临时立法会
临立会CB(1)1357号文件
(此份会议纪要的英文
本业经政府当局审阅)
档 号： CB1/BC/6/97
《土地(为重新发展而强制售卖)条例草案》
委员会
会议纪要
| 日 期： | 1998年2月25日(星期三)
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| 时 间： | 上午8时30分
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| 地 点： | 立法会大楼会议室B
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出席委员：
夏佳理议员(主席)
何世柱议员
何承天议员
林贝聿嘉议员
杨孝华议员
叶国谦议员
简福饴议员
顏锦全议员
罗祥国议员
缺席委员：
王绍尔议员
朱幼麟议员
何锺泰议员
吴清辉议员
马逢国议员
黃英豪议员
杨钊议员
杨耀忠议员
廖成利议员
刘汉铨议员
蔡素玉议员
出席公职人员：
- 规划环境地政局首席助理局长
- 陆仿真先生
- 规划环境地政局助理局长
- 何绍舜先生
- 高级助理法律草拟专员
- 霍思先生
- 高级助理法律草拟专员
- 叶凤琼女士
列席秘书：- 总主任(1)1
- 梁庆仪小姐
列席职员：- 助理法律顾问1
- 黃思敏女士
- 高级主任(1)2
- 邓曾蔼琪女士
与政府当局会晤
租赁的终止及向租客作出赔偿
高级助理法律草拟专员解释，条例草案的第8(2)、(3)
及(4)条规定了土地审裁处(下称"审裁处")可指明须付予
租客赔偿的三种不同情况，包括由购买者向租客支付
赔偿、由多数份数拥有人向其租客支付赔偿，以及由
少数份数拥有人向其租客支付赔偿。因应较早前所进
行的讨论，政府当局已准备提出委员会审议阶段修正
案，规定多数份数拥有人及少数份数拥有人须分别负
责向本身的租客作出赔偿，但审裁处若信纳由少数份
数拥有人批出的租赁是真诚批出的，而且规定少数份
数拥有人支付赔偿会对其造成不必要的困难，则可命
令多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客作出赔偿
。此项委员会审议阶段修正案旨在向被迫出售其物业
，但所得的售卖收益却未必足够向本身的租客支付赔
偿的少数份数拥有人提供较大保障。政府当局认为有
必要向审裁处赋予该项酌情权，以确保少数份数拥有
人不会因售卖令而承受不必要的困难。
2.委员不认同有必要引进法律条文，以赋权审裁处命
令由多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客作出赔
偿。他们的意见撮述于下文各段
- 条例草案第4(2)(c)条规定，除非审裁处信纳多
数份数拥有人已采取所有合理步骤以获取地段
的所需份数，包括以公平及合理的条件进行商
议，否则不得作出售卖令。換言之，若支付赔
偿的条款会对少数份数拥有人造成不必要的困
难，审裁处便不应接纳该等条件是公平及合理
的条件，且不应作出售卖令；
- 因私人重新发展计划而须搬迁的租客有权根据
《业主与租客(综合)条例》(第7章)获得赔偿。
租客获得的赔偿是根据审裁处的命令按处所的
应课差饷租值的某个倍数计算。该制度一向运
作良好，故此无需在条例草案中引进新安排，
规定多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客
作出赔偿。此外，若租赁是在真诚的情况下订
立，少数份数拥有人所得的售卖收益沒有理由
不足以向租客支付赔偿；
- 在正常情况下，关于租客赔偿的爭议会以仲裁
方式解决。审裁处在租客与物业拥有人的商议
过程中会担当仲裁人的角色。条例草案实无必
要作出明文规定，赋权审裁处命令多数份数拥
有人向少数份数拥有人的租客作出赔偿；
- 如在条例草案中如此作出明文规定，可能会造
成不明朗的情况，让租客得以操纵大局，并可
