临立会CB(2)426(03)号文件

一九九七年十月二十日
临时立法会民政事务委员会会议

大厦管理和维修

绪言

1.政府的政策是鼓励和协助私人大厦业主有效地自行
管理本身的大厦。一九七零年，政府制定《多层建
筑物(业主法团)条例》，为业主在成立业主立案法团
(业主法团)和管理本身的大厦方面提供一个法律依据
。当局于一九九三年对该条例作出重大修订，并把
它改称为《建筑物管理条例》，以方便建筑物內各
单位的业主成立业主法团，同时赋予业主具体的权
力和责任去管理建筑物的公用部分。此外，《建筑
物管理条例》并扩大土地审裁处的司法管辖权，使
该审裁处有权审理大厦管理的纠纷。政府希望可透
过制定法例，协助业主管理其物业和有效地自行解
决本身大厦的管理问题。

大厦管理和维修

(i) 建议设立大厦管理资源中心

2.由于新建大厦的数目不断增加，而五、六十年代兴
建的大厦又已经变得残旧不堪，大厦管理已成为市
民首要关注的问题，因为这些问题对他们的安全和
居住环境构成威胁。大厦管理是非常高深的一种专
业，涉及多个范畴的专门知识，包括保养及维修、
会计、法律和很多其他专业。正因如此，出于自愿
去管理本身大厦的业主，却由于欠缺专业知识，以
致经常遇到一大堆难题。此外，一般业主的态度冷
漠，更导致大厦的管理出错。现时，市民正日益期
望政府担当更积极的角色，进一步加强提供大厦管
理服务。

3.一九九七年一月八日的立法局（现称临时立法会）
会议席上，香港民主民生协进会的莫应帆议员建议
设立大厦管理资源中心，以便为私人大厦的业主和
业主法团提供更全面的服务和支援。当局成立了一
个由民政事务总署署长担任主席的跨部门工作小组
，负责研究该项建议。工作小组成员包括民政事务
总署、民政事务局、消防处、屋宇署和房屋署的代
表。此外，工作小组又邀请各大厦管理专业组织和
专业界别的非官方人士加入为增补委员。

4.工作小组在一九九七年二月至六月期间，共举行
了六次会议。工作小组成员一致支持设立大厦管理
资源中心，所涉及的香港律师会、香港会计师公会
、香港测量师学会和香港物业管理公司协会四个专
业团体，均同意在中心为私人大厦的业主和业主法
团免费提供专业意见。

5.工作小组建议把各类与大厦管理有关的资料备存
于大厦管理资源中心。在电脑辅助设备和视听装置
的辅助下，访客可以用自助形式取得所需资料。中
心职员会负责提供一般资料和意见，而大厦管理专
业团体则负责提供专业意见。中心可以向意见分歧
的业主双方进行初步调解，但不会作出法律仲裁，
也不会执行外展工作。中心应该鼓励和协助业主履
行本身的职责，但不应该代业主承担管理责任，这
是至为重要的。

6.工作小组建议把大厦管理资源中心设于人烟稠密、
旧楼较多的地区，选址必定要交通便利，方便市民
前往。工作小组经过仔细研究，于一九九七年七月
初向民政事务局局长提交最后报告，并获得民政事
务局局长支持设立大厦管理资源中心。工作小组建
议于一九九七年十一月中成立筹备委员会，监察设
立大厦管理资源中心的工作。筹备委员会的成员与
工作小组的成员会大致相同，但关注这个问题的专
业界别和组别人士或团体可能会另外获邀请加入，
以便就实施大厦管理资源中心计划收集更多意见。

(ii) 大厦的维修保养

7.大厦的维修和保养涉及非常专门的知识。民政事
务总署与其他有关政府部门和专业团体，合办多项
推广活动，让市民明白适当地维修和保养大厦的重
要性。业主遇到大厦出现损毀的情况并要求协助时
，民政事务总署的职员便会建议他们向屋宇保养测
量师征询全面而深入的专业意见。

8.民政事务总署的大厦管理统筹小组，在目标大厦
进行例行视察时，会察觉到这些大厦所出现的结构
问题，并建议业主尽快咨询建筑界专业人士的意见
，以便采取适当的行动。一般来说，业主必须尽早
修葺大厦的损毀部分，以策安全。民政事务总署的
职员并未受过有关维修大厦的专业训练，故此他们
无法在维修事宜方面，给业主提供专门或详尽的意
见。

