一九九八年三月二十三日
临时立法会民政事务委员会会议
大厦管理和防火事宜
目的
本文件旨在回应临时立法会民政事务委员会秘书于本年
二月十七日给民政事务局局长一信中所提出的各项问题
，包括 -
- 成立中央防火督导委员会；
- 强制私人大厦业主成立业主立案法团（业主
法团）；
- 政府对上述信件随附由陈财喜议员提出的建
议所作的回应；及
- 公共契约（公契）的草拟和执行及其与《建
筑物管理条例》的关系。
引言
2.继最近发生多宗严重火警后，当局正积极研究一
系列推广防火安全的新措施，并为此分别成立了中
央防火督导委员会和多个地区防火委员会。
中央防火督导委员会
3.中央防火督导委员会已于本年三月十一日举行了
首次会议。委员会由民政事务局局长担任主席，其
他成员则包括保安局局长、规划环境地政局局长、
民政事务总署署长、消防处处长、屋宇署署长、政
府新闻处处长和七位来自大厦管理和防火安全等不
同行业的非官方成员；有需要时更会邀请其他政策
局和部门的代表出席委员会的会议。
4.委员会负责指导和统筹地区防火委员会（请参阅
下文第 6段）推广大厦的防火安全。在首次会议上
，委员同意只有大厦业主﹑住客联同政府共同努力
，采取多方面的措施，才能有效解决问题。委员会
亦同意推行下列新措施：
- 跨部门联合清拆行动，以清除引致火警危险
的物品，包括阻碍逃生通道的物件﹔
- 政府新闻处于1998/99年度內展开防火安全运
动，费用约为二百万元；
- 消防处将会扩大消防安全大使计划；及
- 屋宇署连同有关部门例如消防处等将会草拟一
个简单易明的标准楼宇视察清单，以方便业主
进行视察。
5.长远而言，委员会将继续研究强制性改善防火安全措
施及强制性成立业主法团这些建议，包括其法律上和实
际执行上的影响。消防处完成调查全港六万幢私人大厦
的结果，将有助委员会研究。委员会亦同时注意到民政
事务总署将于本年四月开办的首间大厦管理资源中心
（请参阅下文第13段）与及增加四个地区性的大厦管理
统筹小组。
地区防火委员会
6.一九九八年二月二十七日，东区、油尖旺和荃湾三区
分别成立了地区防火委员会。委员会的成员包括临时区
议会议员、分区委员会主席、地区领袖或不同专业关注
防火问题的个别人士等非官方成员及各有关政府部门的
官方代表。委员会的主要目标是鼓励社区人士参与推广
私人大厦的防火安全和楼宇安全的工作。此外，另有三
个地区亦会于本年五月成立同样的委员会。民政事务总
署计划在十八区各成立一个地区防火委员会。
强制成立大厦组织包括业主立案法团以便有效
执行大厦管理
7.政府正考虑强制成立大厦组织包括业主法团的做法是
否可行。由于在法律和实际执行方面，有不少事情还须
审慎考虑，因此这个问题现仍未有定论。
8.要成功推广良好的大厦管理，很大程度上要靠业主自
发和主动去管理本身的物业。假如业主缺乏这种精神，
业主法团纵使是强制成立了，也不能有效地运作。
政府对陈财喜议员所提建议的回应《1998年消防安全(商业处所（修订）条例草案》
9.由一九九七年五月起实施的《消防安全(商业处所)条
例》("条例")，规定条例所订明处所，即银行、场外投
注站、金铺、珠宝行、超级市场，百货公司和商场须改
善其处所內的消防装置及楼宇安全结构。一俟《1998年
消防安全(商业处所)(修订)条例草案》("条例草案")获
得通过，条例的适用范围便会扩大至包括一九八七年前
落成的商业大厦。目前，临时立法会正审议该条例草案。
10. 由一九九八年二月九日起，消防处便已著手调查全
港所有六万幢非商业私人大厦。这项调查将于一九九八