能令一些专业投机者订定大量不合理的租约。
土地发展公司在进行重新发展项目时，会就受
影响的租客进行冻结人口登记，但私人重新发
展项目则不一样，因为不可能订出一个冻结期
，倘若这样做便可能要很长时间才能取得90%
权益。拟进行重新发展的消息一经公布，专业
投机者便可能会利用机会，藉与专业租客订立
长期租赁，以谋取最大得益；及
- 规定多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客
作出赔偿，可能对多数份数拥有人造成严重的
财政影响，因为他们未必有支付该笔款项的准
备。
3.高级助理法律草拟专员回应时重申，在一般情况下
，审裁处会命令多数份数拥有人和少数份数拥有人各
自向本身的租客作出赔偿。只有在对少数份数拥有人
造成不必要的困难的例外情况下，审裁处才会行使酌
情权，规定多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客
作出赔偿。此项酌情权使审裁处得以另作安排，否则
审裁处在别无选择的情况下，必须拒绝有关的申请。
在行使该酌情权时，审裁处须信纳有关租赁是在真诚
的情况下订立的。审裁处并须研究有关租赁的年期及
条款，以及该租赁与相类物业的租赁有何异同。此外
，在作出售卖令之后订立的租赁将不会获得任何赔偿
。就售卖令的申请作出决定时，审裁处会考虑有关各
方提出的反对理由，如有需要，并会安排听取租客所
作出的申述，然后才决定应否作出赔偿；若决定作出
赔偿，则赔偿款额应为多少。就赔偿事宜作决定时，
审裁处须确保向少数份数拥有人提出的条件是公平及
合理的。规划环境地政局首席助理局长补充，在厘定
赔偿款额时会参考《业主与租客(综合)条例》(第 7 章)
的规定，而租客将不可要胁物业拥有人，要求获得款
额过大的赔偿。审裁处会在作出售卖令时决定须支付
的赔偿款额，以便物业拥有人和租客均得知本身的责
任及权利。多数份数拥有人倘若无意继续有关的程序
，可撤回其申请。
4.高级助理法律草拟专员注意到委员对拟议条文有保
留，遂建议引进一个机制，让规划环境地政局局长可
订立规例，指明多数份数拥有人须向少数份数拥有人
的租客作出赔偿的情况。委员不赞同该建议，因为此
举会令有关问题更为政治化。他们指出，审裁处在作
出售卖令之前，应确保多数份数拥有人所提出的条件
是公平及合理的。审裁处若认为有关情况须予特别考
虑，可自行作出判断。
5.鉴于委员的立场一致，政府当局答应撤回审裁处可
要求多数份数拥有人向少数份数拥有人的租客作出赔
偿的建议。
售卖收益的分摊
6.委员察悉，附表1第3部订明把售卖收益分摊的基准
。售卖收益将根据多数份数拥有人及少数份数拥有人
各自的物业价值按比例摊分。他们又察悉，政府当局
建议就条例草案第 4(1)(a) 条提出委员会审议阶段修正
案，让少数份数拥有人可就多数份数拥有人的物业的
评估价值提出爭议。高级助理法律草拟专员表示，在
评估价值方面若出现爭议，审裁处会就该等爭议进行
聆讯及作出决定。审裁处若更改评估价值，则售卖收
益将按照更改后的价值分摊。
7.委员就申请作出售卖令的一方或多方撤回申请时，
该申请应如何处理一事进行商议。委员同意，倘若申
请是由两名或以上人士组成的多数份数拥有人提出，
而其中一人或多人在作出售卖令之前的任何时间知会
审裁处，表示不再希望成为该申请的一方，则不论其
他人士拥有的不分割份数比例为何，该申请应视作被
撤回。政府当局会动议委员会审议阶段修正案，以达
致该目的。
8.政府当局答应在1998年 2 月28日之前向委员提供有
关的委员会审议阶段修正案拟本。高级助理法律草拟
专员告知委员，政府当局现正等候司法机构对条例草
案中涉及土地审裁处的新条文的意见。
9.委员同意在1998年 2 月26日下次会议上开始逐项审
议条例草案条文的工作。
10. 会议于上午10时10分结束。
临时立法会秘书处
1998年6月11日