(iii) 消防安全和大厦管理

9.随著嘉利大厦的灾难性火警，以及其后新一代卡拉
OK和美孚新村的大火惨剧，公众纷纷注意到防火和
有效大厦管理的重要性。一九九七年四月，在保安
局局长的统筹下，当局成立了一个跨部门的工作小
组，负责推广对市民的消防安全教育。民政事务总
署一直肩负重责，致力宣传消防安全的信息，并吁
请所有民政事务专员与消防处、屋宇署和新闻处合
作，把消防安全和防火的项目列入每年的大厦管理
宣传活动內，以便与当局的主要宣传策略互相配合
。

10.为了回应保安局局长提出，民政事务总署应该与
消防处联手在私人大厦內进行更多火警演习这项呼
吁，民政事务总署已经先后于一九九七年三月和六
月，在油尖旺区进行过两次火警演习。在一九九七
年十月至一九九八年二月期间，民政事务总署会与
消防处联手在各区进行另外11次火警演习，而参与
这些联合行动的机构还会包括各区的私人大厦业主
法团和管理公司。

11.民政事务总署现正积极考虑多项有助促进市民参
与地区层面防火事宜的建议，其中包括成立多个成
员包括非官方人士和政府代表的委员会，就消防安
全和防火事宜提供广泛不同意见。

(iv) 强制性验楼计划(强制验楼计划)

12.民政事务总署透过向市民派发有关的宣传资料和
咨询文件，为屋宇署在推广强制验楼计划方面提供
了大量的协助。此外，在咨询期限届满前，民政事
务总署亦安排在各区为大厦业主、住戶、业主法团
、互助委员会、业主委员会和物业管理公司举行研
讨会，以协助宣传强制验楼计划，并在研讨会上征
询他们的意见。

(v) 增加人手建议

13.为了加强民政事务总署的人手，以便更有效地处
理成立业主法团的工作，并加强有关大厦管理的服
务，民政事务局已要求当局在一九九八至九九年度
拨出额外资源，增聘人手，以应付建议中的大厦管
理资源中心计划，以及其他在大厦管理方面所须承
担的工作。大厦管理统筹小组将会进一步扩充，以
加强外展服务，协调各方面改善私人大厦管理问题
的工作。

(vi)《建筑物管理条例》的修订建议

14.自从《建筑物管理条例》于一九九三年五月实施
以来，当局已发现条例有几项缺点，故建议修订条
例某些地方，以便作出改正。有关修订主要在于第
14(1)和18(1)条，用以增加业主法团的权力，使法团
除了进行维修保养的工作外，尚可对大厦的公用部
分、设施和设备进行翻新、改善或装修工程。民政
事务局会于一九九八年二月向临时立法会提交《1997
年建筑物管理条例(修订)草案》。

(vii) 私人大厦內的宣传活动

15.私人大厦如果已成立了业主法团和互委会，便有
责任妥善管理本身的大厦。政府鼓励业主法团和互
委会以公平和一视同仁的态度，对待所有在大厦公
用地方张贴政治宣传资料的政党或个别人士。此举
可以让大厦全体居民都有机会得知有关任何政党或
个别人士的资料。

16.业主法团可根据《建筑物管理条例》第14(1)条的
规定，在业主大会上就各公用地方的控制、管理及
行政工作通过议决，而任何这类议决对业主法团管
理委员会和全体业主均具约束力。政府鼓励业主法
团就有关在大厦公用地方张贴政治宣传资料事宜，
取得业主议决，尤其是如果准备对张贴上述资料施
加限制时，更应该这样做。

17.至于互委会，在现行法例和互委会的章程內，均
无条文授权互委会限制任何人士和组织向大厦居民
派发政治宣传或其他方面的资料。然而，互委会如
果接到大厦业主和租客提出要求，或已经咨询了大
厦业主和租客，并事先获得他们授权，便可以作出
这项限制。

18.如果居民感到被剝削了取得资讯的权利，并向民
政事务总署提出投诉，本署各区民政事务处的人员
均随时乐意提供协助，在投诉人和有关的业主法团
或互委会之间进行调解。感到不满的业主或租客代
表亦可以把有关的问题交由土地审裁处审理，而审
裁处会就大厦公用地方的使用问题进行聆讯，并作
出裁决。

结语

19.民政事务总署会继续推广有效的大厦管理概念，
亦会定期检讨所提供的服务是否足以应付需要，以
期提高私人大厦的管理质素。

民政事务局
一九九七年十月