年五月完成。政府将根据调查结果，考虑是否需要立法
或采取其他措施，以改善旧式私人大厦的防火安全。
贷款基金
11.倘若财务委员会批准，屋宇署署长将管理一个5亿元
的楼宇安全改善基金，为需要经济资助的住宅大厦和商
住大厦的业主提供贷款，鼓励他们参与楼宇安全检验计
划。这项贷款除可用来支付检验费用，还可用来支付改
善大厦的结构稳固程度、外部终饰或防火安全的工程，
以及进行任何附带或引起的工程所需的费用及有关的专
业服务费用。
12.中央防火督导委员会亦支持保安局局长成立2亿元的
消防安全改善基金的计划，为指明商业建筑物和订明处
所的业主提供贷款，以助他们为符合当局拫据条例及条
例草案获通过后发出的法定命令，而改良或改善大厦的
防火安全标准。
民政事务总署（总署）
13. 民政事务总署一向透过各区的联络网络，积极鼓励
和建议业主根据《建筑物管理条例》成立业主法团，以
管理他们的大厦。各区民政事务处的联络主任会定期探
访区內已成立的各个业主法团，并会在接到邀请时出席
业主大会，为他们提供意见和协助。此外，总署将于一
九九八年四月开放首个大厦管理资源中心，就大厦管理
问题为市民提供全面的意见。除了五名长期派驻大厦管
理资源中心工作的总署职员外，还会有来自法律界、会
计界、测量界和物业管理界的义务专业人士，定期在中
心內为市民免费提供有关大厦管理的初步意见。
14. 为推广和宣传良好的大厦管理，总署现已展开一项
持续进行的计划，除经常于各区举办研讨会、讲座、训
练课程、展览外,还经常安排火警演习等活动，向业主
灌输大厦管理和防火安全的知识。
中央及各地区委员会
15. 第3至6段所述的中央防火督导委员会和各地区防火
委员会，已相继展开工作。
《建筑物管理条例》方便成立业主法团的规定
16.现行的《建筑物管理条例》为业主提供了不同途径
，让业主成立业主法团。例如根据该条例第3条的规定
，在拥有业权份数不少于50%的业主于业主大会上议决
委任管理委员会后，便可成立业主法团。而根据第 3A
条的规定，拥有业权份数不少于30%的业主亦可向民政
事务局局长申请颁令，召开业主大会，以委任管理委
员会。此外，又根据第4条的规定，拥有业权份数不少
于20%的业主可向土地审裁处申请同样的颁令。
强制成立业主法团
17. 请参阅上文第7及8段。
公共契约(公契)的草拟和执行及其与《建筑物管
理条例》的关系
18. 公契是私人大厦各业主之间所订立的一份私人合约
，清楚界定业主的权利、权益和义务。由于政府不是该
份私人合约的立约人，因此不能代表业主执行公契的条
款及条件。
19.《建筑物管理条例》的主要目的，是协助个别大厦
或多幢大厦单位的业主成立业主法团，并就个别大厦
或多幢大厦的管理及其附带或有关的事宜作出规定。
不过，物业转易和消费者保障事宜并不在《建筑物管
理条例》的范围之內。
20.在"置富花园停车场"爭议个案中，停车场业主其实
可以向土地审裁处提出申请，要求审裁处就公契条款
及条件的执行问题作出裁决。《建筑物管理条例》第
45条和附表10已授权土地审裁处就与公契的释义和执
行问题有关的任何法律程序，进行聆讯。
总结
21.我们会继续积极推广有效大厦管理概念和大厦防火
安全，并不时检讨所提供的服务是否足以应付需要。
待消防处完成目前正进行的调查后，民政事务局联同
民政事务总署将深入评估为加强大厦管理服务及改善
对业主关于管理私人物业的意见之质素所需的额外资
源。欢迎各议员就政府应该如何进一步协助改善私人
大厦的管理和防火安全提出意见。
民政事务局
一九九八年三月
