临时立法会

临立会CB(1)693号文件
(此份会议纪要业经政府当局审阅)

档　号：CB1/PL/HG/1

房屋事务委员会
会议纪要

日　期：	1997年11月17日(星期一)
时　间：	下午2时30分
地　点：	立法会会议厅

出席委员：

陈婉娴议员(主席)
冯检基议员(副主席)
朱幼麟议员
何世柱议员
何承天议员
周梁淑怡议员
夏佳理议员
陈财喜议员
陈鉴林议员
程介南议员
廖成利议员
刘江华议员
蔡根培议员
邓兆棠议员
霍震霆议员
谭耀宗议员

其他出席议员：

胡经昌议员
叶国谦议员
罗祥国议员

缺席委员：

王绍尔议员
张汉忠议员
梁振英议员
许贤发议员
黃宏发议员
黃英豪议员
杨　钊议员

出席公职人员：

项目IV

房屋局

副局长

梁展文先生

首席助理局长(2)

陈佩珊女士

房屋署

商务及综合事务总监

贝德思先生

助理署长(法律顾问)

李伯诚先生

助理署长(发展)

马亢思云女士

署理总产业测量师

余恩爱女士

屋宇署

助理署长(结构工程)

伍汉强先生

总结构工程师

叶配麟先生

项目V

房屋局

首席助理局长(1)

杜巧贤女士

项目VI

房屋局

首席助理局长(2)

陈佩珊女士

首席助理局长(1)

杜巧贤女士

应邀出席人士：

项目V

香港法律改革委员会

售楼说明小组委员会秘书

梁满强先生

项目VI

香港房屋协会

执行总干事

苏庆和先生

总监(物业策划及发展)

罗浩仁先生

列席秘书：

总主任(1)2

梁小琴女士

列席职员：

高级主任(1)3

余丽琼小姐

I. 通过以往会议纪要
(临立会CB(1)477及478号文件)

1997年9月29日及10月9日举行的会议的两份纪要获确
认通过。

II. 下次会议日期及讨论事项

1997年11月28日的特别会议

2.主席表示，在政府当局确实后，事务委员会将于
1997年11月28日举行特别会议，以听取当局就《长远
房屋策略白皮书》作出简报。

(会后补注：当局已把发表白皮书一事押后，直至另行
通告为止。)

与规划地政及工程事务委员会举行联席会议

3.为了避免与上述简报会撞期，原定于1997年11月28
日为讨论检讨发展审批程序而举行的联席会议，现已
改期至1997年12月2日(星期二)上午10时45分举行。

与交通事务委员会举行的联席会议
(临立会CB(1)492号文件)

4.主席请议员注意临立会CB(1)492号文件。该文件就
与交通事务委员会举行联席会议一事向议员征询意见
。举行会议的目的，是监察基础建设的发展，以配合
由1999年起每年兴建 85 000个住宅单位的目标。议员
对文件并沒有提出反对，并商定在 1997 年 12 月15日
(星期一)下午2时30分，即在当日下午 3 时30分下次事
务委员会会议前举行首次联席会议。

1997年12月15日的会议

5.事务委员会下次会议将于 1997 年 12 月15日(星期一)
在与交通事务委员会举行联席会议后随即召开，讨论
议题“临时房屋区的政策及安置临时房屋区居民的安
排”。

(会后补注：该次会议后来加入了一项讨论“ 1997年
房屋(修订) (第 3 号) 条例草案 ”的议题。事务委员会
就“首次置业贷款计划”举行的特别会议定于1997年
12月2日(星期二)中午12时举行)

III. 上次会议后发出的参考文件
(临立会CB(1)463号文件)

6.政府当局就议员在事务委员会与规划地政及工程事
务委员会在1997年7月24日举行的联席会议上提出的
关注事项已作回应，议员摘记当局的回应。

IV. 资助自置居所计划下单位质素及房屋委员会的
责任问题
(临立会CB(1)491(01)至(04)号文件)

7.由于该议题由刘江华议员提出，主席邀请刘议员向
议员简述其关注的事项。

8.刘江华议员展示图片，显示 3 个资助自置居所计划
屋村的楼宇损坏情况，其中包括裕明苑的电梯门生锈
，云叠花园出现天台渗水，及安宁花园发生土地沉降
。他指出此等问题均在入伙后不久即告出现，但补救
工程的进展情况则未如理想。刘议员认为房屋署 ( 房
署 ) 应为上述楼宇损坏情况负起修葺责任，并支付修
葺费用。倘损坏的楼宇为私人机构参建居屋计划 ( 私
人参建计划 ) 的楼宇，房署应向有关发展商追讨有关
费用。他又认为房署应全面检讨其监察机制，以确保
资助自置居所计划下出售单位的质素及维修水准。鉴
于为达致行政长官承诺每年提供85 000个住宅单位所
需进行的多项公营房屋建筑工程即将展开，上述机制
更形重要。

