临时立法会
临立会CB(1)1352号文件
(此份会议纪要的英文
本业经政府当局审阅)
档 号：CB1/BC/6/97
《土地(为重新发展而强制售卖)条例草案》
委员会
会议纪要
| 日 期： | 1998年2月10日(星期二)
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| 时 间： | 上午8时30分
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| 地 点： | 立法会大楼会议室A
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出席委员：
夏佳理议员(主席)
王绍尔议员
何世柱议员
何承天议员
何锺泰议员
林贝聿嘉议员
黃英豪议员
杨孝华议员
杨耀忠议员
叶国谦议员
刘汉铨议员
简福饴议员
顏锦全议员
罗祥国议员
缺席委员：
朱幼麟议员
吴清辉议员
马逢国议员
杨钊议员
廖成利议员
蔡素玉议员
列席公职人员：
- 规划环境地政局首席助理局长
- 陆仿真先生
- 规划环境地政局助理局长
- 何绍舜先生
- 高级助理法律草拟专员
- 霍思先生
- 高级助理法律草拟专员
- 叶凤琼女士
- 副首席政府律师
- 曾宪薇女士
列席秘书：
- 总主任(1)1
- 梁庆仪小姐
列席职员：
- 助理法律顾问1
- 黃思敏女士
- 高级主任(1)2
- 邓曾蔼琪女士
I. 选举主席
委员选出何世柱议员为选举主席而主持会议。
2. 夏佳理议员获选为法案委员会主席。
II. 与政府当局会晤
3.应主席所请，规划环境地政局首席助理局长向委员
简介条例草案的背景及目的。条例草案旨在使在地段
的不分割份数中持有达到一个指明多数的份数的人(下
称"多数份数拥有人")可向土地审裁处(下称"审裁处")提
出申请，要求作出一项为重新发展该地段而以公开拍
卖的方式强制售卖该地段的命令。对于为重新发展而
收购物业时遇到业权欠妥、无法追溯业主身份、业主
未立遗嘱而去世，或业主索价过高等问题，条例草案
提供了解决方法。规划环境地政局首席助理局长强调
，当局提出条例草案是为了利便私人发展商参与加快
市区重建的工作。任何属售卖令标的之物业会以公开
拍卖方式根据所设的底价售卖，而该底价须顾及物业
的重新发展潜力。
条例草案的适用范围
4.委员关注到因著条例草案的实施，业主会在何等情
况下被迫出售其物业。就此，委员要求政府当局告知
，向审裁处申请作出售卖令的下限会在何等情况下由
某地段的 90%不分割份数降至不少于 80%。高级助理
法律草拟专员表示，在考虑降低提出申请的下限时，
行政长官会同行政会议必须信纳该地段理应进行重新
发展。该项由行政长官会同行政会议行使的权力，旨
在针对收购某地段类别的情况，而非个别地段。行政
长官会同行政会议可藉宪报公告指明一个低于90%的
百分比，但该百分比不得少于80%。有关公告为附属
法例，须经立法机关以不否决或不提出修订的议决程
序通过。
5.规划环境地政局首席助理局长回应一名委员的问题
时证实，现时并无任何条文赋权多数份数拥有人向法
庭申请为私人重新发展而作出售卖某地段的命令。目
前，某地段须在所有业主同意出售其物业后，才可进
行重新发展。根据《收回官地条例》收回的土地必须
用作进行公共计划或土地发展公司(下称"土发公司")的
计划。
6.委员关注到，以不分割份数的百分比作为申请作出
售卖令的准则是否恰当，因为所占不分割份数的百分
比与有关物业的价值可能极不相称。他们指出，不同
楼宇分配不分割份数的标准可能有分别。例如，停车
场的不分割份数便有很大差异。此外，在1950年之前
落成的楼宇，其业权甚或沒有不分割份数的规定。一
名委员认为以应课差饷租值作为准则会较为适合，因
为可以更准确反映有关物业的价值。主席表示，他预
期会有很多关于不分割份数的问题，尤其是当物业中
作为商业及住宅用途的不分割份数由同一业主拥有。
7.规划环境地政局首席助理局长回应时解释，虽然提
出申请是以不分割份数的百分比作为准则，但售卖地
段所得收益会根据业主各自拥有的物业价值按比例分
摊，而不论业主所持有不分割份数的百分比。
委任受托人
