度上未盡其用。進行重建後，該九幅土地的總建
築面積會增加至少2.5倍。以較高的發展比率來重建這些
土地，符合政府充分利用罕有土地資源的政策。
8. 當局已充分顧及在上述四幅新選定的土地興建宿舍可
能遇到的噪音、交通和污水等問題，以及可能受到的其
他限制，而該四幅面積合共 43 890平方米的土地的發展
潛力均會獲得充分利用。根據建築署署長進行技術研究
所得，這些土地可提供大約 3 952 個宿舍單位，多出的
337個宿舍單位(3 952個減 3 615 個)有助紓緩各支紀律部
隊現時部門宿舍不足的問題，估計目前尚欠大約 2 000
個宿舍單位。
財政影響
9.按付款當日價格計算，估計46JA、47JA、48JA和49JA
四項工程計劃的建設費用分別為32億3,070萬元、9億580
萬元、10億6,760萬元和8億2,340萬元(見下文第10和11段)
，分項數字如下－
| 46JA | 47JA | 48JA | 49JA
|
|---|
| 百萬元
|
|---|
| (a) 地盤工程 | 9.9 | 1.5 | 14.6 | 9.3
|
| (b) 打樁工程 | 278.0 | 70.0 | 18.7 | 90.6
|
| (c) 建築工程 | 1,280.0 | 380.0 | 487.2 | 287.4
|
| (d) 屋宇裝備 | 440.0 | 110.5 | 124.8 | 99.8
|
| (e) 渠務和外部工程 | 31.4 | 9.5 | 32.8 | 33.9
|
| (f) 家具和設備 | 73.5 | 21.5 | 25.2 | 19.4
|
| (g) 顧問費 | 15.8 | 4.9 | 5.8 | 4.4
|
| (h) 應急費用 | 203.9 | 57.1 | 67.8 | 52.1
|
| _____ | _____ | _____ | _____
|
| 小計 | 2,332.5 | 655.0 | 776.9 | 596.9 |
(按1996年
12月 價格
計算)
|
| (i) 通脹準備金 | 898.2 | 250.8 | 290.7 | 226.5
|
| _____ | _____ | _____ | _____
|
| 總計 | 3,230.7 | 905.8 | 1,067.6 | 823.4 |
(按付款當
日價格計
算)
|
| _____ | _____ | _____ | _____ |
46JA、47JA、48JA和49JA四項工程計劃的建築面積分別
為 191 926平方米、53 416平方米、67 303平方米和41 100
平方米。按1996 年12月價格計算，四項工程計劃的建造
費用單位價格(不包括家具和設備費用與顧問費，但包括
應急費用)分別為每平方米11,688元、每平方米11,768元、
每平方米11,083元和每平方米13,944元。按人工作月數估
計的顧問費分項數字載於
附件2。
10.如獲批准，我們會就46JA和47JA兩項工程計劃作出分
期開支安排如下－
| 年度 | 百萬元
(按1996年12
月價格計算)
| 價格調整 | 因數
| 百萬元
(按付款當日
價格計算)
|
|---|
| 46JA | 47JA | | 46JA | 47JA
|
|---|
| 1998-99 | 55.0 | 18.0 | 1.16358 | 64.0 | 20.9
|
| 1999-2000 | 800.0 | 225.0 | 1.26830 | 1,014.6 | 285.4
|
| 2000-01 | 900.0 | 250.0 | 1.38244 | 1,244.2 | 345.6
|
| 2001-02 | 300.0 | 90.0 | 1.50686 | 452.1 | 135.6
|
| 2002-03 | 277.5 | 72.0 | 1.64248 | 455.8 | 118.3
|
| _____ | _____ | | _____ | _____
|
