临时立法会

临立会CB(1)881号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号： CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
特别会议纪要

日　期：	1997年12月11日(星期四)
时　间：	上午10时
地　点：	立法会大楼会议室A

出席委员：

陈婉娴议员(主席)
冯检基议员(副主席)
王绍尔议员
周梁淑怡议员
梁振英议员
陈鉴林议员
程介南议员
黃宏发议员
杨　钊议员
刘江华议员
蔡根培议员
谭耀宗议员

缺席委员：

朱幼麟议员
何世柱议员
何承天议员
夏佳理议员
张汉忠议员
许贤发议员
陈财喜议员
黃英豪议员
廖成利议员
邓兆棠议员
霍震霆议员

出席公职人员：

项目I
房屋局
副局长(2): 华贤仕先生
房屋署
副署长: 潘承梓先生
项目II
房屋局
副局长(1): 梁展文先生
首席助理局长: 陈佩珊女士
房屋署
副署长: 邬满海先生
副署长(法律顾问): 李伯诚先生

列席秘书：

总主任(1)2: 梁小琴女士

列席职员：

高级主任(1)3: 余丽琼小姐

I.出售租住公屋单位
(临立会CB(1)632号文件)

应主席的邀请，房屋署副署长重点介绍在会议上提交的
“租者置其居计划”参考文件。议员随即展开讨论。

挑选屋

2. 在回应议员提出有关租者置其屋计划的挑选准则的问
题时，房屋局副局长(2)承认在挑选租住公共屋村(公屋)
单位出售时，楼龄是关键因素。鉴于有需要预留足够公
屋单位以供编配给轮候公屋总登记册 (轮候册)上的申请
人，从而把平均轮候的时间，从6年减至3年，以及大多
数的旧型公共屋村均已根据整体重建计划拨作重建，因
此政府当局打算在1985至1992年间建成的屋村中进行挑
选。当局将会在出售第 2批公屋单位后检讨挑选屋村的
准则。

售价

3.议员坚持公屋售价不应与巿值挂钩。房屋局副局长(2)
澄清，单位的基本售价将会根据“经调整重置成本”的
方法厘定。依照此计算方法，单位的售价是按单位现时
的重置成本，并按楼宇的楼龄、地点及其他有关因素，
经调整后计算出来。有关评定巿值的提述，是要协助购
楼者更了解日后转售公屋单位时应付的补价金额。此一
做法与现时居者有其屋计划 (居屋计划) 的转售情况一致
。部分议员对日后推出的单位的准买家可能因重置成本
上涨而需付出较高楼价表示关注。他们认为当局应采用
一个划一的定价策略。房屋署副署长表示，除了采用“
经调整重置成本”的方法，当局在厘定公屋单位的售价
时，还会考虑到住戶的负担能力。此外，当局会继续为
日后推出的单位的买家在首两年提供特别优惠，首年的
优惠为60%，次年的优惠则为30%，以鼓励住戶早日购
楼。

4. 一名议员察悉购买租者置其屋计划所出售单位的住戶
，其每月住屋开支(包括偿还按揭贷款与缴交差饷、地租
及管理费)大致上会低于现时每月所缴付的公屋租金的两
倍，并询问当局计算此一数额的方法，及当局会否考虑
把公屋售价订定在住戶可负担的水平，使租者置其屋计
划申请人的住屋开支不会超逾现时缴交租金的两倍。房
屋署副署长解释，所提述的住屋开支，只作解释用途，
实际开支会根据不同的情况如按揭贷款的金额而有所差
异。为协助租者置其屋计划申请人，当局会鼓励财务机
构提供优惠及灵活的按揭条款，例如延长偿还贷款的期
限，及豁免首期等。不过，由于按揭条款详情属商业性
质敏感资料，因此当局暂时不能过早透露有关详情。

5.至于当局会否动用首次置业贷款计划的贷款，为租者
置其屋计划的申请人提供贷款购买公屋单位，房屋局副
局长(2)表示，鉴于现时的订价是住戶可以负担的，因此
他认为目前为租者置其屋计划申请人提供的财务安排已
告足够。

转售条例

6. 一名议员认为租者置其屋计划下低廉的单位售价及宽
松的转售条件会减低居屋计划的吸引力。房屋局副局长
(2)强调，租者置其屋计划的对象仅为现时住戶，而“白
表”申请人持续超额认购居屋单位的情况，充分说明居
屋计划所具有的吸引力。

维修

7. 由于特别优惠只适用于首两年，住戶可能在未确知单
位质素如何前被迫仓卒购入单位，部分议员对此表示关
注。房屋署副署长向议员保证，当局会为所有选作出售
的屋村大厦进行检查，确保此等屋村的楼宇状况良好。
当局推出此等屋村出售前，会按现行的维修计划，完成
主要的修补工程，例如天花板的防水工程、更換水管与
排水管、及检查升降机等。不过，他承认屋村管理人员
在进行单位內部维修工程时可能会遇到困难，因为他们
可能无法进入住戶的单位。为此之故，当局会为有关准
买家拟备一份详细的维修一览表，载列其维修计划所包
括的维修保养工程项目以及预计竣工日期等。

8. 至于公屋单位业主在维修公共屋村內的商场与停车场
邻近的斜坡与游憩用地的责任问题，房屋署副署长证实
，一如私人楼宇业主，公屋业主将须分担维修邻近斜坡
的责任。他补充谓，选作出售的屋村中，只有极少数屋
村邻近斜坡，而此等斜坡均根据安全标准兴建。业主须
按照大厦公契所订明业主拥有的份数，分摊管理费及承
担法律责任。房屋署副署长表示，当局不打算把商场或
停车场包括在租者置其屋计划內，而房屋委员会 ( 房委
会 ) 仍会负起此等设施的维修责任。他向议员保证，当
局会拟备丈量图则，界定由公屋业主与房委会所分别负
责的范围。