8.主席问及以拍卖方式售卖及购买地段的正式手续，
高级助理法律草拟专员表示，多数份数拥有人会负责
向审裁处申请作出售卖令。他们须根据条例草案附表
2 所订的售卖条件安排进行拍卖。高级助理法律草拟
专员表示知悉，如多数份数拥有人不只一名，便会涉
及复杂的问题，他又同意考虑透过业主签立授权书预
先委任受托人，以便在法庭作出命令时，受托人可及
早进行工作。一如《土地业权条例草案》所提的建议
，该等受托人必须根据《土地注册条例》(第128章)注
册成为物业的受托人。
9.高级助理法律草拟专员进一步表示，在物业经拍卖
售出时，受托人会与成功的购买者完成转让手续。售
卖收益须付予受托人，而受托人会将该等收益根据业
主各自拥有的物业价值按比例付予业主，而不论业主
所持有不分割份数的百分比。如在拍卖中未能售出物
业，有关的售卖令即当作已被撤销，而多数份数拥有
人须删除售卖令的注册，包括受托人的注册。为此目
的，条例草案第 7 条可增订有关条文。应委员的要求
，政府当局答允提供有关根据《分划条例》(第352章)
委任受托人的资料，包括可委任为受托人的个人／团
体、委任条款、受托人的费用等。
售卖收益的运用
10.关于售卖收益的运用，高级助理法律草拟专员表示
售卖收益会付予受托人。然后，受托人会将该等收益
首先用于解除须对政府履行的任何法律责任；其次用
于解除任何影响有关地段的产权负担；最后将余数分
别付予多数份数拥有人及少数份数拥有人。
11.委员质疑条例草案第10(3)条是否恰当，根据该条文
，售卖收益中因为有多数份数拥有人或少数份数拥有
人无法寻获而剩下的余数，可由受托人继续以信托形
式持有。他们要求政府当局研究以下做法是否可取：
在一段指定时间后将受托人以信托形式持有的售卖收
益余数交回政府，而地段的拥有人日后仍可向政府提
出申索。政府当局同意作出研究。
与《基本法》的关系
12.一名委员提述临时立法会参考资料摘要第15段所载
："强迫私人财产所有人出售其土地权益，以进行私人
重新发展，可能被视为侵占私人土地产权"，以及
"……司法机构可能不愿意干扰立法机关……的权力"
，并质疑当中用上"可能"一词，暗示当局对条例草案
与《基本法》內规定私有财产权须受保护两者的关系
并非绝对肯定。
13.副首席政府律师回应时解释，政府当局是以审慎的
态度处理与《基本法》的关系，因为香港特别行政区
(下称"香港特区")制定的法律不得牴触《基本法》。《
基本法》第六条规定，私有财产权须受保护，而第一
百零五条则规定，被依法征用的私人物业，其所有人
将得到合理补偿。评价条例草案时，应考虑到可以藉
此加快市区重建，为公众带来利益。鉴于条例草案已
规定向业主作出恰当公平的赔偿，司法机构不会愿意
干扰立法机关按建议订立法例的权力。但由于迄今并
无任何案例，关乎为私人重新发展的目的侵占私人产
权而涉及《基本法》第六条及第一百零五条的释义，
故此当局在诠释《基本法》方面用词倾向审慎。任何
涉及法例释义的爭议，须由法庭解决。
与《人权法案》的关系
14.至于条例草案与《人权法案》的关系，副首席政府
律师表示，当局肯定条例草案的实施不会对产权构成
无理侵扰，因为根据条例草案收购物业，旨在促进市
区重新发展，此举是符合公众利益的。她提述枢密院
近期在 FOK Lai-ying 一案中的判决，指收回土地并不
当作对产权构成无理侵扰，亦沒有牴触《人权法案条
例》。
咨询全国人民代表大会
15.一名委员询问，条例草案是否业经全国人民代表大
会(下称"全国人大")批准，副首席政府律师回应时表示
，全国人大不会干扰香港特区的立法工作。她请委员
注意《基本法》第十七条，当中订明香港特区享有立
法权。她解释，香港特区立法机关制定的法律须报全
国人大常务委员会备案，但备案不影响法例的生效。
全国人大常务委员会如认为香港特区制定的任何法律
不符合《基本法》关于中央和香港特区的关系的规定
，可将有关法律发回，但不作修改。经常务委员会发
回的法律立即失效。
物业的"实际价值"
16.一名委员提述临时立法会参考资料摘要第14段时，
要求当局澄清"实际价值"的意思，因为该词在厘定赔
偿额方面并非常用。副首席政府律师表示，采用该词
是为了与《基本法》第一百零五条的用语一致。她同