| 總計 | 2,332.5 | 655.0 | | 3,230.7 | 905.8
|
| _____ | _____ | | _____ | _____
|
11.如獲批准，我們亦會為48JA和49JA兩項工程計劃作
出分期開支安排如下－
| 年度 | 百萬元
(按1996年12
月價格計算)
| 價格調整
因數
| 百萬元
(按付款當日
價格計算)
|
|---|
| 48JA | 49JA | | 48JA | 49JA
|
|---|
| 1998-99 | 20.0 | 16.0 | 1.16358 | 23.3 | 18.6
|
| 1999-2000 | 280.0 | 210.0 | 1.26830 | 355.1 | 266.3
|
| 2000-01 | 310.0 | 230.0 | 1.38244 | 428.6 | 318.0
|
| 2001-02 | 100.0 | 80.0 | 1.50686 | 150.7 | 120.5
|
| 2002-03 | 66.9 | 60.9 | 1.64248 | 109.9 | 100.0
|
| _____ | _____ | | _____ | _____
|
| 總計 | 776.9 | 596.9 | | 1,067.6 | 823.4
|
| _____ | _____ | | _____ | _____
|
12.我們按政府對1998至2003年期間工資和建造價格趨
勢所作的預測，制訂按付款當日價格計算的預算。由
於我們可預先清楚界定工程範圍，出現不明確情況的
機會甚微，故會以固定總價合約形式，為這些工程招
標。鑑於建造計劃時間緊迫，我們會以「 設計及建造
」合約形式為這兩項工程計劃招標。根據這種合約形
式，承建商須負責進行詳細設計和建造工程，但須按
明確清晰的範圍，包括設有現金支出限額的預算進行
有關工作。我們會詳細訂明工程計劃的範圍和規定細
則，以確保承建商不會以政府不能接納的方式詮釋工
程的設計。
13.估計46JA、47JA、48JA和49JA四項工程計劃的每年
經常開支分別為2,918萬元、793萬元、882萬元和836萬
元。
公眾諮詢
14. 1998年1月，我們就46JA和47JA兩項工程計劃徵詢觀
塘臨時區議會的意見，也就48JA和49JA兩項工程計劃徵
詢葵青臨時區議會和油尖旺臨時區議會的意見。有關區
議會的議員均支持四項工程計劃。
環境影響
15. 建築署署長的顧問已完成46JA、47JA、48JA和49JA
四項工程計劃的初步環境檢討，而環境保護署署長已於
1998 年 1月審核檢討結果。初步環境檢討的結論是，無
須為四項工程計劃進行環境影響評估。根據檢討結果的
建議，實施有關的紓減環境影響措施，可減低下述三項
擬議工程計劃會受到的道路交通噪音影響，使影響程度
不會超出 「香港規劃標準與準則」所定的規限。實施所
需的紓減環境影響措施的費用，已計算在有關工程計劃
的預算費內。所需的紓減環境影響措施如下－
工程計劃
編號 | 紓減環境影響措施
| 估計費用
百萬元
(按1996年12月
價格計算)
|
|---|
| 46JA |
在住宅大樓面向利安道一面
的單位和面向新清水灣道一
面的單位，安裝妥善圍上防
漏膠邊的窗，同時加裝空氣
調節設備； | 12.5
|
| 47JA |
在住宅大樓面向康寧道一面
的單位，安裝妥善圍上防漏
膠邊的窗，同時加裝空氣調
節設備；以及 | 3.7
|
| 49JA |
在住宅大樓面向西九龍填海
區D2號道路一面的單位，安
裝妥善圍上防漏膠邊的窗。 | 4.7
|
16.由於用來進行46JA號工程計劃的土地毗鄰佐敦谷堆
填區，建築署署長已委聘顧問就堆填區排放的氣體進
行風險評估。顧問會提議適當的保護措施，以避免堆
填區排放的氣體導致危險。建議的措施經環境保護署
署長同意後，會納入建築物的設計中。實施這些措施
的費用估計為160萬元。我們已把這筆費用列入 46JA
號工程計劃的預算費內。
17.我們會實施有關合約所訂的紓減環境影響措施，控
