临时立法会
房屋事务委员会
有关香港房屋委员会分层工厂大厦的
租金政策及重建安排
目的
本文件旨在说明房屋委员会(房委会)厘定分层工厂大厦
租金的现行政策，以及重建时分层工厂大厦租戶获发
特惠津贴的安排。
背景
2.目前，房委会负责管理16个分层工厂大厦区合共超过
17 300个工厂单位，占地约409 000平方米。按照租戶得
以租用单位的方式，租戶可分为六个组别。这些组别各
有特色，在租金、租金检讨次数，以及租戶将单位转让
及向下一手租戶收取转让费的权利(如有的话)方面，并
不相同。这六个组别的特色，撮录于附件A。
租金政策
持有租用证的租戶
3. 上述16个分层工厂大厦区中，有7个在1959 至 1973年
间由当时的徙置事务处兴建，目的是为寮屋区及平房区
的工厂或工场提供重配单位，属徙置计划的一环。它们
是柴湾、长沙湾、佐敦谷、葵涌、新蒲岗、大窝口及观
塘工厂大厦。这些工厂单位的租金（下称条例附表租金
），原本由政府根据现已撤销的徙置条例附表厘定。
4. 房委会在 1973年4月1日从政府接管这些工厂大厦。
1975年2月，房委会决定给予在1974年9月1日拥有租用
证的租戶转让权，准许他们将租用权转让予自行选择
的第三者。这些租戶就是附件A所指的A1组租戶。承
让人只须继续缴付条例附表租金，他们被列为A2组租
戶。
5. 此外，A1组租戶亦可选择透过房委会的安排，以竞出
标金招标方式转让租用权，并向下一手租戶收取转让费
。经由公开招标方式获得租用权的承让人须缴付十足市
值租金，并被列为 B 组租戶。过去二十年，房委会一直
沿用这个政策，所根据的原则如下：
- 有关工厂单位是用作安置受清拆影响的工厂东主
，以便他们继续经营生意，而不是当作商品交易
；及
- 房委会无意继续向下一手租戶提供租金资助，因
为上一手租戶已不需要该等单位，并将其视作商
品转让。
6.由于采用上述(第4及5段)的政策，在1974年9月后获得
工厂单位租用权的租戶，在转让其租用权予第三者时，
则只可经由房委会以公开竞出标金招标方式进行。这些
租戶包括由B组租戶取得租用权的人士，他们被列为C组
租戶。
7.鉴于管理及维修费用不断上升，房委会于1977年8月开
始每两年检讨条例附表租金一次。受这项政策影响的租
戶为 A1及 A2组租戶。自此之后，租金每两年划一增加
25%。房委会决定租金增幅时顾及多项因素，包括市场
情况、历史因素、工厂大厦的设施低于标准，以及房委
会就租戶租用工厂单位而须缴付的政府差饷数额。
8.由于已撤销的徙置条例附表最初订定的租金水平偏低
，尽管房委会自1977年起每两年检讨租金一次，这些工
厂大厦现时的租金仍然远较市值水平为低。这些工厂大
厦的现时租金与估计的十足市值租金比较情况，载于
附
件B。
新租出的工厂单位
9. 在八○年代，新租出的分层工厂大厦单位均以定期租
约租出，租期一般为三年，并收取十足市值租金。这些
工厂单位的租戶并无转让权，租约期满时须无条件将单
位交回房委会。
重建安排
租戶索偿的权利
10.分层工厂大厦的租戶(特别是属A1、A2、B及C组的租
戶)经常声称拥有转让及继承权，有权就清拆索偿。房委
会在以往的清拆个案中，曾因租戶声称拥有上述权利而
征询法律意见，所得的意见是，房委会只须根据租约的
条款给予租戶通知，便可终止租约，而租戶亦无权根据
租约或房屋条例，就终止租约获得赔偿。关于转让权及
继承权的问题，根据法律意见，即使租约订明租戶可用
转让或继承方式转让租用权，但租约一旦终止，租戶即
不再享有这些权利。这些权利并非独立的权利，租约终
止后，租戶便不可继续行使这些权利或凭此与房委会交
涉。房委会认为，这些「权利」只不过是管理政策的一
部分，而房委会通过这些政策，目的是希望租用权转让
能有妥善安排，并维持良好的业主与租戶关系。
11.虽然根据租约条款或房屋条例，受重建影响的租戶并
无法律权利索偿，但房委会的一贯做法是发放特惠津贴
，并为租戶提供迁往其他单位的机会，以协助有意继续
经营者重建业务。
特惠津贴的计算
12.房委会在厘定特惠津贴额时，曾研究不同的评估方法
，以期得出合理及最有利于受影响租戶的津贴额。
拥有转让权的租戶
13.在评估特惠津贴额时，主要是考虑缴交条例附表租金
租戶的情况，包括研究下列各点：
- 政府在收回土地及进行清拆计划时所发放的特惠
金；
- 就租戶的损失(即不便及丧失转让权)所作出的估
价；
- 在转让单位时，上一手租戶所收取的转让费；及
- 曾在其他重建个案发放并调整至现时价值的津贴
额。
14.
