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临时立法会房屋事务委员会资料文件

向前调景岭居民发放的特别补偿金

前言

根据高等法院于一九九八年三月十九日就有关调景岭
平房区司法覆核的聆讯作出的裁决，政府需要向某些
前调景岭平房区居民作出赔偿，以弥补他们失去无限
期在调景岭居住及继续享有在区內居住低廉租金的机
会。

背景

2.调景岭平房区是将军澳新市镇第III期发展的一部分
。把平房区清拆，可腾出土地来兴建约12000个公营
房屋及「居者有其屋」计划单位，以及其他基础设施
。政府于一九九五年四月四日正式宣布清拆调景岭平
房区，大部分居民均已在一九九六年四月至七月期间
迁出。

3.大约6500名调景岭平房区居民已获安置往租住公屋
以及中转房屋单位居住，或已获优先购买居屋单位。
此外，鉴于调景岭平房区的独特背景，平房的拥有人
均获发放特别特惠津贴，就平房单位而言，每平方米
的金额为7,000元，而附属地方 ( 如已围起及铺筑的空
地及门廊 ) ，则每平方米为59.63元。由于调景岭平房
区交通不便，故此住戶亦获发放额外搬迁津贴 ( 数额
介乎900元至1,950元 ) 。商戶则获发放商铺特惠津贴
，而且可参与房屋委员会屋村店铺的局限性投标，或
领取73,000元代替投标。一九九五年三月，财务委员
会批准就清拆调景岭平房区发放特别特惠津贴，款额
为9.72亿元。

司法覆核

4.在一九九六年三月及六月，82名调景岭平房区居民
就房屋委员会发出迁出通知书而向高等法院申请司法
覆核，并要求得到补助及赔偿。施伟文大法官（现称
法官）于一九九六年六月二十五及二十六日审理有关
的司法覆核，并于一九九六年六月二十七日作出以下
判决：

在一九六一年六月五日前于调景岭平房区居住
的居民，有权获得赔偿。此项判决是根据当时
的徙置事务处处长在一封信內的承诺而作出的
。该信指居民可无限期在调景岭平房区居住；
合资格的调景岭平房区居民因失去以低廉的租
金在调景岭平房区无限期居住的机会，故应向
他们作出补偿；以及
政府应与居民商讨补偿安排。如未能达成有关
安排，双方可将问题交由法庭裁决。

5.政府按照法庭的判决，于一九九七年一月在不影响
其法律权益的情况下，向申请司法覆核的居民提出补
偿建议，合资格的住戶大约可获 190,300 元的划一补
偿金。补偿额是根据将一个典型的调景岭平房的每月
租值资本化计算出来的，所订的收益率为 8 %，为期
23年(即调景岭平房居民的平均预期寿命)。居民并沒
有接受此项建议。政府于一九九七年六月作出改善建
议，重新评估每月租值，并采用住戶中最年青的合资
格成员的预期寿命，取代调景岭居民的平均预期寿命
以计算补偿金。根据改善建议，合资格住戶可获发放
介乎 234,500 元至329,900元的补偿金。与政府原先建
议的补偿额比较，增幅达23至73%。但政府亦未能与
申请司法覆核的居民达成协议。因此，双方同意将个
案交由法庭裁决。

法庭的判决

6.施伟文法官在一九九八年三月九日至三月十六日审
理就补偿的资格及数额所提出的司法覆核，并于三月
十九日作出口头判决。

7.施伟文法官表示，调景岭平房区的居民并非土地拥
有人，而只是根据居住许可证条款可以占用土地的持
证人。至于补偿资格问题，施伟文法官基本上同意政
府的观点，即有关居民必须符合以下条件：

在一九六一年六月或以前已在调景岭平房区居
住；以及
由一九六一年六月至一九九五年四月四日宣布
清拆期间，一直在调景岭平房区居住。

8.至于就居民失去机会在调景岭平房区居住而给予的
补偿额方面，施伟文法官基本上同意采用政府建议计
算赔偿的公式，即以合资格的住戶成员的最长预期寿
命，按收益率而将平房的每月租值资本化。不过，施
伟文法官把每月租值及收益率略为调整，并裁定在计
算补偿时，应采用平房的实际面积(包括附属地方)，
而不是居住许可证上所载的面积。计算补偿的公式是
：平房实际面积×估计每月租金×资本化因数。法官
亦裁定给予合资格住戶装修其新居的开支，以及判决
补偿金需附加利息。具体来说，决定补偿额的因素包
括：