9.为免再有26座问题公屋大厦的事件发生，部分议员认
为当局应延长租者置其屋计划下出售单位的楼宇结构安
全保证期，从 7 年增至40年，即本港钢筋三合土建筑物
平均可使用的寿命期。房屋署副署长强调，上述提及的
26座公屋大厦只属独立个案。现时所有由房委会管理的
屋村均在综合维修计划下获得妥善保养。至于 7 年的楼
宇结构安全保证期，房屋署副署长表示，此一规定的目
的，是确保租者置其屋计划与即将实施的楼宇安全检验
计划一致。在该计划下，楼宇的业主必须检验及保养楼
宇，检验周期为 7 年。他重申，房委会在挑选屋村出售
前，会进行必须的楼宇检验工作。因此，预计在检验周
期的7年期间，只须间中就楼宇的结构进行小规模的修
补工程，而此等修补费用将由房委会承担。房屋署副署
长强调，只要此等屋村获得妥善保养，应不会出现严重
的结构问题。

其他特点

10.至于空置单位的问题，房屋署副署长表示，在实施租
者置其屋计划的每一阶段，屋村內最早腾空的单位均会
首先出售予同村的其他租戶。当局只会把其后腾空的单
位售予其他公屋租戶、轮候册申请人及受清拆影响的人
士。如出现申请购买的租戶多于腾空单位的情况，当局
便会抽签决定编配单位的优先次序。

11.一名议员注意到，有意购回所住单位的高龄住戶可能
需要家庭成员的经济援助，并询问可否把此等家庭成员
列入契约內。房屋署副署长表示，为避免出现滥用租者
置其屋计划的情况，在契约內增加家庭成员，将须接受
适用于在公屋租约中增加家庭成员的同一审批准则。虽
然如此，有关的家庭成员可担任保证人。

II. 《1997年房屋(修订)条例》
(临立会CB(1)611(01)号文件)

12.主席询问政府当局，在《1997年房屋(修订)条例》(修
订条例)实施前提交条例草案予以修订，到底用意为何。
她提醒当局，在1997年9月29日事务委员会会议席上，议
员通过议案，促请房屋局局长尽快指定开始实施该条例
的日期。

13.房屋局副局长(1)回应时表示，当局曾审慎考虑房委会
就实施《1997年房屋(修订)条例》的影响而提交的报告，
并赞成报告建议实施修订条例，但须就若干事项作出修
订，特别是把租金检讨周期由每两年一次改为每三年一
次的改变，藉以尽量减少房委会所面对的法律问题、运
作上的困难及财政损失。当局曾征询律政司的意见，并
证实此等修订对香港特别行政区的正常运作属必不可少
。房屋局副局长强调，该等修订符合下列原则：

公平

当局将可实施向经济条件较佳的住戶加租，及根
据租金援助计划，向面对经济困难的住戶提
供减租的援助等租金政策；
公理

平房区、临时房屋区及中转房屋的暂准租用证费
将在修订条例的适用范围內予以剔除；
公义

可确保公屋资源得以合理地分配给真正有需要的
人士；及
公正

有关修订将由立法机关审议。

14.议员并不信服当局的回应。冯检基议员警告谓，在
法例实施前，任何修订法例的行动将违反立法精神，
而立法精神是确定行政当局有责任推行立法机关所通
过的法例。他认为如有需要，当局可以通过附属法例
代替修订法例，以加强任何条例在实施时的效率。房
屋局副局长强调，作为一个负责任的政府，当局必须
在实施修订条例前，顾及该条例的全面影响。他强调
，由于当时未能就修订条例所引致的影响进行全面评
估，因此提交修订亦非表示对前立法局不尊重。周梁
淑怡议员表示，虽然自由党认为应避免实施干预房委
会自治的限制性措施，但他们亦认为在条例实施前提
交修订的行动是不适当的。

15.陈鉴林议员重申，房委会的财政损失不应构成废除
或暂缓执行修订条例的原因，因为该等财政损失可以
从出售公屋单位的收入填补。房屋署法律顾问表示，
除了财政损失外，修订条例亦为房委会制造若干法律
问题及运作上的困难。举例说，由于修订条例并沒有
清楚说明该如何厘定整体租金与入息比例中位数，房
委会将须每年向公共屋村所有住戶进行最少两次全面
的入息调查。但冯检基议员则指出，修订条例已赋权
房委会自行决定何种方式厘定租金与入息比例中位数。

16.至于当局认为有必要在本立法会期內提交修订的理
据，房屋局首席助理局长解释，由于房委会已暂缓执
行1997年9月及12月两批公共屋村的租金检讨，以便当
局有足够时间研究修订条例的影响，进一步的拖延将
会影响房委会的正常运作。为此之故，实有必要迅速
决定是否提交该等修订。至于修订条例的日后路向，
房屋局副局长证实，如议员在临时立法会会议席上决
定废除建议的修订，当局将会立刻实施修订条例，但
当局将会考虑在香港特别行政区第一届立法会成立后
，提交同样的修订。

17.由于大多数议员支持立刻实施修订条例，主席询问
当局会否因议员表示强烈反对而考虑撤销修订。房屋
局副局长表示，他不适宜就此事表示意见，但当局稍
后向临立会提交修订时，他会全力寻求议员支持该等
修订。

III. 其他事项

18. 主席提醒议员，事务委员会与交通事务委员会的联
席会议将于1997年12月15日举行，而事务委员会的例会
则于同日在联席会议后随即召开。

19.议事完毕，会议于下午1时结束。

临时立法会秘书处
1998年2月5日