9.房屋署商务及综合事务总监在回应刘议员提出的问
题时，解释居者有其屋计划(居屋计划)及私人参建计
划两者之间的差别：前者由房屋委员会(房委会)负责
，而后者则由私人发展商按政府所制定的售楼条件发
展。作为居屋计划单位的发展商，房委会有责任确保
承建商在建筑工程完成一年內的保养期履行其责任。
但在私人参建计划下，负责维修楼宇建筑问题的一方
是私人发展商而非房委会。房屋署商务及综合事务总
监强调，购买私人参建计划单位的业主是向私人发展
商购入单位。基本上，任何有关修葺工程的纠纷，仅
属业主与发展商之间的纠纷。虽然如此，房署会担任
调停人的角色，以期解决有关问题。

10.有关房署在私人参建计划所担任的角色，冯检基议
员指出，在1993年以前，房署署长身兼私人参建计划
委员会主席。该委员会的其中一项职责，是审阅私人
参建计划的投标公司名单。因此，他认为房署肯定应
对该等楼宇的损坏情况负上责任。鉴于房署在私人参
建居屋计划单位的出售事宜上的参与情况，议员普遍
并不信服房署的身份仅为调停人。此外，除非有房署
的批注，否则发展商亦无法取得完工证。屋宇署助理
署长 (结构工程) 在回应时澄清，在批出入伙纸方面，
当局对私人参建计划及其他私人楼宇发展计划均采取
一视同仁的态度。当局规定发展商需委任一名认可人
士及一名结构工程师负起监督工程设计及建筑进度的
工作。他们亦需按照《建筑物条例》的规定提交图则
。除非有关的认可人士、注册结构工程师及注册承建
商均确认已完竣的发展工程符合批准图则，否则屋宇
署是不会发出入伙纸的。

11.鉴于私人参建计划问题丛生，一名议员询问当局会
否考虑取消整个计划。房屋局副局长考虑到私人参建
计划有助达致政府的长远房屋指标，认为此一做法并
不适当。房屋署商务及综合事务总监补充，当局自
1990年开始采取措施改善私人参建计划的运作，其中
包括加强对所有私人参建计划的技术要求，因应若干
楼宇损坏情况而延长保养期，及规定私人发展商聘用
房委会的建筑承建商进行建筑工程。

12.议员随即询问第8段提及的3个资助自置居所计划屋
苑楼宇损坏补救工程的最新进展情况。

裕明苑

13.房屋署商务及综合事务总监表示，裕明苑属于居者
有其屋计划的屋苑。房委会曾根据计划的规格检查电
梯门，其结论为该等电梯门符合有关规定。周梁淑怡
议员指出裕明苑入伙至今仅约一年时间，认为该屋苑
出现的生锈情况不可接受。她认为房委会有必要提高
建筑标准，包括加强对建筑材料供应商的监管。周议
员关注到当局就房委会的发展计划接受如此低的标准
，会导致私人参建计划楼宇标准更趋下降。房屋署商
务及综合事务总监答应将该名议员的关注向房委会转
达。

云叠花园

14.房屋署商务及综合事务总监表示，云叠花园属于私
人参建计划的屋苑，参与计划的私人发展商须负责该
屋苑需进行的维修工程。尽管如此，房署曾与发展商
联络，敦促其迅速采取补救行动。该发展商其后答应
进行天台渗水修正工程。房署将密切监察工程进度，
以确保工程可及时完竣。

安宁花园

15.房屋局副局长表示，房署已调派內部一组专业人员
勘察业主报称的266项损坏项目。勘察工作已于1997
年10月30日完成；结果显示，其中96项损坏项目是由
土地沉降所引致。房署其后致函发展商，要求发展商
在 8 周內，即在1997年11月28日前，修正该等损坏项
目。房署是按照发展商在 1993 年9月向其提供的保证
书內条文采取上述行动。根据该等条文，从1990年12
月24日起的10年內，发展商在任何时间接获房署署长
的通知，均有责任承担因土地沉降引致的任何楼宇损
坏的修正工程，并须自行承担有关费用。鉴于事态紧
急，当局已决定，倘发展商无法在限期前完成修正工
程，房署会在1997年11月29日展开补救工程。房署届
时便会透过法律程序，向发展商追讨工程所引致的费
用。

