临时立法会

临立会CB(2)1125号文件

档号：CB2/BC/11/97

1998年3月6日內务委员会会议文件

《1998年建筑物管理(修订)条例草案》委员会报告

目的

本文件旨在汇报《1998年建筑物管理(修订)条例草案》
委员会的商议工作，并请议员支持在1998年3月18日恢
复条例草案的二读辩论。

条例草案

2.条例草案旨在修订《建筑物管理条例》(第344章)，
藉以 ─

1. 明文赋权业主立案法团(下称"业主法团")对建筑
   物的公用部分进行翻新、改善或装饰工程；
   
   
2. 把反对为委任管理委员会而召开业主会议所需
   的业主份数，由10%调高至30%；
   
   
3. 增加另一种送达通知的方法，就是把通知放入
   收件人的信箱內；及
   
   
4. 作出技术性修订。
   
   

背景

3.政府当局在1993年把前《多层建筑物(业主立案法团)
条例》修订为《建筑物管理条例》(下称"该条例")，以
便处理多项事宜，包括协助成立业主法团以管理私人
大厦，以及扩大土地审裁处的司法管辖权，使该审裁
处可就大厦管理事宜作出仲裁。

4.在1995年，高等法院在 Incorporated Owners of Bayview　
Mansion v Chan Cheung Kit Mui 一案中裁定，业主法团
虽可进行保养工程，但除非得到全体业主一致同意，
该条例沒有赋权业主法团对大厦公用部分进行翻新或
改善工程。此项法院裁决引起业主法团和大厦管理从
业员的关注，因为大厦的维修保养通常包括某程度的
翻新和改善工程。为解决此项受到关注的事宜及其他
有关问题，政府当局已对该条例作出检讨，并提出立
法修订。临时立法会( 下称"临立会" )民政事务委员会
曾于1997年10月讨论有关的建议。

法案委员会

5.在 1998 年2月13日的內务委员会会议上，议员同意
成立法案委员会研究条例草案。陈鉴林议员获选为法
案委员会的主席。法案委员会于 1998 年2月20日举行
会议，与政府当局进行讨论。法案委员会亦察悉民政
事务委员会所提出的意见。

6. 法案委员会的委员名单载于附录I。

法案委员会的商议过程

翻新、改善或装饰工程

7.议员普遍同意有需要明文赋权业主法团在业主法团
会议通过决议后，进行翻新、改善或装饰工程。议员
注意并关注到，在法院对湾景楼( Bayview Mansion )一
案作出裁决后，部分业主法团及大厦管理委员会不大
愿意进行往往涉及若干数量改善工程的大厦保养工程
。鉴于越来越多楼龄渐高的大厦需要进行维修和改善
工程，使楼宇安全及居住环境达至合理的水平，议员
支持修订该条例第14及18条，以便清楚无疑地订明，
业主法团可对建筑物的公用部分进行翻新、改善或装
饰工程。就此，法案委员会察悉，按该条例附表 1 所
载的定义，"公用部分"包括大厦设施、消防设备及装
置。议员亦察悉，该条例附表 3 规定，在出席人数达
到法定人数( 即业主人数的10% )的业主法团会议上提
出的一切事项，均由业主投票表决，并以多数票决定。

反对委任管理委员会所需的业主份数

8.目前，该条例第3A条规定，如拥有份数不少于30%
的业主向主管当局(即民政事务局局长)提出申请，主
管当局可颁令召开业主会议，以委任管理委员会。然
而，如拥有10%份数的业主对委任管理委员会提出反
对，该项命令便告无效。政府当局认为，容许拥有10%
份数的业主推翻拥有30%份数的业主所提出的申请，
并不合理，况且此项有欠公平的规定亦与政府鼓励业
主成立业主法团的目标背道而驰。因此，政府当局建
议把提出反对所需的业主份数调高至30%，以纠正此
情况。

9.一位议员虽然同意现时提出反对只需10%业主份数
的规定并不恰当，但质疑当局把份数调高至30%的依
据。他询问应否规定一个更高百分率的份数，才可对
根据第3A条发出的命令提出反对。政府当局解释，建
议中把提出反对所需业主份数调高至30%既公平也合
理，因为申请发出第3A条所订命令亦需要相同的份数
百分率。此外，过往经验显示，规定要取得更多的业
主份数才可提出反对，实际上会有困难。

10.关于为委任管理委员会而召开业主会议的问题，一
位议员指出，有关会议通常按照公契召开，或按照该
条例第3条由拥有不少于5%份数的业主召开。第3A条
只会在业主未能根据第3(2)(b)条在会议上取得所需的
50%份数，以支持委任管理委员会的情况下，始告适
用。在此情况下，拥有30%份数的业主可申请发出命
令，为此目的而召开会议。法案委员会察悉，民政事
务局局长根据第3A条发出的命令至今只有6项，而其
中一项命令因拥有不少于10%份数的业主提出反对而
无效。

11.部分议员询问，建议中反对委任管理委员会所需的
业主份数，会否对政府考虑强制成立业主法团的计划
造成不应有的限制。政府当局回应时表示，当局仍在
研究有关的计划及法律规定，并会在有需要时向立法
会进一步提交所需的立法修订。

另一种送达通知的方法

12.条例草案亦订明增加另一种把会议通知送达业主，
以及送达经理人辞职通知的方法，就是把此等通知放
入收件人的信箱內。政府当局回应议员时澄清，可用
该条例指明的其中一种方法或多种方法送达通知。如
发生有关送达通知的诉讼，法庭会依据与送达通知有
关的证据，例如是否有证人在场及送达纪录等，作出
裁决。

私人大厦的强制性公共责任保险

13.一位议员要求政府当局考虑规定所有私人大厦均须
购买公共责任保险。政府当局回应时表示，该条例第
18(2)(d)条已规定业主法团须为大厦购买火险及其他保
险。如强制规定所有私人大厦购买有关保险，当局须
就此问题咨询公众意见，并须由最近成立的中央委员
会加以研究。该中央委员会由民政事务局局长出任主
席，负责统筹大厦管理事宜。

政府向业主法团提供的协助

14.政府当局告知议员，民政事务总署将继续协助业主
成立业主法团，以及推广良好的大厦管理方法。一所
大厦管理资源中心已定于 1998 年4月启用，为大厦业
主免费提供初步的专业意见。

15.两位议员询问，如业主法团在筹措资金进行大型保
养工程或向业主收回有关费用时遇上困难，政府当局
会否向其提供财政协助或贷款。就此，政府当局告知
议员，如获临立会财务委员会批准，当局将于短期內
成立改善建筑物安全贷款基金及改善消防安全贷款基
金。业主法团可向此等基金申请贷款，以便对大厦结
构及消防安全进行改善工程。

公众咨询

16.法案委员会察悉，当局曾于1997年4月咨询各区议
会及物业管理团体，而该等组织均支持条例草案。

委员会审议阶段修正案

17.政府当局应法案委员会的要求，建议对条例草案第
4及5条的文本作出若干轻微修改，使该等条文更加明
确一致。

建议

18.法案委员会支持条例草案，并建议在1998年3月18日
恢复条例草案的二读辩论。

征询意见

19.谨请议员支持在1998年3月18日恢复条例草案的二
读辩论。



临时立法会秘书处
1998年2月27日



附件I



总数 ： 十三位议员
Total : 13 Members



Provisional Legislative Council Secretariat
20 February 1998