附件C的图表列明在清拆元朗工厂大厦时，应发给不
同组别租戶的特惠津贴额。对于不要求房委会重配单位
的租戶，房委会将一次过发给一笔额外款项，计算方法
为每个工厂单位获发相等于四个月租金的款额。下文第
16段将进一步讨论这项安排。
沒有转让权的租戶
15. 这组租戶(即E组租戶)并无任何特别权利，其地位相
等于根据现行政策受重建影响的房委会商业租戶，受影
响租戶可获发相等于 15 个月租金(以清拆通知书发出时
的租金计算)的特惠津贴。
重配单位
16.虽然租约条款或房屋条例并无规定房委会为受重建影
响的租戶重配单位，但房委会一向乐意协助租戶重建业
务。受元朗工厂大厦重建计划影响的租戶，如果选择迁
往房委会其他分层工厂大厦的空置单位继续营业，可以
获得重配单位的三个月免租期。不要求重配单位的受影
响租戶，则可获发代替重配单位安排的一笔过款项，计
算方法为每个工厂单位获发相等于四个月租金的款额。
从元朗工厂大厦重建计划汲取的经验
17.元朗工厂大厦于1966年建成，共有405个工厂单位。
在1995年8月宣布重建时，有108份有效的租约，其中56
个租戶以定期租约租用单位，缴付十足市值租金。房委
会为协助租戶顺利搬迁，在发出终止租约通知书时给予
租戶较多时间，足以让他们在私人楼宇或房委会其他分
层工厂大厦另觅单位。受影响的租戶获发以
附件C所载
金额为准的特惠津贴。
18.虽然有部分租戶提出反对，元朗工厂大厦的清拆工作
颇为顺利，并已于1997年3月完成。从
附件C的统计资料
显示，租戶都相当接受重建方案，尤其是房委会提供用
以代替重配单位安排的现金付款。
房屋署
1998年2月
附件B
现时租金与估计十足市值租金的比较
(截至1997年8月)
| 工厂大厦 | 建成年份 | 租约数目 | 单位数目 |
不包差饷
的现时租
金(每平方
米若干元) |
不包差饷
的估计十
足市值租
金 | 现时租金
占十足市
值租金百
分比
|
|---|
| 1.柴湾 | 1959 | 182 | 378 | 25.26 - 40.89 | 69.5 - 145.75 | 28.06 - 42.19
|
| 2.佐敦谷 | 1959 | 87 | 188 | 23.87 - 39.47 | 62.75 - 133.50 | 29.57 - 44.25
|
| 3.长沙湾 | 1960 - 1961 | 923 | 1678 | 21.07 - 59.10 | 66.25 - 162.75 | 23.83 - 54.64
|
| 4.大窝口 | 1961 及 1966 | 406 | 1035 | 25.25 - 56.34 | 48.50 - 122.75 | 33.90 - 68.30
|
| 5.新蒲岗 | 1962 - 1965 | 878 | 2004 | 26.55 - 58.88 | 60.50 - 149.75 | 32.98 - 58.98
|
| 6.葵涌 | 1966 及 1973 | 761 | 1536 | 25.9 - 56.36 | 41.75 - 116.50 | 48.36 - 76.92
|
| 7. 观塘 | 1966 | 397 | 808 | 27.13 - 58.87 | 54.00 - 141.50 | 41.61 - 63.07
|
附件C
元朗工厂大厦重建计划
1. 获通过的特惠津贴额
| 租戶 | 获通过的特惠津贴
(每平方米若干元)
|
|---|
| A1及A2组 | 3,507 - 6,430
|
| B组 | 4,501
|
| C组 | 1,870 - 3,215
|
| D组 | 779
|
| E组 | 336 - 979
|
注：D组租戶获发的特惠津贴包括一笔额外的整笔付款，
款额为每个单位8,000元。
2. 统计资料摘要
| 涉及租约数目 | : | 108
|
|---|
| 缴付条例附表租金的租戶数目 | : | 52
|
| 缴付市值租金的租戶数目 | : | 56
|
| 选择重配单位的租戶数目 | : | 15
|
要求获发现金款项以代替重配
单位安排的租戶数目 | : | 93
|