16.部分议员对余下因散热，收缩或正常的磨损所致的
170 项损坏项目，以及潜在的损坏项目表示关注，并
询问当局会否就土地沉降有关问题进行补救工程时，
一并修正此等损坏项目。房屋署商务及综合事务总监
向议员保证，房署会就余下仍有爭议的损坏项目担任
发展商与业主之间的仲裁人。房署会在保证期內，继
续监察安宁花园的土地沉降问题。如有需要，会向发
展商采取必要的行动。

结语

17.议员虽赞赏当局为解决安宁花园的问题所作努力，
但认为房署应对所有资助自置居所计划下的屋苑出现
的建筑问题负责，及检讨确保此等计划下的售出单位
质素及维修标准的机制。房屋局首席助理局长(2)表示
，当局承诺改善此等计划，并已推行多项改善措施，
如编列认可承建商及材料供应商的名册，订定建筑物
组件统一规格，设立承建商表现评分制等。此外，房
署在批出居屋计划及私人参建计划时，除考虑投标价
格外，更会考虑其他因素，包括竞投者提出的建议及
许下的承诺。房署并会采取一个加权评分制度，使评
估投标的程序更为客观及划一。一如行政长官在施政
报告中公布，当局将展开一项混合发展试验计划，邀
请私人发展商兴建资助自置居所单位，作为混合发展
的一部分，藉此提高资助自置居所单位的质素。

18.作为事务委员会的综合意见，主席动议下列议案。
该议案获得议员通过：

“本事务委员会促请政府当局全面检讨资助自置居所
计划下的单位质素及维修问题的监察机制，并对过往
因承建商不负责任而导致出现建筑问题的屋苑 ( 包括
私人机构参建居屋及居者有其屋计划下的屋苑 ) 负责
及承担有关维修费用。”

V. 境外未建成住宅物业的售卖问题
(临立会CB(1)275及491(05)号文件)

19.主席表示，提出该议题讨论，是因应公众对境外住
宅物业楼盘延期建成及发展计划失败的关注。

20.房屋局首席助理局长 (1) 向议员汇报境外未建成住
宅物业有关问题的最新工作进展。当局现正考虑拟议
的两条独立的法例；该两法例分别管辖本港境內及境
外未建成住宅物业的售楼说明。前者的草拟工作正在
进行中，有关法例预期约可在1998年年底提交立法会
审议。至于后者，当局现正就法律改革委员会在《境
外未建成住宅物业售楼说明报告书》所作建议，咨询
各有关团体，包括地产代理、物业发展商、专业团体
及消费者委员会。咨询期会在 1997 年12月1日结束。
当局会仔细研究法律改革委员会的建议及所收到的意
见，然后才就是否有必要立法作出最终决定。

21.程介南议员注意到大部分备受爭议的未建成物业均
位于中国大陆，而此等物业的发展商则与本港的企业
有连系。他询问为何此等物业不受本港规管制度所监
管。梁满强先生澄清，虽然大部分有问题的大陆物业
发展计划与本港有连系，但其实此等物业均由总部并
非设在本港的公司负责。他进一步解释，法律改革委
员会的报告涵盖由境外未建成物业的售卖所引致的广
泛问题，有关楼盘延期建成或发展计划失败的问题，
仅属报告研究的关注事项的其中一部分。

22.议员虽同意地产代理应为准买家提供若干基本售楼
资料，但认为规定地产代理为境外发展商的任何行为
(如提供虛假资料 )负上法律责任是不适当的。梁先生
解释，报告书其中一项主要建议，是规定境外住宅楼
花的卖家在本港出售其物业时，均须雇用持牌地产代
理。因此规定地产代理确保向准买家提供的售楼资料
正确无讹亦非不合理。事实上，此一规定亦是《地产
代理条例》下地产代理的其中一项法定职责。房屋局
首席助理局长(1)表示，有关提供详细售楼资料的规定
，将可提高对境外物业买家的保障，但并非万无一失
的解决方案。有关境外未建成楼宇的问题是多方面的
，如发展商所面对的经济问题，及物业所在国家对物
业发展缺乏管制等。法律改革委员会所作建议，只能
有助确保地产代理在接受境外委托时采取更为审慎的
态度，而准买家可根据所能取得的最有用资料作出其
决定。解决境外未建成物业所引起问题的长远方案，
将是由物业所在国家发展一套有效制度，规管未建成
物业的发展及出售，从而保障境外物业买家的利益。

23.房屋局首席助理局长(1)向议员保证，当局会审慎研
究对失实陈述采取执法行动的问题。根据法律改革委
员会的建议，违反拟议法例的人士将受到刑事制裁。
在研究是否失实的情况下，当局可能须进行深入的调
查，如实地视察及收集证据。当局亦将考虑在拟议法
例中，引进“应尽努力”的概念，使已采取一切合理
措施，取得及核实规定资料的地产代理不会受到不适
当的处分。不过，房屋局首席助理局长(1)承认由香港
政府采取执法及调查的行动，是相当困难的，因为政
府必须取得境外有关当局的协助。

