一九九七年十二月十五日
临时立法会民政事务委员会会议
业主立案法团在大厦管理方面的权责和法律责任

目的

本文件旨在解答临时立法会民政事务委员会秘书于本年
十一月十九日来信所提出的问题，包括：业主立案法团
（业主法团）的权责和法律责任；大厦內色情场所的管
制；向业主法团提供协助和灌输有关知识；就爭议作出
仲裁；以及就《建筑物管理条例》进行检讨。

政府的政策

2.政府的政策是鼓励业主根据《建筑物管理条例》成立
业主法团，并有效地管理本身的大厦。

业主法团的权责

3.《建筑物管理条例》第14和18条订明了业主法团的职
责和权力，包括：使大厦公用部分维持良好合用的状况
，并保持清洁；以及负责大厦公用部分的控制、管理和
行政事宜。

业主法团的法律责任

4.业主法团是根据《建筑物管理条例》成立的法人团体
。根据《建筑物管理条例》第8条的规定，由土地注册
处发出注册证书当日起，业主法团即成为一永久延续
的法人团体，可提出起诉和被起诉，并可持有所属大
厦不可分割的份数。业主法团的职责和权力由《建筑
物管理条例》清楚界定，详情请参阅上文第3段。

5.根据《建筑物管理条例》而成立的业主法团，与《公
司条例》第4(2)(a)和(b)条所指的有限法律责任公司，是
有一些分别的。业主法团清盘时，须遵照《公司条例》
第X部所载有关非注册公司清盘的条文办理。《建筑物
管理条例》第34条列明业主法团清盘时各有关业主须负
起的法律责任，即业主须负起共同及各别的法律责任，
各按其拥有的份数出资，使法团资产的数额足以清偿其
债项及债务。此外，成立业主法团的目的，在于管理大
厦；而开设有限公司，则通常是为了牟利。

保险

6.《建筑物管理条例》其中一项条文授权业主法团为本
身大厦购买火险或其他保险。依据该条例第 18(2)(d)条
的规定，业主法团可酌情为本身大厦或其中任何部分购
买火险或其他保险，并保持各项保险生效，保额以能使
大厦恢复原状所需的款额为准。新兴大厦这宗个案说明
了业主实有责任使本身物业得到妥善的修葺，而受害人
亦有权得到适当的补偿。因此，业主法团应认真考虑援
引《建筑物管理条例》所赋予的权力，为本身大厦购买
合适的保险。

大厦內的色情场所

7.倘大厦內有色情场所违反大厦公契，业主法团可入稟
土地审裁处（见下文第11段），要求对有关色情场所发
出强制令。

8.业主法团如怀疑有色情场所违反法例，应向警方举
报。

向业主法团提供协助和灌输有关知识

9. 民政事务总署一向积极协助业主成立业主法团，并就
大厦管理事宜向他们提供意见。此外，民政事务总署也
特别制订了一套计划，不断向市民推广和宣传有效的大
厦管理概念。这套计划包括在全港各区举办研讨会、讲
座、训练课程等活动，向业主灌输大厦管理的知识。

10.民政事务总署还编制了一本广受欢迎的宣传小册子，
名为《大厦管理》，其中有两章详细阐述有关大厦保险
和雇员补偿的事宜。市民可于各区民政事务处免费索取
这本小册子参阅。民政事务总署亦制作了一系列有关大
厦管理、维修和保险的教育录影带，分发予各区民政事
务处，让有兴趣的市民免费借用。各区也不时举办以大
厦管理为主题的巡回展览。民政事务总署现正计划与香
港电台电视部合作，于一九九八年制作一辑有关大厦管
理的电视节目。此外，我们将于一九九八年四月左右成
立一间大厦管理资源中心，为业主和业主法团提供更周
全的服务，包括由律师、会计师、测量师和物业管理人
员免费提供初步的专业意见。

就爭议作出仲裁

11.《建筑物管理条例》第45条和附表10已就这方面作出
了规定。当局已扩大土地审裁处的司法管辖权，使该审
裁处可以审理有关大厦管理的案件，例如就《建筑物管
理条例》和大厦公契的释义及执行问题作出仲裁。

《建筑物管理条例》的检讨

12.自从《建筑物管理条例》于一九九三年实施以来，我
们已发现条例有几项不足的地方。我们会建议修订《建
筑物管理条例》，而有关修订主要涉及第14和18条。经
修订的条例会明文规定，业主法团除了有权进行维修保
养的工作外，尚可对大厦的公用部分、设施和设备进行
翻新、改善或装修工程。我们会于一九九八年二月向临
时立法会提交《1998年建筑物管理(修订)条例草案》。

结语

13.我们会继续推广有效大厦管理的概念，并不时检讨所
提供的服务是否足够，从而协助业主提高大厦管理的水
平。

14.欢迎各议员就政府应该如何进一步协助改善私人大厦
的管理提出意见。

民政事务局
一九九七年十二月