意厘定物业的"实际价值"可以有不同释义，在法庭上
亦可能受到爭议。物业的价值一般是由市场决定，而
物业的市值便成为评定赔偿额的基准。高级助理法律
草拟专员补充，根据条例草案的规定，如土地审裁处
作出售卖令，有关物业须根据审裁处批准的底价售卖
，而该底价须顾及物业的重新发展潜力。少数份数拥
有人应在地段重新发展的价值中分得其应有的部分，
而地段的重新发展价值应较高于现时的价值。
提出反对的机制
17.为了保护少数份数拥有人的权益，委员强调有必要
订明提出反对的权利，因为难以判断多数份数拥有人
是否已采取所有合理步骤以获取有关地段的所有不分
割份数。主席指出，条例草案第4(2)条所订的"公平及
合理"收购要约可以有不同解释，并可能受到爭议。
18.规划环境地政局首席助理局长回应时指出，《土地
发展公司条例》亦订有相类的条文。他认为，在条例
草案中订明何谓公平及合理的收购会有困难，但当局
可以考虑在日后根据条例草案第12条订立的规例內，
订明土地审裁处须予考虑的各项因素。
19.关于提出反对的机制，规划环境地政局首席助理局
长表示，条例草案第 4(2) 条已作出有关规定，即审裁
处须在聆讯所提出的反对 (如有的话) 后，才可考虑作
出售卖令。至于给予租客的赔偿是否足够，规划环境
地政局首席助理局长表示，赔偿租客的条款会由审裁
处决定，而按条例草案第 8 条的规定，审裁处在作出
决定时须参照《业主与租客(综合)条例》(第 7 章)的有
关条文。
估值报告
20.高级助理法律草拟专员请委员注意附表1第2部，当
中载列估值报告的內容。在决定是否批准作出售卖令
前，土地审裁处须先解决任何关于多数份数拥有人及
少数份数拥有人各自持有的物业价值的爭议。高级助
理法律草拟专员认为，为了收购余下的不分割份数，
多数份数拥有人应会向少数份数拥有人提出公平及合
理的条款，以免需要申请作出售卖令及因物业的估值
引起爭议，耗费金钱和时间。如此一来，便可保护少
数份数拥有人的权益。
21.关于防止有人在拍卖地段时串通造价的措施，委员
察悉土地审裁处会厘定底价，而该底价须顾及有关地
段的重新发展潜力。
条例草案对综合发展的影响
22.一名委员注意到，条例草案所指的地段会涵盖在新
界区(尤其是锦田)普遍存在的地段(丈量约份)。丈量约
份的地段可能分为不分割份数的分段。他表示关注条
例草案对在同一地段上拥有独立物业的业主的影响。
他询问条例草案是否不应适用于该等地段。
23.规划环境地政局首席助理局长向委员保证，在考虑
售卖令申请的优劣时，土地审裁处必须信纳已符合条
例草案第 4(2) 条订明的若干条件，包括基于在地段上
的现有发展的龄期或其维修状况，该地段理应重新发
展。政府当局认为，对于可能出现的滥用情况，条例
草案已给予土地审裁处足够弹性否决有关申请。政府
当局答允澄清，条例草案是否适用于面积较大并附有
不分割份数，但于其上建有独立楼宇的地段。
24.一名委员指出，为综合重建的目的，当局应考虑准
许拥有相连毗邻的地段的不分割份数平均达 90% 的人
士就该等地段申请售卖令，以期进行整体发展计划。
政府当局表示，除行政长官会同行政会议指明的地段
类别外，条例草案并非适用于其多数份数拥有人拥有
少于 90% 不分割份数的任何地段。该名委员认为此安
排不利进行综合重新发展。
25.刘汉铨议员就其身为土发公司成员申报利益。他指
出，任何地区一经指定为综合发展区，土发公司便可
向行政会议申请根据《收回官地条例》收回土地。应
委员要求，政府当局答允提供资料，说明在若干由土
发公司负责的重建计划中，土发公司无需引用《收回
官地条例》而成功收购的受影响地段份数百分比。政
府当局并会覆实有否任何个案涉及土发公司无法以协
商方式收购地段份数而须申请收回整幅地段。
26. 委员同意下列的会议编排
- 1998年2月16日下午2时30分；
- 1998年2月17日上午8时30分；及
- 1998年2月19日上午8时30分。
27.委员同意邀请香港律师会、香港测量师学会、香港
规划师学会及香港地产建设商会出席1998年 2 月19日
举行的会议，并发出新闻稿邀请公众人士就条例草案
提出意见。
28. 议事完毕，会议于上午10时30分结束。
临时立法会秘书处
1998年6月11日