24.至于法律执业者的角色，房屋局首席助理局长(1)表
示，香港律师会曾印制小册子，劝谕买家留意有关境
外未建成物业的买卖问题的多项要点。在律师会与部
分临立会议员最近举行的会议中，律师会同意有必要
澄清见证人员的角色。程介南议员亦表示，在境外物
业买卖上，见证人员不应同时代表卖家及买家。

25.至于拟议法例的立法时间表，房屋局首席助理局长
(1)解释，当局需要3至4个月的时间，以研究法律改革
委员会的建议及在咨询期间收到的意见。她向议员保
证，地产代理的牌照不会在1998年年底前发出，亦不
会在2000/01年度发出全面的牌照。倘当局提出任何有
关境外未建成物业的法例，可配合发牌制度一并实施。

VI. 茵怡花园单位面积测量错误及房屋协会的责任
问题
(临立会CB(1)491(06)及(07)号文件)

26.冯检基议员对房屋协会错误测量茵怡花园的实用面
积表示关注，并询问房屋协会是否设有內部监察机制
，以避免日后发生同类事件。房屋协会执行总干事证
实，房屋协会 (房协)设有上述机制，特别是监察单位
品质保证方面的机制。房协规定承建商在建筑工程展
开之前，提供“样本房间”以供查验及审批之用，藉
此确保整项工程的造工达致高水平。不过，在计算实
用面积方面，房协则倚赖建筑工程顾问的专业知识。
至于茵怡花园的个案，有关建筑工程顾问计算实用面
积时，采用由本港测量师学会及消费者委员会联合制
定的指引，但却沒有考虑到茵怡花园在设计上的复杂
情况，其外墙拾级而上收窄，以致在计算实用面积时
出现人为误差。房屋协会执行总干事表示，单位面积
调整一事，既不会改变茵怡花园受影响单位的楼宇可
用面积，亦不会影响工程计划的楼宇质素。他补充，
事件发生后，房协已尽力协助受影响的买家。为了避
免发生同类事件，日后当遇上在设计上较为复杂的楼
宇时，房协将会委聘独立测量师核实实用面积。

27.部分议员询问当局会否考虑立法规定发展商在售楼
书內列明单位的实用面积。房屋局首席助理局长(1)表
示，就本港境內未建成住宅物业售楼说明的拟议法例
，将规定发展商在其售楼书內列明出售单位的建筑楼
面面积、实用面积及楼宇平面图。倘楼宇单位因外墙
厚度问题而出现每层的楼面面积有差异的情况，发展
商将需就有关实情提醒准买家。当局预期该法例可在
1998 年下半年提交立法会审议。何承天议员表示，
“saleable area”的中文译词“实用面积”经常被误解
为“usable area”“可用面积”。当局应联同香港测量
师学会及消费者委员会，检讨有关名称，以避免出现
任何混淆的情况。房屋局首席助理局长(1)答应议员的
请求，征询有关方面的意见。

28.冯检基议员虽赞赏房协迅速采取行动解决有关问题
，但认为有必要改善房协的透明度及问责性。他询问
当局会否考虑委任三级议会成员为房协执行委员会委
员。房屋局首席助理局长(2)表示，房协已采取措施，
增加其透明度及问责性。在管理方面，房协已作出安
排，限制执行委员会成员的任期不会超过 5 年，并在
每年的选举中，更換委员会四分之一的成员。其他的
措施则包括定期发行机构刊物、成立居民及业主联络
小组、及接纳申诉专员公署的监察。房屋局首席助理
局长(2)强调，执行委员会內已有三级议会成员，但他
们是以其专业知识及服务社会的经验当选为执行委员
会成员，而非以三级议会成员身份出任委员会成员。

29.一名议员询问受影响的买家如取消买卖，房协会否
给予他们选择权，以相若的价格购买住宅发售计划下
的另一个单位，房屋协会执行总干事表示，在未来两
三年內，将不会有住宅发售计划的单位可供出售，直
到启德工程计划进行预售为止。而当局将会考虑到当
时的市况而厘定该等单位的价格。至于是否可以让受
影响的买家迁回其原有公屋单位，房屋协会执行总干
事回答谓，倘他们仍未终止其租约，将可迁回公屋单
位居住。

VII. 其他事项

30.议事完毕，会议于下午4时30分结束。



临时立法会秘书处
1997年12月23日