平房面积：包括平房实际覆盖的面积及附属地
方，例如已围起及铺筑的空地及门廊；
估计每月租金：覆盖面积为每平方米61元（政
府原有的建议为每平方米55元），附属地方为
每平方米6.1元；
资本化因数：这个因数是根据类似平房的估计
市值租金收益率及合资格住戶成员的最长预期
寿命而计算出来的。法官认为将市值租金收益
率订于7.5%（政府原有的建议为8%）是适当的；
装修开支：每个合资格的住戶可获65,000元的
装修开支，以便他们为新居进行基本的装修；
以及
赔偿利息：裁定为10%，由居民迁离调景岭平
房区之日起计算。

9.根据法官的判决，假如合资格的住戶拥有超过一间
平房，则政府只须就一间平房作出补偿。假如住戶有
超过一名合资格的居民，则补偿金应由各人平均摊分
。施伟文法官亦裁定，房屋委员会须为参予申请司法
覆核的合资格居民支付堂费¹。

10.各合资格住戶平均所得的补偿金额会有所不同，视
乎其平房面积及合资格住戶成员的最长预期寿命而定
。现引用裁决中提到的一个实际情况为例，该住戶最
年青的合资格成员为一名38岁的女性，所居住的平房
的覆盖面积为50.2平方米，附属地方为123.31平方米，
则预计的补偿金如下：

(a)	覆盖面积
	50.2平方米×61元×155.432715²	475,966元
(b)	附属地方
	123.31平方米×6.1元× 155.432715	116,915元
(c)	装修开支	65,000元
	小计：	657,881元
(d)	利息：10%，24个月	131,576元
		_________
	总计：	789,457元
		_________

政府的回应

11.高等法院就补偿的资格以及数额问题迅速作出判决
，而且除略为调整外，基本上同意政府建议的补偿方
案的精神，政府对此感到欣慰。我们已征询法律顾问
的意见，他们认为就是次判决而提出上诉，成功的机
会会很微。在考虑到调景岭平房区的特殊情况，我们
认为这次补偿资格以及数额的判决大致是合理的。我
们希望尽早就补偿问题达成解决方案，此举合乎与讼
双方的利益。

其他诉讼

12.在进行司法覆核的时候，其他大约490名前调景岭
平房区居民亦就补偿事项向法庭申请提出诉讼。房屋
委员会作出评估后，认为有大约 115 名居民可能合资
格领取补偿。施伟文法官于一九九八年三月十八日指
示房屋委员会应在一九九八年五月二十二日前通知这
些居民，是否合资格领取补偿。法庭会于一九九八年
九月十五日另行研讯尚未解决的个案及作出裁决。

13.为了达到一视同仁和公平的原则，以及减少其他人
士基于类似理由再向政府提出诉讼 ( 此类诉讼会耗费
大量金钱和时间)，政府认为应把法庭就补偿方面所作
的判决，扩展至适用于其他合资格的居民(不论他们是
否司法覆核的与讼人)。不过，向合资格居民发放补偿
金，必须符合以下的指引，以保障政府的利益：

合资格的司法覆核申请人在收取补偿金时，须
向房屋委员会及政府作出解除责任的承诺，证
明收到的补偿金已是他们根据判决所应得的全
部及最终的权益；
至于沒有申请司法覆核，亦沒有参与于一九九
八年九月进行的诉讼的合资格居民，须在收取
补偿金时，向房屋委员会及政府作出解除因违
反一九六一年的承诺而须承担的责任；以及
至于可能会在一九九八年九月出庭的合资格居
民，须在收取补偿金时，签署承诺，解除他们
对房屋委员会及政府的索偿。假如他们不接纳
补偿金，我们会安排向法庭存入该笔款项³ ，
以保障政府避免因日后的诉讼而须付堂费。

财政影响

14.根据一九九八年三月十九日的判决，我们估计大
约有730戶(包括58名司法覆核申请人)符合领取补偿
金的资格。预计补偿方案开支为5.7408亿元，细项
如下：

		百万元
(a)	补偿租金损失	387.46
(b)	装修费，每戶65,000元	47.45
(c)	利息10%，为期24个月	86.98
(d)	10%应急费用⁴	52.19
		________
	总计：	574.08
		________

15.我们将会在四月三日的财务委员会会议上提出以
上的拨款申请。

政府总部
房屋局
一九九八年三月

1.这项开支（现时仍未确定数额）并不会透过总目701-「土地征用」
支付，而会有另外的财政安排。

2.资本化因数：收益率为7.5%，预期寿命年数为45年。

3.采用向法庭存入该笔款项，用意是促成和解。假如任何居民就索
偿一事由法庭判决所获得的款项低于政府向法庭已存入的数额，便
有责任支付政府的堂费，透过这个做法，可避免一些居民无理地拒
绝政府的建议。

4.需要应急费用，原因是补偿方案的预计费用，是根据平均预期寿
命(33年)而非个别的实际预期寿命而计算（实际的预期寿命现时尚
未确定）。此外亦需要额外款项，用以按照法庭的判决利息率，向
合资格的司法覆核申请人支付于法庭作出判决后须向他们支付的利
息。