制施工期間的噪音、塵埃和地盤流出的水所造成的滋
擾。
土地徵用
18.四項工程計劃均無須徵用土地。
背景資料
19. 我們在1998年2月把46JA、47JA、48JA和49JA四項
工程計劃提升為乙級，並展開這四項工程計劃的地盤
勘測工作。我們打算在1998年9月動工進行四項工程計
劃的建造工程，以便46JA號工程計劃可在2001年6月完
工；47JA和48JA兩項工程計劃可在2001年3月完工；以
及49JA號工程計劃可在2001年2月完工。
保安局
1998年2月
PWSC(97-98)138附件1
現時宿舍所在的九幅土地和所提供宿舍的詳情
| 地址 | 土地面積 | 需要交出的宿舍數目
|
|---|
| 等級 | 數目
|
|---|
加惠民道14號堅尼
地城已婚警察宿舍 | 11100平方米 | I
I/J
J | 50
669
2
|
| | 小計 | 721
|
英皇道 632 號北角
紀律部隊宿舍 | 1 424平方米 | I/J
J
J/K/L | 22
110
99
|
| | 小計 | 231
|
天光道天光道已婚
警察宿舍 | 16840平方米 | H
I
I/J | 17
115
584
|
| | 小計 | 716
|
東京街5號長沙灣
已婚警察宿舍 | 17010平方米 | I
I/J
J | 21
681
124
|
| | 小計 | 826
|
親仁街3號黃大仙
已婚警察宿舍 | 9 740平方米 | H
I
I/J
J
K | 25
138
587
3
38
|
| | 小計 | 791
|
| 義德道1號、3號和5號
| 6 500平方米 | C
C/D
D | 48
24
|
| | 小計 | 72
|
粉嶺黃后山已婚警
察宿舍
| 284999平方米 | H | 114
|
| | 小計 | 114
|
| 雲景道35至37號 | 2 471平方米 | D
E
F | 1
23
24
|
| | 小計 | 48
|
| 廣播道83號Tudor Court | 4 280平方米 | E
F | 24
72
|
| | 小計 | 96
|
| 總計 | 354364平方米 | 總計 | 3 615
|
PWSC(97-98)138附件2
46JA－觀塘利安道部門宿舍
47JA－觀塘康寧道部門宿舍
48JA－荔景荔枝嶺路部門宿舍
49JA－西九龍填海區部門宿舍
估計顧問費的分項數字 | | | | 46JA | 47JA
|
|---|
| 顧問的員工開支 | 總薪級
平均薪點 | 倍數 | 預計的人
工作月數 | 估計費用
(百萬元)
| 預計的人
工作月數
| 估計費用
(百萬元)
|
|---|
| 工料測量
|
| 合約管理 | 專業人員
技術人員 | 40
16 | 3
3 | 70.6
73.9 | 11.7
4.1 | 19.3
30.3 | 3.2
1.7
|
| | | | | _____ | | _____
|
| | | | 總計 | 15.8 | 總計 | 4.9
|
| | | | | _____ | | _____
|
| | | | 48JA | 49JA
|
|---|
工料測量
合約管理 | 專業人員
技術人員 | 40
16 | 3
3 | 25.5
28.0 | 4.2
1.6 | 18.0
25.2
| 3.0
1.4
|
|---|
| | | | | _____ | | _____
|
| | | | 總計 | 5.8 | 總計 | 4.4
|
| | | | | _____ | | _____
|
註
1.採用倍數3乘以總薪級平均薪點，以計算員工開支總額
( 包括顧問間接費和利潤)，是因為有關人員會受聘在顧
問的辦事處工作(在1996年4月1日，總薪級第40點的月薪
為55,390元，總薪級第16點的月薪為18,595元)。
2. 上述數字是根據建築署署長擬訂的預算計算出來。我
們必須透過一貫的競投方式選定顧問後，才能知道實際
的人工作月數和實際所需的費用。
